(후기추가) 한국집 전세주지 말고 팔고 올껄 하고 껄무새가 되는것 같아요

그 마음 충분히 이해합니다. 저도 한국의 아파트를 처분  안하고 (후에 돌아 온다고 생가해서..) 전세를 주었는데 매번 세입자가 바뀔때 마다 중간 과정이 여간 번거로운게 아니고 특히 마지막 세입자는 완전 배째라 식으로 소소한 수리 (싱크대 수도 꼭지에서 물이 샌다. 보일러가 가동돼도 방 전체가 뜨겁지 않다. 등등등...)를 너무 많이 요구해 결국은 여기서 서류 다 준비하고 한국 가서 집을 팔았습니다. 물론 2년이 넘었으니 세금도 엄청 많이 냈구요....

댓글 감사합니다ㅠㅠ 저도 아마 회사에 재택을 요청해보던지 하는 방법으로하고 한국에 급하게 가야할수도 있을거같네요 

한국에서 재산정리 싹 하고 오면 정말 마음이 너무 편할것 같습니다 무사히 이 시간 잘 지내가고 해결 되기를 바래야겠어요 

고생 많으셨네요 ㅠㅠ 2년이 지나고 팔면 미국에 세금은 얼마나 더 내셨는지 여쭤봐도 될까요? ㅠㅠ 

저는 세법에 잼뱅이라서 잘 모르는데 당시 세무사가 시민권자라서 세금을 내국인보다 엄청 많이 낸다고 하면서 최대한 낮춰서 내려고 여러 방법(?)을 강구했는데  혹시나 1년 이내에 추가 납부 통지서 날라 올지 모른다고 하면서.. 

롱텀이면 계산식이 복잡해서 어케 나올지 계산기 두들겨 봐야 합니다 기본적으로 한국 택스낸거에 대한 크레딧은 foreign tax credit 조정되서 나오는 것만큼만 받을 수 있고 차액은 다 내셔야 하고. 추가로 전체 investment income (미국내 주식 판매 수익 이런거 다 포함)이 기준치 이상이면 (mfj $ 250k) net investment income tax 3.8프로가 추가로 붙고 (이건 명확하게 조세협약에 적용 안되는 세금...) 주 capital gain tax 도 따로 내셔야 합니다. 

계산이 복잡ㅠㅠ 허접한 집을 보험삼아 두고 왔는데 저도 머리가 아프네요... 자세한 설명 감사합니다. 좋은 하루 되세요. 

어차피 이건 터보 택스 같는 툴로 처리 안되기 때문에 무조건 팔기전에 한국 미국 세법 다 잘 알거나 한국이랑 협업하는 회계사한테 가져가서 상담하고 처리하세요. 제가 글로 옮겼던 아무개씨처럼 준비 없이 하면 망으로 갑니다.

망...하지 않도록ㅠㅠ 감사합니다.

주마다 다른데... 제가 허필이면 IL살때 집을 팔았습니다. 

망할 IL는 제가 한국에서 세금을 내었던 말던 무조건 양도 차액에 대한 세금을 내야하는 주 였습니다. ㅠ.ㅠ  

저도 망할 소리가 절로 나네요. 이건 이중과세아닌가요? 너무한데.

위에도 적었지만 주 소득세만 나오면 다행이라고 보심 됩니다....

미국 살면서 한국 부동산 거래하기 정말 쉽지 않죠.

이민에 실패하고 한국 돌아갈 까봐 보험차원에서 킵 하신거니깐요,

그냥 보험료 냈다고 생각하는 수밖에 없을 것 같아요.

정말로 매도하고싶으신 경우 주변 부동산에 전화 걸어서 네고 여지 있으니 호가 상관하지 말고 전화달라고 해놓으면 누구하나 물어오긴 물어 오더라구요.

