[update] 중부 뉴저지 집구매

드디어 오늘이 클로징입니다. 

2017 년 말 집 구매 과정중 mainly black mold issue + other inspection issues 로 deal fallthrough (mold 관련 글은 아닙니다;)

2020 년 중순 집 구매 과정중 mainly termite damage + other inspection issues 로 deal fallthrough 

이후 마침내 2021 년 우리집을 갖게 되었네요 ㅠㅠ 몇시간 후 클로징인데 정말... 감격스럽습니다.

두번의 실패 이후 전례없는 핫한 마켓을 만나 appraisal 보다 꽤나 높은 금액으로 집을 구매하게 되었지만 (appraisal contingency waived ㅜㅜ), 그럼에도 불구하고 모든 과정이 너무나 스무스하게 진행되어 이집이 우리집이구나 하는 생각이 드네요. 기존 실패 과정에서 많은 분들이 조언해 주셨던 '우리집이면 다 잘풀린다' 는 말이 맞는말임을 실감합니다. 회사일 끝나고 클로징 이후 시간나면 이 기회에 느꼈던, 아래 토픽으로 배웠던 레슨을 정리해 올리겠습니다. 

연휴후 힘든 화요일이지만 다들 좋은 하루 되세요~! 

 

 

-- 아래의 글은 모두 개인적 경험에 의존한 정보이며 동부 지역 뉴저지 (중부)에 한합니다 --

Before Offer Accepted

0. area search 

  요즘같은 핫한 마켓에서 지역찾기는 무언가 하나는 포기하게 되는듯 합니다. 작년까지만 해도 타운 1-2개 딱 정해놓고 여기 아님 집안삼- 의 마인드였는데, 올해 들어서는 타운 5-6개로 늘여서 보게 되더군요... area search 시 위치 (highway, 주변 인프라, train station, walkable, etc), 학군 (초중고- 보통 고등이 좋으면 초중이 좀 딸려도 괜찮은듯 하더군요) 등등을 보는데 여기에 타운별 property tax rate 도 은근 고려해야 하는듯 합니다. 타운에 따라서 꽤 차이나기도 하더라구요. 이건 구글링해보면 정확한 타운별 % 찾을수 있습니다. 또한 redfin이 zillow 보다는 좀더 정확한듯 합니다. 

 

1. realtor who fits me 

2017년 회사 리로케이션에서 연결된 미국 아주머니 리얼터와 일하다가... 바로 아니다 싶어 오퍼 엎은후 손절하였습니다. 본인과 P2성향에 맞는 분이 최고입니다. 어차피 리얼터는 다들 셀러 편이지만, 그래도 되도록이면 푸쉬안하고, 겁안주고, 솔직한 편에 속하는 사람이 저희와 맞았구요. 그러다 보니 1% 캐쉬백 해주는 중국인 친구한테 리퍼받은 리얼터와 일하게 되었습니다. 가끔 저한테 중국말을 쓰기도 하셨지만(ㅋ) 전반적으로 매우 만족했습니다. 다만 1% 캐쉬백을 해주는 탓인지 먼저 리스팅을 보내준다거나, 오퍼시 전략적으로 확률을 높이는 기술을 쓴다던가 하는부분은 없었습니다. 이 부분은 요즘같은 마켓에 필요한듯 하면서도 그냥 베스트 오퍼가 다인 것도 같고 해서 잘 모르겠습니다..다만 2017년에 잘 모르던 시절 잠깐 일했던 미국 아주머니는 이런 부분에서 조금은 더 낫지 않을까? 하는 막연한 생각 정도가 있었습니다만, 그냥 오퍼 계속 떨어져서 그런생각이 들었는지도 모르겠습니다..  좋았던 점은 본인생각 이집은 얼마정도 하겠다- 라고 솔직해 말해 주어서 상당히 도움이 되었습니다. 이것도 다만, 초반에는 많이 빗나갔지만 ㅜㅜ 요즘 마켓탓인지라 나중엔 본인도 점점 요즘마켓이면 이정도 하겠다 라고 말해 주었고 실제로도 근접했습니다.

 

2. pre-approval (pre-qualification)

프리 어프루벌은 모기지 관련해서 받으면 45일(맞나요?) 정도 유효한 것으로 알고 있습니다. 프리 어프루벌은 하드풀이구요, 프리 퀄리피케이션은 소프트풀이라 신용점수에 영향 안미칩니다. 왠만한 셀러들은 프리 퀄리피케이션도 받습니다. 오퍼가격만 높다면 별 신경 안쓰는듯 합니다. 계속된 오퍼리젝으로 집 보는 기간이 길어질 것 같으면 프리퀄부터 시작하는것을 추천합니다. 또한 다들 아시겠지만 집 구매 시점 근처로는 신용카드 오픈도 클로즈도 하지마시고 다른 하드풀 은 절대 피하세요~! 

