안녕하세요, 이전 글에 추가 질문을 했는데, 질문이 묻히는 것 같아, 죄송하게도 새글을 팠습니다.
이전 질문(집주인과 직접 집 lease 계약 연장시 계약서 작성)을 한 이후로 집 구매도 고려하게 되었습니다. 동네의 다른 집들도 보고 있으며, 현재 렌트로 살고 있는 곳의 집주인에게도 구매 관련 문의를 했습니다. 집주인의 답변 중 Rent-to-own에 대해서 처음 듣고 이해가 가지 않는 부분이 있어서, 미국에 집구매 또는 오래 계신분들의 의견을 듣고 싶습니다.
1년 lease 계약이 끝나기 전에 집 구매를 원하면 rent-to-own 조건으로 하여 지난 1년동안 제가 산 기간만큼의 세금을 제가 내야한다는 것입니다.
집 판매 가격은 주인 마음인 것은 당연한 거지만, 지난 1년동안의 세금을 제가 추가적으로 내는 것이 당연한 것인가요?
Rent-to-own 에 대해서 처음 듣기도 했으나, 애초에 계약이 rent-to-own이 아니였는데 추가적으로 세금을 내라는 것이 이해가 가지 않아서요.
아니면, rent-to-own 조건으로 변경되면 제가 지난 1년동안 낸 렌트비가 집 구매 금액에 반영되는 제도인가요?
참고로 집 렌트 계약시 일반 렌트 계약이였으며 rent-to-own같은 추가 조항은 없었습니다. 이건 제가 다시 한 번 확인 및 당시 realtor에게도 확인했습니다.
이 집을 계약하게 되면 집주인이 realtor 없이 as is price로 계약하자고 합니다. 사실 미국에서 realtor 없이 집을 계약하는 것이 막연히 두려운데요. 경험해보신 분 계시면 경험 공유 부탁드립니다 (Attorney, title company, liecensed inspector, 좋은 home insurance 선택 등..)
그리고 집 가격은 네고를 어떻게 하면 좋을까요? 네고는 한 번만 제안하는 거라고만 듣긴 했는데, 성공적인 네고를 하셨던 분 계시면 조언 부탁드려요:)
(저는 네고해보려고 대본을 짜보면.. 건방지게 협박성으로 들리네요..하하..ㅋㅋ;)
제가 질문하신 것에 답변은 드릴 지식이 없어서 답변은 드릴수가 없지만 질문이 있어요. 그 집이 렌트 후 구매하고 싶을만큼 맘에 드시는건가요? 지금 집을 보고 계시다 했는데 그집이 그정도로 마켓에 나오면 경쟁력이 있나요?
제가 지금 북캘리에서 렌트 사는 곳 집주인이 맘에들면 이집을 사라고 오퍼가 왔고 조건은 as-is로 사고 대신 가격은 그냥 마켓프라이스로 오버비딩 안해도되는 조건이에요. 세금내라는건 없었어요. 지역이 어디신지 모르겠지만 좀 특이한 조건이긴하네요.
관심 가져주셔서 감사합니다. 질문해주신 부분도 제가 생각해봤는데요.
일단, 집은 한 60% 정도 마음에 듭니다. 마음에 들지 않는 부분도 있으나, 전체적으로는 괜찮습니다. 그리고, 추가로 렌트를 해서 날라가는 렌트비 (어차피 집을 구매할 것이기 때문에) 이사에 들어가는 시간/비용 등을 생각해봐서, 이 집을 구매하는 것을 아예 배제를 하지 못 하고 있습니다.
마켓에서의 경쟁력은 제가 판단하기 힘든 부분인 것 같으나, 짧은 지식으로는 어느정도 있는 것 같습니다. 이유는 타운하우스 인데 더 크고 리모델링 한 유닛이긴 하지만 마켓에 나오자마자 곧 계약이 되더군요. 반면에, 제가 있는 유닛은 제가 1년전에 들어오기전에 약 2년의 기간동안 마켓에 있었으나 팔리지 않고 공실이였었습니다. 지금 저에게 제시한 가격은 마지막 마켓에 있을 당시 가격보다 1년치 세금을 더 한 금액이구요.
일리노이주 입니다. 집 주인이 계속 좋았다가 이러는 것이 아니라 매사에 저를 힘들게 하긴 했습니다. 렌트 당시 리얼터도 결국 두손 두발 다 들고 그만 뒀구요. 그래서 저런식으로 금액을 올려서 받는 것이 합리적이라는 생각은 전혀 들지 않고 저를 호구로밖에 보는 것 아닌가 싶네요..ㅠㅠ
암만 셀러스 마켓이라도 님같은 부동산 초짜 (나쁜뜻 아닌거 아시죠 ^^)라서 끌려다니실것 같아요.
대부분 주에서 파는 사람 - 집주인 - 이 셀러, 바이어 리얼터 피를 다 내요. 고로 님께서 리얼터를 안 쓰실 이유는 전~~혀 없는거고요.
전문가에게 맡기시라고 강력 추천합니다.
답변 감사합니다. 윗님 댓글에도 일부 내용은 달았으나, 리얼터 관련한 내용을 추가적으로 말씀드리겠습니다.
사실 리얼터를 끼고 싶으나, 집주인은 자기는 리얼터 낄 생각 없고 (아직 마켓에 내놓지 않았으니), 직접 거래하고 싶으며, 너가 (buyer) 리얼터를 끼고 싶으면 고용하고, 그 비용은 너가 내라. 라고 하더군요. 현재 연락하는 리얼터분의 말로는, 마켓에 내놓지 않았으니, 집주인이 리얼터를 안 쓰고 싶으면 그럴 수 도 있다고는 하네요...
집 주인 입장에서는 리얼터 양쪽 수수료를 아끼는 셈인데, 오히려 가격을 올리겠다니, 난감합니다.
rent to own 으로 살았던 기간동안 세금 내라는 건 제 관점에서는 말이 안됩니다. 벌써 에이전트의 필요성이 느껴집니다.
집주인 입장에서는 따로 집 청소할 필요도 없고 완전 봉잡은 거죠... 바이어 리얼터를 고용하지 않는 경우는 호가보다 under bidding 할려고 할 때 셀러 리얼터의 환심을 사서 (셀러 리얼터는 커미션 다 받을 수 있으니까요) 이길 경우에나 가능하겠죠. 집 가격은 네고라기 보단, 그냥 가격 안맞으면 난 안산다 이렇게 나가셔야 합니다. 실제로도 그렇고요... 몇 번 집 거래한 경험이 없으시면 (특히 판 경험이 있으면 많이 도움이 되긴 합니다만) 그냥 에이전트 고용하시고 사실 곳 찾으시는게 나을 거 같습니다.
