[사과의 미국 부동산 이야기] 18. 하우스 해킹, 룸렌트, 루밍 하우스

하우스 해킹은, 부동산 투자가로 성장하는데 시작점이 될수있다. 멀티패밀리 하우스가 본인이 한유닛 살며, 다른 유닛을 세를 주는 가장 기본적이고 이상적인 하우스해킹 방법이지만, 꼭 그렇지 않더라도, 여러가지 다양한 방법으로 본인이 거주하는 집을 기반으로 인컴을 만들어 낼수가 있다.

 

House Hacking 종류들

멀티패밀리 홈 - 본인이 한유닛에 거주하며, 다른유닛을 렌트를 낸다.

룸렌트-가족이 많지 않은 젊은 나이의 경우나, 지역이 칼리지 인근, 또 집에 남는 방이 있는경우 방을 렌트 준다. 본인이 거주하는 공간과 공동 shared 공간 부엌, 화장실 등의 구분을 해서 렌트를 내면, 생활비의 많은 부분을 충당할수 있다. 룸메이트를 구하는 방법은 아주 흔하고 다양하게 이용하는 하우스 해킹 방법이다. 본인의 거주공간이 본인 소유이건 렌트이건 다 가능하다. 렌트의 경우는 애초에 계약한 계약서에 기반하지만, 집주인에게 추가 인원 친구의 거주를 알리고, 개인 사정을 이야기하고 허락을 얻어도 된다. 초기에 렌트할때, 룸메이트 한명더 얻을 생각으로 본인이 계약하고, 룸메는 확정되면 나중에 알려주겠다 하는경우도 아주 흔하다.

룸메의 성별과 성격이 공동생활에 많이 좌우되므로, 신중하게 라이프스타일을 감안해서 선택하는것이 좋다.

에어비앤비 - 본인이 거주하면서, 공간의 일부, 룸을 빌려주는 형태의 에어비앤비도 있다.  단기 렌트이므로 시의 short term rent 규정을 따라 한다.

ADU 빈공간의 활용 (Build an accessory dweling unit)- 싱글홈의 경우, 추가 유닛을 짓거나 활용한다. In law unit이라고 해서, 싱글홈에도 다른 거주유닛을 짓는것을 허락한다. 또한, 바닷가나 산, 한적한곳에 거주하는 경우, 통나무집이나 반(Barn), 거라지등을 개조하여 멋지게 인테리어한후 에어비앤비로 사용하는 경우는 아주아주 많은 케이스가 있다. 

거주하며 플리핑 (Live in flip) - 집수리를 DIY로 할줄아는 사람은 많은 경우, 허름한 집을 싸게 사서, 살며 수리하고 고쳐서 밸류를 올린후, 판매한다. 보통, 플리핑을 위해 집을 구입하는 경우 시세보다 적어도 30%이하로 낮게 사야, 플리핑의 비용을 감당할수 있다. 직접하면, 힘들지만, 여러가지 컨트랙터 비용을 절약하고, 많은 수익을 얻을수 있지만, 풀타임 직장이 있다면, 쉬어야할 집에서 일을 해야하는 몸이 피곤한 단점이 있다. 

루밍 하우스 (Rooming House)- 루밍 하우스는 보다 공식화되고 시에 허가를 받은 룸렌트 건물을 말한다. 멀티홈의 많은 매물을 보다보면, 시에서 공식으로 인정한 루밍 하우스를 보게된다. 방이 많은 멀티홈/싱글홈 구조의 집에, 시에 신고하고, 공식적으로 룸렌트를 주도록 변경된 집니다. 동부 멀티홈은 3-4층에 방이 11-12개의 집들도 흔하다. 이런경우 각방를 렌트를 공식적으로 할경우, 시에 신고하고, 소방규정에 맞게 인스펙션을 받으면 된다. 내가 본 루밍 하우스의 경우는 12유닛도 있었고, 14 유닛, 16 유닛, 많게는 40유닛 (건물 4개)까지도 있었다. 각층에 공동 화장실과 간이 부엌이 있고, 각방에 전자렌지와 냉장고가 구비되어 있었다. 히팅은 지하에 전체를 돌리는 하나로 구성되어 있다. 루밍 하우스는 조닝 (Zoning) 규정을 따라야 하므로, 복잡하고 인구밀도가 높은 다운타운 일부지역에 허가가 되곤 한다.

