업데이트: 한국주택 판매 관련 한국과 미국 세금 질문드려요

소바, 2021-07-10 12:29:08

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Disclaimer: 저는 세무나 법학 관련 학위 또는 라이센스가 없는 사람이며 이 글은 제가 각종 법령과 사례를 찾은 글입니다. 따라서 글쓴이는 해당 정보에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.

 

업데이트 1.

 

우선 세무사 두분께 여쭤봤는데 한분은 비과세 조건 가능하다, 한분은 불가능하다 답변받았습니다.

 

한국 국세청 문의 결과 거주자 또는 비거주자가 되는 시기에 대해 아래와 같이 답변을 받았구요

 

▣ 소득세법시행령 제2조의【거주자 또는 비거주자가 되는 시기】

② 거주자가 비거주자로 되는 시기는 다음 각 호의 시기로 한다.

1. 거주자가 주소 또는 거소의 국외 이전을 위하여 출국하는 날의 다음 날

2. 2조제4항 및 제5항에 따라 국내에 주소가 없거나 국외에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날의 다음 날

 

해당 키워드를 이용해 검색을 좀 해보니 다음과 같은 사례가 있어서 공유합니다.

 

[ 사전-2016-법령해석재산-0466 , 2016.11.25]

 

【답변사항】

세대원 전원이 출국한 후「해외이주법」에 따른 현지이주한 경우에는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 경우 취득일을 출국일로 보아 소득령 §154①2나목을 적용하는 것임

【답변요지】

 

국내에 1주택을 소유하는 1세대의 세대전원이 출국한 후「해외이주법」에 따른 현지이주를 하였고 현지이주 사실이「소득세법 시행규칙」 제71조에 따라 현지이주확인서 또는 거주여권사본으로 확인되는 경우 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날부터 2년 이내에 양도하는 해당 주택은「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항제2호 나목에 따른 1세대1주택에 해당하는 것임

 

요지는 해외에서 학업 중 영주권을 취득하는 경우 해외이주법에 따라 현지이주로 분류되며 현지이주의 경우 영주권 취득일로부터 2년 내 양도소득세 면세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

 

 

 

저는 여러가지 사정으로 한국 내 주택 매각이 불확실하지만 만일 매각하게 된다면 다시 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

=====================================================================

 

안녕하세요, 한국에 제 명의로 되어 있는 집을 판매하고 미국에서 주택구입 자금으로 활용하려고 합니다.

 

제가 리서치를 해봤는데 혹시 빠지거나 잘못 이해하는 부분이 있다면 지적해 주시면 감사하겠습니다.

 

 

1. 주택 판매 후 세금은 원칙적으로 한국 (양도소득세), 미국(Fed & State Capital gain tax) 납부해야 함

  • 세금의 총 액은 max(양도소득세, Capital gain tax(Fed+State))
  • 양도소득세 < Capital gain tax 일 경우 그 차액을 Capital gain tax로 납부해야 함

 

2. 한국의 양도소득세 9억원 면세 혜택은 한국 거주자만 받을 수 있음

  • 해외 체류 2년 이후는 비거주자로 바뀜
  • 거주자가 되려면 1년에 6개월 이상 거주해야 함

 

3. 단, 해외이주 신고 후 2년 내에는 양도소득세 면세 혜택을 받을 수 있음

  • 소득세법 제154조 2 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
  • Question: 해외이주 신고 후 2년 면세 혜택이 있는지, 해외이주 신고한 사람의 출국일로부터 2년인지 명확하지 않네요. 소득세법을 보면 출국일 이후 2년이라고 하는데 해외이주 신고 후 2년이라는 말도 있고 해서요. 혹시 아시는 분 계실까요?
  • Question: 해외이주 신고는 영주권 취득 직후 할 필요는 없다고 알았는데요 (원칙상 바로 해야 하지만 delay penalty 가 없다고 알고 있습니다.) 그렇다면 주택구입 시점 즈음 해외이주를 신고해도 되는건가요? 혹시 불법이라면 지적해 주시면 감사하겠습니다.

 

4. Main home 판매의 경우 Capital gain tax 면세를 받을 수 있음

  • Main home 판매의 경우 개인은 $250,000, married file jointly 의 경우 $500,000 까지 면세 가능
  • 그러나 Main home 으로 인정받으려면 5년 보유, 2년 실거주 해야함
  • Question: 해외에 있는 주택도 똑같은 rule을 적용받는건가요? 해외에 있는 집의 실거주를 어떻게 파악할 수 있나요? (출입국기록으로 할까요?)

