수지타산이 맞지않는 Rental Property 구매해야할까요?

요즘엔 investment property 를 15% 다운에 융자해줄 랜더부터 찾기가 힘든것 같아요. 더구나 급격히 올라간 집값에 못미치는 Appraisal value 때문에 차익은 고스란히 cash 로 추가 지출해야해서 보통 구매가 대비 40%정도는 cash가 준비되어 있어야 할거에요. 모기지이자율도 요즘 너무 올라서 Market Price 대비 20% 정도 저렴한 매물이 아니면 일단 보류할것 같습니다.

의견 감사합니다.  Appraisal Value가 제시가격보다 높을 때 Cash 지출하는건 판매자에게 일시불로 내야하는 경우 말씀하시는건가요? 

1m짜리 집을 샀어요. 근데 appraisal이 800k 밖에 안나왔어요. 그러면 은행에서는 15프로 다운으로 680k 밖에 못 빌려줘요 (800k의 85프로). 그런 경우는 추가로 200k를 현금으로 메꿔야 하니 실질적으로 다운페이가 320k를 하시게 되는거에요. 

근데 캐시플로우나 dti측면에서 20프로는 하시는게 좋지 않나요? Pmi 라던지 이자율 우대때문에?

명쾌한 설명 감사합니다. 은행은 역시 낮은쪽을 기준으로 돈을 빌려주네요. 은행입장이 이해가 되긴 합니다. 제가 알아본 랜더가 최소 15퍼센트라고만 했지 그 이상에 대해선 알아보지 않았었는데, 댓글들 보니 최소 20-30 퍼센트는 할 생각 해야겠네요. 일단 올해는 그냥 허리띠 졸라매고 저축하며 살아야겠습니다. 

저도 전문가는 아니지만 나이가 아직 젊어서 일을 하고 계시고, 앞으로 재산이 불어날 시간이 많으며, 당분간은 손해가 나더라도 본인의 인컴으로 어느 정도 커버할 능력이 되시면 장기적으로 보면서 사는 것이 맞다고 알고 있습니다.

반대로 은퇴시기가 얼마 남지 않았거나 은퇴를 하신 상황에서는 주의를 해야 하셔야 하겠구요. 

이분 부동산 유튜브 영상을 한번씩 보는데 좋은 정보가 많습니다 ^_^

https://www.youtube.com/watch?v=yY8IYNkH3nw

은퇴는 15년 정도 뒤 예상하고 있습니다. 부동산이던 주식이던 미래를 알 수 없지만 제이정님이 데이터를 바탕으로 앞으로 부동산 가격이 상승할것이라 말씀하셔서 고민이 되네요. 조언 감사합니다 !!

Negative cash flow 인 것은 사지 않으시는게 좋습니다.

집값이 장기적으로는 거의 확실히 오르겠지만, 당장 1-2년 후에 집값이 어찌 될 지는 아무도 모릅니다. 집 가격이 구입할 때보다 내려가 있는 상황에 매달 몇백불씩 (캘리포니아 주요 도시라면 심지어 천불이상씩) 피땀흘려 번 돈이 뭉터기로 계속 들어가는 상황은 정신을 피폐하게 만들고 판단력을 흐리게 만들어, 장기적으로 투자를 계속하기 어렵게 만듭니다.

부동산 투자는 집 하나 사서 렌트 주다가 값 오른다고 끝이 아니라, 두개 세개 네개 계속 불려나가야 비로소 어떤 결실을 보게 됩니다. 웬만큼 연봉이 높은 사람들도 본인거주집 하나에, 캐쉬플로우 마이너스 나는 렌탈 프라퍼티 하나 사면 DTI 가 맥스를 찍게 되서, 그다음에 또 다운페이가 모이고 괜찮은 매물이 보여서 더 늘리려고 해도, 그다음엔 론이 나오지 않아 추가 투자가 막히게 되기 쉽습니다. 지속적으로 계속 대출이 나오기 위해선 DTI 관리가 필수인데, 그러려면 반드시 캐쉬플로우가 나야 합니다 (참고로, DTI 는 월 페이먼트 나누기 인컴 입니다. 페이먼트가 커질수록 분자가 커지고, 인컴이 커질수록 분모가 커집니다. 렌트수입이 커지면 DTI 를 줄여줍니다)