또는, 저소득층을 위해, 시에서 도와주어 루밍 하우스를 프로젝트 형식으로 권하기도 한다.

심지어는 테넌트가, 커다란 싱글홈을 $3500불에 렌트해서, 11개의 각방을 $700불씩 받고 렌트를 주어서 하우스해킹으로 본인 거주비와 렌트비를 모두 세이브하는 경우도 보았다. 이것도 능력이지 싶었다. 테넌트이지만 서브리스를 허락받는 계약서를 작성하고, 본인이 룸렌트 테넌트를 구해 룸렌트를 돌리는 경우였다. 놀라운 능력이 아닐수 없다. 이또한 조닝이 허락하는한 합법으로 할수 있다. 본인이 거주하는 경우, 룸메이트를 구하는건 언제나 합법니다. 소방법으로 화재규정을 위해 각방에 스모크 디텍터를 달고, 두번째 Egress 화재시 대피통로를 확보한 경우, 조닝이 허락하는한 루밍은 존재할수 있다. 

 

룸렌트에 관한 질문과 대답

몇년간 연재해주신 주옥같은 부동산 관련 글들을 봐왔습니다. 맥주한잔님과 사과님의 글들을 읽으며 깨닫지 못한 것들을 깨닫고 있구요, 제 부동산 투자관점을 바꾸려고합니다. 남부 학교근처 학생들이나 젊은 직장인들에게 룸렌트를 주려고 합니다. 이와 관련해서 몇가지 질문을 드립니다.

1. 싱글하우스에서 룸렌트는 보통 합법적인가요?

네. 본인이 거주하는 집에 룸메이트를 구해 하우스 쉐어를 하는것은 합법입니다. 불법일 이유가 없습니다. 세금보고는 additional income 부분으 본인이 알아서 잘 하시고요. 자기가 합법적으로 소유/거주하는 공간을 렌트를 주는것은 합법입니다.

본인이 거주하지 않는 렌탈유닛을 룸렌트로 내는경우, 보통 대학가나 다운타운 인구밀도 높은지역에서 하는데요. 소방법 규정을 따르고, 계약서를 작성해서, 렌트 가능합니다. 룸메이트를 두는 경우이니까요. 테넌트가 룸메이트를 구해오는게 가장 좋고, 집주인이 구해주는 경우도 있습니다. 이때는 계약서를 각각 써야 합니다. 그리고 룸렌트의 경우도 이빅션도 가능합니다. 

2. 질로우에서도 룸렌트 광고를 올릴 수 있나요?

아니오. 질로우는 룸렌트 못올립니다. craiglist 나 hotpad, facebook에 올리세요. 다른 룸렌트 광고를 참조하시면 됩니다. 

craigslist.org --> 본인주 도시 선택 --> housing --> rooms shared --> 본인 지역 넣고 서치

 

 

전형적인 룸렌트 광고를 찾아보고 비슷하게 자기 집에 맞게 바꾸어 사용하시면 됩니다.

 

 

3. 화장실을 쉐어할 경우에 돈을 얼마정도 덜 받으시나요?

지역마다 다릅니다. 지역의 시세를 참조하세요. 보통은 지역마다 룸렌트 시세라는게 있습니다. 본인 집의 특성을 감안해서 결정하시면 됩니다. 

4. 룸렌트 계약서는 보통 어디서 얻을 수 있을까요?

저는 스탠다드 계약서에, 추가로 공동 생활 룰을 각 항목마다 넣었습니다. 특히 Noise 관련부분, 공동공간의 청소문제, 펫, 스모킹, 전기, 개스 유틸리티와 인터넷사용등 세부사항을 추가로 넣습니다.  *계약서 : 각주 리얼터 변호사들이 제공하는 스탠다드 계약서를 다운받아 룸렌트 공동 룰을 구글에서 찾아 강화해서 변경하면됨. 아래 파일에, 제가 사용하는 룸렌트 계약서를 올립니다.

5. 전기 물 등등은 본인 명의로 되어있나요?

