제 상황에서 영끌해서 집을 사는게 맞는걸까요?

지금 내시는 렌트에 비해 모기지 페이먼트 +HOA +재산세가 크게 부담되지 않으신다면 당연히 오퍼 내 보셔야죠. 오퍼 어셉될 확률을 높이시려면 리스팅 에이전트한테 가서 듀얼 에이전트 해 달라고 하시구요. 

제가 항상하는말은 5년이상 거주할거면 go

그전에 이사갈꺼면 pass 인데요... 그부분을 중점적으로 생각해보세요. 과연 5년내에 정말로 이사갈 것인가...

@ky 님 @케어님 조언 감사합니다! 샌프란은 렌트에 비해 모기지 +택스 +hoa 기타등등이 엄청 높아서 내집 마련하고자하는 동기가 아닌이상 넘버로 봤을땐 구매가 메릿이 별로 없어요 ㅜㅜ 그리고 케어님의 5년룰 참고하겠습니다!

이런 문제는 답이 딱 떨어지는 문제가 아니라서 조언드리기 참 어렵네요. 모쪼록 악어새님과 잘 상의하셔서 지혜롭게 결정하시길 바래요 ^^ 

그러게요 ㅋㅋ 악어새님은 엘에이가서 살고싶어해서 엘에이에 집살거 아니면 협상에 난항이 예상됩니다 ㅋㅋ 

집을 꼭사셔야할 이유가 있나요? 그렇지 않다면 미루시는게 좋을거 같은데요.  집값 피크시점에 지금 내는 렌트비보다 더많은 비용을 내야하는데 사고 싶다면.. FOMO 때문이 아닌지 잘 생각해 보세요..  

원샷님 글보고 다시한번 왜 집을 사고싶은지에 대해서 한번더 고민해봤어요. FOMO는 아니고 그간 너무 많이 옮겨다닌지라 전 정착하고싶은가봅니다 ;ㅁ; 근데 제 팔자가 앞으로도 왠지 이사다닐 팔자인것 같습니다 ㅠ_ㅠ 

비슷한 질문을 싱글하우스를 대상으로 하셨다면 한번 질러보는것도 나쁘지 않겠다고 말씀 드리겠는데..

아무래도 오래된 콘도라는게 마음에 걸리네요. 

그렇군요. 제가 집알못이라 여쭈는데 싱글하우스면 질러보는것도 나쁘지 않다는거에 대해 설명해주시겠어요? 

개인적으로 주변 분들이 걱정하는 시선으로 바라볼 때 약간 무리하듯 질렀던 집이 효자(...)가 되어 자산증식을 한 경험 때문에 누가 내집 마련이라는것에 질문을 하면 상당히 긍정적으로 생각합니다만, 몇가지 예외가 있어 조금 생각을 하게되는게 이렇게 오래된 콘도나 타운하우스입니다. 

싱글하우스는 개인적인 노력으로 관리를 잘 하면, 메인터넌스 관련 지출을 일정 부분 줄이는게 가능한데, 콘도나 타운하우스는 업키핑 관련 일들이 HOA에 좌지우지 되는 경우가 많거든요. 

멀쩡히 몇년은 더 쓸 수 있을 것들도 HOA에서 설정한 교체 주기에 모든 소속 유닛이 다 바꿔야 한다든지.. 옆집에 데미지 난게 어찌 따져보니 HOA 책임이라, 수리하는데 special assessment를 걷는다든지.. 뭐 이런일들이 있고요, 이런건 건물이 지어진 지 오래 되었을수록 잦아집니다. =_=  HOA Board 멤버가 노답인곳들도 은근 많고요. (그렇다고 직접 나서 보드 멤버가 되기엔 제 할 일이 너무 바쁘죠;;) 

또 HOA 규정에 렌트비율을 강제하는 조항이 있으면, 원할 때 랜트 놓지도 못하고, 대기해야 하는 경우도 있어요. 

여러가지로 내 집이 내거가 아닌거 같은 기분이 들 때가 종종 있습니다.

구매자가 추구하는 라이프스타일 때문에 선택하는 경우거나, 아주 목 좋은곳에 신규 건축 분양 매물을 투자기회로 삼아 구입하는 거면 괜찮겠는데, 그런 경우가 아니라면 장기적인 투자 매력은 없다고, 말리고 싶어지네요. 

최근에 모기지 금리도 많이 오르면서 부동산 시장에 전반적인 찬바람이 불고 있다는 (그렇지만 아직도 부동산 시장이 핫합니다) 소식을 여러 경로로 듣고 있는데 샌프란에서 계속 거주하실 거라면 이번 가을쯤이 한번쯤 고려해볼만한 매수타이밍일수도 있다고 생각이 드네요. 