근데 물타기를 당한다는게 무슨 뜻인가요? 보통 저같은 주식쟁이들은 가격 하락할 때 물량 늘리는걸 물탄다고 하는데 ㅎㅎ

참 어떻게 생각하기에 따라 다르다구, 보험비로 생각하라는 말씀 참 감사합니다 ! 집으로 너무 스트레스를 받는데 어떤 방법으로 해결할수 있을지 찾아봐야겟어요 ㅠ 좋은 소식 들리면 또 업뎃하겠습니다 

근데 또 이민을 준비하는 입장에서, 부득이 하게 이민이 실패(란 단어를 쓰긴 싫지만)했을 경우 한국에 돌아올 집을 남겨둬야한다는 생각은 누구라도 했을 것 같아요. 넘 후회마세요.. 

맞네요.. 당시로 돌아가도 집을 팔자는판단을 하기 어려웠을것 같아요

세입자가 연락을 하면서 확답을 요구하고 있는데, 직접 가서 찾아보며 다닐수가 없으니 넘 답답하기두 하구 그런것 같습니다 

잘 해결되면 이후 후기를 올리겠습니다 

네. 저도 미국 온지 15년, 이민 실패를 대비해서 아직도 한국아파트 남겨두고 있습니다. 아이 다키웠는데도 그래요. ^^. 넘 후회마세요 2.

비슷한 입장입니다. 다만 저희는 소유주가 저희가 아니고 시부모님(미국 영주권자)이라는거...

게다가 매매가 거의 20년 전이라 양도소득세도 어마어마하게 나올거라는 문제가 있네요. 증여나 상속의 경우도 세금이 어마하게 나올테고요.

오래된 아파트라 얼마전에 거의 벽을 부수다시피 하는 수리도 했구요. 재건축 얘기가 스물스물 올라오고 있는데, 어떻게 하는게 좋을지 고민이 많습니다.

다행히 10년 이상동안 세입자가 한번밖에 안 바뀌었는데, 이번 세입자분들이 다음번에는 재계약 안하고 이사가실거라고 하시네요. 자제분이 고등학교 졸업한다고요.

좋은 세입자 만나는 것도 쉬운 일이 아닌데..걱정입니다.

20년전의 차익이면 정말 그렇겠어요ㅠ 팔지 않는 다면 좋은 전세 세입자 구해지시면 좋겠어요.

양도세 완전 면제는 조건이 좀 더 복잡합니다. 일단 판매가격이 12억 이하여야 하고요. 기타 조정지역인지 여부에 따라서 실거주 조건이 있을 수도 있고요. (저도 잘 모릅니다 ㅋㅋ 근데 마일모아에서는 확실하지 않은건 절대로 확실하게 얘기하면 안됩니다. 수억이 오가는 거래 결정하는데에 혼돈을 줄 수 있거든요.)

아아 그렇군요 조언감사합니다 위의 댓글은 그부분 빼고 수정할게요 ㅠ! 

네. ㅎㅎ 저도 어설프게 알고있었던거 나름 도와드린답시고 리플 달았다가 크게 배운(?) 적이 많습니다. ㅎㅎㅎ

양도세 면제는 거주자에 한 해서 12억 이하까지 비과세 그 이상부터는 과세가 되는거라서 부동산 판매가격은 상관없습니다. 실거주 조건은 부동산 취득시점에 거주규정이 있었냐 없었냐에 따라서 다르고요. 다만 장기 보유공제가 보유 10년이상일 경우 최대 80% 적용하던 법을 최대40%로 낮추고 3년이상 거주할 경우부터 거주년수로 차등적용하고 있습니다.

아마 한참 집값이 천정부지로 오를땐 반대로 그냥 두고 올껄 했던 분들도 꽤 있을걸요. 모든 상황이 일장일단이 있는데 만에 하나 이민생활에 실패할 경우에 대비한 보험이자 Peach of mind를 얻으셨으니 그에 대한 기회비용으로 생각하시면 어떨까요. 그나저나 세입자를 빨리 찾으셨음 좋겠네요. 

마음의.. 복숭아를 얻으셨군요! 지구별하숙생님 오타가 너무 귀여워서 답글달았습니닿

아이고, 가끔 모바일로 댓글을 달다보니 자동완성기능이 열일을ㅠㅠ 

아무것도 못얻는것보다 그래도 복숭아라도 얻는걸로 하시죠ㅎㅎ

ㅋㅋㅋ어머나 그리구 넘 놀란게 저 Peach로 유명한 조지아에 있어요 ㅋㅋㅋㅋ 감사합니다! 

