[사과의 미국부동산 이야기] 12. 투자 매물 수익율 분석 계산기

[사과의 미국부동산 이야기] 12. 투자 매물 수익율 분석 계산기

 

매물을 골랐다면, 다음 단계는 당연히 수익률 분석이다. 

사는집은 가족의 필요와 갬성으로 골랐다면,

투자집은 최대한 감정을 배제하고,  철저하게 숫자가 이끄는 방향으로 가는게 맞다고 본다. 

내가 살집이 아니라, 투자이기 때문이다. 투자란, 수익을 최대한 끌어내는 것이다. 

여기서, 지역차에따른 투자 접근을 다시 짚고 넘어가야할 필요가 있다.

내 투자의 방향이 매달 현금흐름 (Cash Flow)을 우선으로 하는지, 집값상승 (Appreciation)을 우선하는지.

이 선택은 지역 마켓에 따라 매물의 성향이 다르고, 본인의 자금 운용 능력과 매니지먼트 능력, 목표가 다 다르므로, 본인이 정해야할 가장 중요한 결정이다.

투자의 방향에 따라 수익률을 계산하는 방식에 차이가 있다. 

 

1. ROI (Return of Investment)

ROI = Net Profit (Investment Gain − Investment Cost) ÷ Investment Cost

ROI = (sale price of investment – cost of investment) / cost of investment = profit / cost of investment

= 수익 (Profit=판매가격 - 총비용) / 총투자비용

 

투자비용 대비 수익률을 계산하는 방법중에 대표적인 경우가 ROI 이다. 하지만, 부동산의 경우 팔았는지, 유지하며 렌트를 주는지에 따라 계산식이 달라진다. 주식이나 플리핑 부동산의 경우 캐쉬로 산경우는 ROI 계산에 판매후 수익률을 계산하는 경우도 있고, 융자를 해서 집을 사는 경우, 그리고 렌트를 내서 인컴을 내며 유지하는 경우등, 변수들이  다양하게 들어가 계산이 약간은 복잡해진다.

집을 팔았을때는 집의 총 투자비용을 제하고 남는 금액으로 수익률을 계산하는 ROI = (Sale price - Investment Cost) / Investment Cost로 계산을 하는게 편리하다. 이경우 ROI를 심플하게, 집을 팔았을때의 수익을 목표로 할때, 집수리를 해서 되파는 Fixer upper, Flipping 등을 주로 하는 투자가들이나, 집관리와 매니지먼트를 최소한으로 줄이고, 오랜 기간 보유하여 장기간 투자후 집값상승을 목표로 투자하는 경우에는 ROI로 수익률 계산하는 방식이 조금 편리할수 있다.

 

결국, 모든 경우에서 ROI 계산의 본질은 투자비용 대비 수익이 얼마가 나는가에 대한 본질은 같다고 보면 된다. 

 

이해하기 쉽도록 두가지 경우의 예를 들어보면,

 

