[부동산] 멀티홈 투자기-7호 이야기

이자율이 치솟고 있습니다. 

오른 집값만큼이나 오르는 이자율은 투자자에게 불안하고 불리한 부분입니다만, 제 신념은 충분한 캐쉬플로우가 나오는한 5년후 리파이낸스하면 되므로 무리되지 않는 선에서는 투자집 구매를 이어가려고 합니다. 렌트도 많이 올라서 수익률은 여전히 좀더 좋아지는 기현상을 나타냅니다.

 

1. 4호 리파이낸스 - 캐쉬아웃

*작년에 샀던 4호집 이야기로 7호를 시작하고자 합니다.

4호는 믹스트 4유닛으로 큰아파트 3개와 커머셜 한유닛있는 프로비던스 칼리지 두블럭 옆의 집으로, 매우 핫한 지역에 경쟁을 물리치느라 영끌해 캐쉬오퍼로 잡았는데, 6개월이 지나 리파이낸스를 할수있게 되었습니다. 집사고 바로 문제많은 한유닛은 내보내고 수리하고 렌트냈고 (기존 $1300--> $2000), 다른 유닛은 렌트릴리프 지원으로 재계약 ($1350--> $2000), 오래빈 커머셜 유닛 $1100, 섹션8 렌트 $1300으로 현재 $6400 월렌트를 따박따박 잘 받고있는 집입니다.

 

로컬 크레딧 유니언에 5호구매와 2호 리파이를 진행했는데, 이자율은 낮지만 크레딧 유니언은 특성이 두개론을 하면 두개를 서로 상호담보 cross collateral을 하게 하더군요. 몰랐습니다. 암튼 서로 상호 담보를 지게하니 기분은 썩 좋진 않지만, 절대 몰게지 못내거나 망하지 않을 자신이 있기에, 그냥 그러라 하고 (속으로는 5년후 딴걸로 갈아타야지 초반부터 배신을 맘먹음) 클로징했고, 다음것까지 연대보증 세우기가 싫어서 새로 렌더를 찾는 작업을 했습니다.

최근 로디에 투자시작하신 팬케익님이 찾은 론 에이전트 Jim Blackburn 과 작업 하기로 하고 준비했습니다.

4호집은 $415,000에 구매했는데, 지금 밸류는 $580,000으로 주변 시세를 찾고, 일단 캐쉬아웃 리파이 $435,000정도를 신청했습니다. 

어프레이절만 잘나오면, 현재 인컴과 익스펜스 비율이 훌륭하므로 론이 나오는데는 무리가 없습니다.

믹스드 유닛이고 LLC가 타이틀을 가지므로 커머셜론으로 진행합니다.

 

2. 7호 - 7 유닛 센트럴폴

업데이트되는 매물을 매일매일 들여다보는게 제 취미인데, 아침에 새매물이 떴는데, 딱 감이와서 바로 제 든든한 에이전트 안젤라에게 메일 넣었습니다. 약속잡아달라고.... 

*매물 특성: 제가 찾는 6유닛, 건물 두개가 한랏이고. 사진보니 상태 양호하고, 사이즈 좋습니다. 3베드 3유닛 2베드 3유닛, 5호와 위치도 모양도 비슷합니다. 

$650,000 리스팅. 유닛당 10만불이 안되게 리스팅 되었는데, 가서보니 관리도 잘되고 화장실도 업뎃되고, 바닥도 좋고, 지붕, 사이딩, 주차장, 테넌트, 위치 다 좋습니다. 다만 히팅은 개스온개스 (집안에 개스히팅)가 유일하게 걸리긴 하는데, 모 괜찬습니다. 가보니 뜨듯하더군요. 고장나면 나중에 베이스보드 히팅으로 업글 하면 되죠. 

*오퍼: 상태가 좋은 매물이라 바로 오퍼를 넣었고, 2만불 올려 넣고, 인스펙션 컨틴전시 빼고, 어프레이절 컨틴전시 남기고 잡았습니다.

올린 2만불은 어프레이절 레포트 나오면 어떻게 조정해서 깍아보면 좋겠습니다. 

 

* 몰게지: 레지던셜 프라퍼티 6유닛은 커머셜론으로 진행. 75% LTV, 5% 이자율에 25년 텀, 5년고정이자 5년후 재조정 5년 다시 고정 총 10년 고정이자, 1pt fee 를 가지고 진행중입니다. Centerville Bank 

요즘 어프레이절 진행이 매우 느려서, 셀러에게 양해를 구하고 클로징을 4주 뒤로 연장한 상태입니다. 