현재 사시는 곳 주변 반경 2-3시간 안에 있는 주변지역들을 살펴보시면 싱글패밀리에 break even 정도 나오는 곳이 적어도 한군데쯤은 있지 않을까 합니다 (미국 어디에 살든 그런곳은 항상 주변에 있다고 합니다. 엘에이에 살고 있는 저도 외곽으로 벗어나 2시간쯤 가면 그런 지역이 있고요)

만약 본인 거주하시는 같은 동네의 (거주여건이 괜찮은 동네) 싱글패밀리만 살펴보고 계시는 중이셨다면, 대부분의 한국 사람들이 살기에 괜찮은 동네라고 생각하는 지역에서 싱긆매릴리를 사서 캐쉬플로우가 나는 걸 기대하는 건 지역 불문하고 애시당초 안되는 거니까, 투자 전략을 좀 바꾸시는 게 좋습니다 (싼지역으로 방향을 돌리셔야 합니다)

DTI에 대한 자세한 설명까지..감사합니다! 정신이 피폐해지고 빚에 눌려사는 삶 생각만 해도 아찔한데요? 다행히 다른 렌탈 프로퍼티에서 cash flow가 있어서 현재 DTI 는 높지 않은데 잘못하면 골(?)로 갈 수 도 있겠네요. 전략을 잘 세워서 신중하게 해야겠습니다. 감사합니다!

초보자인 저에겐 정말 중요한 체크 포인트네요.   감사합니다

대부분의 한국 사람들이 살기에 괜찮은 동네라고 생각하는 지역에서 싱긆매릴리를 사서 캐쉬플로우가 나는 걸 기대하는 건 지역 불문하고 애시당초 안되는 거니까, 투자 전략을 좀 바꾸시는 게 좋습니다 (싼지역으로 방향을 돌리셔야 합니다)    

+10000

좀더 과장되게 표현하자면 본인이라면 죽어도 그집에선 안살것 같은 매물이 투자용으로는 최고라고 보시면 됩니다. 

맞습니다. 괜찬은 동네는 집값대비 렌트가격에서 집값이 더 높습니다. 조금씩 반경을 넓혀 타인종 사는 지역, 저소득 지역에 매물을 둘러보시면, 확실히 집값 대비 렌트 수익이 다릅니다. 집은 일단 싸게 사시는게 좋구요. 렌트는 최대한 고치고 이쁘게 해서 좋은 가격 비싸게 받는게 수익률에 좋습니다. 당연한 소리지만요. 그리고 무조건 인컴 & 익스펜스 계산기 돌려보시고, 캐쉬플로 숫자와 Cash on Cash Return 숫자로 매물을 비교하세요.

처음에 학군도보고 이쁜집, 좋은집, 새집, 단단한집 등등 개인적인 감정으로 집을 고르는데, 본인 거주 목적이 아니니 무조건 렌트계산기 돌려서 숫자로 결정하세요.

뭔가 구매해도 된다는 답변을 기대하시고 올리신 글 같긴한데.. ㅎㅎ 부동산이나 주식이나 코인이나 무엇이 되엇든 무리해서 일을 진행할 필요는 없다고 생각해요.

사자 60, 말자 40 이었는데 댓글들 보고 사자 20쯤 말자 80쯤 되고있네요 ㅋㅋ 맞아요. 무슨 전문 투자인도 아니고 무리해서 진행할 필요는 없을것 같아요. 조언감사합니다 ^^