 

5. Capital gain tax는 Federal, State 모두 납부해야 함

  • 1년 이상 보유 시 long-term capital gain rate 적용, 1년 이하 보유 시 short-term capital gain rate 적용
  • Married filing jointly 의 경우
    • Up to $80,000: 0% rate
    • $80,000 - $496,600: 15% rate
    • Over $496,600: 20% rate
  • Question: capital gain 에 대한 세율이지요? (판매가격-구입가격)
  • State 의 경우 주마다 세율이 다름 (제가 사는 텍사스는 0% 더라구요, 혹시 확인 가능하시면 알려주시면 감사하겠습니다)

 

대충 계산을 해봤는데.. 한국에서 양도소득세 9억 면세를 못받으면 세금 납부를 많이 해야 하더라구요.. 

제가 1년 정도 내에 미국 영주권을 받을 것으로 기대하고 있는데요 혹시나 영주권 취득 후 해외이주 신고한 다음 2년 내 판매를 통해 양도소득세 면세가 가능할 지, 경험이 있으신 분이 계시다면 알려주시면 감사하겠습니다.

 

그리고 혹시 전문가 상담을 받으려면 한국에 계신 세무사님께 여쭤봐야 할까요? 

 

4 댓글

bn

2021-07-10 14:06:50

세금 총액은 max (양도소득세, fed capital gains tax) + state capital gain tax 입니다만 실제로는 capital gains tax하고 전체 소득세 비율을 가지고 뭔가 계산이 되는 듯 합니다. 

 

해외이주신고 나중에 하더라도 영주권 취득시점 부터 2년간만 면세입니다. 이것과 별도로 출국후 2년이라는 규정도있는 것 같은데 둘중에 빠른 날짜로 적용되는 것 같습니다.

 

한국의 세무사 분께 물어보는 게 정확합니다.  

소바

2021-07-26 08:53:02

답변 감사합니다. 이제서야 댓글을 확인했네요. 세무사님마다 의견이 갈려서 고민중입니다..

poooh

2021-07-26 10:50:50

요즘에 세무서와 여러 세무사를 만나본 결과로는  세무서에는 여기저기 상황에 걸릴 경우에는 본인들이 세금을 더 많이 걷을 수 있는 방법으로

집행을 하고 있는 것 같습니다.  세무법의 기준이 정말 모호 경우가 많아서 많은 경우 세무서에서 세금을 많이 걷는 쪽으로 적용 하고, 이걸 행정소송으로

납세자가 소송을 하는 경우 행정소송으로 납세자가 이기는 경우가 무척 드물다 였습니다.

 

hk

2021-07-26 16:25:26

업데이트 감사합니다. 저도 궁금했었는데 세무사 두분이 다른답변을 주셔서 더욱 미궁에 빠졌네요..

 

4번의 경우 해외부동산도 똑같이 적용되어서 5년중 2년 체류하였음을 증명할수 있다면 세금혜택을 봅니다: https://www.hrblock.com/expat-tax-preparation/resource-center/income/real-estate/tax-implications-selling-property-abroad/ 

증빙서류는, 일단 미국에 안계셨어야할거고 나라마다 구비할수 있는 서류가 다 다르니 없어도 해줄것같지만 주민등록초본 영문판이 있으면 해결될것같아요. 

5번은 가격차액에 대한 세금이고 이외에도 연 투자수익이 250k가 넘으면 오바마케어택스라고 불리는 NIIT 3.8%를 붙입니다. 인컴택스는 한국에서 양도세 낸만큼 얼추 공제가 되지만 이 NIIT는 그렇지 않은걸로 알고있습니다. 

 

현재 대기중인 법안 중에 연인컴(혹은 연 capital gain)이 1M이 넘는 부분에 대해 long term capital gain tax대신 최고인컴택스 (39.6%+NIIT 3.8%=43.4%) 를 부과하는게 있습니다. 혹시 예상되는 차액이 1M이 넘으시면 알아두세요. 하지만 부부가 인컴을 나누고 따로 신고하면 각각 1M씩 되나봐요.. 구멍을 막으면 또다른 구멍이: https://smartasset.com/taxes/biden-capital-gains-tax 

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