강제 다주택자의 고민입니다 (팔까요? 랜트할까요?)

제가 다주택자가 아니라서 잘 모르는데요. 다주택자가 되면 일주택자보다 (한국의 종합부동산세 같은 뭐 그런) 세금을 더 내는 것이 있나요? 그런게 없다면 렌트가 모기지를 다 내고 있는데 지금 같은 불황에 굳이 팔 이유가 있을까요? 뭐 갑자기 소득이 줄어들었다던가, 집이 위치가 안 좋다던가. 아니면 새로운 집이 멀어서 옛날집의 관리가 어렵다던가. 그것도 아니면 오퍼가 무지 좋다던가. 하는 이유요. 520K짜리 집이 3400불이나 월세가 나오면, 월세 받기 좋은 조건 아닐까 생각합니다.

급전 필요하신게 아니면 월세입니다

월세 지켜 무조건 지켜 패시브인컴 절대 지켜 ㅡㅡ

리스팅한 가격에만 판다고 뻗대면 어떨까요? 안 팔리면 뭐 그냥 렌트 주면 되는거죠. $600k 안되는 집인데 렌트가 $3400이나 되다니 아주 쏠쏠한거 아닌가 싶기도 하네요. 그러고보니 우리 동네도... -_-;;

렌트가 남는장사면 궂이 팔 필요가 없을거 같은데요. 목돈이 필요하다면 더 내려가기전에 할루라도 빨리 파는게 나을거 같아요. 경기가 안좋아지면 당분간 집값은 하락하겠죠.

목돈은 필요없어요

더 많은 의견이 필요합니다 ㅜ.ㅜ 오늘까지 답변 주기로했어요

520k 에 팔생각은 없고요 혹시 판다면 리스팅했던 569k에 타운터오퍼를 할껍니다

한가지 주의할것은 렌트가 안나가면 얼마나 버틸수 있느냐네요.. 서브프라임전에 모기지로 집사고 렌트해서 집 몇채를 가지고 있던분이 렌트가 안나가면서 파산을 피하기 위해 헐값에 집을 팔있거든요. 

저는 아주 오래 버틸수있어요 그리고 랜트 보러 꽤 많이 오고있어서 혹시 안나간다면 $100 $200 정도 내리면 분명히 나갈꺼같아요

아니.. 그럼 이글은 고민 빙자 자랑글?.. 고민할게 전혀없는데요..

고민이 되요

1. 브로커 말로는 랜트하우스 시작은 싼집으로 하는거다 세입자가 집 다 망가트릴수있다

2. 원래 팔라고 했던거인데 랜트할라고 하고 1주뒤에 오퍼가 왔습니다 고민이 안될까요 ㅡ.ㅡ;;

3. 랜트하우스도 괜찮은데 파는것도 제가 투자한금액에 비하면 큰 수익입니다 랜트로 오랬동안 투자를 할것인가 vs 단기수익으로 다른 투자를 할것인가

4. 랜트하우스에 경험이 없어서 $3400에 랜트하는게 맞는건가 고민이 됩니다 고민할께 전혀 없으면 글을 안올렸겠죠 지금도 고민중입니다 어떤결정을할지 

몇년 후 집은 한 2만불어치 망가져 있을 거고

집값은 한 10만불어치 올라있을 겁니다.

나중에 그 집을 그 값에 다시 살 수 없어요

그리고 지금 갖고 계신 모기지 이자율에 다시 돈을 빌릴 수도 없을 거고요.

괜찮은 동네 괜찮은 퀄리티의 집인거 같은데

그러면 렌트 주는거 어려울 거 하나도 없습니다.

렌트 여러개 주고 있는 사람도 다 처음에 경험 없이 시작한거고요.

집 팔고나서 후회하는 사람은 봤어요

팔지 않고 렌트줘서 후회하는 사람은 못본거 같아요.

저도 리스팅 가격 아니면 렌트 고 입니다.

보아하니 오퍼 넣은 바이어가 주매상님 집을 눈독들이고 있던거 같네요. 가격 떨어지길 기다렸는데 랜트로 돌린다니 허겁지겁 오퍼 넣은 거 같습니다. 급한 상황 아니시면 공은 주매상님에게 있네요. 카운터 오퍼로 리스팅 가격 넣어보시죠.

저도 글 읽으면서 그렇게 생각을 했습니다. 바이어가 군침을 흘리고 있다는 느낌...그냥 날로 먹을려고...오히려 더 높은 가격으로 올려보시죠? 그래도 살 사람은 살거니...

아니 그리고 주매상 20만불인데 뭔 걱정을 하시는지요...허참....