처음 렌트 하우스 사시는 거면 다운페이먼트를 25% 이상 하셔야 할꺼에요. 렌더마다 다르긴 하지만, 제 경우엔 처음 렌탈 프라퍼티는 30%이상을 요구했었습니다. 저는 2번째 렌트 하우스도 30% 다운페이를 했고요. 더구나, 요새 렌탈 프라퍼티도 이자율이 많이 올라서 포인트를 사야 겨우 이자율을 낮출 수 있는데, 현금 확보를 좀 하셔야 안정적으로 투자가 될꺼에요. 렌탈프라퍼티의 이자율은 보통 30년 고정 모기지 이자율에서 1%이상 요새는 1.5%를 더 추가해야 한다고 제 론오피서가 언급했었어요. 고수분들이 많이 계셔서 답글 많이 달아 주실거 같긴한데, 저도 첫 투자집을 젤 고민 많이 하고 싱글패밀리로 샀었습니다. 저 같은 경우엔 처음 투자집 살때 싱글패밀리는 일단 공실이 있을경우 내 인컴으로 PITI를 몇달이라도 커버할 수 있는집을 주로 봤어요. 그래야 테넌트를 구할때도 급하게 아무나 들이지 않을거 같았어요. 멀티패밀리는 한 빌딩에 여러집이 있으니 한집이 나가도 공실에 대해 다른 집에서 나오는 캐쉬플로우로 어느정도 커버 되는 부분이 있어서 큰 걱정 안하시는 분위긴거 같고요.

나중에 렌트하우스가 여러개 생기면 거기서 나오는 캐쉬플로우로 다른집이 공실이 생겨도 커버가 가능해지니 그때부턴 그런 생각은 안하고 투자해되 될거 같고요. 

안녕하세요! 동네 특성상 멀티패밀리 매물은 정~~말 드물고 태넌츠 관리도 자신이 없네요... 

투자용 집에 다운페이를 그렇게나 많이 해야한다니 놀랍네요. 한 15퍼센트면 될줄 알았거든요. 이자율도 1-1.5 % 높으면 뭐 거의 7% 찍는건가요..뜨든...

그간 (한번뿐이지만) 살던 집을 렌트주고 이사했는데 최근에 영끌모기지를 받고 정착하는 바람에 어쩔수없이 투자용 집을 알아보고 있는 상황입니다. 

동네 특성상 멀티패밀리는 없으니... 결론은 넉넉한 현금확보를 한 다음 다시 생각해봐야겠네요. 경험 나눠주시고 조언해주셔서 정말 감사합니다. 

앞서 좋은 댓글이 많은데 저도 제 2프로를 말씀드리고 싶어서 적습니다. 

렌더측에서 20-25프로 정도 다운을해야 comparative 한 이자률을 받는걸로 압니다. 적어도 investment property는 기존 primary home보다 .5프로정도는 비싸니까 한번 잘 계산을 해보시는걸 추천합니다. 1-2주전해도 저는 25프로다운하고 5.25프로대로 quote가 나왔습니다. 작년 11월에 20프로 다운하고 30년 3.375를 받았네요. 

수지타산이 맞아 investment property를 더더욱 좋치만 even out이거나 negative 여도 사야할경우가 있습니다.  tax를 줄이기 위한목적이라던지 집의 appreciation 전망이 높아서 그걸 보고 산다던지..  도시에 가까우면 가까울수록 더 그렇습니다 대게. 

안녕하세요! 작년 20프로 다운하고 3.375는 Investment property 신거죠? 혹시 랜더분 정보 공유해주실 수 있으신가요? 상당히 괜찮은 Rate 같네요. (언제부터 5프로가 괜찮아졌는지...) 

네. 고민하던 부분이 그거에요. 전 개인적으로 현재 부동산 가격이 저점이라고 생각하거든요. 앞으로 인플레이션이 한번 더 오면 가격이 더 오르지 않을까? 하는 생각으로요. 그래도 여러분들의 조언을 듣고 지금은 미네랄캐고 버로우하고 있어야겠다는 생각이 드네요. 

넵 usbanks입니다. 원하시면 direct phone number알려드릴수도 있어요.. 디엠보내주세요~

보냈습니다. 감사해요 ^^

타이밍상 primary home 은 그렇다 쳐도 투자용 집은 지금은 시기가 좋지는 않은 것 같습니다. 투자용 집은 primary home 에 비해서 계산이 오히려 깔끔합니다. 이미 에전 집을 투자용으로 돌려서 운용하고 계시니 경험은 있으신거네요.