말씀하신 것에 공감이 가는게, 지금까지도 그랬고 지금도 저를 호구로 취급하는 것 같습니다. 집주인 성격이 이전 리얼터 두명들도 (3년전부터 1년전까지 집 판매용으로 마켓에 나왔을 때 당시), 두손두발 다 들었다고 하네요. 말이 아예 안통합니다..
사실 저도 첫 댓글에 달았듯이 아쉬운 부분이 있어서 네고를 해보려고하는데, 지금 시장에 썩 마음에 드는 매물도 있는게 아니라서 많이 고민이네요.
최근에 마일모아에 여러분들의 조언을통해.. 집을 잘 클로징해서 이사들어와서 정신없이 지내고 있습니다. 저역시도 일리노이주쪾에 집을 구매해서 그런지.. 주관적인 의견을 드리고자 합니다. 일리노이지역은 타주에비해 엄청나게 핫한 샐러마켓까지는 아니라고 봅니다.. 캘리,버지니아 등 서부쪽과 비교해서 상대적으로는 덜 핫 하다고 보이는데.. 뭔가... 집주인이 너무나 갑의 위치에 있다는게 느껴지네요.. 브로커를 끼지말고 거래하는건 사실 변호사쪽에서 관련 서류들은 다 검토하기때문에.. 큰 위험부담은 없다고 생각되지만.. (사실 계약써에 싸인하기전까지만 브로커의 역할이 중요하지.. 계약서 서명하고 나서 모든 서류관련 진행함에있어 브로커의 역할보단 변호사 역할이 더 큰게 사실입니다..) 오히려.. 브로커를 중간에 끼지않고 사면 집가격에서 일부 브로커fee를 네고해준다고 나와야한은게 정상이 아닌가 싶네요.. rent to own에 대한 세금내용은.. 정확히는 모르겠으나 일리노이주 부동산 전문 변호사에게 전화해서 간단하게 상담만 받아도 알 수 있으실 것 같네요. 혹시 지역이 어느지역이신가요? 마켓에 오랫동안 나와있었는데 안팔린데에는... 분명한 이유가 있다고 생각합니다. 아직 구매결정을 하시기로 하신게 아니시니.. 조금 더 서치하시고 신중하게 보시는것도 괜찮으리라 생각됩니다!
먼저 성공적으로 집을 클로징 하신 것과 이사 잘 하신 것 축하드립니다. 정신 없으시겠네요. 지역은 cook county 입니다. 제 생각엔 서로 win-win 할 수 있는데, 서로 lose lose 하자는 식으로 나옵니다. 객관적으로 보면 집주인이 그렇게 갑의 위치로 행동할 상황은 아닌데, 참 잘 모르겠네요. 저는 잘 안되면 그냥 다른 집을 렌트해서 나갈 생각도 있습니다. 그러면 집주인은 적어도 집이 비어있는 기간동안의 비용은 손해일텐데 말이죠..타주가 얼마나 핫 한지는 모르겠지만, zillow 같은 사이트에 괜찮다 생각하는 매물이 올라오면 1-2주면 나가는 것 같습니다. 저도 상식적으로 브로커를 안끼면 브로커 비용에 들어갈 비용의 일정부분을 네고 해주는게 합리적인 것 같은데, 오히려 세금 명목으로 돈을 더 받겠다니 너무 황당하네요. 보통 간단한 변호사 상담은 비용이 어느정도인가요?
그리고, 담당했던 리얼터 말로는 계속 안팔린게 집주인이 계속 마켓 가격보다 높게 팔기를 원했고, 조금씩 조금씩 깍았지만 그 가격이 마켓 가격보다는 높았다고 합니다. 오퍼를 받은 적이 있지만 집주인이 네고 의사가 없어서 안팔렸다고 하네요. 개인적인 생각으로는 어느정도 낮춰서 파는 것이 2-3년 안팔리고 빈집으로 있는 것보단 날 것 같은데.. 집주인 할머니가 보통이 아니신 것 같아요..
저도.. cook county 입니다. cook county이면.. 노스부룩,글랜뷰,버팔로,샴버그 대략 이정도 도시에 계시겠네 ㅎㅎ 아니면 시카고 도심이신가요? 아무래도 집주인이 연세가 있으신 분이라면 모든 상황이 아주 살짝은 이해가갑니다만.. ㅎㅎ 지금같은 상황에서 어느정도 가격만 맞으면 1-2주안에 나가는건 당연한데 아무리 시장이 핫하다고해서.. 시장가격보다 높은집들은 잘 안나가더라구요.. (일리노이주 기준). 1년치 세금에다가 브로커도 사용하지 말자고 하는 상황인데 가격은 안깎아 주려는 집주인 태도가 이해가 가질 안네요..ㅋㅋ 집을 팔기 싫은거 아닐까요? ㅎㅎ 바이어 입장에서 브로커는 무조건 쓰시는게 좋다고 생각됩니다.. 비용을 내가 내는것도 아니구요.. 아니면 샐러쪽에서 거기에 준하는 할인?을 해주는것도 아니라면 더더욱이요.. 아무쪼록 너무 급하게 마음가지시 마시고 지금부터 계속 서치해보시기 바랍니다! 최소한.. 일리노이주는 리스팅 가격보다 업오퍼를 넣는 상황까진 아니니까요.. 여전히 리스팅 가격보단 아주 조금씩이라도 네고가 가능한 분위기 인 것 같아요.
집 계약 마무리하는데 변호사 비용은 대략 400-500 사이인걸로 알아요. 간단한 상담 같은경우 그냥 해주시는 경우도 있고(다음 집 구매시 변호사로 선임하겠다고 말 잘해보세요..ㅎㅎ) 또는 대략 기본 1시간 비용 약 100불선에 상담비용이 있는걸로 알아요.