한 유닛에서 룸레트를 내는경우는 집주인이 물, 하수도, 전기, 개스, 히팅, 인터넷 등등 을 내는것이 관리하기 편합니다. 때에따라, 본인이 거주하는경우, 본인이 내고, 인원수에 따라 전기세나 히팅, 인터넷등 유틸리티를 N 으로 나눠내기도 합니다. 이경우, 매달 빌을 보내주고, 계산하고 푼돈을 받으려 씨름을 해야하는 번거로움이 있습니다. 

6. Furnish를 보통 해주시나요? 

네, 보통, 칼리지 주변 룸렌트는 퀸/풀 사이즈 침대, 책상, 의자, 드레서 등 기본가구를 구비한 경우가 룸렌트가 잘 나갑니다. 때에따라, 본인 침대를 가져오는 사람들도 많기때문에, 이부분은 조율하면 됩니다. 부엌 쉐어가 싫은 경우, 방에 전자렌지와 개인 냉장고를 구비해 놓기도 합니다. 

7. 부엌 화장실 쉐어의 경우 공간 나누기 팁: 부엌에 캐비넷과 공유 냉장고에 구분을 지어 나누어 사용. 화장실에 선반이나 물품 캐디를 두어 나누어 사용. 세탁실 쉐어의 경우, 세제를 구분함. 청소와 쓰레기 버리기는 매주 나누어 정하는것이 좋음.

8. 잦은 분쟁의 소지: 주로  소음과 청소 이슈가 공동생활의 이슈가 됨. 먹고 바로 치우기, 씽크대에 더러운 그릇 냄비 남겨두지 않기, 쓰레기 바로 버리기, 화장실 사용후 정리 및 청소 (디테일하게 바닥, 변기와  배쓰텁을 스크럽해서 청소하라고 붙여놈). 

9. 걸러야할 지난 최악의 룸메이트들 유형

- 요리를 엄청 좋아해서 3시세끼 요리를 해서 먹는데, 하루종일 온라인 강의를 들으며 집에 있는, 그리고, 청소를 거의 안하는 중국 대학원생 (렌트는 바로바로 내서 다행이지만, 더럽고 안치워서 같이 생활하는 룸메들의 원성이 자자함)

- 여친 데려와서 매일 함께하는 남성, 룸렌트는 게스트 규정을 강화하여, 식구들 방문에 오버나잇 하지 않아야하고, 그럴경우 미리 사전 양해를 구하고, 이틀이상 오버나잇 하지 않도록 해야함.

- 고양이와 개 (펫)- 룸렌트에서 클라짓에서 고양이를 키우며, 여행가는동안 고양이를 방에 두고 간 사람. 이사나가고 클라짓 청소와 냄새빼는데 고생함. 개를 갑자기 데려왔는데, 개가 핏불이라서 룸메들을 보기만 하면 짖고 물려고 달려드는 경우. 룸렌트에서 펫을 절대로 허용하면 안됨. 자기펫은 안그런다며 설명을 장황하게 하지만, 왠만하면 노펫

-담배, 마리화나와 마약 - 담배 마리화나 피는, 마약 사용하는 룸메는 절대 곤란함. 절대 금지. 미리 거르고 신신당부 할것. 

 

10. 렌트 광고시 유의사항.

특히 Craigslist 에는 Fair housing law 를 꼭 읽어보고, 룸렌트 광고를 조심해서 내야함. 하지만 본인이 거주하는 곳의 룸렌트는 젠더 (성별)을 같은 성별로 지정할수는 있지만, 공식 렌트를 낼때는 조심할것. 인종, 종교, 가족, 등등 예민한 문제를 피해서 완만하게 렌트를 내야함. 페어 하우징 위반 광고글은 렌트광고가 삭제되는 경우가 왕왕 있다. 

The Fair Housing Act

The Fair Housing Act protects people from discrimination when they are renting or buying a home, getting a mortgage, seeking housing assistance, or engaging in other housing-related activities. Additional protections apply to federally-assisted housing.

Learn about the History of the Fair Housing Act, and read Examples of the many forms of housing discrimination.

Who Is Protected?

The Fair Housing Act prohibits discrimination in housing because of:

• Race
• Color
• National Origin
• Religion
• Sex (including gender identity and sexual orientation)
• Familial Status
• Disability

답장 감사드립니다. 염치불구 질문 더 드립니다.

11. 질로우에서 지원서 받는다고 하셨는데, 룸렌트도 질로우로 어플라이 하라고 하면 될까요? 안된다면 개인적으로 크래딧 조회를 해야겠죠?

