[업데이트 - 추가 질문 있습니다] 집 구매 모기지 검토 부탁드립니다

오.. 휴스턴에 50만불 대 집이면 궁궐이겠네요 ㅎㅎㅎ

어느지역인가요?? 외각 쪽 빼곤 새로 지을만한 랏이 별로 없었던 것 같은데 말예요??

5000불이랑 대충 집에서 사실 기간 만큼 다른 모기지 이율가지고 시뮬레이션 돌려보시면 답이 나오지 않을까요??

15년에 0.5% 낮음 월 얼마 덜 내는지 모르겠는데 (온라인에 모기지 계산기 많으니깐 함 두들겨보세요)

30년 풀로 가져간다 치고, 총 내는 금액이 얼마나 되는지 (원금+이자),

또 5000불이 언제 또이또이 되는지 보신 뒤 맘을 정하시면 될 것 같네요...

글구 락 이후에도 모기지 레잇 내려갔을 때, 매칭 가능한지도 중요하겠네요...

모기지 레잇이 오를지 내릴지는 아무도 모르지만 말예요 

답변 감사드립니다. 정확히 휴스턴은 아니고 슈거랜드 입니다 ㅎㅎ 여기도 지금 남아있는 땅들에 새 집들 짓느라 난리네요. 지금 모기지 계산기로 대략 계산해보니 15년에 0.5% 차이 난다고 치면 monthly payment가 대략 60-70불 차이가 나네요. 이자만 계산해봤을때는 대략 4-5년 정도면 5000불이 또이또이 되는듯 합니다. 말씀해주신대로 락 이후 매칭 가능한지를 먼제 물어봐야할꺼 같네요. 안그래도 내일 한번 통화하자고 했으니, 그때 물어봐야겠습니다. 75일 lock은 좀 긴거 같아요 ㅠ

슈가랜드 ㅎㅎㅎㅎ 

학군 좋은 금싸라기 땅에 더 이상 지을 공간 없었던 것 같았었는데요..

여전히 새 집을 짓고 있다니...놀랍네요 ㅎㅎㅎㅎㅎ

지금은 딴 동네로 이사 왔지만, 예전에 슈가랜드 쪽 알아보던 때가 새록새록 생각나네요 ㅎㅎㅎ

주말 마다 Main 타고 내려가던 때가 생각나네요 ㅎㅎㅎ

잘 알아보셔서 좋은 결정 하시길 바랍니다!

남쪽으로 새집들 많이 짓고 있는데, 저흰 거의 막차 탄거라 lot 고르는 옵션도 거의 없이 마지막에 남은거 픽했습니다 ㅎㅎ 감사합니다!

대략 계산해서 대출금이 $285K니까 0.5% 차이면 첫해 이자가 $1300~1400정도 차이가 날 것입니다. 3.5년에서 4년정도면 $5000 credit 을 넘어가네요. 그 전에 원금을 다 갚으시던지 더 싼 이자로 refinance (이자변동, refinance 비용)를 하시겠다고 하면 이익이고, 아니면 손해지요. 이건 정답이 있다기 보다는 개인적인 선호도의 차이가 있지 않나 싶습니다. 이자율 변동은 아무도 모르지요. 

감사합니다. 코스님 말씀대로 처음에 $5000 크레딧을 받을꺼냐, apr을 낮출꺼냐의 선택인거 같습니다. 저희 커뮤니티에 있는 사람들 대부분이 이 모기지 회사를 이용하지 않았다고 했는데, 아마도 이 회사 apr이 다른 곳에 비해 너무 높은게 큰 이유인거 같습니다. 우선은 몇군데 좀더 알아보고 낮은 apr이 있다면 매칭 해줄수 있는지 먼저 알아봐야할거 같습니다. 단, 궁금한게 거의 2달 반이나 남은 시점에서 75 days lock 때문에 지금 mortgage shopping 해야하는가 입니다 ㅠ

15년에 2.75%면 아주 베스트는 아닙니다. 특히나 LTV가 50%인데요.  전 bankrate에서 찾은 곳에서 15년 2.11% 리파이낸스 진행중에 있습니다.  (절대 제가 한 곳을 추천하지는 않습니다.- 12월 30일에 시작했는데 rate lock extension만 5-6번 했습니다.) 전 이번일로 아주 작은 모기지 회사랑은 다시는 연을 맺고싶지 않네요.  