말씀하신 지역이 맞습니다. 시카고 도심은 아니에요~ 말씀하신 것 처럼 가격을 너무 높게 한데는 1-2주 단위로 계속 가격이 내려가는 것을 zillow 통해서 쉽게 볼 수 있더라구요. 저도 바이어 입장에서 일반적으론 브로커 끼는게 좋고 그게 맞다고 생각하는데,, 무슨 심보인지 모르겠습니다. 브로커도 안 끼겠다, 가격도 안 낮춰주겠다 (오히려 높게 받겠다.).. 법적인 부분은 일단 변호사랑 얘기해봐야겠고. 일단 집주인과 네고를 다시 시도해봐야겠습니다.
일반적으로 home insurance 1년치도 집주인이 해준다던데, 이런 것도 안 해주려고 하네요.
이사하는게 정말 귀찮을 수 있지만...ㅎㅎ 저라면 정말 이집 아니면 죽어도안된다 정도의 상황이 아니라면.. 돌아보지도 않고 단칼에 거절할 것 같습니다.. 저런 태도면 추후 집 계약이 이루어지고 inpection 진행 후 문제점이 발견되어도 나몰라라 할 주인 같네요..ㅎㅎ 애초에 다른집을 알아보시는게 훨씬 좋으실 것 같아요! 좋은 집 잘 찾으시길 바랍니다
맞아요. 단칼에 거절 못하고 있는 저와 제 상황이 조금 싫네요 ㅎㅎ;; 말씀하신 것처럼 inspection 후 큰 하자가 있는데도 고쳐주지 않거나, credit을 주지 않거나, 1년 홈워런티?홈인슈어런스 정도도 안해줄 것도 걱정이되네요. (이런경우 인스펙션 비용만 날리게 된 꼴이니..) 동시에 다른집들도 열심히 알아보고 있습니다. 응원 감사합니다!! 좋은 소식으로 후기 남기고 싶네요 ㅎㅎ
Rent to Own 조항 자체가 초기계약서에 없으신거지요? 그럼 지금 요구하는 사항들이 Negotiation의 일부라고 보시면 되요. "세금 너가 내고, 부동산 끼지말고, as is로 너가 사라."는 상대가 offer한 것이고, 선생님이 그 조항이 싫다면 Seller한테 싫다 하시고, 이런 저런 사항을 요구하시면 되고. 상대가 안받아주면 그대로 사시거나, 아니면 그거 맞추어서 사시거나. 그리고 Nego는 한 번만 하는 것이라고 들으셨다고 쓰셨는데, 그렇지 않습니다. 통상 offer가 몇번 오갑니다.
상대가 부동산을 안끼고해서 돈을 아끼려는 심산인데.. 현재 집이 어떤지 모르겠지만 부동산 끼셔야죠.. 부동산이 아니면 변호사라도 끼셔야죠. 어차피 loan company가 들어서면 title search도 하고, 집 감정도 하니 그렇게 어렵지는 않은데.. 게다가 부동산을 꼈을 경우에 부동산이 해주는 가격 nego나 집에 하자에 대한 nego가 선생님같은 경우는 Seller가 집값도 nego 안해줄 모양새고 as is로 요구하기 때문에 inspection도 할 필요없기 때문데, 부동산없이 할 수는 있는데, 그러면 Seller만 더 돈 벌어주는 것인데 (Seller가 복비를 아끼기 때문에).. 얼마나 좋은 집인지 모르겠지만, Seller가 이런 식으로 나오면 좋은 값에 집을 사시기는 힘들듯 합니다.
근데 Rent to own이면 보통 rent 낸 가격의 일부를 sales price에서 탕감해주거나 하는 해택이 있을 수 있는데, 선생님 경우는 rent to own이 아니라, 그냥 Seller가 "너 이 참에 내 집사라. 나 복비 아끼고 시간 아끼고 쉽게 가게."하는 격같은데.. 좋은 가격은 기대하기 어려운 Seller분이실듯요.
저도 그냥 가격을 올려 말한 것이였으면 그러겠거니 했을텐데, 갑자기 세금을 내라는 식으로 이야기하니까 더 어이가 없었던 것 같습니다. offer가 서로 왔다갔다하는 것은 통상적인 것이지요? 일반적으로 사람과 사람 관계가 어렵다고 생각한적은 없는데, 이 집주인은 진짜 언어의 문제를 넘어서는 힘든 점이 크네요.
말씀하신 부분이 맞는 것 같습니다. 호구 잡았으니 이 참에 집 사라, 나 돈 좀 벌자는 식인 것 같습니다. 한 번 네고를 시도해보고 안되면 그냥 돌아서야하는게 정신 건강에 좋을 것 같네요.
아, 그리고 저에게 집주인이 집사는거 리얼터 필요없다 혼자서도 할 수 있다, 너가 인스펙터 고용하고 변호사 고용해서 하면된다 이런식으로 말했었네요..
Treasure 님 의견 동감합니다.
집사듯 카운터 오퍼 하면 됩니다. Rent to own 은 셀러에게 유리한 옵션이고, 그게 고마우면 가격조정과 리얼터비용 공실률 등의 비용들에 맞추어 적당히 한발씩 물러서 윈-윈 하게 해야지, 일방적으로 불리한데 끌려가면 두고두고 속상할것 같습니다. 시카고 마켓이 어떤지 두루 보시고, 현재금액에 약간 손해보고라도 당장 잡아야 할만큼 급하게 집값이 오르는 마켓인지 감안하시고 하세요. AS-IS로 사서 집수리비 감당하는 금액도 감안하셔야겟죠.
집수리 안된 렌트 오래 돌린 집들은 마켓에 나와도 이웃에 고친깨끗한 집보다 훨씬 싸지 않는한 잘 팔리지 않죠.
사과님 의견 감사해요~집 컨디션 (수리 등)을 봤을 때 그냥 딱 마켓시장 정도인 것 같습니다. 부동산이 핫하다고는 하지만 다른 분이 말씀하신 것처럼, 좋은집이야 금방 나가지만, 별로인집은 잘 나가고 있지 않고 있는 것이 맞습니다. 말씀하신 것처럼 잘 이야기 해서 윈-윈 하고 싶은 부분이 있는데, 쉽지 않네요. As-is의 경우 좀 헤깔리는데요, as-is 조건이라함은 제가 inspection을 해서 큰 하자가 있어도 가격조정이나 수리를 절대 해주지 않겠다는 말인가요? 아니면 단순히 inspection 전에 가격 조정은 안 된다는 것인가요?
