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안녕하세요 마모님들,
첫 주택구매를 앞두고 있습니다. 엄청 빡시네요. ㅠㅠ
한달 매달려 집을 찾아서 오퍼넣고 억셉이 되어(!) 모기지 프로세스를 진행해야 되는데 30년 15년 중 뭘로 할 지 밤잠 못 자고 고민을 하고 있습니다.
15년을 원하는 이유는 약간 싼 이율이고 (30년 대비 0.75% 저렴. 230K정도를 파이낸싱 받는데 그럼 이자만 일년에 1725불이 차이가 나죠)
30년을 원하는 이유는 flexibility 입니다. 30년 가도 pre-payment 매달 넣을 예정인데, 혹시 형편이 어려워지면 프리페이 안하고 적게 넣어도 된다는 옵션이 있으니까요.
30년 페이먼트도 front-end ratio (monthly payment / pre-tax income) 은 21%정도입니다. 근데 클로징 하고 나면 (보험+텍스 에스크로 까지) 남는 emergency fund가 만불정도 밖에 없어서요...
인터넷 검색해 보니까 많은 사람들이 flexibility를 위해서 30년으로 받고 pre-payment를 하더라고요.
근데 추가로 내는 이자가 아까워서리 이 고민을 하고 있습니다.
사실 짤리지만 않으면 딱히 15년 페이먼트 내는데도 문제는 없을 것 같은데요, 다들 '혹시' 를 준비하는걸 보니까 저도 좀 겁이 나네요.
이율이 historically 낮으니 30년 고 한다음에 남는 돈을 투자를 하는 것도 생각을 해봤으나 투자를 할 줄 몰라서 나중에 생각하기로 했습니다.
내공있으신 마모 선배님들의 조언 부탁드립니다~ 이거 고민하다가 정말 회사 짤리겠네요...
참고문헌:
http://www.getrichslowly.org/blog/2009/09/30/pros-and-cons-30-year-mortgage-vs-15-year-mortgage/
http://www.heracliteanriver.com/?p=546
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14 댓글
nysky
2013-03-01 07:32:26
당연히 15년이 좋겠지만, 처음에는 불안감이 있는거 같아요 ㅎ
금액차이가 얼마나 날지 모르겠지만, 저는 15년 추천드립니다. ㅎ
이자율은 얼마나 받으셨는지요?
저흰 2007년 1월에 6.325% 인가 받아서 30년 픽스 했었는데... 거의 30년간 이자만 40만불정도 되는거같더라구여 ㅎ
근데 근래 몇년간 이자율이 계속 떨어지면서, 3번의 재융자끝에.... 거의 같은 금액(약 400불정도 더 내고..) 에 10년으로 모기지 줄였습니다. 이자도 확 줄었고요.
운좋게 집값이 거의 안떨어진 지역에 살아서 은행에서 재융자를 계속 해줬네요.
빼빼로
2013-03-01 07:51:42
30년 3.375%, 15년
2.265%(오타수정) 2.625% 받았습니다.... 많이 싸졌네요 ㅎㅎwonpal
2013-03-01 07:43:54
저도 30년 했습니다만 15년을 추천드립니다. 현 상황에서 무리가 없으시다면 말이죠.....
여차하면 refi하시면 되니 큰 부담 가지지 마시고 15년 하시죠.
빼빼로
2013-03-01 07:53:44
여차하면 refi 가 그 시점에서 30년으로 (또는 다른 lower monthly term으로) 바꾼다는 말씀이신가요?
준효아빠(davidlim)
2013-03-01 08:07:08
우와...부럽네요....전 아직 크레딧 점수가 않올라가서 크레딧도 못찍어봤습니다.
저도 비슷한 금액대를 론받을것 같은데, 참고해야 겠네요...
실례가 되지 않으면 15년과, 30년 월페이먼트 여쭤봐도 될까요?
그리고 혹시 FHA를 사용하셨는지요?
말잘하자
2013-03-01 08:14:30
더 좋은 웹싸이트가 있겠지만, 저는 간단히 여기 zillow 싸이트에서 "monthly payment" section을 이용해요 (example; http://www.zillow.com/homedetails/Augustine-Herman-Hwy-Georgetown-MD-21930/2116448716_zpid/ 밑으로 쭉 스크롤해서 내리시다 보면 monthly payment 가 나옵니다) . 여기서는 mortgage 뿐만 아니라 tax등등 포함해서 계산해주거든요. 만약 mortgage만 계산하고 싶으시고, 이자율등이 정해진 값과 다르다면, http://www.hsh.com/calc-amort.html 여기로 가시면 융자액, 융자 기간 등등해서 계산을 해줍니다.
빼빼로
2013-03-01 08:16:33
아 저는 20% 다운에 동네 크레딧 유니언을 사용했습니다.
RSM
2013-03-01 08:15:06
emergency fund가 만불 밖에 남지 않는 상황이라면 30년으로 하는게 좀더 안전하지 않을까요?
그런데 15년 2.265면 정말 좋네요.. 월 페이가 차이가많이 나지 않는다면 15년도 좋을것 같구요. 별로 도움이 안되네요.
좋은 선택하시길 바래요.
빼빼로
2013-03-01 09:04:50
죄송합니다.. 오타입니다...
여행지기
2013-03-01 08:32:49
아니 15년에 2.265? 혹시 2.65의 오타가 아닌가요?
빼빼로
2013-03-01 09:04:40
죄송합니다 오타입니다...
심심
2013-03-01 08:59:37
그집에서 아주 오래 페이어프될때까지 사실꺼 아니면 이자가 아주 아주 크게 차이 안날텐데요.. 7년정도살다 이사간다고 칠때, 30년으로 해서 더 내낸이자는 tax deductible받아서 세금쯤 줄이고하면 30년도 그닷 나쁘진 않아요...물론 마음에 여유가 있으시면 저두 15년에 한푠데...불안하시면 30년두 크게 손해는 아니라는 생각입니다...
후지어
2013-03-01 10:04:25
이자율 정말 좋게 받으셨네요!
저는 15년을 권해드립니다. 지금 경제상황에서 15년짜리 해서 페이먼트가 크게 부담이 아니라고 하시니...
상황이 나빠질 확률이 어느정도냐... 이걸 좀 고려하셔야 할텐데...
정말 힘드시면 그때 리파이넌스를 받으시면 되거든요.
15년짜리 하시면 초기부터 principle을 제법 값아나가기 때문에, 다음에 리파이넌스 할 때 30년 짜리는 지금보다 당연히 페이먼트가 낮아져 있을 겁니다.
Dggang
2013-03-01 16:08:51