첫집구매 관련 Lender 에서 준 Pay-Sheet 검토 요청...(히든피가 있는거 같아요)

5.25나 5.375가 5.5보다 cash to close 가격이 적은데요? 뭔가 잘못 된게 아닐까요?

물어보려고 전화 셀폰 오피스 다하고 이메일 문자를 보내도 대답을 안하네요 ㅠㅠ...

음... 피투님 셀폰으로 렌더 셀폰으로 전화 해보세요. 그럼 일부로 씹는건지 그냥 개판인 건지 알 수 있습니다. 둘중에 뭐가 난지는 잘 모르겠습니다만...

오늘 그렇게 시도 해봐야겠네요... 

P2도 제 번호와 비슷해서 눈치채고 안받을지도 모르겠네요...

1. 네 맞아요. 하지만 Escrow 를 없애는게 항상 가능한건 아니에요. 경우에 따라 없애고 집주인이 직접 관리할수도 있고, 그게 안될수도 있어요. 안되는 경우에는 Escorw를 유지해야 해요.

2. Escrow는 보통 세금+집 보험 들어갑니다. 하지만 일부 렌더들은 HOA 를 포함 시키기도 해요. 이러나 저러나 나가는 돈은 사실 같아요. CDD 도 escrow 에 있는거 보니까 새로 만들어지는 subdivision 인가보네요. 어차피 다 내야하는 돈인건 맞아요.

3. 네 맞아요. Earnest Money 만큼 down payment 에서 빼고 계산해요.

그리고 Excel 파일이 저게 다가 아닌거 같아요. 전체 자료중에 일부 주요 금액들만 있는게 아닌가 하는 생각이 드네요. 지금 녹색으로 표시해놓으신 5.500 rate 이랑 바로옆에 있는 5.250 의 Est. cash to close information 아래에 있는 항목들을 비교해보면, est prepaid item, est charge for rate chosen - 이렇게 두개의 숫자만 달라요. 차이는 $4,262. 그런데 표의 가장 아래쪽에 Cash to close 는 $760 밖에 차이가 나지 않네요. Lender 측에 문의해보세요.

그리고, credit 으로 rate을 buydown 한다고 말씀 하셨는데, credit 으로 closing cost 를 줄이면 어떨까요? 요즘은 이자율이 높아서 나중에 refinance 하실 가능성이 꽤있을텐데, 그렇게 되면 point 로 지불한 금액은 그냥 없어져 버리거든요. credit 을 다른쪽에 쓸 수 있으면 그렇게 하는게 좋을것 같아요. cash to close 금액이 줄어든다면 401k 를 끌어올 필요도 없죠.

그리고 Lender 가 정해져 있나요? 연락도 잘 안되는 회사랑 일하려면 힘들어요. 가능하다면 다른 렌더도 알아보세요. 저는 집살때 렌더 6군데 정도 알아봤어요. 온라인 업체들은 어쩔 수 없는데, 로컬 업체들이라면 오피스 찾아가서 이야기 하시는게 진행이 훨씬 빨라요. 그 자리에서 궁금한것도 다 물어볼 수 있구요.

상세한 답변 대단히 감사합니다. 

1. Escrow를 오픈하건 안하건은 제 자유라고 렌더가 이야기를 해줬어요. 

2. 네 새로지어지는 동네에요... CDD는 보통 몇년간 유지가 되는가요? HOA는 달달이 또는 년간 Escrow에서 관리를 안한다면 제가 알아서 내는건가요? 

3. 감사합니다! 

Excel파일로 주지않고 PDF로 전달을 해줘서 어떤 수식이 있는지 모르겠어요... 

새집을 사는데, 빌더측 프로모션이라 빌더랑 이름이 같은 렌더를 써야해요... 6%를 받지않으면 괜찮은데 받는다면 어쩔수가 없어요 ㅠㅠ

6% credit = $28,659라, Closing Fee를 모두 커버하고도 남고, 그 남은 금액을 Buydown (5.5%) 를 하는데 $11,941.56까지 커버하는 공식이에요... 

제가 바이다운을 하지않고 클로징을 모두 커버하고도 남는Credit은 Cash out도 안되고 클로징하는 금액내에서 사용 가능하다고 하네요...

상기에 말씀드렸듯, Lender가 빌더랑 같은 회사로 정해져 있습니다...ㅠㅠ 아직 집이 지어지고 있고 (완공 예상 4월말), 사실 집은 다 올라갔지만 내부 에어컨 설치 잡다한 페인트 등 이런 부분만 완료 하면 되는 것 같아요. 완공 예상이 4월말이라 아직 클로징 날짜가 안나왓어요 이래서 렌더가 연락이 안되는건지, 어제 날짜로 Rate Lock 요청했는데, 하루종일 아무말 없다가 전화 문자 난리를 치니깐 퇴근시간 다되서 "It's Locked" 라고만 답장오네요.... 

넘나 답답합니다.ㅠㅠ 

네, Escrow open 안하시면 본인이 모든 payment 를 직접 관리하셔야 해요. 재산세 같은건 만불 단위로 나올테니 미리미리 준비해셔야 해요. 타운하우스니까 HOA는 보통 매달 낼거에요. CDD 는 케이스마다 다르긴 한데 20~30년 정도 유지될거에요.

렌더 크레딧을 다 써야 한다면 그걸로 포인트를 더 살수는 없나요? Escrow 안하시면 pre-payment는 다 없어질거고, closing $9,200이니까 28659-9200=19459. 이거 다 써서 rate 줄여보세요. 아니면 홀인원 님께서 말씀하신대로 option1 도 좋겠네요.