Rent-to-own이라.. 이런게 있군요. 저도 집 사기전에 몇달 렌트로 살아봤으면 이웃이 어떤지 집 장단점 다 파악하고 살수있었을텐데 부럽습니다.
세입자한테 세금을 전가하는게 절대아니고 아직 가격을 확정짓지 않은 상황에서 이전 리스팅프라이스에서 세금만큼 올려받겠다고 하는거네요. 집주인 입장에서는 그동안 시세가 많이 올랐는데 요만큼만 올리는거다 라고 얘기하는거일수도있어요. 시세파악 못하고계시면 분명히 알려드리는것도 좋고, 리얼터+인스펙션 가격 고려해서 본인이 낼 의향이 있는 가격이 있으면 네고해보셔야죠. 타운하우스니까 시세가 잡혀있을거고 집 장단점 다 알고 이사안해도되는 비용 그런거 다 감안해서 시세보다 좀더 가격이 높아도 살만한 가치가 있으면 사는거고요. 셀러가 부당이득을 취득하는거에 포커스를 두지말고 원글님이 그가격에 살 가치가 있냐없냐를 보세요. 위에 마켓 경쟁력이 있는 가격이라고 하셨으니 괜찮을것같습니다.
셀러 자세를 보니 앞으로 계약단계 하나하나마다 혈압오를일이 많아보이지만 살아보고 구매하는거 자체가 많이 부럽네요. 60% 맘에 든다면 저라면심호흡하고 길게 생각할것같아요. 완벽해보이는 집 사서 들어왔는데 창틀 디테일부터 앞집강아지소음 등 맘에 안드는 surprise가 한두가지가 아니더군요.
저도 처음 알았습니다. 저도 세금만큼 올려받겠다는 건가 싶었는데, 다시 얘기해보니 그것도 아닌 것 같네요. 가격은 가격대로 이전 프라이스보다 올려서 받고 (뭐 이건 집주인 마음이니까 문제되지 않습니다), 2020년에 이 집에 부가된 세금이 2021년에 내야하니 저보고 내라는거입니다. 일단 집주인이 이 집의 상태 (아무래도 이 집에 4년정도 안 살았습니다)도 모르는 것 같아, 상세히 설명해주고 동일 조건(위치, 업그레이드 상태 등)에 대한 시세도 설명해주었지만, 시세는 중요하지 않다며, 자기가 받고 싶은 가격을 받을거다 라고 하네요.
말씀하신 것처럼 오른 가격이 부당이득인지 아닌지를 고려하지말고, 집가격을 고려하고 안사고 다른 곳으로 이사가거나 렌트로 살게 됐을 때 들어가는 비용을 고려해서 냉정히 생각해야겠습니다. 사실.. 지금까지 항상 심호흡하며 좋게 좋게 1년동안 통화하긴 했습니다.. 하지만 이게 적응 되는게 아니라 하면 할때마다 힘드네요..
아고, 완벽해보이는 집이였는데, 이런 저럼 부분이 아쉽군요. 집이라는게 다 그런 것 같네요. 한국에서나 미국에서나 괜찮은 것 같아서 들어왔는데, 살다보니 실망하게 되는 부분도 있고, 오히려 괜찮네 하는 부분도 있는 것 같습니다.
조언 감사해요 :)
그러니까 arrear로 나오는 택스를 안내겠다 이거군요. 클로징컴퍼니에서 알아서 셀러가 바이어에게 주도록 정산해줄텐데 (2021년 택스 전부와 2022년에 낼 택스도 일부) 이걸 협의하에 바이어가 셀러에게 주는 크레딧으로 처리하든지 하는건가봅니다..
그런 것 같습니다. 제가 미국 주택 property tax에 대해서 조금 헤깔리는데요, 보통 2020년 property tax를 2021년에 내는 것인지요, 아니면 2021년 tax를 당해 내는 것인지요? 보통 설명해주신 것처럼 클로징 컴퍼니(에스크로 컴퍼니)에서 알아서 기간에 맞춰서 나눈다고 하던데, 이걸 안내겠다는 것 같습니다.
이런건 에스크로 오픈하기전에 미리 다 조율이 되어 있어야하는 것이지요?
저런식으로 복잡하게 나오면 집이 내가 꿈에서 그리던 집이 아닌이상 피하시는게 시간 아끼는 길입니다. 좋은 집은 많습니다. 굳이 여기에 엮여서 시간 쓰시면 손해에요.
저도 올려주신 내용만 읽어본 바로는 이미 집주인이 협상에서 우위를 잡고 질질 끌고갈 생각인가봐요(평소에 그걸 잘하는 사람일수도) 이런 상황에서는 절대 정중하게 나갈필요 없고 원하는 바를 딱딱 말씀하시는 편이 낫다고봐요. 저라면 리얼터보다는 일단 부동산 전문 변호사를 한번 만나서 상담 먼저 받으시는 게 나아보여요.
통화로는 말이 잘 안통해 이메일로 잘 정리해서 보냈는데 어떻게 나올지는 아직 모르겠네요. 안그래도 부동산 전문 변호사를 찾아 연락을 해볼까 합니다. 어차피 계약하는데 있어서 변호사는 필요하기도 하구요. 제가 느낀것과 미국인 리얼터 말을 빌리자면,, 네고를 잘하는게 아니라 그냥 무조건 자기 생각대로 하시는 분 같습니다....ㅎㅎ
딱히 팔아야 하는 것도 아닌데다 발걸음님이 마음에 들어한다고 생각해서 쎄게 부르는거 같은데. 굳이 그 집을 사야 하는것도 아닌데 뭘 그렇게 까지 하시나요.