브로커야 팔아야 수수료를 받으니 당연히 팔라고 재촉하는거고 렌트를 한다면 얼마나 오래 렌탈 하우스를 보유할지 생각해 보시면 될듯 합니다. 지금 시장상황이 집값은 앞으로 2-3년은 하향세이고 그다음 또 2-3년을 횡보라고 보는 견해가 대세인데 그 말은 앞으로 4-5년 상승장이 안 찾아 올수도 있다는 이야기죠.

그 기간동안 받을 렌트와 내는 모기지등을 계산해 보시는게 좋을 것 같습니다. 고정금리로 사셨을테니 한국처럼 변동금리 이자폭탄은 없을 것 같고, 다만 지금 CD에만 넣어도 숨만쉬면 5% 이자를 주는 세상이 도래한지라 렌트수익률이 그것보다 적게 난다면 유동성측면에서 좀 거시기하긴 해요. 

제가 집에 투자한돈은 8만 얼마라서 5% 해봤자 한달에 $400 제가 집을 산가격이 415000입니다 CD와 비교는 아닌것같아요 ㅡㅡ;;

저는 다주택보유자도 아니고, 다른 사람에게 렌트 내어줘 본 경험도 없지만, $3400 렌트비라면 모기지 페이먼트 와 property tax 비용까지 빠질 것 같은데, 렌트가 훨씬 더 나은 옵션이 아닐까요?

모기지페이먼트랑 property tax 비용까지 $2600입니다 제가 단순무식하게 생각해서는 랜트가 더 좋은 옵션같은데 

잠깐 구글링해보니까 집값의 1%는 받아야된다는 헛소리가 나오더라고요 https://www.rocketmortgage.com/learn/1-rule-real-estate

1%는 헛소리 맞고요.

지역에 따라 1% 나오는 동네가 있고, 1% 절대 안나오는 동네도 있습니다.

PITI (Principal + Interest + Tax + Insurance) 가 2600 이고, 렌트가 3400 이면 월 800 남네요

위에서 말씀하신 거 처럼 들어간 돈이 8만이면, 단순 수익률만 봐도 연 10%가 넘는데

거기다 추가로 집값은 몇년 후 지금보다 올라 있을 거고요.

이거 팔고 캐쉬 챙기면 이보다 더 좋은 투자처가 있을까요?

2

1. 다운타운에 아주 가까운 타운하우스면 랜트 놓기엔 좋은 조건인 것 같습니다.

2. 자금에 여유가 있으면 일부러라도 income property 를 사는 게 일반적인데

    이미 소유하고 있고 ,  테넌트 구하기 쉬운 지역이고,

     렌트 수입이 모게지와 부동산 세금과 HOA,  보험 등 비용을 커버를 하는, 유지가 쉬운 타운하우스를 파는 게 맞는 건지?

     하는 결정이 필요하신 것 같네요.

3. 판다면, 여기서 나오는 돈으로 현재 살고 계시는 집 모게지를 일부 갚을 것인지,

    아니면 S&P500 에 장투를 할 것인지, 아님 비즈니스에 더 투자를 할 것인지,

    등, 여러가지 시나리오 중 어느 방향이 가장 이익이 된다고 생각을 하시는지?

4. 앞으로 10년 동안 타운하우스 집 값이 올라가지 않아도 랜트 수입으로 이 터운하우스를 유지할 수 있다.

5. 랜트가 안 들어오는 경우, 버틸 수 있는 자금이 있다.

대강 이런 경우를 생각해서 rent 주는 게 유리한 yes 가 더 많은면  rent 로 킵하시고,

렌트 관리, 테넌트 와의 관계등이 복잡하고 귀찮다는 생각이들면 파시는 거겠죠.

렌트의 가장 큰 리스크는 테넌트을 못 구하는 거고,

들어온 테넌트가 렌트를 안 내는 거고,

나갈 때 집을 난장판으로 만들어 놓아서 수리비가 엄청 많이 드는 경우인데요,

이런 모든 안 좋은 경우가  정신적으로 재정적으로 대비가 된다면,  rental property 로 돌리는 거고,  

재정적/정신적 타격 가능성이 두려우면, 그냥 속쉬원하게 파는 게 맞는 것 같습니다.

1. 그런거같아요 

2. hoa 는 0입니다 보험은 1년 $800 내고있어요 세금 모기지 포함 $2600 냅니다 (택스가 거의 0이에요 tax abatement)

3. 판다면주식을 살예정

4. ㅇ

5. ㅇ

제가 궁금한거는 집값이 $550k 라고 가정할때 $3400 이 괜찮은 랜트가격인가요?

2

((3,400x12)/550,000)= 7.4%

이 정도면 괜찮죠.