US Bank 정도면 이자율도 낮고,  믿을만한 은행이라 말 바꿀경우의 수도 적어지고 좋으네요. 

다만 6월 말이면 5월 초에 75일 잡고 해도 여유기간이 15일 밖에 안되긴 하네요. 한 2주 기다리셨다 시작하는게 좋을듯 싶네요. 

감사합니다. 사실 us bank rate은 메이저 은행이어서 사이트에서 알아본 것이고 bankrate.com 같은 사이트에서 15년에 저 정도 LTV면 2점 초반에 나오는거까지 확인했습니다. 물론 부수적인 비용/포인트가 어떻게 작용될지 알아보진 않았지만요. 요리왕님 말씀대로 2주 정도 후 5월부터 본격적으로 알아보는게 좋아보이는데, 왜 지금 모기지 회사는 얼른 lock 하라고 닥달하는지요 ㅠ

요새 계속 이자율이 올랐어서요. 

이자율이 올라서 얼른 모기지 회사는 lock하려고 한다는거죠? 안그래도 처음에 집 지어지기 전 (10월)에 계약해서 받았던 30년 apr이 대략 2.8% 정도였는데, 이젠 15년에 이 apr을 제시해주니 선뜻 나서질 못하겠네요. 정말 몇달 사이에 많이 오른거 같아요 ㅠ

ㅎㅎ 모기지 회사들은 언제 전화해도 닥달하면서 얼른 싸인하려고 하지요. 보통 사인을 하고나면 크레딧 리포트르르 뽑아야하기 때문에 그 후엔 다른 곳으로 잘 안가니까요.  전 한 3-4년전에 한번, 이번에 한번 bankrate에서 찾은 곳에서 두번째 리파이낸스 중인데요, 다신 작은 회사랑은 일 같이하기 싫으네요. 12월 30일에 시작해서 모든 서류를 다 줬음에도 어제 크레딧 리포트 다시 뽑아야 한다고 연락이 왔네요. 수시로 서류 보충해달라고 하고요(2월 말, 3월 말마다 paystub 새 거 넣으라고 그러고, 은행 스테이트먼트 다시 달라고 그러고), rate lock extend 할 때마다 피 조금씩 더 붙여서 $200-$300 늘리려고 하고요. 

저희 리얼터 아는 모기지 회사 (로컬) 통해서 대략 알아봤는데 오늘 시세로 15년 apr 2.1 - 2.3% (45 day lock)에 free float rate 제공이네요. 확실히 지금 모기지 회사 apr이 많이 높은거 같네요. 2.807% vs (대략) 2.2% apr로 계산해보니, 약 3년 반 정도면 $5000 크레딧 돈 충분히 나오네요. 저희 커뮤니티 사람들 말로는 오퍼 가지고 가면, 그때부터 포인트 + 다른 fee 들도 가격 바꿔준다는데...그럼 전 또 계산기를 두드려 보다;; 결국 누군가가 한명 알겠다고 하겠죠 ㅎㅎㅎ

다운페이 25만불! 대단하시네요. 벌써부터 글케 많이 모으시다니요!! 뭐든 잘 하시리라 믿슴다. 그렇게 많은 금액을 다운페이하시려는 이유가 있으신지요? 25만불은 집에 묵혀두는 경우랑 20%만 다운페이를 하고 나머지 금액을 투자로 굴리는 것을 한 번 비교해보시는 것은 어떨까요? (S&P500 연평균 수익률이 참고로 7~8%는 됨다)

안그래도 고민하긴 했는데, 제가 투자엔 영 꽝이어서요. 아무리 s&p500 수익률이 좋다고 해도 제가 들어가면 바로 떨어질껍니다 ㅎㅎㅎ 농담이고요 ㅎㅎ, 저희 입장에서는 다운페이를 많이 넣고 15년 하는게 더 낫다고 생각해서 내린 결정이었습니다. 답변 감사합니다!

