안녕하세요. 취학아동을 키우고 있는 가정입니다 (지역은 동부).
점점 학년이 높아지면서 자연스럽게 학군이 좋은 동네로 이사를 가야하지 않나 하는 생각을 막연히 하고 있었어요.
전통적인 관점에서 볼때 집을 사려면 무조건 학군이 좋은 동네에 가야한다는 이야기가 있죠. 저희 역시 많이 들었던 이야기이구요.
그런데 말입니다. 문제는 최근 부동산 가격이 미쳐돌아간다는 것입니다ㅋㅋㅋㅋ 4월인데도 리스팅은 보이지 않구요. 리스팅이 그나마 있는 것은 작년과 비교해서 최소 10만불 정도는 더 올랐고, 괜찮아 보이는 집은 1주일 안에 모두 pending 뜹니다. 어디 그뿐인가요. 극심한 seller's market인지라 웃돈을 넣어 offer를 넣어도 된다는 보장이 없어요. 또 이게 학군이 좋은 동네로 목표를 세우면 더 심해집니다 ㅋㅋ ㅠ
그리고 이 추세는 한동안 계속 될 것 같다는 이야기이죠. 결국 집값은 안정이 되겠지만 과연 폭락을 할지 안정을 할지 완만한 상승세를 유지할지 아무도 모른다는 이야기에요.
그래서 차라리 학군이 보통인 동네(5~6/10)에서 사립학교를 보내는 것은 어떨까 생각을 해보게 되었습니다.
한번 비교해볼까요?
제가 사는 지역을 기준으로 학군 좋은 동네에서(10/10) 집을 사려면 아무리 못해도 1M은 필요합니다. 솔까말 코로나가 터진 이후로 1M은 어림도 없고 1.5M은 있어야 될까말까 이네요. 그에 비해 5/10 정도 되는 동네에서 비슷한 집을 사면 600k 정도면 살수 있어요.
학군 좋은 동네 집 가격을 1.2M으로 가정할때 모기지는 $6000 정도 될것이구요. 학군이 보통인 지역은 $3000 정도 됩니다 (집 가격을 200으로 나눔)
또 사립학교는 학년별로 다르긴 하지만 1년에 4만불 정도 학비가 든다고 하지요. 그러면 매달 3300불 정도 학비가 든다고 할수 있습니다.
학군 보통인 동네에서 사립을 보내는 옵션(#1)과 학군 좋은 동네에서 공립을 보내는 옵션(#2)을 비교해보면 다음과 같은 결과가 나오네요.
| Town | 5/10 | 10/10 |
| House price | 600k | 1.2M |
| Mortgage | $3000 | $6000 |
| Tuition | $3333 | 0 |
| Monthly total | $6333 | $6000 |
보시다시피 매달 나가는 비용은 큰 차이가 나지 않는다는 것을 알 수 있어요. 물론 저 표는 too much simplified된 것이고 자세한 계산은 해봐야합니다. 자녀수가 여럿 될수도 있고, 사립학교 학비가 더 쌀 수도 있고 공립에서도 tuition을 조금 받을수도 있구요. 맞벌이인 경우 after school이나 baby sitter비용도 고려해야겠지요. 또 동네에 따라서 사립인데도 불구하고 공립보다 안좋은 경우도 있어요. 결국 모든 것은 case by case..
하지만 요즘같은 상황에서는 차라리 학군이 보통인 동네에서 사립을 보내는 것 역시 옵션으로 두어야 하지 않을까 생각이 드네요..
모기지는 결국 나중에 내돈, 사립학교 tuition은 내 비용이라는 점도 생각하셔야 하죠. 집 값 오르는 차이도 생각하셔야 하구요. 둘다 한달에 나가는 돈은 비슷해도 십년 후 자산은 엄청 차이 날 것 같아요.
+1
저도 같은 이유로 이런 결정을 했구요, 괜찮은 결정이었다고 생각합니다.
그리고 이런 동네가 더 크게 오르고, 2008년 같은 큰 문제가 있어도 집값 회복도 더 빠릅니다.
그렇긴 하죠 ㅎㅎ 문제는 사립은 어떻게든 고생하면 당장이라도 보낼수 있는데 1M넘는 집은 다운페이를 당장 낼수가 없어서 차후 몇년간은 돈만 모아야합니다. 그 사이에 집값은 더 뛸거고, 아이 학년은 더 높아질것이고..