글구 첫 집 구입하시는거라, 걱정도 되고 조바심도 많이 나실텐데, 좀 마음을 내려놓으시는게 좋아요ㅎ 불꽃허니님의 입장에서는 일생일대의 엄청난 사건이겠지만, 상대방 렌더 입장에서는 이미 수백 수천번 해봤던 일이고, 허니님은 여러 고객중 한명일 뿐이니까요. 혼자서 발 동동 구른다고 뭐가 크게 달라지지도 않거든요, 본인만 힘들고 답답해요. 그러다가 실수할 수도 있구요.

물론 첫 부동산 거래에서 베테랑처럼 접근하기는 힘들겠지만, 그래도 한발 뒤로 물러나서 진행한다고 생각하면 좀 괜찮을거라 생각해요. 원하시는대로 잘 진행되기를 바랍니다 :)

Escrow open을 안하면 달달이 모게지에 포함되는건은 원금+이자 = 2,169.69 가 되겠죠? 

네 재산새같은건 반기별로든 1년 단위든 큰돈이 들어간다는건 이해하고 있습니다.

관리를 할 수 있을지 잘 모르겠어요... 그래도 마모인들은 보통 크레딧카드로 계산을 많이 한다고하셔서... 

말씀해주신대로 option1또는 Credit (28659) - Closing (9200.13) = 19459 다 사용해서 Rate 줄이는것도 좋은 방법인 것같아요. 

에스크로 없이 재산새 같은걸 관리들 많이 하시나요 ? 보험비나 HOA는 가격이 쌔지 않아서 관리가 될 것 같은데 재산새는 꾸준히 재산새 만큼은 제외하고 세이빙을 해야되니 지불해야 될 시즌이 되면 많이 부담될 것 같긴 하네요....

좋은 말씀 감사합니다. 

아직 집이 지어지고있고, 클로징 날짜가 나오지 않아서 렌더측에서 묵묵부답일것이다 라고 생각해 보기로 했어요..

네 맞아요. 근데 뒤집어서 이야기 하면, 한달에 $1400 정도 본인이 스스로 저축해 놓아야 한다는 얘기에요.

크레딧 카드로 결제하는 분들도 많긴 한데, 조건이 좀 있어요. 보통 카드 결제는 fee가 3~4%씩 붙는 곳이 많으니까 일반적인 결제는 큰 의미가 없고, 새로 카드 열고 스펜딩 채울때 좋아요. 또 카드 이자는 상당히 비싸기에, statement close 된 그 달에 재산세 전체 결재액을 다 값을수 있어야 하구요. 물론 무이자 카드로 나눠서 낼 수도 있겠지만, 그정도로 돈 관리가 힘들다면 차라리 ecrow 유지하는걸 추천해드려요. 포인트 좀 얻겠다고 전체적인 경제 상황을 안좋게 만들 필요는 없어요. 뭐든 본인이 감당할수 있는 범위에서 움직이는게 좋으니까요.

흠 fee가 추가로 붙는지는 또 몰랐네요. 

builder가 주는 6% 크레딧으로 Escrow 여는대도 사용할 수 있다고 하니깐, 그걸로 열어놓고 관심 안가지는것도 건강에 좋겠군요.... 

P2랑 상의를 좀 해보고 결정을 해야 겠어요...ㅎㅎ

1. Escrow Account를 오픈하지 않으셔도 되는데요. 그럼 보통 loan amount 에서 0.25%-0.5% (lender 마다 다름)를 Closing cost 로 더 차지할꺼에요. 제가 일하고 있는 렌더는 0.25% 추가 차지라고 설명해줌.

2. 계산 해보니 Option1,2,3 전부 맞는데 선택하신것만 틀리네요. 장난질은 아닌거 같아요. 엑셀파일을 보내준건가요? official estimation 도 아닌듯한데 엑셀파일 작성시 실수 한듯요. 계산 이상하다고 말해보세요. 맞다고 우기면 option1 으로 바꾸면 될듯요 ㅎㅎ rate도 줄이고 closing cost도 줄이고

1. 아 그런 항목이 있는지는 몰랐네요... Lender랑 연락되면 지적해주신 부분도 확인을 해봐야 할 것 같습니다.

2. 엑셀파일 없이 PDF로만 왔어요 ㅎㅎ 그래서 수식을 볼 수가 없어서 좀 답답하네용... 말씀하신대로 맞다고 우기면 Option1으로 바꾸고 Rate / Closing Cost도 줄여야 겠네요 ㅎㅎ 

직접 계산까지 해봐주시고... 감사합니다!

계산에 문제가 있는건 다른 분들이 잘 지적해주신 것 같고요...

지금 크레딧으로 클로징 코스트를 까는 상황이라 좀 의미가 없을 수 있긴 한데(근데 계산 방식상 클로징 코스트가 줄면 포인트를 공짜로 더 살 수 있는 상황이기도 하네요), 주의깊게 보셔야 하는 부분은 closing cost 자체입니다 (9200으로 찍혀 있는). 여기에 어떤 fee들이 들어있는지 세부 정보가 전혀 없으니까요. prepaid는 말 그대로 렌더가 먹는게 아니라 결국 세금/보험료등으로 나가게 되어있는거라서 삥땅치기는 어렵습니다. 물론 계산이 틀릴 수 있는데, 어차피 escrow로 들어가게 되는 돈이라서...

감사합니다. 일단 렌더랑 연락되면 Itemize Closing cost 요청을 해봐야겠네요. 

추후 나오는 disclosure들은 더 꼼꼼히 읽어봐야 겠습니다 사인하기전에...