말로는 돈을 잃고있다고, 모기지랑 텍스 갚아야한다고, 병원비 내야한다고 하는데 실제 행동으로는 당장 급한 것은 아닌 것 같기도 합니다.. 가격은 마켓 프라이스보다 살짝 높거나 그 수준인 것 같습니다. 다만 그걸 말해주는 과정에서납득하기 힘든 (세금) 말들을 해서 이런 질문을 올리게 되었구요 .. 굳이 이 집을 사야하는 것은 아니지만, 자금, 기회비용, 집 위치 등을 고려했을 때 나쁘지는 않다고 생각해서 계속 고려 중입니다 ㅠㅠ
지금까지 감정소모를 너무 한 것 같은데 한번정도만 더 냉정하게 생각해보고 결정해보려 합니다. 걱정과 조언 해주셔서 감사해요. 좋은 결과를 들고 후기를 작성했으면 좋겠네요 ㅋㅋ
세금을 내라고 해도 그것도 가격/조건에 다 포함되는 거죠. 세금을 내주는 대신 그만큼 가격을 깎으면 어차피 마찬가지잖아요. 집팔고 나서도 몇달동안 공짜로 살게 하는 조건도 있으니까 협의 하기 나름이겠죠. 적정선에서 가격 및 조건을 제시하시고, 안 받아들여지면 move on 해야지 굳이 상대입장을 다 맞춰줄 필요는 없습니다. 상대방도 굳이 팔고 싶으면 조건을 변경해서라도 팔것이고, 아니라면 그냥 move on 하겠죠. 발걸음님 입장에서 아껴지는 비용은 맘에 드는 집을 살수 있다는 것과 이사비용 정도 세이브인데 상대방의 요구가 과하면 거래 성사가 안되겠죠. 어느 경우든 감정소모 할 필요는 없을 것 같네요.
랑펠로 말씀이 맞는 것 같습니다. 해당 조건이 과해도 제가 얻는게 있어서 감수할 수 있으면 받아들이고, 아니면 그냥 move on 하는 게 맞는 것 같습니다. 굳이 감정소모 하지 말아야겠습니다.
평소의 성품이 좋았고 응대가 fair 했던 사람이라해도, 큰 재산의 매매 거래시에는 서로 신경전을 하게 되며 중개인이 없을 경우 개인 감정 싸움으로 가기 쉽습니다.
셀러는 집매매를 위해, 집의 자잘한 고장도 고쳐야 하고 팔기 유리하도록 코스메틱 비용도 지출하며 부동산 에이젼트 비용도 지출하는게 마땅합니다.
발걸음님의 경우는... 마켓 시세보다 브로커 비용만큼 낮춰 준다고 하면, 에이젼트를 통해 내가 보호 받을 권리를 다 챙겨 보장받지 못하더라도
나의 이사 비용이나 수고가 아껴지니 '이 집을 살 수도 있다' 정도가 fair 한 것입니다.
바이어에게 리얼터가 없다는 것은 보호받을 권한을 일부 포기 한다는 뜻입니다. 셀러에게 리얼터가 없다는 것은 커미션을 아낄 수 있다는 뜻입니다.
집을 사게 되면 rent 기간 동안 셀러의 세금을 발걸음님에게 내라는 말은 발걸음님을 아무것도 모르는 사람으로 취급하는 일입니다.
셀러의 세금도 대신 내주고 나의 protection없이 시세만큼 돈을 주더라도 이 집을 꼭 사고 싶다면, 에스크로 회사를 바이어가 지정하는 것으로 셀러와 합의 보세요.
내가 지정한 에스크로의 오피서에게 이런 상황을 미리 설명하시고 매매가 나에게 불리하지 않도록 서로에게 공평한 수준으로 진행이 되도록
Escrow instruction을 만들라 요청하시고 조언도 해달라고 부탁하세요. 에스크로는 보통 셀러가 지정합니다. 그 이유는 짐작이 가시지요?
열공맘님 저번 모기지 질문도 그렇고 이 질문에도 긴 답변 주셔서 감사합니다. 맞습니다. 에이전트가 없어도 어느정도 나도 얻을게 있으면 fair하고 그러면 이 집을 살 수 있다 정도일 것 같습니다. 보통 바이어 에이전트를 통해 보호 받을 권리가 뭐가 있을까요? 에스크로 (약간은 셀러에게 치우친) 회사와의 거래시 조항을 바이어에게 불리하지 않도록 점검하고 네고하는 것이 있을까요?
네, 에스크로 회사는 보통 셀러가 정한다고 하더라구요.
제가 여기서 언급한 보호란, 에이젼트가 챙겨서 생기는 보호라기 보다는 셀러와 바이어에게 각각의 의무와 권리에 대해 고지하고,
문제 발생시 Court 로 가기전 이런 일이 일어나면 이렇게 처리 또는 비용 분배, 정리한다는 수많은 내용이 열거된
정부의 Official form 을 사용해 에이젼트가 확실하게 다 주고 받음으로 법을 준수해 거래를 진행하게 되며
셀러 바이어 다 이에 관련된 이해를 하게 되고 기본적인 보호를 양측 다 받게 되는 것입니다.
에이젼트는 그러한 모든 서류를 챙겨서 고지시키고 싸인 받아 진행해야 할 법적인 의무가 있습니다.
캘리포니아의 경우, 매매 단 한건에 대해 깨알같은 글씨의 서류들이 전화번호부 책 한권 정도로 서류가 많습니다.
딜러를 통해 구입한 차와 개인거래를 통한 차구입 그런 차이... 랄까요?
그렇게 비유를 하면 맞는 비유인지 모르겠습니다만,
어쨋든 직거래라 하더라도 좋은 분 만나 좋은 집 문제없이 잘 사실 수 있으면 참 감사한 일입니다.
행운을 빕니다.
주신 질문은 간단한데 대답하자니 이해를 위한 설명이 너무 길어서 생략합니다.
아닙니다. 무슨 말씀인지 알겠습니다. 한국에서도 공인중개사를 끼고 안끼고의 차이가 있듯이 여기도 그와 비슷한 차이가 있겠군요. 행운을 빌어주셔서 감사합니다. 좋은 집을 찾을 수 있었으면 좋겠네요.
저도 최근에 Cook county에서 싱글하우스 팔고 closing 중인데요, 최근에 집값이 최근에 좀 많이 오르긴 했더라고요. 타운하우스는 오름 폭이 좀 적을 거예요. 세금을 내 달라는 셀러분의 말을 그리 신경쓰실 필요가 있으실까 싶네요. 이런 부분은 감정적으로 접근하실 필요가 없을것 같아요.
현재 시세에 맞춰 발걸음님이 지불할 의사가 있는 금액을 정하시고, 그부분은 셀러분께 제시하시면 될것 같습니다. 한번더 네고의 여지를 두고 조금 더 낮게 할 수도 있겠죠. 셀러분이 리얼터 안써서 이득 보시는 부분이 있겠지만 그건 사실 발걸음님이 지불하실 금액이랑 상관이 없을것 같아요. 리얼터 안 썼으니 꼭 시세보다 싸게 사야 하는건 아니니까요. 발걸음 님도 잘 아시는 집을 이사비용 없이 사시는 이득도 있으실 거고요. 4년정도 사셨으면 집에 대해서 인스펙터 보다 더 잘 아실 수도 있어요. ^^;;
잘 준비하셔서 좋은 거래 하시길 빌어요.