[사례1] 론을 빌려 투자부동산을 사서 렌트를 낸 경우의 ROI: ROI for Financed Transaction 

• 만약, 당신이 $100,000에 집을 사는데, 20% 다운페이 하고 집을 산다면, 다운페이먼트 금액은 $20,000 이다.
• 클로징 비용 $2,500을 들였고, 여기에는 인스펙션, 어프레이절 기타 은행 비용, 변호사나 에스크로 비용이 포함되었다.
• $9,000불로 리모델링을 하며, 바닥과 지붕등을 수리하였고, 페인팅도 하였다.
• 몰게지는 4% 이자율로, 30년고정으로 빌려서 $80,000 빌리는 론 원금에 매달 원금(P)과 이자 (I), 금융비용을 월 $381.93을 내게 되었다.
• 프라퍼티 택스(T)와 보험 (I), 그리고 물세등 유틸리티비용으로 매달 $200을 고정으로 위의 몰게지에 추가로 지출하여, 매달 운영비용 고정지출은 $581.93
• 렌트를 내어 렌탈인컴으로 매달 $1000불씩 일년에 $12,000을 벌게 되었다. (공실은 없다고 가정했다.)
• 심플하게 매달 캐쉬플로우는 렌트인컴 $1000 - 지출 $581.93 = $418.07, $418.07이 매달 캐쉬플로우 현금흐름이 된다.
• 1년뒤에 Annual return (Annual CF) 은 총 그로스 렌트 인컴 $12,000 에서 운영지출비용 $6983.16을 빼고나면, $5016.84 가 된다. 이 금액은 매달 캐쉬플로우를 12개월치를 합한 금액과 같다. ($418.07*12)
• Investment Cost : 내주머니에서 나간, 다운페이먼트$20,000 + 클로징 $2,500 + 리모델링 $9,000 = $31,500 (투자비용)
• ROI를 계산해 보면, Annual Return 즉 벌어들인 일년간의 캐쉬플로우를, 내주머니에서 나간 투자비용의 총합으로 나누면 된다. 
  • Annual return (Annual CF) $5016.84/$31,500 (투자비용) = 0.159
  • ROI = 15.9%

 

[사례2] 캐쉬바이로 렌트집을 사는 경우의 ROI 계산

• 만약, 당신이 $100,000에 집을 사는데, 올캐쉬로 집을 산다.
• 클로징 비용 $1000을 들였고 (론을 얻는 경우보다 싸다), 여기에는 인스펙션, 변호사나 에스크로 비용이 포함되었다.
• $9,000불로 리모델링을 하며, 바닥과 지붕등을 수리하였고, 페인팅도 하였다.
• Investment Cost : 내주머니에서 나간 투자금은 집구입 $100,000 + 클로징 $1,000 + 리모델링 $9,000 = $110,000 (투자비용)
• 프라퍼티 택스(T)와 보험 (I), 그리고 물세등 유틸리티비용으로 매달 $200을 고정으로 지출하여, 일년동안 운영비용 $2,400을 지출 하였다.
• 렌트를 내어 렌탈인컴으로 매달 $1000불씩 일년에 $12,000을 벌게 되었다. (공실은 없다고 가정했다.)
• 심플하게 매달 캐쉬플로우는 렌트인컴 $1000 - 지출 $200 = $800 이 매달 캐쉬플로우 현금흐름이 된다.
• 1년뒤에 Annual return (Annual CF) 은 총 그로스 렌트 인컴 $12,000 에서 지출비용 $2400을 빼고나면, $9,600 
• ROI를 계산해 보면, Annual Return 즉 벌어들인 일년간의 캐쉬플로우를, 내주머니에서 나간 투자비용의 총합으로 나누면 된다. 
  • Annual return (Annual CF) $9,600/$110,000 (투자비용) = 0.087
  • ROI = 8.7%

사례 1과 2의 경우를 비교해 보면, 올캐쉬로 사는경우 총리턴으로 들어오는 현금흐름은 $9,600으로 더 크지만, ROI의 수익률은 8.7%로 론을 얻어 구입한 경우의 ROI 15.7%보다 작다. 본인 투자자금을 묶어두는 다운페이의 금액을 적게 할수록, 투자 수익률 ROI는 커지지만, 매달 들어오는 현금흐름은 더 적다. 부동산의 경우 가장 큰 베네핏중 하나가 남의 돈으로 투자를 할수 있는 Other Peoples Money (OPM)을 레버리지로 활용할수 있다는 장점인데, 투자의 효율 면에서 본다면, 최대한 다운페이먼트를 줄여, 레버리지 효과를 늘리는 투자가 효율이 좋다고 볼수 있다. 하지만, 리스크 관리도 매우 중요하다. 매달 나가는 몰게지등의 고정 지출이 커진다면, 부담이 될수 있으므로, 반드시 캐쉬플로우가 조금이라도 나는 플러스 투자를 해야한다. 마이너스 수입이 되어 고정 지출이 수입보다 큰 순간부터, DTI가 꽉차고 다음투자의 길이 막히게 되는 수가 있다. 결국은 수익률을 극대화 하며, 감당 할수 있는 수준의 레버리지를 가지는 밸런스가 중요할것이다.

