[사과의 미국부동산 이야기] 8. FHA 론으로 집사기

셀러 입장에선 FHA 는 부담스럽겠지만 바이어 입장에서는 괜찮은 건가요?

"각주의 하우징 오쏘러티에서 인스펙션을 나오기때문에"-이 부분도 맘에 드네요

다만 PMI 는 무척 싫은데요 ㅎㅎ 다운페이를 20% 이상 하게 되면 FHA 에서도 PMI 를 뺄수 있는 건가요?

멀티홈 유닛도 구미가 당기긴 하는데 P2 는 싫어라 할듯 하네요;;;;

위치와 멀티홈이라는 형식때문에 P2들은 싫어하시죠 ... 젊어서 싱글일때나 P2가 이해할때 짧게 해볼수 있지 않을까요?

구입할때 다운페이를 20% 이상 할 수 있으면 애시당초 FHA 융자를 받을 이유가 별로 없고요.

나중에 추가로 원금상환을 하거나 집 밸류가 올라가서 LTV (Loan to value) 가 80% 아래로 떨어지면 PMI 를 뺼 수 있는 것인지를 물으시는 거라면, FHA 는 컨벤셔널 론과 달리 나중에 LTV 가 80% 아래로 내려가도 PMI 를 빼주지 않는다는 단점이 있습니다. 그래서 PMI 를 없애려면 반드시 리파이낸스를 해야되요.

저도 집 밸류가 올라서 LTV가 80% 아래로 내려가는 순간을 기다렸다가 리파이낸스 해서 컨벤셔널로 갈아탔습니다.

이야 어느새 8번까지.. 곧 목차 꽉 채우시겠네요!

근데 down을 그렇게 적게하면 월페이먼트가 인컴에서 감당할 수 없는 수준이 된다면 어떻게 해야할까요? 결국 어느정도에 인컴이 받쳐주지 않으면 이 모든 투자 방법론이 해당이 안된다고 봐야할까요?? 

인컴도 받쳐주어야 DTI 때문에 론이 나오고요. 투자용 유닛이 있어서 투자집의 렌트로 DTI의 인컴으로 잡아주는 렌더들이 있습니다. 가능한 집을 찾아야죠

부동산 투자의 핵심은 남의돈(=은행돈) 쓰기이고요.

인컴이 받쳐주면 남의돈 끌어오기가 훨씬 쉬워지기는 해요.

아예 인컴이 적어서 먹고살기도 힘든 분들은 부동산 뿐 아니라 그 어떤 투자도 힘든 상황이긴 하겠지만, 혹시 궁금해 하시는 것이 보고된 인컴이 적어서 은행에서 돈을 안꾸어주면 어떻게 투자하는가에 대한 질문이라면, 보고된 인컴이 받쳐주지 않는다고 해서 이 모든 투자방법론이 다 해당 안되는건 또 아닙니다.

Non QM 론이라고 해서 직장, 소득, 택스보고 등을 아주 빡세게 검증하고 돈 꾸어주는 게 아니라 뭔가 좀 설렁설렁한 기준으로 돈을 꾸어주는 대출상품들이 있고 이런걸 이용해서 택스보고상의 소득이 적은 자영업자분들이 론 받아 집을 사기도 해요 (그러나 이자율이 조금 높고 다운페이를 조금 더 많이 해야 하긴 합니다)

특히 자영업자분들은, 거주용 부동산 말고 상업용부동산 살때는 본인 비즈니스 하는 건물을 구입할 수 있게 해주는 SBA 론 이라는 아주 강력한 도구가 있기 때문에, W2 월급 받는 분들은 범접하기 힘든 상업용 부동산 쪽으로 투자전략을 세우는 게 유리하다고 생각합니다.

@사과 @맥주한잔 두분 조언 감사합니다. 아직 primary 집도 장만 못한 부린이 인데, 정말 많은 공부가 되고있습니다.

미국온지 이제 만2년이 되었네요

사과님과 맥주한잔님의 글을 수십번 정독하며 꿈을 키워갑니다.