 

3. offer accepting strategy(?) in the seller's market

지금껏 거의 매주에 한집씩 오퍼를 넣으면서 3번정도는 2nd place 를 했었구요. 그런집들은 결국 fall through 되는 일 없이 클로징 까지 가더군요 ㅜㅜ 전략이라고 하긴 뭐하지만 요새 뉴저지 지역은 5-10% (move in ready 집은 거의 뭐 10%에 가깝게) 높여서 오퍼 써야하는것 같구요.. 당연히 appraisal contingency 는 waive 해야 합니다 ㅜㅜ major inspection 조건 혹은 간혹 inspection waive 도 하는것 같습니다만 저희는 major inspection 으로 다행히 어셉 되었습니다. appraisal contingency를 waive 하지 않고도 오퍼 컨트렉에 'appraisal 가격이 많이 낮은 경우 오퍼금액과 차액을 얼마까지 부담하겠다-' 하는 문구를 넣을수도 있습니다. 물론 completely waive 보단 샐러에게 덜 매력적이겠죠. 다른 자질구래한 조건은 무조건 샐러에게 맞춰줍니다 (e.g., closing date, 집 오너인 경우 집팔려야 이집 산다는 조항 등등). 

 

After Offer Accepted

1. Attorney review

오퍼가 수락되면 바로 어터니 리뷰 들어가야 합니다. 늦어지면 샐러가 더 좋은 오퍼 받을 수 있으니까요. 요새 집사고파는 변호사들도 엄청 바빠서 미리 구하는것도 힘들고 그냥 연락처 3군데 정도만 알아보고 있다가 오퍼 수락 되면 바로 세명한테 전화돌립니다. 먼저 전화받는 사람이랑 일하는 겁니다. 저희의 경우 돈 아낀다고 회사 legal plan에 있는 변호사를 썻는데.... 비추입니다. 실력있는 변호사는 legal plan 소속될 일이 없습니다... 다행히 이번에는 별로 변호사의 도움이 필요 없었지만 나중에 집을 팔게 된다면 수소문해서 정말 괜찮은 변호사를 구할 것입니다. 변호사는 리얼터 소개로 구해도 나쁘진 않은것 같습니다.

 

2. Inspection (additional inspections)

개인적으로 가장 중요하게 생각하는 단계입니다. 지역에 따라 main inspection (termite, radon 포함), oil tank sweep, mold inspection, structure/foundation inspection, chimney inspection, lead paint inspection 등등이 있구요, 이걸 다할 필요는 없지만 메인 인스펙션 후 추가로 걱정되는 부분을 콕 집어서 따로 하시면 됩니다. 저희는 2017년에 main inspection 후 mold inspection 을 했는데 black mold 가 표면&공기중에 나와서 (sump pump 없는 집이라) 포기했구요. 2020년에는 chimney inspection했는데 이 리포트로 샐러 크레딧까지 받기로 한 후, 추가 termite damage 가 발견되어 (main inspection 에는 termite trace only, 이후 샐러가 termite treatment 하고 리포트 주는데 추가 데미지 발견...) back out 했습니다. 물론 back out 한 이유는 이 뿐만은 아니라 더 많았지만요.. 이번집은 chimney inspection 추가로 해서 샐러 크레딧 조금 받았습니다. 세 집다 지역 특성상 oil tank sweep은 다 했습니다. oil tank sweep 은 처음부터 GPR 장치로 하는거 추천드립니다. 2017년에 그냥 메탈 디텍터로 하는사람 리얼터한테 추천 받고 했더니 undecisive result 가 나와서 다시 돈내고 GPR장치로 추가 inspection 했습니다 -_-

**중요한 점은 inspector 고용시 절대절대절대 리얼터 추천인 쓰지 마세요. 절대로요. 한통속입니다. yelp/구글 리뷰나 주변 추천 받아서 직접 찾으세요!!! 리얼터랑 엮인 inspector는 큰 문제점을 정말 아무것도 아닌양 말합니다. 인스펙션때 바이어 리얼터가 따라다니거든요... 혹시 샐러 리얼터가 따라다니면 정중하게 자리 피해 달라고 말씀하세요. 내돈내고 인스팩션하는건데 인스팩터가 리얼터 눈치봐서 좋을것 없습니다.

 

3. !!Negotiation!!