하지만, 또 다른 계산은

profit % 따지면,

(((3,400-2,600)x12)/550,000)=1.7%

이 % 는 현재 CD 나 FZDXX 같은 money market fund 보다는 낮아요.

결국 장기적으로 볼 때,

랜트 수입이 꾸준히 들어와 주면, 그 돈으로 비용을 다 빼고 1.7% 정도 순 이익이 나온다면,

이자 면에서 CD/ money market fund 에 비해 이익은 없지만

나중에 집값 상승 부분에서 이익이 된다고 생각하고 있습니다.

집값이 얼마일때 렌트가 얼마가 적당하냐는 지역마다 너무 엄청나게 차이가 나서 뭐라고 말할수가 없어요.

그렇지만 550K 짜리 집에서 렌트 3400 나오는건 상당히 괜찮습니다.

엘에이 지역에선 80-90만불짜리 집이라야 렌트 3400 나옵니다.

게다가 실거주 하셨던 집이므로 괜찮은 위치에 괜찮은 퀄리티의 집일 거고요.

잘 모를땐 오래 킵 하는게 맞아요.

파는건 나중에 언제라도 팔 수 있지만

한번 팔고 나면 그 가격에 그 이자율로 다시는 그런 집 살 수 없을 겁니다.

전 이제 이자율이 너무 높아 신규 세컨홈 렌탈시장이 그렇게 전망이 밝지 않다 보는 입장인데 맥주한잔님 말씀에는 동의가 됩니다. 일단 사셨으면 충분히 이윤을 노려볼만 하네요. 게다가 집값의 대부분 파이낸싱을 하셨다면 이미 내신 은행이자도 있을실텐데.

만일 집값의 대부분을 캐쉬로 내셨다면 이야기가 달라질수 있죠. 렌탈수익도 얄짤없이 소득에 추가되니. 550K에 3400x12개월해도 비용 다 빼면 6% 수익내기 버거울겁니다. 

앞으로 저금리에 은행에서 거액 땡겨서 세컨홈사는 시절은 당분간 안올거라 생각해요.  

찾아보니까 비슷한 가격대에 아파트말고 단독 타운하우스같은경우는 랜트가 거의 없더라고요

그리고 재미있는게 당장 이사갈수있는 비슷한 가격의 콘도와 타운하우스도 거의 전무합니다 

디맨드도 낮지만 서플라이도 낮은거같아요

집 사려는 사람이 trauma surgeon 이라는데 일단 카운터오퍼는 아직 안넣었습니다 

또 한가지 궁금한거 하나는 제가 주식투자할라고 리파이낸스를 했거든요 7만불정도 땡겼습니다 지금 1년정도 됐는데

파이낸스할때 이게 primary home냐고 물어보자나요 근데 그때는 이집이 primary home 니까 그렇다고 했는데

지금은 2nd home 이자나요 이게 문제가 될수있다고 들었는데 지인에 의하면 1년이 지났으면 상관없다고 하더라고요

지금 정확히 1년이 됐거든요 이자가 2.5%로 저렴하게 묶여있어서 이게 문제가 되면 안되는데 문제가 될까요?

2

 이 문제는 HEL 를 하신 은행에 직접 물어보는 게 맞다고 생각합니다.

은행 마다 달라서, 아무도 섯불리 대답을 못 줄 것 같아요.

현재로서 가장 좋은 방법은,

일단 바이어에게 카운터 오퍼를 넣으셔서 시간을 버시고, 월요일에 은행에 문의해 보십시요.

primary home 이라고 하고 론 받고 나서 렌트로 돌리는건

1년 이상 지난 다음엔 문제 될 리가 없습니다.

처음부터 렌트줄 의도를 갖고 있으면서 낮은 이자를 받으려고 primary home 이라고 한거면 mortgage fraud 인데

primary home 으로 살다가 사정이 생겨서 렌트주는건 은행에서도 다 이해하고 인정하는 상황입니다.

그러면 얼마나 실거주 해야 애시당초 처음부터 렌트줄 의도를 갖고 론 받은게 아니라고 인정을 해주느냐

이게 업계 관행으로 1년정도 입니다.

이게 칼같이 1년 이상이면 되고 1년 미만이면 안되고는 아니고

1년 미만이라도 케이스 바이 케이스로 문제가 될수도 있고 안될수도 있고 한데

1년 넘으면 거의 절대 문제가 될 리 없습니다.

말씀대로 대략 1년 실거주 하면 큰문제 안삼지만, 나중에 "너의 primary home주소가 바꼈다" 면서 이자율을 강제로 조정하는 경우는 직접 목격했습니다. 그 때 처음 알았습니다. 모기지도 maturity 전에 loan term이 바뀔 수 있구나... 하고요.