 

리파이낸스와 구입하는 론 두개를 같은 은행과 같은 조건으로 진행중입니다. 모든게 가능한 이유는 두개다 모두 커머셜 론으로 매물 자체의 인컴과 익스펜스만으로 DTI를 고려하기 때문입니다. (제 개인 DTI는 몰게지가 많아서 이미 꽉 차고도 모자란 상태)

 

 

* 렌탈 프라퍼티 수익률 계산기

-셀러가 준 현재의 인컴/익스펜스 입니다.  현재 렌트는 900-1295 받고있으며, 월평균 $6,220, 일년 $74,640수입에 

오퍼레이팅 익스펜스는 $29,349

그리고, 아래는 제가 계산하는 렌탈 프라퍼티 계산기 엑셀시트 입니다. 

렌트인컴을 현재 (셀러), 클로징 싯점의 렌탈마켓, 리모델링후 맥시멈, 렌트릴리프 세가지로 계산을 했습니다. 

렌트릴리프는 한시적으로 올해에만 적용되고, 마켓시세 proforma A 의 경우가 차후에 렌탈 마켓 시세대로 받을 경우입니다.

물론, 집수리를 한후의 가격입니다

* 인컴을 3가지로 나누어 현재 셀러의 렌트가격이 최소 미니멈, 마켓 시세가격이 중간, 집수리후 최대한 받을수 있는 마켓 상위가격, 그리고, 특별한 케이스의 도움을 받을 경우 (한시적 렌트릴리프) 등의 경우 여러가지 경우를 나누어 계산하다보면, 만약의 사태에서 최저점과  최상의 목표사이에서 어디쯤인지 어디로 가야하는지에 대한 기준이 생기게 됩니다.

*익스펜스를 줄일수 있는범위는 한계가 있으니, 투자를 하되 최대의 효과를 끄집어 낼수 있는 집수리 투자 버짓을 정할수 있습니다. 

 

*6유닛 일년 그로스 인컴 10만불 목표, 첫해는 렌트릴리프로 11-12만불 가능하고, 첫해 캐쉬플로 재투자로 improvement 하여, 다음해에 렌트수입 극대화 예정

*구입후 다음해는 택스인상으로  전년택스의 150% 책정

*이집의 경우 물세하수도세가 너무 높게 책정되어 있는데, 다른 6유닛의 경우는 일년에 6천불 정도인데, 향후 물새는게 없나, 테넌트에게 물절약을 부탁하고

거주자 occupant에 따라 렌트 조정을 하거나 물세 절약 방법을 찾아 6천불까지 낮추고자함. 때에따라, 식구수가 엄청 많은 유닛의 경우는 물세가 엄청 나오기도함.

*쓰레기는 커머셜 쓰레기 덤스터를 반드시 불러야 하는데, 최근 MEGA disposal에서 한달에 $125불까지 5호집에 계약한바 있어, 번들 계약으로 쓰레기비용 절감 가능

*보험을 잘 찾으면 비용이 몇백불은 절약됨 Nationwide 이용, 

 

 

 

* 캐쉬플로 계산은 몰게지 원금이자를 모두 넣고 계산했습니다. 원래는 이자만 넣고 계산하는게 맞는데, 저는 몰게지내고 제손에 들어오는 돈을 캐쉬플로로 제맘대로 계산했습니다. 원금을 빼면, 캐쉬플로는 만삼천불 정도 더나오기도 합니다.

* 지출에 수리비 리저브 안잡고 계산하는 사람도 있고, 저는 7-8% 정도의 리페어를 잡아놓고, 버짓안에서 고치려 노력하는데 집수리에 큰 비용을 안쓰고자 하면, 보통은 유지비는 훨씬 적게 나옵니다. 

*집상태에따라 초기 수리비를 2-3만불 잡아야 하는 경우는 초기 캐쉬온 캐쉬 리턴이 낮아지고, 집가격을 싸게산경우는 훨씬 좋아질수 있습니다

 

* 현재 구입당시의 렌트인컴으로는 캐쉬온캐쉬 10%정도이고, 캡레잇은 6.72% 정도인데, 렌탈마켓 현재 시세로는 9.71% , 캐쉬온캐쉬 20.85% 까지 가능하고, 집수리를 좀 잘하고, 렌트릴리프의 도움을 받으면 캡 12.94, 캐쉬온캐쉬 32.11% 까지 맥스 가능할것도 같습니다.