네고는 언제나 조마조마합니다... 인스펙션 리포트 받으셨으면 하나하나 무조건 구글링 해보세요. 고치는데 대략 얼마드는지 알아보셔야 합니다. 제 짧은 셔치 결과로 가장 돈많이 드는 문제가 foundation structural issue (무조건 계약파기각), water issue (e.g., mold, water damage, wet basement 등등 이것도 왠만하면 계약파기) 정도인듯 하구요, 이외에 문제점은 하나하나 검색하면서 샐러한테 고쳐달라고 한다 안한다를 생각해 보세요. 리포트에 나온 문제점 중에 제일 비싼거 2-3개만 픽해서 고쳐달라고 하거나 크레딧으로 요구합니다. 참고로 크레딧 요구하려면 추가 인스펙션 및 estimation이 꼭 필요합니다.  풀 크레딧 안준다고 하면 반띵하자고 할 수도 있습니다. 여기서 또 주의 해야 할 점은  (특히 저같이 1% 캐쉬백 해주는 리얼터와 일하는 경우), 모든 크레딧 (샐러+리얼터+은행) 이 특정 금액을 넘으면 안됩니다. 이건 은행과 꼭 먼저 상담해 보세요. 실력있는 변호사는 미리 말해 주겠지만 굳이 먼저 말 안해줄수도 있습니다....

 

4. mortgage shopping

인스펙션에 변호사 레터 몇번 오가고 대략 합의가 되면 즐거운 모기지 쇼핑입니다. 요즘같이 이율낮은 때에는 그저 즐겁습니다. 리얼터 추천 은행, 대략 근처 큰 은행, 주변 집 산 친구네 모기지 은행, zillow 에 모기지 랜더 등등 연락해 보시고 쇼핑하세요. 마지막엔 두군데로 줄여서 슬슬 연락해보세요. 저희의 최대 걱정은 appraisal 이었어서 결론적으로 두군데 은행에서 appraisal 두번 받았습니다. 다만 둘다 appraisal 결과 금액이 비슷해서 좌절하던 중에 한군데 은행에서 85% 론을 해준다더군요. 그럼 당근 여기서 해야지~ 하고 다른 은행에 그냥 말만 했는데 거기서 90% 론을 해준답니다 Hooray!! (심지어 negative point credit까지!!!). 덕분에 90% 빚을 떠안고 기쁜마음으로 클로징 하였습니다. 

 

5. home owner's insurance shopping (umbrella policy)

이것도 여간 복잡한게 아닌데요, 저희는 home owner+automobile+umbrella 까지 해서 세군데 견적내 보고 최종 결정 하였습니다. 보험은 P2 에게 맡겨서 크게 코멘트 할건 없네요. 이것도 엄청 복잡하고 coverage가 매우 상세하고 조목조목 나눠져 있습니다. 예를들어 storm damage deductible 은 그냥 일반 deductible 과 다르기도 하고; auto의 경우 PIP는 대체 왜 필요한건지; 암튼 홈오너의 경우 자칫 잘못하면 고소당할 수도 있으니까 (집에온 손님 혹은 도우미분이 다치거나 할수도..) 엄브렐라까지 해서 넉넉하게 샤핑했습니다.

 

6. Align things (e.g., push attorney -_- , contractors, move-in cleaning, movers, etc)

Push attorney는 아래에 적었습니다. 나머지 일들은 즐거운 일들입니다. 대략 이사전에 집 손볼게 있다면 바로 예약해서 손보고 바로 입주청소하고 들어가면 최고입니다. contractor 들은 정말 가격이 제각각입니다. 심지어 친구에게 추천받은 사람이 친구네랑 같은 작업인데 저한텐 labor fee 를 2배 부릅니다;; 그리고 친구가 비싸다고 추천은 안한다며 연락처 준 사람은 친구한테보다 더 싼 가격을 제시합니다. 이게 아마 본인들 스케줄 따라 고무줄 가격인듯 하기도 한데 왜그런지는 정말 모르겠습니다.

 

7. At closing

클로징은 무사히 이루어 냈습니다. 게으르고 일안하는 변호사의 80세 넘은 paralegal 할머니 (grand-grand kid 가 담달에 태어나신데요~~ 본인은 귀도 잘 안들리시고 이메일도 잘 못쓰지만 컴퓨터도 자꾸 고장나지만 일하는데 문제 없으시답니다..) 임에도 불구하고 일잘하고 빠릇빠릇한 loan officer 덕분에 무사히 마쳤습니다. 클로징 2주 전부터 변호사와 paralegal 할머니를 엄청 쪼아대서 겨우겨우 제때 클로징 하였습니다ㅠㅠ 매일 전화했어요...전화하면 5번중 4번은 안받아서... 타이틀은 보냈는지, final closing disclosure는 언제 주는지, 뭐 필요한거 있음 알려달라고 내가 돕겠다고 ㅠㅠㅠ  변호사가 타이틀을 클로징 3일전에 보냈음에도 불구하고 다행히 loan officer, underwriter, title company가 적당히 빠릇하게 일해주어 많은 도움이 되었습니다. 

 

긴글 쓰고나니 기운 빠지네요 ㅎㅎ 긴 정보글 쓰시는 분들 존경합니다.

*혹시라도 위에 언급된 inspector, realtor, lender, contractor 정보 원하시면 쉐어 가능합니다. 귀찮지만 여러군데 연락하면 할수록 좋으니까요 :)