주식 vs 부동산, 실제 개인적인 투자 10년 결과 비교. (P2)

좋은 비교 고맙습니다. 정말 미국에선 SNP500에 묻어두는게 진리인가봐요. 한국에선 아니겠지만. 저도 P2님 따라 주식에 투자하기로 결정했어요.

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미래는 또 과거와  다르니까 어떤 결과가 올지 모르겠지만

2030년에 제가 살아있다면 그 때는 20년 비교 결과를 올릴게요^^

늘 고민하고 생각해보던 부분인데 한 가지의 상황을 나눠주심에 감사드려요. 뭐든지 절대적인 정답이란건 없겠지만, 확실히 2010년부터 미국의증시시장의 강력한 bullish 성장도 고무적이네요. 

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부동산에 투자를 할려먄 큰 몫돈이 미련이 되야 시작을 할 수 있는데

SP500은 작은 돈으로도 시작을 할 수 있으니까 

겜블식으로 하면 올라가고 내려가는 거에 너무 많이 신경을 쓰게 되는데

곗돈을 부어나가며 조금씩 재산을 불린다는 생각하고 주식이 오르고 내리는 흐름에 신경 안 쓰고 묻어두면 

장기적으로 부동산 투자하고도 비슷하게 가는 것 같아요.

그리고 주식의 장점은 부동산 관리, 테넌트 등에  신경 안 쓰고 

돈이 필요할 때 일부를 금방 현금으로 바꿀 수도 있어서 편리한 점도 있는 것 같아요.

한국은 무조건 부동산 맞는거 같습니다.  주변에서 본게 너무 많아 부정할수가 없네요.  특정지역 부동산은 절대 진리인거 같아요.  

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미래는 또 어떻게 될지 모르겠지만

미국은 부동산이 좋은 지역은 만.만 하면서 올라가는데 

한국에 있는 친구들은 눈 뜨면 억.억. 하면서 올라간다고 하더군요.

좋은 정보 감사드립니다. 

지난 10년간은 주식시장이 특별히 활발했던 시기인 것 같습니다. 지난 10년만으로 비교하면 주식투자가 더 낫지만 그 이전 10년은 S&P가 횡보했던 시기였고 주식투자로 전 재산 날린 사람들도 많았지요. 2000년말에 1900이었는데 10년이 지난 2010년말에는 1200선이었으니.

부동산은 주위에서 투자하시는 분들을 보면 cash flow에 초점을 맞추어서 투자하고 있어서 비싼 집 한 채 사는것과는 좀 다른 것 같습니다. 투자대비 렌탈 인컴을 받을 수 있는 가격대는 캘리포니아의 경우에 median price 아래 낮은 가격의 집이고, 이 렌탈 인컴을 기반으로 또 집을 매입하고.. 결국 최소 여러채의 투자용 부동산을 소유하고 있는데 집값이 오르면 소유한 갯수만큼 오르는 구조입니다. 물론 이렇게 하던 사람들이 서브프라임때 줄줄이 파산했지만..

말씀하신대로 우량주를 계속 들고 있으면 그것만큼 고수익 투자는 없는 것 같습니다. 저같은경우 살 집이 필요해서 회사주식을 팔아 집을 샀지만, 주식은 지난 5년간 세 배씩 뛰었지만 집값은 크게 뛰지 않았습니다. 베이에서 한달에 렌트로 5-6천불 내더라도 렌트를 살고 주식을 가지고 있었으면 금전적으로는 이득이었을텐데 다 결과론적인 이야기니까요. 

지난 10년간 주식시장이 bull market이어서 이런 결과가 나왔는데요. 지난 10년간 주가가 많이 올랐다고 해서 앞으로 10년간도 많이 오를지는 사실 알 수 없죠.

성실한노부부님 말씀의 요지는 잘 알겠으나.....지난 10년간 주식>부동산이었으니 앞으로도 주식해라.....이런식으로 간단하게 일반화할수 있는 문제는 아니라고 생각해요. 