투자용 집이 primary home 보다 계산이 깔끔하다는 이유는 personal happiness 가 공식에 안 들어가도 되거든요. 영끌해서 집 사고 경제적으로 좀 타이트해도 가족이 함께 집에서 살게 되고 몇년 지나서 equity 도 쌓이는걸 보게 되면 이자율 높은 시기에 샀어도 중간에 리파이낸스도 하고 심적으로 나름 만족감을 느끼면서 살 수 있습니다.

투자용 집은 본인이 직접 그 집에서 살지 않는다가 키포인트인데 카페트든 하드우드든 페인트든 뭐든 그냥 가성비 좋고 오래 가는 걸로 끝나듯이 PITI 와 appreciation, rent rate, reserve (10 - 15%) for 공실, 수리, 기타 잡비용 정도만 보시면 살만한 집인지 아닌지 대략적인 판단은 서지요. PITI 와 rent rate 은 인터넷으로 조사하면 실제 숫자와 상당히 근접한 데이트까지도 엊으실 수 있구요, appreciation 도 플러스 마이너스가 있지만 대략적으로 어느정도의 기울기로 우상향하는지 감은 잡히실거에요.

근데 집 가격이 최근에 급하게 올랐다는게 좀 거시기 한데요, 집 값이 오르면 렌트도 오르기는 하는데 이게 집 값이 어느 정도 수준을 넘어가게 되면 렌트비 오르는 수준이 집 값 오르는 수준을 못 따라가는 것 같더라구요. 그래서 지금 투자용 집 사기가 타이밍이 좋지는 않은 것 같다는거에요. 예를 들어 지역마다 다르겠지만 $1.5M 짜리 집은 사는 것 보다 렌트가 아마 돈이 적게 들거에요. 단기로 1-2년만 본다면 렌트가 더 쌀거에요. 하지만 $250k 짜리 집은 아마 렌트 vs 소유가 비슷하게 들어갈거같구요, $100k 밑으로는 집을 사는게 돈이 오히려 덜 들어갈겁니다. 그냥 당분간 집에 사는 것만 보면요.

시간이 지날 수록 appreciation 의 역할이 중요해지는데 $1.5M 짜리 집은 appreciation 에서 변동성도 클 가능성이 높고 우상향 할 가능성도 높겠죠. $250k 짜리 집은 무난하게 inflation rate + 알파 비스무레하게 오를 것으로 예상되고 $100k 짜리 집은 inflation rate - 알파 일 가능성이 높구요.

반대로 말하면 $100k 정도 되는 집은 여유가 있다면 그냥 올캐쉬로 사면 됩니다. rent rate 은 작년에 비하면 올랐거든요. 올캐쉬면 모기지 이자율이 올랐든 말든 상관 없이 투자용 집을 사는 것이고, 나중에 이자율이 내려왔을 때 올캐쉬로 했던거 리파이낸스로 다시 돈 빼면 됩니다. 그 동안 렌트비 받은것도 있을테고 (올캐쉬에 대한 이자라고 생각하시면 되겠습니다. 이자율은 2자리수까지도 가는 상당히 높은 편이겠죠.) 그 땐 equity 도 더 올라갔을테니 올캐쉬 넣었던거 왠만하면 다 꺼내거나 appreciation 정도에 따라서 심지어 더 꺼낼 수도 있겠죠.