애틀랜타 가면 peach로 시작하는 스트리트 이름 정말 많은데 정작 마트에서 복숭아를 사면 GA농장건 별로 없는건 신기합니다. 

조지아라고 해서 특별히 복숭아를 특산물 혹은 대량으로 재배하는 것은 아니구요.

남북전쟁때 많은 군인들이 우연하게 조지아에서 난생 처음으로 복숭아를 먹어보고 나서

peach state이라고 별명을 지어줬다고 합니다.

실제로 조지아에서 많이 재배되고 있는 것은 땅콩, 피칸 등이지요.

오 그렇군요 조지아에 온지 이제 1년 조금 넘었는데 유래에 대해 몰랐었어요 설명말씀 감사드립니다 

역시 코스트코 캘리포니아 Peach가 제일 맛나더라구요! 

@복숭아 

제가 이렇게 많은 분들 마음속에 항상 있다니.. 캬캬컄

원글님 전 잘 모르지만 요즘 한국 부동산도 어렵다 들었습니다. 거기다 멀리 계셔서 일처리를 가족 통해 해야하면 더 짜증나죠..ㅠㅠ 모쪼록 잘 풀리시길 바래요 ㅠㅠㅠㅠ

그냥 peach를 bn님이 번역하신건데 왜이러세요?ㅋㅋㅋ

죄송....ㅋㅋㅋ

대추아버님 마음엔 제가 없고 대추만 있으시군요.. 죄송합니닼ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

글을 읽다가 궁금한게 생겼는데요, 전세 놓으실때 받은 전세금은 어디로 간건가요?

대출 많이 땡겨서 사셨다고 했으니 그 대출 갚으셨겠죠. +- 어느정도 차이 있더라도 크지 않을꺼 같습니다

아하 그래서 전세반환대출을 다시 받으셔야 되는거군요. 전세라는게 굉장히 위험하게 돌아가는 시스템으로 들리네요 ㄷㄷㄷ

이론상으로는 집값이랑 전세값이 계속 오르고 다른 전세 세입자가 바로 들어오면 문제가 없죠. 근데 그게 아니라면... 

당시 대출을 전부 갚아주는 조건으로 들어오는거라 계약날에 모두 정리가 되었어요 

당시에 이런 상황을 걱정했었는데, 딱 정말 어려운 시기에 걸려버렸네요 ㅠ

세입자는 근처 부동산들에 전화 다 돌리고, 가격 상관없이, 수수료 더 줄테니 팔아라 하면 팔립니다.

부동산도 언제든 팔수 있죠. 다만, 남기고 팔수 있는지, 세금을 상관 안 한다면요.

주재원 비자 신분일때 전세 갱신때마다 부모님 통해 진행했는데, 영주권자 신분 되면서 좀 정리를 했어야 하는게 맞나 싶지만 

한국의 부동산 시장도 상황이 좋지 않아 타이밍을 잡질 못 하겠더군요. 팬더믹은 덤이었구요..

드릴 말씀은 많은데, 부동산 이슈는 민감해서..

2

마음이 너무 힘드시겠어요. 

한국에서 거주하지 않으면, 전세반환금대출은 안 된다고 들었는데요, 제가 잘못 알고 있는지 모르겠네요.

요즘 전세 가격이 많이 떨어져서  한국에서 거주를 해도  집주인들이 많이들 힘들어하던데 

더더구나 미국에서 이 문제를 해결을 하실려고 하니 너무 답답하실 것 같아요. 

지금 살고 있는 세입자가 아직 이사갈 집을 계약을 안 했고, 꼭  다른 지역으로 이사를 가야되는 게 아니라면 

전세 가격을 낮춰주고 재계약을 하는 건 어떤지요..

낮춘 전세 가격과의 현 전세 가격 차액을  집주인이 내 줄 돈이 없으면,

요즘은 집 주인이 세입자에게 차액에 대한 월세를 주는 방식도 있더군요. 

1억 당 월세가 4% 퍼센트 가 월세 시세라고 들었어요.