 

이자율의 부담은 확실히 비용지출에서 만불가까이 차이가 납니다만, 렌트마켓이 꾸준히 상승하고 있어서 매니징하는 본인 재량에 따라 집수리와 렌트수입을 어떻게 극대화 하는가가 관건이 될것입니다.

클로징후 테넌트관계와 재계약, 그리고 여러가지 스토리는 차차 업뎃하겠습니다.

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[4월말 업데이트]

6호 펜딩이 얼마나 갈지 모르겠고, 7호가 무리없이 진행이 되면 5월말에는 비슷한 시기 클로징이 되어, 여름 렌트마켓을 놓치지 않으면 좋겠네요

6호와 7호가 마무리되면, 총 유닛은 30유닛이 됩니다. 

4월말 되니 여름에 이동하는 테넌트는 이른 계약종료를 문의해 옵니다. 한시즌 끝나고 다음 시즌 준비 들어갑니다.

 

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[6월 13일 업데이트]

 

7호집이 클로징이 되었습니다. 드 디 어 . 역대급으로 론프로세스와 어프레이절 과정이 오래걸렸습니다.

 

-Loan : 행운인건, 그간 무섭게 치솟던 이자율은 잠시 주춤하는 주간에 클로징을 하여, 5.12% (5+5, 10년 고정, 25년 기간, 1pt 비용, Centreville Bank)를 받아, 50만불 빌리는론에 한달 3000불 가량을 PI (원금과 이자)로 내게 되었습니다. 하지만, 부동산방 회원 소개로 처음 진행한 플로리다 론브로커가 추가로 자기들의 비용을 1pt 요구하는데, 교묘하게 말하며 이를 은행 비용 1pt와 착각하게 하여, 마지막에 최종 2pt 론 수수료를 내는 대참사 발생. 

다음부터는 절대 론 브로커인지 은행인지 잘 구분하여 은행과 직접 컨택해 진행하겠다고 다짐에 다짐을 함.

 

-Lead Certificate : 렌더와 보험이 요구하는 납검사를 셀러 마켓에서는 셀러가 배째라 하고 납검사를 해주지 않아서, 부랴부랴 아쉬운사람이 우물판다고, 제가 후딱 핸디맨불러 페인팅 패치하고, 멀칭간단히 하고, 납검사해서 후딱 받았습니다. 전체 6유닛 다하지 않고, 렌더와 각건물 한유닛씩만 하기로 하고, 두유닛 검사하고 총 $700불 (핸디맨 $300, 검사비 $340, 페인트,멀칭 )정도 하여 마무리

 

-Smoke Certificate : 셀러가 이건 제대로 받아놨슴. 통과

 

-Final Walkthrough:  유닛 6개중 하나에 하수도 막힌거 발견. 셀러에게 처리하라고 함.

 

-Closing 무난히 클로징

 

-클로징후 테넌트관리

* 클로징후 다음날: Owner Change & Rent Renew Notice: 새주인으로 바뀌었으니, 렌트는 올릴테니 새주인과 재계약을 원하는지 아니면 30일+의 기간을 줄테니 7월말에 나가는것도 가능하다는 내용과 연락처를 넣어 노란 봉투 넣어 우편으로 발송.

새로운 렌트는 확 마켓으로 올릴까 하다 막판에 마음이 다시 약해져, Fair market rent 2022 만큼만 올리기로 함.

https://www.rentdata.org/states/rhode-island/2022

2Bed (3 units): $1,234

3Bed (2 units): $1,525

4Bed (1 units): $1,868

* 한유닛은 Rent Relief로 8월까지 미리 렌트를 받아, 9월부터 렌트인상. 4bed유닛은 섹션8을 통해 렌트인상 요청. 그외에 Rent relief 수속중인 유닛은 과정에 따라 인상된 렌트로 진행할 예정임.

 

* 1-2주차: 테넌트들이 하나둘 연락이 오면, 소통하여 주말 오후 하루 날잡아 재계약 계약서 들고가서 사인하고 만날 예정

 

* 소소한 집수리: 전체적으로 집상태가 양호하여, 재계약하는 날에 화장실에 Caulking, 계단에 손잡이 수리, 소소한 수리 2-3시간정도 예정

 

* 클로징후 최종렌트분석기 : CoC : 23.89%, Cap rate: 10.81 %, Monthly CF $3064

 

 

이상 7호집의 구매과정과 분석을 마칩니다.