달콤한휴가님 조언 감사해요. 일단 제가 살았던 기간을 오해의 소지가 있게 적었네요 ㅎ 실제로 산 기간은 약1년 입니다. 하지만 기본적인 집 컨디션에 대해서는 어느정도 파악하고 있습니다 (겉으로 봤을때.. ㅎㅎ).
셀러 입장이셨으니까 조금 더 물어봐도 될까요? 저는 사실 바이어 입장이지만, 셀러입장이라고 바꿔 생각해봤을 때 직거래를 하면 셀러/바이어 리얼터에 대한 비용 약 4~5%정도를 아낄 수 있으니, 2% 낮은 가격이라면 합리적이지 않을까 라고 생각했습니다. 하지만 셀러 입장에서는 사실 상관없는 부분인가요?
지금 집주인이 제시한 금액에서, 한 번 더 네고 여지를 두고 살짝 낮게 금액을 제시했었는데, 오히려 처음 금액보다 높은 금액을 부르네요.
뭐 사실 금액은 (중요하지만) 이정도 선이면 받아들 일 수 는 있습니다. 문제는 inspection 후에 큰 문제가 있을때 고쳐줄건지 이에 대한 비용을 감당해줄 지에 대해서 대답을 회피하네요. 이부분은 미리 정하는 것이 아닌가요?
제가 님이라면 집에 아주 큰 문제가 없다는 가정하에 AS IS로 구입을 하되 현재 가격에서 15-20%낮은 가격을 제시해보겠습니다. 그리고 거기서부터 조금씩 올려가며 가격을 맞출것 같네요.(절대 시가보다 10%이하가 아니라면 고려 않하겠습니다) 전혀 정상적이지 않은 거래를 하면서 가격이라도 후려치는게 아니라면 사야할 이유가 별로 없어보입니다. Inspection문제가 어떻고 그 이후 수리같은 문제는 전혀~~~~ 거론될 상황이 아직 아닌거 같구요.(님이 하신 질문은 너무나 당연히 정상적인 질문이지만 현재 거래는 전혀 정상적이지 않기에 이런 부분을 논하는게 의미가 없다? 정도로 생각합니다) 지금과 같은 상황에서 달랑 2%낮은 가격이라는건 말리고 싶습니다.
제가 as is개념이 좀 헤깔리는데요, 이 조건이라는게 집에 어떤 하자가 있어도 그냥 그 가격에 사겠다는 것을 바이어가 동의한다는 의미인가요? 아니면 그냥 가격 자체만 네고를 안하겠다는 의미로 쓰이는 건가요? 저는 후자로 생각을 했는데 전자라면 2퍼센트로는 더 불공정하겠군요...
전자요. Inspection contingency 없앤집을 as-is라고 하죠.
발걸음님 계속 보고는 있는데요. 일단 이 집은 내려놓고 바이어 리얼터 부터 구하시는게 좋을 것 같아요. 궁금하신 질문이나 이런 것들 대부분 바이어 리얼터가 대답해 줄 수 잇는 질문이에요. 어차피 셀러가 내주는 건데 2프로 아낀다고 리얼터 안끼는 건 여기 글 흘러가는 걸 봤을때 더 큰 손해를 보실 수도 있을 것 같아요. 아니면 차라리 레드핀 같은 리베이트 주는 리얼터를 찾으시던지요. 어느지역인지는모르겠는데 요새같은 핫한 셀러 마켓에서는 있는 좋은 집도 1-2주면 나가요. 굳이 네고가 잘 안되는 것 같은데 시간 끄실 이유가 있나 모르겠네요.
제가 셀러라면 당연히 세입자에게 약간 낮은 가격에 편하게 팔 것 같아요. 하지만 사람마다 생각이 다 다르니까요. 마켓 가격과 비교해서 경쟁력 있다면 1-2% 셀러가 꺽아주든 말든 살 것 같아요. 그리고 인스팩션에 나온 사항들은 바로 고쳐야하는 치명적인 결함 아니면 보상받기가 쉽지 않아요. 특히 요즘같은 셀러 마켓에서는요. 타운홈이니 지붕은 신경쓰실 필요 없을것 같고 퍼네스랑 에어컨만 확인하시면 큰돈 들어갈건 별로 없을것 같네요. 인스펜션 후에 결함에 대해 고쳐주는건 미리 정하는게 아니고 보통 인스펙션 후에 변호사 끼고 협의하죠. 조율이 안돼면 딜 깨지는 거고요.
대신에 타운홈이면 HOA financial report를 잘 보셔야 해요. 지붕 교체 시기가 다가오는데 reserve가 한없이 부족하면 단 시일내에 special assessment 때려맞는 수가 있으니까요.
맞습니다. 제 생각대로 꼭 상대방이 생각하리란 법은 없으니까요..ㅠㅠ 댓글들의 조언을 보니 가격보다 사실 as-is라는 것이 더 큰 문제였던 것 같습니다. 리얼터와 다른집들을 알아보며, 여기는 제가 생각하는 조건을 제시해봤으며, 안되면 마음 접으려구요. 제가 생각한 큰 문제는 히터/에어컨 과 누수 입니다. 히터/에어컨은 경우에 따라 15~30년도 간다하니 이건 돌아만 간다면 집주인이 고쳐줄 의무는 없을 것 같구요. 조언 감사해요~!
Rent-to-own 은 일반적으로 셀러에게 유리한 경우가 많습니다. 거의 대부분의 경우 바이어가 크레딧이 안 좋은 경우 투자자들이 바이어에게 팔기 위한 방법으로 활용되곤 하는데요, 집 주인이 직접 하는 경우도 많아요.
Terms 는 바이어와 셀러 사이에서 정하는 것이기 때문에 집 가격이 높다든지, 렌트비가 시세보다 눈에 띄게 높다든지 한 이상한 경우 아니면 합법이고 불법이고 뭐 없어요. 물론 시세보다 월등히 높게 계약이 된다면 각 주에 정해놓은 테넌트 보호법에 따라서 법정공방으로 가게 되고 대부분의 경우 주인에게 이롭게 판결이 나지 않습니다.