전세금 돌려줄 돈이 없으니, 월세 얼마를 줄테니 재 계약하자고 집주인이 먼저 제안을 하면,

같은 서울 안에서 옮길 예정인 세입자들은 요즘 상황을 이해하니까 대부분 동의를 한다고 하더군요.

세입자가 나가는데 전세금을 못 돌려주면,

세입자는 전세금 반환소송을 걸고,  소송부터 판정 날 때 까지는

집주인은 세입자에게 이자가 5%을 줘야하고, 

 판정 나고 나면, 전세금 돌려줄 때 까지 연 12%  이자가 붙는다고 합니다.

이번에 팔겠다고 결정을 하면,

집이 팔릴 때 까지  있으라고 하고,  그 동안 전세금 내려간 거에 대한 월세를 주겠다고 하고 

집을 팔지 않고 전세를 다시 구하실 계획이라면, 현 세입자하고 낮춰서 재계약을 하시는게  나을 것 같아요.

제대로 이해했다면 집주인이 세입자에게 월세를 주는 상황인가요. 우리나라에 유일하다는 전세제도도 조만간 사라지지 않을까 싶네요.

2

네.  원글님께서 2년 전에 미국에 오셨고, 그 때 전세를 받으셨으면, 그 때가 아마 전세 가격이 제일 높았을 가능성이 있어요.

 예를 들면, 현재 세입자가  2년 전에 전세 5억에 들어왔는데, 현 전세 시세가 4억이라고 가정을 했을 경우,

재계약시, 집주인이 세입자에게 1억을 못 돌려주면,

1억에 대한  연 4%,  월세, 33만원을 , 집주인이 세입자에게 월세로 주는 게 요즘 한국의 현상입니다.

미국에서 렌트 개념으로 보면, 아주 이상하게 느껴지는데요, 

만약에 세입자가 재계약을 거절할 경우 집 주인은 5억을 돌려주어야하는데요.

요즘 처럼 집 가격이 하락한 상태에서는 은행에서 필요한  전체 액수를 전세대출 받기가  쉽지 않다고 합니다.

세입자가 전세금을 못 받고 나가면, 나가기 전에 내용증명 보내고, 임차권 등기변경 명령을 신청 후 , 나가면서 전세금 반환 소송하는데,

이자는 물론이고 그 소송 비용까지ㅜ결국은 집주인이 모두 내야되나봐요.

그래서, 그냥 현 세입자에게 집주인이 월세를 주고 재계약을 하는 게 그래도 가장 나은 방법이라고 들었어요.

자세한 현재 상황너무 감사드립니다 그렇게라도 풀수있으면 좋았는데, 무조건 나간다 계약만료니까 끝이야 라고 생각을 한것 같더라구요 

상황이 참 어려운데 세입자가 독촉을 하면서 카톡으로 응대를 하는것도 너무 힘들어서 기운이 쏙 빠지는 금요일이네요

최악의 상황의 대출을 위해 우선 백방으로 알아보고있습니다 한국행이 확정이 점점되어가는것 같습니다 

댓글 감사드려요 

역시 노부부님 글은 자세하고 찬찬해요. 이해가 쏙 되네요.

전세가가 떨어질날이 올줄 그누구도 몰랐죠 - 이런 날이 오네요

전세 제도 한국 살땐 몰랐는데, 미국 살다보니 이상한 제도예요. 큰돈의 거래 (채권)을 은행과 안하고 개인간에 하고, 그 개인 (집주인)은 영끌해 사서 다음 전세자가 구해지지 않으면 돌려줄 돈이 없는 매우 불안전한 시스템. 

부동산 시장이 어려운 상황이구 세입자는 무조건 나가겠다고 했는데, 최근에덜커덕 다음집 계약을 해버렸더라구요. 젊은 부부인데 처음에 전세 계약할때도 계약서에 "세입자가 원할경우 언제든 계약해지할수있다" 라는 조건을 넣을수있다고 인터넷에서 봤다고 해당 조건을 넣어달라했어서 당황시켰었는데 