지금 살 수 없는 집은 옵션이 아니라고 생각하는게 마음 편합니다. 가만 있으면 600k 집도 더 올라가서 그마저도 못사게 되거든요.
개인적인 경험으로는, 학군이 좋지 않은 동네에서는 크고작은 사건도 더 일어나더라고요. 집 값도 덜오르고 팔기 힘든건 덤이고요.
그래서 사립 보내시는 분들도 학군 좋은 곳에 집을 사시는 경우 많이 봤습니다. 저희도 나중에 이사갈때 아이가 다 컸더라도 집은 무조건 학군 좋은 곳에 사야겟다 하고 있습니다.
그렇긴 해요 ㅎㅎ 그런데 막상 살아보니 학군이 안 좋은 동네(3/10 이하)가 아니면 딱히 큰 사건은 일어나지 않고 집도 잘만 팔리긴 하더라구요. 결국은 학군 레벨과 집값을 어느정도 발란싱을 잘해야할텐데.. 요새 집값이 너무 올라 고민이네요 ㅎㅎ (10/10은 정말 억소리 납니다ㅋ)
5/10 학군에 60만불 집과 10/10 학군에 1.5밀리언 집중에 선택해야 할 경우
저라면 다운페이가 있고 대출이 가능한 인컴이라면 10/10학군에 1.5밀리언 집을 살 거 같습니다.
만약 여건이 되지 않는다면,
1. 위 두가지 옵션 외에 다른 대안이 없는지 (9/10학군에 80만불쯤 하는 동네는 없는지) 살펴보시고요.
2. 집을 사기는 5/10학군에 사놓고 잠시 살다가 아이가 고등학교 올라가면 이집 렌트 주고 10/10학군에 렌트 해서 사시는 것도 고려해보시고요 (좋은 학군동네와 좋지 않은 학군 동네의 집값 차이가 쉽게 2배이상이 나기도 하는데 렌트비의 차이는 1.5배만큼의 차이도 안나는 경우가 대부분입니다) 그리고 이것이 사립학교 보내는 것보다는 비용이 적게 들어갑니다.
다운페이가 있으면 10/10학군이 맞지요. 하지만 그 다운페이가 없으니... 그거 모으려면 차후 몇년은 더 모아야할것이고 아이는 그 사이에 학년을 더 올라갈것이고..
코로나 터지기만 해도 9/10학군에 80만불 짜리 동네가 드물긴 해도 있긴 있었어요. 하지만 최근 집값이 너무 올라서 7/10학군도 80만불은 줘야하고..(저로선 감지덕지이지만) 쉽지 않네요ㅎㅎ 결국은 옵션 2가 가장 feasible해보입니다 ㅎ
7/10 정도까지는 그래도 괜찮지 않을까요?
현실적으로 공부하는 분위기라든지 아이들의 일반적인 수준(?) 이라든지가 7/10 정도라면 10/10과 그렇게 대단한 차이는 아닐 거 같습니다.
그런데 아이가 이미 10/10 지역에서 학교를 이미 다니고 있는 상황이라면 전학시키는 건 또다른 분제이긴 하지요.
원글에는 쓰지 않았지만 현재는 7~8/10정도 되는 동네 위주로 집을 보고 있어요. 제 생각에도 10이나 7이나 큰 차이는 안날것 같은데.. 다른 한국분들 중에서는 10에만 올인하시는 분들도 꽤 계시고.. 그러다보니 차라리 사립 옵션은 어떨까 해서 글을 파게 되었습니다.
그런식으로 생각하면 수입만 충분하다면 꼭 다운페이 20%안모아도 됩니다. 첨에야 이자 조금 더내거나 pmi내겠지만 집값 올라가면서 리파이하거나 pmi없앨 수 있구요. 수입은 괜찮은데 다운페이 모자라는 분들은 이렇게 많이 합니다
그렇긴 하죠. 저는 개인적으로 pmi내기 너무 싫어서 (개인 취향입니다)ㅎㅎㅎ;; pmi내고 이자 낼 바에야 차라리 보통 동네+사립 옵션은 어떨까해서 글을 쓰게 되었습니다.
사립보내는 사람들이 좋은 공립 동네 사는 사람들보다 수입이 여유로운 경우가 대부분입니다. 실제로 안좋은 동네 집을 사고 사립 보내는 사람은 많이 없기때문에 그것도 고려하셔야 할겁니다. 사실 교우관계에 안 좋지않을까 걱정되요. 수입만 충분하다면 사립보내는거보다는 pmi내는게 더 이득일 겁니다. 집사는거 걱정안할 정도 수입이면 사립보내는게 좋구요. 솔직히 사립이 공부를 잘한다기보다는 집안배경이나 여러가지 액티비티로 진학에 유리한것 같은데 결국은 다 돈이 있어야 한다는...