모기지 이율만 보고는 30년인데 잘 받으셨네 어디서 받으셨나 물어보려고 했어요.

근데 자세히 보니깐 15년이네요.

메이저은행이 30년이 3퍼센트정도고 15년이면 2.25 정도에요.

매달 내는 모기지가 부담스러워서 50퍼센트 다운페이하시는거 아니라면 저도 50퍼센트 다운페이말고

비율을 낮추고 다른 곳 투자하시는게 어떨까싶네요.

이상하게 들리겠지만 50퍼센트 다운페이가 20,25퍼센트 다운페이보다 이자율이 높을수도 있습니다.

(돈 빌려주는 입장에선 남는 게 없다는 거겠죠) 

답변 감사합니다. 네 15년 입니다 ㅎㅎ 사실 맨 처음에는 30년으로 할까도 했는데, 사람의 마음이 참 그런게...원글에도 썼지만 10월달 집 계약 당시 나왔던 30년 apr 2.8%을 받은 후 여기 올린 15년 말고 30년으로 받은 apr 3.4-3.5%에 선뜻 사인을 못하겠더라고요. 그래서 15년으로 알아보면서 다운페이를 더 하는 방향으로 잡았습니다. 근데 더 많은 다운페이가 이자율이 더 높기도 하나요? 제가 구글링 했을때 loan-to-value ratio 가 낮을수록 rate이 낮아질수 있다고 봤거든요 (https://www.investopedia.com/terms/l/loantovalue.asp).

보통은 그렇습니다만 다운페이가 많으면 이자율이 낮은게 정상입니다만..

다운페이 20퍼센트일때와 25퍼센트일때와 30퍼센트 40퍼센트 50퍼센트 이렇게 숫자 바꿔가면서 이자율 확인해보시면 알수 있어요.

은행은 돈을 많이 빌리는 사람을 좋아하고 그러나 돈은 꼬박꼬박 갚는 사람을 좋아하고 그러나 위험부담이 있으면 안되니깐

20퍼센트 다운페이를 해서  손해가능성을 최대한 줄이는 거죠. 

저는 집을 찾는 중이라서 우선 집 찾고 모기지 쇼핑 다니고 싶네요. 

다운을 많이 할수 있다는건, 결국 1. 갚아야 할돈이 적어 지는 거고, 2. 본인이 돈을 빠르게(?) 모을수 있다는반증이 아닐까 싶은데요. 15년, 30년 schedule로 계속 갚아나갈지, 아니면 그전에 페이오프 (혹은 이사?)를 할지도 고려의 대상이 될것 같습니다. 계산이 복잡할수도 있겠지만, rate이 낮다면 1/5 이나 1/7 arm 같은것도 고려해 볼수 있지 않을까요? 요즘 마켓에 있지 않다 보니까, rate이 어떤지 모르겠네요. 

요즘 마켓이 제가 알아본바로는 작년 말에 최저를 찍은 후, 올해 초부터 야금야금 오르는 중입니다. 예를 들면, 30년 apr이 작년 말 대략 2점 후반대였다가 올해 초부터 거의 linear하게 올라서 지금은 대략 3.3 - 3.4% 정도로 나오네요.

계산기를 두드려 봐야 겠지만, 일찍 페이오프 하신다 생각하면 APR 몇% 차이는 별로 중요하지 않을수도 있습니다.

그냥 monthly pay를 낮게 가져가시고, 열심히 모으는게 정신건강에 좋죠. 

저도 집을 두채 가지고 있는데, 둘다 50%씩 다운 했고 (Eminem님과 같은 이유죠.... 투자에 젬병이). 

2011년에 2.25% (5/1) 였고, 2019년에 3.625% (30yr) 로 각각 모기지 받아서, 전자는 5년 차에, 후자는 2년째에 페이오프 했습니다. 

지금 5 7 arm은 역대급입니다. 어제 받은 이자율은 5arm 2.125 7arm 2.25 30년 2.75입니다. 20퍼센트 다운이고요.