본인이 살고자 하는 집은 이자율이 높아도 지금 사면 되는데 (나중에 이자율 내리면 리파이낸스 하면 되고 정 안되면 정신승리하면 되요. 심적으로 가족들과 우리만의 공간이 생겼다는 건 돈으로 계산하기 힘드니까 그걸로 보상 받으면 됩니다. 그리고 사실 몇 년 살면 equity 도 있을테고 내가 꼭 다른 지인보다 더 좋은 이자율에, 더 싼 집 값에 집을 구매해서 자랑하고 싶다는 것만 아니라면 왠만하면 다 거기서 거기에요.) 렌트 주는 집은 매달 마이너스 나거나 빠듯해서 뭔가 고장이라도 나거나 했을 때 reserve 가 없으면 고생이 심하죠. 공실 한 번 나면 다시 사람 채워 넣는 다는게 risk 도 있고, 카페트나 페인트 다시 하거나 적어도 청소 정도는 해야지 다음 tenant 가 와서 봤을 때 appeal 이 되거든요. 이전 테넌트가 나가고 바로 다음 날 다시 채워 진다는 보장도 없고 왠만하면 지금 당장 마켓 렌트보다 살짝 적게 받아도 long term tenant 만들어 두는게 장기로 보면 훨씬 이득입니다. 근데 너무 빠듯하면 이렇게 하기도 쉽지 않아요. 마켓 렌트 받으려고 $50, $100 더 받으려다가 테넌트가 나가버려서 한달 공실 생기면 더 손해에요.

깔끔하게 Number 가 맞지않으면 과감히 패스해야겠네요. 다행히 지금 사는집은 작년말에 막차로 3퍼센트에 클로징 해서 괜찮은데 투자용 콘도나 하우스를 생각하면 아무리 계산기를 뚜드려봐도 넘버가 맞지 않아서 고민이었습니다. 가격대에 따라서 어쩔땐 렌트를 하는게 이득일 수있다는 계산법이 놀랍습니다! 미래의 세입자가 저런식으로 한 10년정도 거주해주면 얼마나 좋을까요? 그리고 세입자를 시세보다 살짝 적게 받고 롱텀 으로 구하는건 정말 좋은 생각 같습니다. 긴글로 조언주셔서 정말 정말 감사드립니다! 

일단 요즘은 20%-25% 다운은 하셔야합니다. 그리고 투자용 집 모기지는 메이져은행보다는 로컬렌더 추천드리고요. 투자 매물은 내가 거주하는 곳에서 1시간-1시간 반 거리에서 20%-25%다운으로 캐쉬플로우가 안나온다면 2시간 이상 떨어진 곳으로 보셔야 하는데 그러면 PM쓰셔야해요. 2-3시간 이상은 타주투자로 생각하시는게 좋죠...그나마 이정도 거리는 급한일이 있을때 가볼수는 있지만 그마저도 PM쓰면 갈일이 거의없죠...그렇다면 타주 투자를 보셔야하는게 맞다고 생각합니다. 저희동네도 MF의 캐쉬플로우가 극악해서 저는 SFH 또는Townhouse 투자만 하는데 이자율이 올랐어도 투자용 6% ㅠㅠ 아직 캐쉬플로우 나오는게 있긴합니다. 다시한번 시간 투자하셔서 내가사는 동네에서 1시간 거리부터 시작해서 타즈투자까지 하나씩 분석해보시면 방법이 나올거예요. 벌써 위에 많은분들이 좋은 말씀 드렸네요. 꼭 참고하시고요. 다들 투자 잘하시는 분들이예요 ^^

안녕하세요! 여러 조언들 듣고나니 가닥이 잡히네요. 사실 동네나 다른주나 믿을만한 매니지먼트만 있으면 제가 할일은 없는데, 가까이 있으면 뭔가 마음이 편한것? 때문에 먼거리에 있는 매물은 생각 안했었네요. ^^ 귀한조언 정말 감사합니다. 2-3 시간 거리의 매물도 한번 찾아보겠습니다. 