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맞아요.  

제 글은 주식해라는 건 아니고요 

과거 10년 동안의  저희 개인적인 투자 결과를 비교해보니

주식에 그냥 놔뒀다면 조금 더 return 이 좋았었겠네. 하는 결론을 얻었다고 쓴 글이에요.

앞으로  10년은 또 다른 방향으로 흘러가서 주식은 폭망하고 ( 앗. 이러면 저 보다는 다른 분들에게  절대 안 되는데...) 

부동산은......

글쎄요, 아마 주식이 폭망하면 부동산도 견디지 못할 것 같은데요

요즘은 세상이 너무 생각하지 않는데로 흘러가니 뭐라고  예측을 할 수 없고

next 10년 사이에 모든 사람들이 wfh 하다보면 집이 더 중요해지는 시기가 될 수도 있고 경제는 10년 불경기 예측을 하는 의견들도 많으니 

집값은 유지가 되는데 주식은 고전할 수 있을 수도 있겠죠.

10년 후에 제가 아직도 살아있으면 이 글을 그 때 가서 update  할게요.^^

아...이 댓글 때문에 10년간 마모 못끊겠네요.

두 분 모두 건강하세요.

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감사합니다.

경험에 근거한 의견 나눠주셔서 감사합니다. 집값 안오르는 지역 거주중이라 부동산 투자는 고려를 않하다가, 차라리 타지역에 작게라도 투자를 해야할까 싶어 고민하는 중입니다. 주식, 부동산잘 섞어서 제가 감당할 수 있는 만큼 잘 투자해서 저도 10년뒤에 경험공유를 하고 싶습니다. 

P2

응원합니다.

귀중한 경험 나눠주셔서감사합니다. 가끔 눈팅으로 잘 보고가는데, 이번글에는 감사 댓글 남기고싶었습니다 :) 

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고맙습니다.^^

이쯤에 생각 나는 분이 계시네요! @얼마에 님 안녕 하시죠?

이거볼때마다 웃겨요.

얼선생이랑 나이가 비슷할거 같아요. 99년에 테크 주식 몰빵, 2007년 집 산거.. 주식 피크랑 주택시장 피크랑 어찌 그렇게 잘 알고 들어간건지. 

올초에 하락도 맞추신거 같은데 올 하반기랑 낼 상방기는 어떻게 되는건지 저도 예언이 궁금해집니다.

Primary residence는 그냥 구입. 투자용 집은 각자 알아서. 집 값이 오르는 것을 생각하고 사는 것과 안정적인 렌트수입도 역시 다를 것이고요. 무엇보다 모기지 효과가 있죠. 15만불 다운페이하고 80만불에 산 집이 10년이 안 되어서 240만불이 될 수 있거든요. 실제로 그런 예가 있습니다. ROI를 생각하면 엄청납니다. 아무튼 스프레드 시트 펴서 정확하게 계산해봐야 하는 문제입니다.

한국은 아파트가격이 어떻게 유지되는지 이해가 않가요.. 중간 연봉이  2,225만원인데 (https://1boon.kakao.com/ziptoss/5b6127b876a855000126522c ) 아파트 가격이 계속 올라가기만 하는지...

재미난 비교 감사합니다. 일반적인 개인의 투자사이클을 10-30년 이라고 보면 시기별로 어땠는지 보는 것도 재밌을 것 같습니다. S&P500은 분산된 index이므로 미국 10대도시 주택가격 지수와 비교해 보았구요. 재미로 최근 핫했던 SF지역 주택가격 지수 추가했습니다.

(연평균 수익률)      S&P500       10대도시 주택     SF 주택

1990-2000               15.5%                   2.0%         3.3%

2000-2010               -2.6%                   4.7%         3.2%

2010-2020               11.6%                   3.9%         6.9%

지난 10년간(2010-2020)은 주식시장이 좋았고 그 이전 10년(2000-2010)은 테크버블과 리먼사태로 주식시장이 부진하고 부동산 시장이 더 좋았습니다. 다시 그 이전 10년(1990-2000)은 주식시장이 좋았구요. 