아니요. 절대안되요. 지난번 글에 말씀드렸는데 다시한번 잘 읽어보세요

질로우는 룸렌트 광고를 절대 허용하지 않아요. 룸렌트라고 올리면 그 주소는 다시는 못올려요. 막혀서요.

룸렌트는 절대 질로우에 올리지말고 크레이그 리스트나 핫패드, 페이스북 하라고 했어요.

 

* Tenant Background check

보통 질로우 이용하면, 크레딧과 백그라운드첵을 대신 해주어서 편리하지만, 룸렌트는 안되니 아래 사이트 이용합니다.

개인적으로 하려면 개인 신용조회 백그라운드첵 해주는 사이트를 이용하시면 됩니다. 

-https://fadv.com/  first advantage

-www.tenantbackgroundsearch.com  $19.99

-www.mysmartmove.com  Transunion smartmove

 

* 이건 제방법인데, 룸렌트의 경우 크레딧 첵도 귀찮고 하면, 본인 크레잇 스코어 무료로 해주는데 있으니, 본인이 확인해서 스크린샷해서 이름적힌데랑, 스코어 스크린샷해서 이메일로 보내라고도 합니다. 

학생들은 이런 크레딧 첵이 큰 의미가 없어요. 부모꺼 직장이랑 크레딧 집주소 보내라고 하거나, 부모 정보 코사이너로 받으면 됩니다. 

 

룸렌트인경우, 학교 학생이면 학생증과 학교 이메일, 메이저등 정보와 부모 정보를 코사인으로 요청합니다. 

학생들은 크레딧이 거의 없는 경우가 많아서, 부모 코사인하고, 원래 집주소, 부모 전화, 부모 소셜 번호 받아두면 됩니다.

그리고, 문제를 일으키거나 하면, 부모에게 이르고 책임지라고 하면 됩니다. 폭력이나 큰 말썽은 경찰 부르기전에 부모에게 해결하라고 연락해도 바로 해결 됩니다. 지나치게 짐을 많이 남겨두고 가거나 청소등 문제도 청소비 빼고, 부모들에게 내라고 청구하거나, 디파짓에서 뺍니다.

대학생들은 주의사항을 알려주면 잘 따라하니, 세세하게 아이가르치듯 화장실 청소, 부엌청소, 쓰레기 정리, 런드리 규정, 소음, 파티 규정등을 종이에 글로 적어 벽에 붙여주면, 잘 따라합니다.

룸메로는 대학원생들도 대학생보다 좋습니다. 젊은 프로페셔날들, 직장인들이 더 좋습니다. 나이가 들수록 책임감이 더 커지고 성숙하니까요.

 

12. 한국유학생들은 여기서 신용조회를 못하는데 어떻게 방법이 있으셨나요? 

한국 유학생들은 카카오톡 받고, 한국 집주소 부모이름 받으면 되요. 미국 신용없어도 한번도 돈떼인적이 없어요. 유학 나온 학생들은 대부분 잘 교육받고 꽤 사는 집이라, 문화차이만 주의를 주면, 큰 문제가 없었습니다. 

특정 인종을 지칭하는 경우는 쪽지만 보내고, 여기에는 적지 않겠습니다만, 왠만하면 받지마실분들은, 요리를 좋아하는데 청결하지 않고, 매너가 무례하다고 알려진 국적과 특정 음식 향신료를 늘 먹어야 하는 국적은 룸메로 같이살기 엄청 힘듭니다. 

 

13. 사과님, 감사합니다. 답장주신 글이 약간 헷갈려서 다시 여쭤봤습니다. 집은 크래이크리스트에 올리고 지원서는 질로우로 받을 수 있는줄 알았습니다. 싱글하우스를 사서 룸렌트로 돌리고 입구가 따로되어있고 공간이 분리된 방하나는 에어비앤비로 해보려고 계획중입니다. 룸랜트 계약서애는 에어비앤비에 관해서도 써야겠네요. 학기가 곧 시작이라 사람을 구하지 못할 경우는 어떻게 하셨는지 노하루가 있으실까요? 쓰신 글에는 단기렌트로 안나간 유닛을 돌리셨다고 되어있는데 구채적으로 어떻게 하셨는지요. 