 

[사례3] 사례1의 집을 판매한 경우의 ROI 

• 사례 1에서 1년후, 집을 $200,000불에 판매를 하고, 수수료를 5% $10,000을 지출 하였다.
• Gain on Investment = $200,000 (판매금액) -$100,000 (구입가격) + $5,016.84 (Annual Return) = $105,016.84
• Cost of Investment = $20,000 (다운페이) + $1000 (클로징) + $9,000 (리모델링) + 운영지출비용 $6983.16 + $10,000 (판매 수수료) = $42,500
• ( *Annual Return = $12,000 (Gross Rent Income) - $6983.16 (운영지출비용) 일년 캐쉬플로우를 넣어도 동일하고, 별도로 그로스 인컴에 비용을 인베스트에 넣어 처리해도 동일하다. 
• 판매후 최종 ROI = Gain of Investment ($105,016.84) - $42,500 (Investment cost) /Investment Cost ($42,500) = 1.47 (147%)

 [사례4] 사례2의 집을 판매한 경우의 ROI  

 

( 잠시후 다시 돌아오겠습니다.) 

 

 

 

2. Cash Flow (CF, 현금흐름, 캐쉬플로우)

그로스 렌트 인컴에서 운영비용과 금융비용등 모든 비용을 제하고 남은 순수한 순이익을 Cash Flow 현금흐름이라고 한다.

위의 사례 1에서는 매달 캐쉬플로우는 렌트인컴 $1000 - 지출 $581.93 = $418.07, $418.07이 매달 캐쉬플로우 현금흐름이 된다.

사례 2에서는 매달 캐쉬플로우는 렌트인컴 $1000 - 지출 $200 = $800 이 매달 캐쉬플로우 현금흐름이 된다.

 

하지만, 실제 투자부동산을 운영하는 경우, 지출이 좀더 다양하다. 프라퍼티 매니저 (property manager, PM)를 둔다면 PM 비용, 각종 메인테넌스 비용, 프라퍼티 택스, 보험, HOA, 매년 고정으로 들어가는 페스트 컨트롤, 랜스케이핑, 눈치우기, 공용유틸리티, 물세, 하수도세, 테넌트가 렌트를 안내 이빅션을 할경우 변호사 비용, 세금보고 CPA 비용, 프로페셔널 비용까지,

암튼 모든 비용을 다 합해서 나간 비용을 계산해서, 총 수입 - 총지출 = 캐쉬플로우

 

멀티홈의 경우, 같은 집가격이라도 유닛수가 많아 렌트인컴이 증가하므로, 실제 현금흐름은 훨씬 많은 경우가 있다.

저금리의 기회가 와서 몰게지 이율을 낮게 잡고, 재융자를 잘했다면, 금융비용이 감소하여 현금흐름이 더 좋아진다.

 

CF 캐쉬플로우는 투자에 있어서 매우매우 중요한 아니 가장 중요한 개념이다.

투자란게 결국 수익창출을 목적으로 하는것이므로, 나의 투자금이 계속적으로 매달 지속적인 현금흐름을 창출해야만 투자의 의미가 있다.

캐쉬플로우가 처음부터 나지않는 투자집은 왠만하면 하지 않는게 좋다. 왜냐하면, 고정적인 집수리 이외에도 뜻밖의 비용이 지출될때가 많고, 마이너스 캐쉬플로우가 되는순간 매달 내 노동비용을 계속 투자해야 하므로, 투자가 오래 지속되기 힘들다. 그리고 DTI (Debt to income ratio) 가 증가하여, 다음 투자로 진행하기 힘들다. 