앞으로 10년은 어떨지 궁금합니다. 팬데믹 극복 이후에 세상은 어떻게 바뀌고 각 자산은 어떻게 움직일지, 경제불황과 이를 막기위한 Fed 유동성 확장이 어떤 식으로 영향을 미칠지 알 수는 없습니다만 일반 소시민은 대체로 주거용 주택과 401K 은퇴계좌를 통해 부동산/주식 두 자산 모두 passive하게 소유하고 있으니 느긋하게 기다려 봐도 될 듯 합니다.

늘 건강하세요.

어느 기간을 갖고 비교를 해봐도 주식 상승률은 항상 부동산 상승률보다 높습니다. 여기엔 예외가 없어요.

원글에서도 언급된 경우지만 이건 모기지 없이 100% 현금으로 부동산을 산 경우이고,

부동산 투자가 주식을 이기는 이유는 4-5배의 레버리지를 쓰기 때문이지요 (20-25%만 내돈이고 나머지는 모기지) 주식은 레버리지 없이 100% 내돈인 경우가 대부분이지만, 부동산은 이런 경우는 오히려 굉장히 드물고 대부분이 모기지를 끼고 구입합니다. 모기지 끼고 부동산 구입하는 보통의 경우를 보면, 상승률이 주식보다 나은 경우도 많이 나옵니다 (거기에 캐쉬플로우는 덤)

동의합니다!

부동산의 가장큰 장점이 레버리지죠, 이 분도 100만불짜리로 다운하고 200만불 혹은 300만불짜리 샀으면 투자수익율은 완전 달라지니까요.

반면에 보통 주식은 100만불 현금있다고 100만불 더 빌려서 할수도 없고, 할 수 있더라도 이율이 높아서 아주 위험하니까요.

보통 부동산으로 부자 되는 분들이 현금으로만 투자하는 경우는 거의 없는 것 같아요.

제 생각에 100% 현금으로 투자해서 집값이 올랐다 --> 대체로 이건 돈을 벌었다기 보다 인플레 대비해서 현금 가치를 유지한 정도.

또 배우고 가네요! 한국 같은 경우는 LTV비율이 미국과 달라서 다운페이를 집값 절반 넘게 하는 경우가 대부분이던데.. (그만큼 레버리지 효과도 상쇄)  그 정도로 한국 부동산이 수익이 좋다는 이야기도 되겠네요

한국에서는 전세를 끼고 집을 사는 일명 갭투자가 큰 유행이어서 사실 투자(라 쓰고 투기라고 읽는다)만 하는 사람들은 레버리지 효과가 미국보다 좋았어요. 역전세도 있었고 전세 끼고 사면 돈 거의 안들고 집을 살 수 있는 시기가 얼마전까지 있었습니다. 전세라는 제도가 있는 곳에서만 생길 수 있는 특수 투자 방법이죠.

세금 혜택도 잊지마세요!

역시 닉대로 성실하시게 투자도 잘 하신거 같아요.

투자 실험글 업데이트도 재미있게 읽고 있습니다.

지난 10년간은 주식과 부동산 같이 올라가는 마켓이라 어느걸 했었어도 계속 가지고 있었더라면 돈을 벌수 있는 정말 평생 살다가 한번 올까말까하는 큰 마켓이었던거 같아요.  물론 부동산은 올라가는 곳과 아닌곳 차이가 있긴 합니다. 투자는 개인 성향도 크게 작용하는거 같은데 저는 최근에 깨닫게 된것은 저는 주식이랑은 안 맞고 부동산이 더 잘 맞다는건데요. 동적이고 드라마틱한거 좋아하시는분들은 주식이 더 잘 맞을거 같기는해요. 