지금 1년간 살면 지난 1년간의 tax 를 내야한다고 억울한 분위기인데, 그거 하나만 보시면 안되요. Rent-to-own 계약서에서 제일 중요한게 네가지 정도 되는데요,
1. 집 판매 가격 --> 현재 시세와 집 판매 가격이 어떻게 되는지요? 보통 1년 (또는 저는 최장 5년 도 봤어요) 후의 판매 가격이기 때문에 현재 시세보다는 약간 높게 잡혀 있는 경우가 많습니다.
2. 렌트비 --> 지금 내고 있는 렌트비, 또는 주변의 렌트 시세와 동등한지요?
3. 다운페이 (또는 lease option fee) --> 보통 non-refundable lease option fee 를 파는 사람이 항목에 넣으려고 합니다. non-refundable "downpayment" 라는 단어 또는 "deposit" 이라는 표현은 가급적 사용하지 않는데요, 법정에서 집주인에게 불리하기 때문에 보통 lease option fee 라고 부릅니다. 말그대로 집을 살 수 있는 option 에 대해서 부담하는 비용이고, 1년 후에 집을 살 수 있는 권리를 주는거니까요. 집 안산다해도 집 주인이 안돌려줘도 되거든요. Deposit 이나 downpayment 라고 부르면 돌려줄 가능성이 있기도 한 비용이라서 법정에서는 대개 집주인에게 불리해요.
4. 수리 비용 누가 부담 --> 만약에 지붕이 세서 고치거나, 변기가 막히거나 할 경우 일정 금액 이하는 테넌트가 고치도록 되어 있는 경우가 많습니다. 일정 금액이 rent-to-own 의 경우 좀 높게 잡혀 있을 수 있어요. 예를 들면 $5,000 이하는 테넌트가 고친다. 일반 렌트일 경우와는 다른 경우가 많죠. 일반 렌트는 왠만한건 집 주인이 고쳐줘야하니까.
정도입니다.
집 주인이 1년 후 집을 사게 되면 지난 1년간의 tax 를 내라는 의미는 지난 1년 동안 원글님이 실제 집주인과 동등하게 집을 관리하고 살았으니까 그러라는 뜻인데요, 그렇다면 그동안 원글님께서 1년간 낸 렌트비의 equity 부분은 돌려 받아야 동등한 개념이 되겠죠? 실제로 rent-to-own 의 경우 렌트비를 시세보다 높게 차지하고 일부를 equity 용으로 해석해서 나중에 돌려주는 케이스도 있는데 (예를 들면 렌트 시세가 $1,000 이라면 $1,300 을 받고 1년 후 $300 x 12 = $3,600 을 집 구매가에서 까주는 형식) 이러면 보통 오히려 계약은 더 복잡해집니다. 그리고 실제로 코트로 가게 되면 집 주인은 시세보다 30% 나 높은 렌트를 받은 걸로 간주해서 집 주인에게도 불리해지구요.
보통 리얼터들은 rent-to-own 거래를 안하는데 커미션이 낮아서 그래요. 렌트로 보기 때문에 팔 때 보다 커미션이 월등히 낮아지거든요. 리얼터들은 리스보다는 판매거래를 해야지 커미션이 높으니까요.
당연히 현재 계약은 일반 리스 계약서 일테구요, 만약 rent-to-own 을 진행하신다면 현재 리스 계약서는 무효화하거나 addendum 으로 넣어서 현재 있는 리스 계약서는 rent-to-own 으로 변경 된다고 명시해야해요. 안그러면 두개의 계약서가 생기니까요.
쉽게 설명하자면,
1. (집 거래 가격 + 1년간 지불해야할 tax 액수) 와 "1년 뒤의 집 가격" 을 예상 비교해보시고 어느쪽이 나은지 보시면 될거 같아요. 렌트비는 주변 시세와 비슷하다면 계산에 고려하지 마시구요. 이 집을 사든 안사든, 또는 이집 말고 다른 집으로 나가든 주변 렌트 시세만큼은 어차피 렌트비는 나가게 되니까요. 혹시 다른 non-refundable option fee 나 집 수리 비용의 조항 ($5,000 은 너무 높아요. 이런건 일반 렌트 조건과 비슷하게 $100 정도 선을 최대로 하시는게 좋구요.) 등등을 말씀하지 않으셔서 없다고 보고 말씀드리는겁니다.
2. 현재 렌트비, 현재 모기지 이자율, 그리고 1년 후의 모기지 이자율 등으로 매달 페이먼트가 얼마나 되는지도 비교해보세요.
3. 현재 리스 계약이 언제까지인지요? 새로 리스 계약 하신건가요? 아직 안하셨으면 리스 계약을 month-to-month 로 하시거나, 아니면 2달 노티스를 주면 리스를 중간에 파기할 수 있다는 조건을 넣을 수 있으면 넣어주세요. 아니면 리스를 6개월로 새로 계약하셔도 되구요. 그러면 굳이 rent-to-own 안해도 더 살다가 그냥 그 집을 사면 되니까요. 아니면 다른 마음에 드는 집을 사도 되구요. 이럴 경우 리얼터를 개입하지 않는 조건으로 집 가격을 깎을 수도 있는데 바이어 입장에서는 리얼터를 안 데리고 갈 이유가 거의 없죠. 바이어는 복비를 안내니까요. 그걸로 집 값 딜 하는거죠. Risk 라면 month-to-month 인 경우 집 주인이 다른 사람에게도 집을 중간에 팔 가능성도 있다는 점이니 만드시 인지하시구요.
앞서 말씀 드렸다시피 Rent-to-own 은 대개 집 주인에게 유리합니다. 집이 안 팔려도 그냥 다시 렌트 주면 되요. 1년 뒤 집 값은 어차피 또 어느정도 올라 있을테구요. 게다가 non-refundable option fee 까지 받게 되면 그건 그냥 꽁돈이에요. 집 수리도 $5,000 까지는 테넌트 책임이다라고 하면 집 관리마저 공짜로 하게 되는거구요.
집 주인으로서도 risk 는 있습니다. 정말 팔고 싶은 경우, 리얼터를 쓰면 복비 내고 나면 돈이 얼마 안 남는 경우 (equity 가 적은 경우), 이럴 때에는 집 주인도 집을 빨리 처분하고 싶죠. 근데 1년이라는 기간동안 테넌트가 집을 산다는 100% 의 확신이 없으므로 이런 경우에는 불리하겠죠. 그래서 복비 내고 리얼터 쓰는거구요. 깰끔하게 정리하기 위해서. 타주로 이사 간다든지, 집안에 누가 죽어서 유산/상속 문제로 빨리 팔아야한다든지 이런 경우에는 주인이 rent-to-own 을 하지 않죠.