제 목표는 2023년 안에 FHA론으로 첫집 사는것!!!!!

귀감이 되어주셔서 감사합니다:)

제가 젤 관심있는 FHA구매가 한 챕터라니! 또 알차게 읽고 공부 이어하러 갑니당 <3 감사해요!

한가지 첨언 하자면

FHA 론의 장점은

다운페이를 3.5%만 하면 된다는 것

컴벤셔널 융자를 받을 수 없을만큼 크레딧 스코어가 낮아도 론이 나온다는것

이 두가지인데, 제가 첫집 사던 당시 (서브프라임 폭락이 진행되고 있던 중) 에는 컨벤셔널 융자는 20%보다 낮은 다운페이를 할 방법이 없었기 때문에 적은 다운페이는 FHA외에 다른 방법은 없었어요. 그런데 지금은 컨벤셔널 융자도 실거주 집일 경우 10% 심지어 5%만 다운하고도 론이 나오는 것들이 있기 때문에 적은 다운페이 때문에 반드시 FHA 만이 답은 아닌거 같더라고요. FHA 와 달리 컨벤셔널 융자는 나중에 집가격이 올라서 LTV가 80% 아래로 내려가면 재융자 없이도 PMI 를 없애준다는 것이 FHA보다 훨씬 나은점인거 같습니다.

역쉬~~~해보신 분이 달라요....엄지척. 본문에 수정해서 올릴깝쇼? 

깔끔하게 잘 쓰셨는데 이런저런 곁가지들 군더더기 덧붙이면 글이 두서없어질 거 같아요.

군더더기는 그냥 저처럼 지나가는 사람들이 댓글로 쓸께요.

아하.. 컨벤셔널 론!!! 좋은 정보 감사합니다 맥주한잔님! 무궁무진한 부동산 배움의 시간이네요:)

"크레딧 스코어가 칠백 중반정도 되고, 5% 다운페이를 할수 있을 경우엔, PMI를 없애줄수 있는 장점을 가진 conventional loan 사용이 유리" 메모!!!!!

질문 하나만 해도 될까요?_?

첫 집으로 컨벤셔널 론을 이용해 구매하게 될 경우, 실거주 2년후, 두번째 집 구매시 FHA를 사용할 수가 있을까요?

두번째 집 구입시 FHA 는

분명히 된다고 들었고 유튜브에서도 된다고 얘기하는 걸 들었는데, 제가 물어본 론브로커 두명은 모두 안된다고 하네요.. 그래서 그문제는 저도 잘 모르겠습니다. 아무리 되는거라고 해도 나랑 같이 일할 론브로커가 안된다고 우기면 못하는거니까요.

아하, 감사합니다 맥주한잔님. 맥주한잔님의 댓글 넘나 영광입니닷ㅎㅎ

제가 공부를 좀더 해보겠습니다!:) 즐거운 주말 되세요

맥주한잔님 말씀으로는 결국 컨벤셔널의 경우 5-10%정도의 다운을 받아주는 렌더와 맞는 매물만 찾을 수 있다면 향후 Loan To Value ratio가 80% 아래로 빠지면 (either mortgage가 많이 갚아졌던지 집값이 올랐던지) PMI를 뺄 수 있기에 가령 이자율이 꽤 좋다면 굳이 Refi 하지 않고도 론을 유지할 수 있으니 좋을 수 있다는 말씀이실까요? Cash Out Refi 등을 고려하면 FHA나 컨벤셔널이나 엇비슷하긴 하지만 FHA는 셀러 측이 꺼리는 경우가 있는 부분도 컨벤셔널의 강점이 될수도 있겠구요. 정말 너무 좋은 말씀들 듣고 무료로 공부하는 것 같아 맥주한잔님 사과님 모두 너무 감사드립니다ㅠㅠ

현재 다운페이할 돈이 충분치 않기에 FHA를 고민중에 있었습니다. 컨벤셔널도 5%이하로 가능하다니, 전혀 모르고 있었습니다. 다만 제가 걱정인 건 크레딧 스코어는 800근처로 좋은 편이지만, 한동안 미국에 없었기 때문에 론이 나올지 잘 모르겠다는 부분입니다. FHA든 컨벤셔널이든 기본적인 자격요건이 있을까요? 최소한 내년 세금보고까지는 하고 시작해야 할까요?