-에어비앤비는 시티의 단기렌트 (Short term rent STR) 규정이 다 다르니 꼭 찾아서 보시고, 규정을 따르셔야 합니다. 본인이 거주하는데 룸하나 단기렌트 금지하는 곳도 있고, 본인이 거주하는 건물에서 다른 유닛은 허가하는 시티도 있습니다. 아예 금지하는 시도 있고요. 모든지 다 허용하는 시도 있습니다. 요즘 추세는 많은 제약을 주는 분위기 입니다. 

-룸렌트 계약서는 에어비앤비에 사용하시면 안됩니다. 에어비앤비 플랫폼에 계약형태가 따로 지정되어 있고, 플랫폼을 통해 결제하고 그 규정에 따라 결제대금을 받으니, 에어비앤비 호스트 계좌를 만들어 확인하세요. 처음에 세팅이 어렵지만, 일단 공들여 세팅하고, 허가 퍼밋 받아두면, 두고두고 캐쉬카우

-저희 도시는 학기 시작이라도, 직장인도 많더라고요. 12월에 방이비어도, 다시 채우는데는 늘 그리 어렵지 않았습니다. 학생 아니어도 유동인구, 싱글 직장인이 늘 있는것 같습니다. 

 

14. 아직 젊은 (어린) 대학생, 사회 초년생에게 하는 자산 모으는 조언을 간략하게 한다면?

(이방법은 제 지인 젊은 후배와 자녀들에게 하는 조언이예요)

1) 일단, 공부 열심히 해요. 좋은 성적과, 좋은 인턴쉽, 많은 사회경험, 세상을 보는 눈을 길러, 좋은 직장 잡아요. 연봉 잘받는 직장.

2) 돈이 생기면, 일단 성장 잘하는 우량주에 넣고 (그계좌가 로쓰던 일반 계좌건), 우량주식으로 자산 씨드머니를 차곡차곡 불려요. 명품백 옷 신발 사지말고 주식 모아요. 떨어지면 그냥 모아요. 팔지말고 모야요. 학자금은 일단 미니멈만 갚거나, 일단 둬요.

3) 직장 잡으면, 월급이 생기면, 직장 근처에, FHA 론을 이용해서 96.5% 론을 얻어 집을 사요. 영주권도 있으니, 일단 집을 사요. 아무집이나 사지말고, 교통이 편한 다운타운이어도 좋고, 암튼 방이 여러개인 집을 사요. 0% APR 카드를 이용해서 다운에 보태서 사도 되요. 모은 주식에서 조금 꺼내도 되요. 암튼 직장 근처나 편안한데, 적당한데. 방이 많으면 더 좋아요. 콘도는 사지마세요. 적어도 타운홈, 싱글홈이 더 좋아요. 멀티홈이 있다면, 더더 좋아요. 3유닛 멀티홈은 본인이 한유닛 살며, 다른유닛은 세를 줘요. 그리고 본인 사는 집에 빈방도 세를줘요. 룸메를 찾아요. 관리할건 좀 있지만, 부동산 배워간다고 생각하면 되요.

4) 그리고 룸메를 얻어 남는 방을 세를 줘요. 하우스 해킹해서, 몰게지를 갚아가요. 

5) 몇년 그렇게 집관리하고, 몰게지를 하우스 해킹으로 해서 캐쉬플로우를 더 모아서, 우량주를 계속 떨어지면 줍줍하고 모아가요

6) 몇년 또 지나, 집에 에퀴티가 쌓이면, FHA론을 일반론으로 리파이낸스를 해요. 이자율 좋아지면

7) 몇년 또 지나, 에퀴티가 또 쌓이면, 캐쉬아웃 리파이를 해서, 목돈을 꺼내, 다음 투자집을 사서 렌트를 줘요. 룸메 테넌트 관리한 경험이 큰도움이 될거예요. 

8) 그러다가 가족이 생기면, 아이가 학교에 가야하면, 학군 좋은데 집을 또 사요. 싱글홈을. 살던집은 렌트줘요. 

9) 그리고, 반복해요.

 

* 뽀나스: 스탠다드 룸렌트 계약서 파일을 위에 첨부에 올려놓았으니, 필요하시면 참조하세요. 각주마다 주법이 약간씩 다르니, 본인 지역에 맞게 본인 계약서를 만들어 두시면 두고두고 이용 편리합니다.