원글님의 경우도 1년 동안 살면서 다른 마음에 드는 집이 나타날 수도 있고, 집 가격이 내려가는 기현상이 생길 수도 있고, 아무래도 uncertainty 가 있으니까요. 그래서 중간 지점에서 rent-to-own 으로 만나는건데 terms 가 원글님에게 크게 불리한게 아니라면 고려해볼만 하지요. 그리고 모기지 론도 1년 후 정도에 받게 되십니다. 그 때에는 모르긴 몰라도 지금보다는 이자율이 올라가 있을 거 같은 느낌적인 느낌이죠?
집 주인은 항상 집 가격은 오를거라고 생각하고 굳이 바이어에 휘둘려 조건을 조정할 필요가 없다고 생각합니다. 반대로 바이어나 테넌트의 경우에는 리얼터도 안 부르고 집 가격을 다 받으려고 하는건 공정하지 않다고 생각하구요. 단순히 지난 1년간 tax 를 내가 내야한다는 점 보다는 전체적으로 어떤 케이스가 이득이고 손해인지 계산해보시는게 낫습니다. 1년간 tax 를 내가 내지 않는 조건이면 집 주인이 집 가격을 그만큼 높여서 부르는 것과 동일한거거든요. 그렇다면 그 금액은 1년 후 집 가격과 비슷한 수준인가를 보셔야죠. 근데 1년 후 예상 되는 상승된 집 가격과 비슷하다 치더라도 원글님은 굳이 지금 사는 집을 1년 후 에상되는 인상 된 가격에 살 필요는 없는거니까요. 조금이라도 이득을 보면 모를까.... 옵션을 하나로 정하는건 바이어 입장에서는 기본적으로 불리하게 게임을 시작하는거거든요.
뷰티풀님 너무 상세한 설명 감사드려요. 렌트 투 오운에 대해서 정말 이해가 잘가네요.
일단 제가 조금 모호하게 적은 것 같아서 다시 적어요. 일단 제 조건이 크레딧 부족/다운페이 부족한 상황은 아니라 적정 가격의 집들은 시간을 가지고 구매 가능한 상황입니다. 지금 살고 있는 집을 지난 일년동안 렌트로 살고 있었구요, 전혀 렌트 투 오운 조건이 없었습니다. 그런데 갑자기집을 구매하고 싶으면 지난 일년동안 산 기간동안의 텍스를 내라는 건데요. 집값을 올려서 부르는 것은 주인 마음이지만 텍스를 내라는 것은 불공정한 것 같습니다. 변호사도 말이 안된다고 하네요.
지금 집이 백퍼센터 마음에 드는 것은 아니지만 현재 주변에 나와있는 집들 중에 마음에 드는 것이 없는것이 문제입니다. 그래서 제가 더 괜히 고민을 더 하고 있구요. 윗분들과 뷰티풀님의 조언을 바탕으로 최대한 냉정하게 생각하고네고가 안된다면 손해 보는 거래는 하지 않으려고 합니다.
네. 크레딧 부족은 아니라고 생각하고 있었습니다. 1년치 tax 를 집 값에 더해서 집 산다고 계산하시는게 계산이 편하실 거에요. tax 를 대신 내라는 건 어차피 직접 내는 것도 법에 저촉될테고 결국 tax amount 를 집 판매 가격에 얹어서 거래한다고 생각하시면 될거에요. 느낌적인 느낌이지만 그런다 하더라도 요즘 올라가는 집 가격에 비하면 "현재가 + 1년치 세금"을 더해도 1년 후 집 가격보다는 쌀 것 같습니다. 1년치 세금이 1년 집 값 상승분 보다는 낮은게 요즘 상황이니가요. 실제 거래가 진행되면 테넌트에게 유리한 상황이 되겠죠.
또한가지 최악의 상황은 집 가격이 현저하게 올라가는 경우인데요, 그러면 당연히 집 주인이 집을 안 팔고 싶어할겁니다. 물론 계약서 상에 terms 대로 한다면 테넌트가 option 을 행사하기로 하먄 정해진 가격에 팔아야하겠지만 집 주인이 뭘 할지는 알 수가 없지요. 집 주인이 안 판다고 잡아 떼거나 집 가격을 더 올려서 팔려고 할 가능성도 적기는 하지만 분명히 있어요. 후자의 경우가 더 가능성이 많을 것으로 예상됩니다. 법정으로 끌고 가면 어차피 둘 다 손해라서 피곤한데 집주인은 사실 덜 손해에요. 이미 자기가 사는 집은 따로 있어서 심적으로도 크게 흔들리지 않고, 법원에서 져도 원래 계약대로 팔면 되고, 만약에 판매 가격이 시세보다 너무 낮네, 법원에서 가격 조정하라고 할 경우에는 집 주인은 이득이죠. 시간 끌다가 테넌트가 정나미 떨어져서 나가버리면 다른 테넌트 구하면 되구요. 이래서 여러모로 rent-to-own 은 테넌트 입장에서는 비추입니다.
아. 그리고 리얼터 끼지는 않더라도 title 은 점검하셔야해요. Title company 나 부동산 변호사 통해서 title 에 문제가 없는지, lien 이 없는지 그런건 무조건 검사하셔야합니다. Rent-to-own 으로 계약했는데 알고보니 집 주인이 모기지를 안내고 있던 경우를 봤습니다. 어차피 차압되면 은행이 집 주인이 되니 rent-to-own 계약서는 큰 의미가 없어져요. 렌트 기간 동안은 채워줄 가능성은 상당히 높은데 렌트 계약 끝나면 거의 100% 포클로저 세일로 매물로 나오죠. 근데 이건 비단 rent-to-own 뿐 아니라 rent 인 경우에도 일어날 수 있는 일이니까요.
자세한 조언 감사합니다. rent-to-own에 대해서 많이 배우게 되네요. 경우에 따라 좋은 경우도 있겠지만, 제 상황에서는 rent-to-own은 좋은 옵션은 아니네요. 리얼터 없이 진행할 경우 title company, inspectior, attorney는 제가 알아봐야할 것 같습니다.
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