FHA 와 컨벤셔널 모두 2년간의 택스보고는 요구합니다. 요구하는 크레딧 점수는 FHA 쪽이 더 낮습니다.

최근 2년의 세금보고자료를 요구하는 거겠지요? 

FHA가 장점이 될 경우는 1. 사는 집이 멀티 유닛이라 본인 외 테넌트들이 mortgage(Principle + Interest + PMI + Tax + HOA)를 다 커버 + 심지어 extra passive income 까지 만드는 경우 -> 즉, 다운페이가 5% 뿐이라도 이에 따른 단점인 PMI 등을 테넌트가 부담하는 셈이기에 차라리 원금을 줄이고 다음 house를 위해 아끼거나 interior upgrade 등으로 쓰는 게 나음 2. 앞으로 2년만 살고 P2와 함께 따로 single family home 등을 구입할 경우 -> 2년 + alpha에 따를 equity 상승분을 베이스로 캐쉬아웃 리파한 뒤 투자원금 + additional return으로 본인 거주 집의 down payment로 활용, 이 집은 다시 equity 상승분에 따른 캐쉬 리파로 다음번 투자부동산을 위해 쓸 수 있음.  약간 이런 느낌이군요? 가령 첫 집이 말그대로 내가 가족들과 함께 앞으로 꾸려나갈 보금자리라면 (ex. Single family home with 엄선한 위치, 학군, 커뮤니티 등) 이런 연속적 투자의 initiative 라고 보긴 어려우니 FHA가 오히려 덜 좋을수도 있구요. 계속 PMI가 나갈테니까요.

좋은동네 살곳에 싱글홈 FHA도 좋죠. 집값 상승 잘되면, 사는동안 이자부담은 있어도 털고나올때 자산가치 상승으로 ROI가 높아져요. 팔지 않아도 리파이로 갈아타면 되고요

사과님 댓글 감사드립니다! 결과적으로 초기 몇년 간의 PMI 포함 Monthly payment의 합 < 집값 상승분 이면 계산 상 싱글홈도 FHA가 좋을 수 있다는 부분이네요? Income으로 불어난 이자비용만 커버한다면 향후 집값 상승시에 Cash out Refi 해서 그 이자비용을 메꿀 수 있는거구요. 다만 그게 primary home 이면 초반 cashflow가 빡빡해질테니 유효한 전략으로는 아예 실제로는 10%나 15%까지 다운할 목돈을 보유하고 최소 다운만 시킨 뒤 PMI, Interest 에 따른 비용을 커버하거나 기타 투자전략으로 홀딩한 목돈에서 추가 수익을 만들어서 커버하는 방법도 있을 수 있는건가요? FHA를 고려하다가 결국 PMI나 높은 이자율이면 그냥 컨벤셔널이 맞는거 아닌가 싶다가 사과님이나 맥주한잔님같은 마모 부동산 고수님들 말씀을 경청해보니 매물의 조건에 확신만 있다면 집값 상승을 타겟으로 FHA를 활용하는 게 나쁘지 않을 수 있겠다? 라는 생각이 듭니다.

비용은 홀딩한 목돈에서 추가수익 만들어서 커버하고 집값 상승을 타겟으로..

이건 추천하고 싶진 않습니다. 집값 상승은 기다리다 보면 저절로 오는 것이지만 집값 상승을 타겟으로 해서 기다리게 되면 집값 내려가는 구간에 정신적으로 너무 힘듭니다. 캐쉬플로우라도 나오면 신경 쓰이지 않는데, 마이너스 캐쉬플로우 + 집값 하락 두가지를 동시에 실제로 맞게 되면, 정신적으로 피폐해져서 판단력이 흐려져서 잘못된 결정을 하게 되기 쉽습니다. 지금 계획하고 예상하고 있는 모든것이, 판단력이 흐려진 뒤엔 또다른 얘기가 되어버립니다.