이번에도 커뮤니케이션의 문제로 서로 혼선이 있었지만, 저도 처음이라 미숙했고, 상황이 어려워져버렸습니다 

그래서 계속 지금 월요일까지 우리 돈 줄껀지 확답을 달라는 문자를 계속 받고있어 도돌이표 대화만 하고있습니다 ㅠㅠㅠㅠ

소송 이후에 이자 부분에 대해 이제 알게되서 정보 감사드립니다

한국에 은행대출상담을 해보니 미국소득을 영사관에서 증명을해주고 공증후 한국에서 추가 영어번역/공증을 받는다면 인정해주겠다고 해서 

할수있는 서류인지 알아보고있습니다 ㅠ

전세금 반환 대출 관련해서 제 경험 쪽지 보내드렸어요. 개인정보가 많아 쪽지로 썼습니다. 참고하세요. 

보고 회신으로 쪽지 드렸습니다 너무 감사합니다 !! 

이 댓글을 통해 요즘 한국 실정을 알게 되었고 많이 배웠습니다. 한국에 집 소유하고 관리하는게 쉬운일이 아니네요. 자세한 설명 감사드립니다!

한국에서 부동산 경험이 있는 분이 도와주지 않으면 힘이 듭니다.  개인적인 생각으로는 집을 안파신것을 다행으로 봅니다. 나중에 나이가 드셔서 돌아가고 싶을때도 있을수도 있거든요

아 그렇군요ㅠ 하지만 너무 몇십년 뒤의 일일것 같아 언젠간 오르겠지 싶지만 정리를 해야할것 같아요 전세세입자와 이렇게 2년마다 하는것이 너무 힘들것 같구 정말 스트레스가 심하네요 댓글 감사합니다 

아깝지만, 최대한 빨리 손절 (파는게)이  살아남을 방법일수 있어요. 버틸수가 없어요. 누가 막아주지 않는한.

"영주권 받고 2년이내에 팔지 않으면 한국에서도 비거주자로 분류되어양도소득세 폭탄을 맞는다는걸 모르고" 이 부분에 대하여 질문이 하나 있습니다. 팔지 않고 가지고 계시다가 나중에 다시 들어가서 실거주 2년 그곳에서 하시면 양도소득세 폭탄을 피할 수 있지 않나요? 다시 돌아가서 실거주하실 계획이 없으셔서 그런건가요?

한국거주자의 경우 1주택이고 실거주 2년이면 양도소득세를 면제 받습니다. 그런데!!! 영주권자의 경우 한국거주자로 인정 받으려면 국세청에서 아주아주 까다롭게 굽니다. 정말 한국에서 사는 것 맞냐? 183일만 채우고 다시 돌아가는 것 아니냐 이런 식으로 나오죠. 한국에서 거소를 둘 의사가 없어보이면 비거주자로 판단해서 세금을 확 때리지요. 이 문제 때문에 소송하는 경우도 많은데, 대부분 국세청의 승리로 알고 있습니다.

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세법인지 시행규칙인지에 재외동포의 일시적 귀국은 거소 기간 183일에 카운트 안한다라고 적혀있는데 이 일시적 귀국이나 아니냐 판단은 공무원들의 재량것 하는데 보통은 세금을 많이 무는 쪽으로 판단이 난다고들 하죠. 

아, 183일을 채우기만 하면 되는것이 또 아니고 그런 까다로운 부분이 있나 봅니다. 좋은 정보 알아갑니다.

미국에선 지난 5년동안에 2년 이상 거주한 집이면 기혼자는 양도차익 50만불까지 소득공제 받아요. 해외에서 거주한 집도 똑같이 적용됩니다. 파실려면 앞으로 1년안에 파셔야할 듯. 근데 이걸 적용하면 한국에서 지불한 양도소득세에 대해선 foreign tax credit 받는게 줄어들거나 없어질 수 있는게요. Foreign tax credit은 같은 항목을 적용해서 해외에서 낸 세금과 미국 세금을 비교했을 때 미국 세금 만큼만 credit 받는 거 같아요. 예를 들어 해외 양도세가 만불이고 미국 양도세가 천불 이라면 천불까지만 크레딧을 받는 식으로요.

그나마도 IRS는 foreign tax credit이 있는데 주는 이걸 적용하지 않는데가 많아서 이중과세를 하던데 제가 틀릴 수 있으니 전문가와 상의해 보세요.