제가 보는 큰 그림은, 집값이 더 올라가지도 않겠지만 그렇다고 크게 더 떨어질것 같지도 않으니 연준이 5/6월에 총 2번정도 0.5%씩 올리고 그럼 기준금리 1.5%, (모기지 금리는 6%까지 갈듯도 한데)의 현실적인 충격이 다가오고 거기에 FOMC에서 Hawkish 한쪽에서 외치는, 중립금리 3.5%까지 가즈아 란 발언의 충격이 현실화하고 나는 시점이, 올 여름/가을이 될듯한데 그럼 최소한 리스팅 가격보다 더 웃돈 주고 집 사는 비극(?)은 피할수 있을듯 합니다.

그런데 또 그럴 경우 모기지 금리가 많이 오르고 주식은 많이 가격이 떨어질텐데 이 부분은 좀 머리가 아플듯 합니다. 그렇다고 이걸 예상해서 지금부터 상당부분 현금화하여 현금을 보유할 경우 인플레 상승률이 높으니 100%의 확률로 Buying power만 손상이 되구요... 

이런걸 다 계산하기 싫으시면 정말 다른분들 말씀대로 샌프란에 사실 것이면 적극적으로 구매하는 것이 오히려 더 나을수도 있겠다란 곳에 저도 한표 걸겠습니다. 

번외지만 확실히3님 문체를 너무 좋아해서 글이랑 댓글이랑 잘 읽고 있습니다 ㅎㅎㅎㅎ 네 저도 지금보다는 나중이 좀 더 나아질거라는 기대를 가지고 있습니다. 말씀하신것 처럼 금리 인상과 주가 하락은 난제이네요. 이미 주식은 많이 떨어져서 ㅠ_ㅠ 현금화하기에는 마음이 좀 아픈데 고민중입니다. 어디 정착하지 못하는 팔자인것 같아 ;ㅁ; 샌프란에 오래살지 다른데로 이사갈지를 모르니 그게 문제네요. 

한국 자산이 뭘까요? 한국 자산이 부동산인 경우 처분하는 것도 생각보다 만만치 않을 텐데요. 한국 부동산의 향후 전망도 한번 고려해 보셔야할 거 같고...

기본적으로 현재 한국이건 미국이건 영끌해서 부동산을 장만하는 시기는 아닌 거 같은데, 2020년 코로나 사태 때 부동산 하락을 전망했다가 P2에게 아직도 쿠사리 듣는 처지라 제 말은 한귀로 듣고 한귀로 흘리시면 되겠습니다.

코로나때 하락 전망하신분들이 너무 많으니 너무 자책하지 마세요 ㅎㅎㅎㅎㅎ 

이건 저도....ㅠ 코로나니까 분명히 집값 주춤할거라고 예언했다가 지금까지 탈탈 털리고 있습니다 ㅠ

상황 설명이 아직도 남들이 대신 결정해 주기엔 부족하다 봅니다. 집 구매는 100이면 100명 마다 상황이 다 제각각이라 봅니다.

저도 동의합니다. 다른분들은 어떻게 생각하시는지 궁금했어요 ㅎㅎㅎ 

굳이 지금 영끌을 해서 구입하시는건 한번 더 고민해 보시는게 좋을것 같습니다. 향후에 주택시장이 어떻게 될지도 모르고 자산을 모두 끌어모았을때 리스팅 프라이스에 근접한다면 자산대비 적절한 매물은 아니라고 생각합니다. 어떤 형태든 집을 구입하고 나면 업데이트나 기타 고쳐야 되는 부분이 생겨 추가로 돈이 들어가는 경우가 많으니까요. 그리고 환율과 주식시장을 말씀하신걸 보면 한국에 있는 자산이 예금 또는 주식인것 같은데 요즘 한참 안좋은 시기라 굳이 많이 빠진 주식을 팔고 다시 높은 환율에 환전을 해서 미국에 가져오기엔 중간에 새어나가는 돈이 너무 많아 아깝게 느껴지네요. 일정 금액이상 해외로 반출하려면 세무서에서 자금출처확인서도 발급받는 등 절차가 필요해서 본인이 직접 한국에 방문하지 않는다면 대리인에게 위임해야 하므로 미리미리 준비하셔야 불필요한 시간, 수수료 낭비를 막을수 있습니다. 

지구별하숙생님의 현실적인 조언 감사드니다. 한국에 있는 돈 끌어오는것도 일이더라구요.. 이번 기회는 그냥 보내고 하숙생님 말씀대로 미리미리 준비해서 다음 기회를 노리기로 결정했습니다. 

많은 분들이 타이밍 말씀 해주시는데, 개인적으로 집은 필요할때 사는게 맞다는 주의이고 마켓 타이밍은 내 실력이 아닌 럭 이다고 생각하는 주의입니다.

몇가지 도움될만한 포인트를 드려볼게요.

1. 리스트 프라이스보다 더 지출할 확률이 크다. 최근 팔린 (질로우에서 팔린지 한달 이내, 안나오면 기간 늘려서) 같은 동네 비슷한 집을 검색하셔서, 리스트 프라이스와 팔린 프라이스의 갭을 한번 확인해보세요.