매달 감당할수 있을만한 Monthly payment 안에서 안전하게 시작 하셔야 하고요. 미래일은 모르는것이므로 당장의 집값이 몇년후 반드시 오른다는 보장을 할수 없으니, 조심하셔야 합니다. 집에서 마이너스 부채가 커간다면, 매달 매달 사는게 매우 힘들어 질것이예요

Equity 상승분이 그닥이라면 Monthly payment를 감당가능한 범위 밖에 잡은 게 후회할 상황이 생길수도 있겠네요. 케바케라 상황마다 최악의 경우 3-5년 살아도 집값이 안올라서 refi도 어렵고 그때 경제가 지금처럼 고금리면 그것도 어렵고 할 수 있기에 감당할 수 있는 monthly payment를 생각하는게 확실히 좋을 것 같습니다. 예를 들어 mortgage + Tax + HOA는 커버가 되는데 PMI 가령 월에 $3-400은 Down Payment할 돈 (i.e., 20%, $80k)을 세이브해놓고 거기서 충당하는 식으로 하는 부분은 어떤가요? 아니면 아예 완전 보수적으로 total monthly payment가 월 인컴에서 100% 커버된다고 생각하는게 정신건강에 좋을까요?

맞아요. 지금같은 고금리는 당분간 대기모드. 때를 기다려야죠. 집마다 다르니 케이스 바이 케이스지만, 가능하다면 다운을 20%까지 해서 PMI를 안내는 방법도 매달 월페이먼을 낮추는 좋은 방법입니다. 

맥주한잔님 댓글 감사드립니다. Cash out Refi가 잘 나오면 좋겠지만 FHA를 과하게 믿고 PMI때문에 Mortgage가 압박이 되면 오히려 역효과가 될수도 있겠네요. Duplex라도 돼서 렌트가 되는 등 Cashflow가 나와주면 좋지만 실거주 첫집으로 싱글홈은 그게 안될테니까요. 너무 긍정적인 상황을 막 가정하기보단 가능한한 보수적인 상황을 보는게 맞는 것 같습니다.

신중하게 감당할수 있을만한 캐쉬플로우가 나는 집을 잘 찾으셔야 합니다.무리하면 안되십니다. 

안녕하세요. 자세한 설명 정말 감사드립니다. 

전 뉴욕 거주중인데S ofi로 찾아보니  3.5% 이자율은 찾아볼수 없고 거의 가 6-8% 사이인데, 3.5%는 어디서 찾아본건지 여쭤봐도 될까요? 

멀티패밀리 하우스로 검색하니까 아예 "No matching loan options found"라고 나오네요;; 

제가 뭘 잘못한건지 모르겠어서 도움 요청합니다 하하;;

3.5%는 Minimum Down Payment 입니다. 

유용한 글 잘 보았습니다. 감사합니다. 궁금한점이 4유닛 멀리홈을 구매해서 제가 한 유닛을 5년중 2년이상 거주하고 capital gain을 남기고 판매했을경우 principal residence 로 인정을 받아 세금면제를 받을수 있는것인가요? 저는 달라스에 거주중인데 여기는 재산세가 높아서 렌트를 하는것이 수입이 괜찮을까 하는 생각을 하고 있습니다. 추후에 capital gain이 많이 생기지 않는한 큰 이득이 없을까 하는 생각이 드네요. 물론 시작하기 전까지는 알기 힘들것 같기는 합니다.

사과님 글 올리실때 열심히 배우려고 하고 있어요. 좋은글 감사합니다. 

글 올리시고 댓글에도 다들 너무 유용한 정보 공유하는 분들이 계셔서 감사하게 배우고 있어요.

요즘처럼 이자율이 높고 집도 많이 리스팅 되지 않는 상황에서는 어떤 방법으로 투자가 좋을까요?

아무래도 이자율 내릴때까지 돈을 모으고 기다리는편이 나을까요?

사고 싶어도 올라오면 너무 경쟁율이 세고 비딩에서 지네요. 언제 내집 장만을 할수있을지..