경험 공유해주셔서 감사합니다. 그런데 현금을 일부 보유하시나요 (주식을 임시로 현금으로 환매하는 것 말고요) 아니면 모두 주식과 부동산으로 나눠 투자하시나요?

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예. 현금도 갖고 있어요. 저희 부부 나이가 있다 보니 일년 생활비는 저희 Checking account 와 연계된 Fidelity MM 에 있어서 

필요하면 체킹으로 transfer 하고,

일년 이상에 해당하는 현금은 저희 checking account 가 있는 은행과 Fidelity CD 로 서로 다른 달에 만기 되게 되어있고 

5년 이후에 필요할지 모를 자금은 주식과 부동산에 들어가 있어요.

아무래도 저희가 나이가 많다보니 

주식이나 부동산 시장이 안 좋을 때  생활비를 위해 현금화 해야되는 상황을 피하기 위해 

전체적인 portfolio 를 보면 상당히 보수적이에요.

젊은분들은 좀더  위험 부담을 안고  적극적으로 투자할 수 있겠지요.

답변 감사드립니다! 젊었을 때 적극적으로 투자해야하는데 주식비중이 높아지면 정말 살떨리더라고요. ㅠㅠ

FXAIX 최근 10년 자료를 가져왔는데요.
배당금이 포함된 자료라서 좀 더 성장률이 좋습니다.
배당금 포함해서 비교를 하셔야 좀 더 정확할 것 같다는 생각이 드는데요.

그러면 $956362가 앞서는 결과가 나오네요.

부동산의 경우도 수익이 어딘가 재투자가 되었다면 좀 결과가 달라질 것 같고요.
팔았을 때 세금도 고려할 여지가 있긴 하네요.
 

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만불을 10년 동안에 FXAIX 에 넣었으면  36,985불이 된다는 거면

백만불을 10년 동안 넣었으면 3,698,500.00 이 된다는 계산이네요.

백만불 어치의 부동산 부분이 2,410,000.00 이면. 차이가 1,288,500.00 인 것 같은데 

라이트닝님의 956,362.00 는 어떻게 산출된 것인지요...

단순히 SP500 지수로 비교하지 않고 배당금까지 넣어 비교를 하시니 차이가 진짜 많네요.

S&P 500을 3703으로 계산해서 inflation 고려하신 계산에서 곱하고 3100을 나눴습니다.

그런데 또 하나 빠진 것이 세금이네요.
배당금에 대해서 세금을 내야 하니까 어디선가 현금이 추가로 필요하고요.
배당금을 통해서 추가가 된 60만불에 대해서 세금을 내면 그 차이가 다시 좀 줄어들겠네요.
15% + CA tax 9.3% 만해도 24.3%거든요.
대충 40만불에 inflation 고려한 부분은 추가가 되긴 하겠습니다.

좋은 경험담 감사합니다. 주식이나 부동산이나, 만약에 모기지 껴서 하셨으면 leverage return하고 tax benefit생각하면 비슷비슷하겠네요.

그렇게 생각하면, 그냥 맘편하게 부동산보다 주식이 나을거같다는 생각이 드네요.

앞으로도 계속 투자 경험담 부탁드려요!

2009년인가요? 그때 한창 하이닉스가 어려울때였지요. 아직도 기억이납니다 5400원에 유증한다해서 있는돈 없는돈 다 끌어모아 청약했는데 많이는 못받았습니다. 워낙에 경쟁률도 쌔고 했거든요. 그냥 몇백만원 어치 받은걸로 기억합니다. 그후 바로 미국으로 건너오고 공인인증서도 없고 해서 아직까지 잊고 살고 있습니다.나중에 한국가면 팔아서 소고기나 사먹을까 합니다. 같은 경험에 5월초인가요? 버핏옹이 팔고나올즈음 ual 과 dal 에 거의 전재산을 때려박았어요. 과연 10년뒤에 까보면 어떻게 되있을까요??