2. 집을 사는건 투자를 빼놓을수 없다. 조 위에 psysi 님이 싱글 사라는 의미랑 결국 같은 결론이 되는데요, 나만 좋으면 괜찮아라는 마음으로 투자 가치가 적은 집을 사게 되면, 5년 후에 친구집이 수십만불 오를때 내집만 안오르는걸 목격할 수 있고, 아무리 내 결정이 그땐 그랬더라도 나중에 마음이 많이 상하는게 사람의 마음이더라고요. 보통 다세대보단 단세대 (싱글팸) 하우스가 투자 가치가 더 높아요. 콘도 2018년부터 지금까지 가격 변화 vs 하우스 2018년부터 지금까지 가격변화 그 동네에서 몇개 찍어보시면 감이 오실 겁니다.

3. 생각보다 집에 오래 안살게 된다. 저도 애낳고 초등학교까진 살줄 알았는데, 애가 유치원도 가기 전인 2년만에 집을 팔게 되더라고요. 샌프란지역은 특히 뭐든지 빠르게 일어나고, 이직이든 연봉상승이든, 집값상승이든 급격하기에 결국 오래살지 않게 될 확률이 큽니다. 그런의미에서 모기지 하실땐 많이들 7-ARM 을 선택하십니다.
 

4. 투자포인트1. 버리는돈:  재산세 + 이자  vs 렌트 비교

5. 투자포인트2. 투자금: 다운페이 + 월 페이먼트에서 원금 갚기 -> 4~5 레버리지 획득 (20% 다운페이의 예)

조언 감사합니다. 도움이 진짜 많이 되네요! 전자왕님도 이동네 사셔서 아시겠지만 샌프란 상황을 적용해봤을때에는 답이 안나오네요 ;ㅁ; 일단 싱글홈도 별로 없을뿐더러 있어도 콘도랑 가격이 넘사벽이고.. 프로퍼티 택스 + HOA + 기타잡비 (클로징코스트 등등) + 이자 vs 렌트 비교했을때에도 크게 메릿도 없네요. 그래도 스크랩해놓고 다음에 마음에 드는 집이 나타나면 결정에 참고하겠습니다!!

작년에 타주에서 집팔고 올해 베이에 집 사게 된 경험을 공유해보면, 

1. 다운페이는 무리하게 준비하면 안된다 - 여러분들이 말씀하셨듯이 다운페이 이외에도 준비할 돈 - 클로징 코스트, 집수리비, 이사비 등등 - 이 생각보다 많습니다. 근데 다운페이가 준비되지 않은 상황에서 집을 사게 되면 시작부터 삐그덕 거릴수 있습니다. 버짓을 정하고 - 라고 쓰지만 베이지역에서는 의미가 없습니다 ㅠㅠ - 그에 맞는 다운 페이를 가지고 접근하는 여러 상황을 유연하게 접근하게 만들어줍니다. 

2. 얼마나 살 것인가? 언제 팔 것인가? - 이미 글안에 "이사갈 의향도 있지만 오래살 의향도 있습니다.  이렇게 적으신거를 보니까 구매는 힘든거 아닌가 이런 느낌이 있습니다. 집을 살때는 내 돈이 크게 들지 않지만, 파는 순간에는 리얼터피 - 4~6% - 정도에 집을 팔기위해 준비하는 부대비용들이 있고, 요새 같이 바이어들이 알아서 사는때가 아니라 바이어들이 칼자루를 쥐는 시즌이 되면 생각지 못한 비용들 - 집값 할인같은 - 이 생기면서 돈이 많이 나가게 됩니다. 한국살때부터 집 사고 팔고를 몇 번 해보고 나니 집은 사는것보다 파는 시점이 더 중요합니다. 누구도 미래를 알지 못하지만, 장기간 - 집은 최소 5년 살아야 본전이라는 말이 괜히 나온게 아닌거 같아요. 특히 미국은 - 살때 좋은 조건으로 팔 수 있는 타이밍을 잡을 확률이 높아집니다. 

3. 살때나 팔때나 급하게는 하지마세요 - 저는 급히 집을 팔아 대부분 큰 이익을 남기지 못했습니다. 항상 제가 팔고 6개월 후에 1억에서 20만불정도 상승 ㅠㅠ 필요에 의해 집을 팔고 다른데로 옮겼지만, 좀 더 여유을 두고 팔았으면 지금보다 훨씬 큰 자산을 형성했을지 모릅니다. 그러나 매도는 항상 신의 영역이라고 누구도 언제가 베스트 타이밍인지는 모릅니다. 하지만 사는 경우는 본인의 상황을 판단하실 수 있으니 가격의 높낮음을 떠나서 얼마나 준비된지 알 수 있으니 한번 더 생각하고 구매 하실 수 있습니다.

성공적인 집 구매 하세요~