부동산은 주식이랑 다르게 공부하고 시간 들인만큼 결과를 얻을 수 있는 종목인 것 같아요. 일단 15%다운은 힘드실거라서 그건 론 브로커랑 미리 상담 받으셔서 다운패이랑 리저브 계산해서 예산을 다시 잡으셔야 할 것 같습니다. 제 경험으론 최소 25% 요구 받았습니다. 보통 프라이머리 홈 있는 상태에서 투자집 사시면 3~12개월까지 몰기지 패이먼트 리저브 요구합니다. 이것도 어떤 곳은 401k를 인정해주고, 그 퍼센트도 달라서 리저브 때문에 추가로 몇만불 더 필요하실 수도 있으세요. 그리고 사시는 지역 주변이라 하시면 아마 동네가 좋아서 그러실 것 같구요. 제 경험으로는 C, D클래스에 멀티홈을 보셔야지 캐쉬 플로우가 날거구요. A, B는 appreciation 을 기대해야 하는지역이라 맥주한잔님 말씀처럼 집 하나 사시면 DTI가 걸려서 다음 집을 못 늘리실 확률이 있으세요. 그래서 제가 했던 방법은 엑셀 시트 만들어서 수익률 분석하는 것 만드시고(cash on cash, cap value 등) 목표로 하는 숫자를 잡으셔야 합니다. 예) cash on cash 20% 등등. 그리고 렌탈 시세는 https://www.rentometer.com/ 나 질로우로 돌려보면서 집에서 50마일, 100마일, 150마일 순서로 계속 늘려가면서 동네를 찾아보시면 원하시는 매물 찾으실 수 도 있으실거에요. 사과님 말씀처럼 부동산도 잘하면 아주 좋은 투자가 될 수 있으니까요. 포기하지 마시고 꾸준히 찾아보셔요!

소개해주신 링크 바~로 Bookmark 했습니다. 올려주신 댓글이 마치 바로 옆에서 이야기해주시는것 처럼 귀(?)에 쏙쏙들어오네요. 캐쉬리져브도 필요하다니... 알면 알수록 점점 Show me the money가 필요하네요. 조언 감사합니다. !!

위에 많은 분들이 설명해주셨지만 추가로 말씀드리면 4unit까지는 conventional loan 이고 이미 1년이상 렌트로 살고 있는 집을 사는것이라면 20프로면 론받으실 수 잇습니다. 다만 공실이거나 사서 렌터를 구해야 한다면 리저브도 증명해야하고 다운페이도 높아질 수 있습니다.

그리고 가장 중요한것이 NOI 와 Cap rate 입니다. CAP 이 모기지보다도 낮다면 계속 추가로 돈이 들어갑니다. 모기지 이자가 4프로인때 5프로 이상의 런트하우스를 하셔야 손해보지 않고 투자가 됩니다. 집값이 많이 오르는 지역이거나 학교 앞 멀티홈 등이 아니라면 부동산이 생각보다 돈이 되질 않습니다. 그리고 돈이 필요하다고 바로 찾을 수 있는 돈도 아니고 주기적으로 예상치 못하게 고치거나 업그레이드도 해야하고 Property tax 가 오르는 대비 렌트비를 올리지 못할 수도 있고, 세입자가 돈을 늦게 내거나 나가지 않아서 고생할 수도 있고... 정말 여러가지 어려운 점이 있기때문에 Semi-Active income 이라는 생각으로 하셔야 합니다. 좋은 투자 하시길 바라겠습니다.

또 새로운걸 배우네요! 조언 감사합니다!

저도 처음엔 몰랐습니다. 하다보니 경험으로 그저 부딪혀 맨땅에 헤딩하며 배우고 늘리는거죠. 

댓글들이 다 맞는데, 투자집에 15% 다운 해주는 렌더는 저도 아직 찾지 못했습니다. 

그리고, 캐쉬플로는 정말 가장 중요한 키워드입니다. 

캐쉬플로가 단돈 몇백불이라도 안남는 매물은 함부로 사시면 안됩니다. 

캐쉬플로가 없는 집은 계속 마이너스라는 이야기인데, 언제팔지 그때 파는 가격이 충분한 상승으로 그간의 노력과 마이너스를 보상해줄정도인지 알수없기때문입니다. 패시브인컴의 기본은 캐쉬플로 다달이, 그리고 몇년후 가능하면 리파이낸스후 원금 상환, 그리고 계속 증가하는 렌트와 감소하는 익스펜스로 수익률 극대화 입니다. 

주변 반경을 좀더 넓혀 찾아보세요.

싱글홈에서 캐쉬플로 나는것 찾기 쉽지 않습니다. 멀티홈이 싱글홈에 비해 그리 어려운것도 아니고요. 

수익률차이는 정말 많이 납니다.

사과님 조언 감사합니다 :) 미래의 보상이 불확실하면 현재의 손실은 일단 피해야겠네요.