근데 좋은 학군 덜 좋은 학군에 대해서도 생각해 보세요. 과연 10/10 학군과 5/10 의 차이가 어떤지. 단지 수치로만 그러는 곳들인지 아니면, 실제로 아이에게 맞지 않는 곳인지요.
아무래도 겪어보지 않은 길이라 더 그런것 같습니다. 저 역시 한국에서 학교를 나와서 미국 학교 시스템을 잘 모르기도 하구요.
10/10학군이라고 해서 꼭 아이들이 즐겁게 생활하는 것은 아닐겁니다 (학업 스트레스는 더 하겠죠). 다른 미국인 가정들 보면 학군이 안 좋은 것 아니면 잘만 크고 잘만 자라는데 제 걱정이 괜한 것 아닐까하는 생각도 듭니다.
저는 이제 큰애가 고등학생이라서, 좋은 학군에 대해서, 많은 생각을 해 봅니다만, 여기 글들도 한번 읽어 보세요. 부동산 글에다가 엉뚱한 댓글을 달아서 죄송합니다. :)
https://www.milemoa.com/bbs/board/8095324
https://www.milemoa.com/bbs/board/8332972
https://www.milemoa.com/bbs/index.php?m=0&category=440674&document_srl=1452072&mid=board&page=41
죄송하시다니요 ㅎㅎ 결국은 부동산이 아니라 아이 교육과 관련된 글인걸요ㅎ 링크 글 읽어보고 있어요. 감사합니다^^
실제 제 주변에 비슷하게 하시는 분들 몇분 계세요. 물론 저희동네는 1밀리언짜리 집이 대부분은 대도시는 아닙니다만. 좋은 학군으로 가려니 집값 비싸고 출퇴근 편도 한시간씩 걸릴바에야 그냥 직장이랑 가까운 동네에 괜찮은 집을 사고 대신 학교는 그 동네 사립을 보내는 거죠.
근데 총비용 계산할 때 꼭 pre-k부터 12학년까지 잡고 계산하실 필요는 없을지 몰라요. 그런 분들 직접 이야기 들어보니까. 어떤 분은 초등은 공교육보내고 중-고등만 사립에 보낸다는 분, 아님 그 반대로 하신다는 분 서로 의견이 다르더라구요.
감사합니다. 그런 케이스가 있기는 하군요! 물론 자세한것은 이것저것 따져봐야겠지만 경우에 따라선 옵션이 될수도 있겠네요.
사족으로 저 역시 pre-k부터 굳이 사립을 보내야할까 회의적입니다. 그래도 학년이 올라가면(4-5학년?) 결국 학군을 무시 못할 시기는 올것이라 생각되네요.
한가지만 더 고려해보시죠. 사립학교 tutition이외에 extra activities에 들어가는 돈이 장난아닙니다. 특히 아이가 음악이나 스포츠 시작하면(종목에 따라 다르지만) 일년으로 치면 아이한테 들어가는 돈은 tuition*2 되는 경우가 많습니다. 4만불 학비면 일년에 대충 6-8만불, 보통 6학년부터 사립으로 보낸다면 졸업할 때까지 42-64만불이 지출될 것으로 예상되어지네요. 주의에 아이들 사립보내시는 부모들이 우스게 소리로 하는 말이 있어요. 너네 사립 안보내면 스포츠카 몇대 몰수 있다고.
집값이나 스쿨택스를 떠나서 원글님의 아이 교육에 대한 가치부터 생각하시고 추진하시면 좋을 듯 합니다. 사립vs공립에 대한 교육적, 경제적 debate은 많으니 생략합니다. 참고로 저는 스포츠카 안타고 자녀를 사립보낸다에 한표입니다. ㅎㅎ
저 역시 스포츠카 안타고 그 돈을 다른 곳에 투자할것 같아요ㅎㅎ 사교육비 무시 못하죠. 그런데 따지고 보면 저희 세대 역시 중고등학교 시절 엄청나게 사교육 받았던 세대라....(학교 끝나면 학원 뺑뺑이 ㅎㅎ) 혹시나 자녀가 extra activity에 관심이 있으면 돈이 아까워도 지원해줄것 같습니다.
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