그런 경우가 생기기도 하는군요.

30년 고정이자 컨포밍 론 였는데도 바뀐거였는지요?

저도 실거주 하던 집을 렌트로 돌린 적이 있었지만 이런 일이 생길 수 있다는 걸 상상도 못했어요.

네네. 30년 fixed conforming loan이었습니다.

당하신 분이 정말 황당해서 여기저기 알아봤는데 막을 방법이 없더라구요. 실제로 primary home으로 쓰고있질 않아서요.

1년 넘었습니다 절대 문제가 될리없다는말에 안심이네요

장단점이 있겠네요.

수익률 계산하실때 현재집값을 보지않고 산 가격에 보셔야 합니다, 그게 아니라도 수익>비용이면 좋은거죠.

랜트로 돌리실경우 몇년지나면 면세가 안되니 다른 exit plan을 찾으셔야 합니다.

개인적인 의견으론 주식 많이 하시니 분산투자 관점에서 부동산 하나정도 좋아보입니다.

저라면 무조건 렌트입니다. 어차피 15년만 갖고 있으면 알아서 원금 이자 다 내주고 내집되는 건데요. 이자고 싸게 사 놓으셨으니 당연히 킵하셔야죠. exit plan은 나중에 다양하게 세우실 수 있으실거에요. 팔기 전 2년 정도 들어가 살면서 고치는 방법을 많이 쓰시더라구요.

그 정도의 렌트가 나갈 집이라면 사고 싶네요... ^^;;

15년 고정 받으신거면 렌트 변동이면 팔아야죠. 렌트주고나면 리파할때 더이상 좋은금리 못받으니까요. 텍스 베네핏주는거보니 새집인거같은데 저같음 팔겠습니다. 렌트 주면 집 망가지고 밸류는 계속 내려갑니다. 싱글이먼 땅값이라더 오르는데 타운홈은 그것도 아니라서요.  더구나 렌트 주고나면 파는 타이밍을 잡을 수가 없습니다. 오래된 허름한 집들이야 대충 캐쉬 플로우나오면 대충보고 사지만 그 정도 가격대 타운홈은 보고살텐데 세입자 있는 상태에서는 진짜 팔기 어려워요. 

한달에 나가는 모기지와 유틸리티가 $10K라고 하셨는데 맞나요? 그러면 렌트 $3,400도 너무 싼거 같은데요. 추가 설명이 필요한 부분으로 보입니다. 

모기지는 $2600이라고 하셨는데요. 총내는 모기지 유틸은 다른집 것과 합쳐서 2채분 인거 같네요.

네 저는 "제게 남은건 숨만쉬고 아무것도 안해도 한달에 나가는 모기지랑 유틸리티만$10k가 넘어가게됩니다"를 보고 말씀드린 것입니다. 저 렌트집의 유틸등을 놓고 판단해보면 될거 같습니다. 살짝 플러스 같긴 한데 property tax도 있으니...

primary home 이랑 2nd home 모기지랑 유틸리티 합쳐서 10k 요

주매상 20만불씩 찍으시는 베테랑께서 여기서 이렇게 자랑하시면곤란하죠 ㅎㅎ 오히려 마모인이라면 '세컨홈,LLC' 만들어서 잉크시리즈부터 한개씩 더 만드는게 국룰 아니였나요 ㅎ

llc 4개있어요 ㅋㅋ

안그래도 잉크 9만 리퍼2만 11만 오퍼 4장 만들었습니다 한달에 하나씩 만드는중

자랑은 아니고 고민입니다

20만불찍을라면 미니멈10년은 걸릴꺼같네요

3년안에 10만찍는게 목표입니다

Hoa 피가 없다면 15년에 $ 2600모기지에 랜트비 $3400이라면 꽤 괜찮은거 같아요. 저흰 비슷한 가격의 집인데 렌트비 $ 2400받고 있어요.  그간 테넌트가 모기지 갚아준 셈이라 원금이 얼마 안남았어요. 

주변에 비슷한 집들이 supply 가 거의 없는데 $3400 근처집중에서 제일 좋다고생각합니다 아마도 $3400이나 아니면 최소 $3200이면 무리없이 랜트될꺼라고 생각하고잇어요 랜트주는걸로 마음이 기울어가네요

그 정도라면은 테넌트 크레딧 좋고 괜찮은 직장 가지신 분 들이시면은 별다른 무리가 없어 보이네요. 저같으면은 집 킵하고 렌트로 돌릴 것 같아요. 전 프라퍼티 메니지먼트 회사를 통해서 렌트를 주고 있는데  큰 문제없이 잘 지내고 있어요.