 

3. 캐쉬온 캐쉬 리턴 Cash on cash return (CoC) 

캐쉬온 캐쉬 리턴은 간단하게 말하면, 그 프라퍼티에서 나오는 매년 세전 수입을 투자금액으로 나눈 개념이다. 나와 같은 멀티홈 투자로 매달 현금흐름을 목표로 하는 투자자들은 ROI 보다는 CoC 캐쉬온 캐쉬 리턴으로 매년 나오는 현금흐름에 촛점을 맞추어 수익률을 계산하는게 좀더 편하다. 

 

캐쉬온 캐쉬리턴은

• 사례 1: Annual return (Annual CF) $5016.84/$31,500 (투자비용) = 0.159 (15.9%)
• 사례 2: Annual return (Annual CF) $9,600/$110,000 (투자비용) = 0.087 (8.7%)

이 캐쉬온 캐쉬 리턴의 의미를 좀더 자세히 설명할 필요가 있다.

사례 1의 CoC 15.9% 란 의미는 6.25년만 이상태로 잘 유지하면, 초기의 투자원금을 모두 렌트로 회수할수 있다는 말이다. 사례 2의 경우는 CoC 8.7 %은 11.4년이 걸려 투자원금에 이른다는 말이다. 여기에는, 렌트의 인상이나, 재융자들의 기술적인 투자금 회수 방법은 제외한, 순수한 렌트수입만으로 계산한 것이다.

 

싱글홈의 경우 캐플나는 경우가 드물지만, 멀티홈의 경우는 종종 캐플과 캐쉬온 캐쉬 리턴이 15-20% 까지도 잘나는 경우도 종종 있다. 지금은 전설이 되었지만, 과거 몇년전의 저금리에서는 CoC 28%까지 나는 집을 포트폴리오에 넣은바 있다. 

 

4. Capitalization rate (Cap rate, 캡레잇)

캡레잇은 Debt-free rate of return on rental property로 일반집들 보다는 상업용 부동산에 많이 사용하는 개념인데, 수익률의 계산에서 금융비용을 고려하지 않고, 나머지 수익만으로 계산하는 방식이다. 금융비용이 포함되지 않았으므로, 사람마다 다른 금융상황에서 보다 단순하게 매물 (상업용 부동산)의 자체 수익률만을 바라볼수 있게 한다.

 

Cap Rate = Net Operating Income/Current Market Value of Property

 

Net Operating Income : 연간 수입 $12,000 - 연간 고정지출비용 $2,400 = $9,600

Current Market Value: $100,000

Cap Rate = $9,600/$100,000 = 0.096 (9.6%)

사례 1과 2 Cap Rate 캡레잇이 9.6%로 같다.

 

위에서 언급했지만, Net Operating Income 을 계산하는 방식은 총수입 Gross income - 운영비용 Operating Expense 이다. 

운영비용은 Tax, Insurance, Property management, Maintenance fee (Utility, Repair, vacancy rate) 여러 비용등을 제한 금액이다. 운영비용에서 금융비용인 몰게지 이자는 제외해야한다. Improvement 도 매년 운영비용에는 주로 제하는게 맞지만, 초기에 집수리비용을 포함해서 투자비용을 계산하고자 한다면, 본인의 의지로 넣고 변형된 Cap rate을 계산해 보는것도 좋다. 

 

캡레잇의 적용은, 금융비용인 몰게지 이자를 제외한 다른 부분의 수익률을 비교하기에 좋다. 현재 이자가 쌀때와 비쌀때, 수익률의 차이가 크지만, 향후 이자가 낮을때 재융자 하거나 할때를 감안하고, 금융비용을 제외하고 순수한 상업용 부동산 자체의 수익만을 비교할때 사용한다. 

현금흐름을 보는 멀티홈 부동산 투자에도 종종 캡레잇으로 비교하곤 한다. 보통은 7% 정도의 캡레잇정도면 그럭저럭 수익이 난다고 볼수 있다. 

과거 나의 멀티홈들에서는 구입당시는 캡레잇이 7~8% 이더라도, 집수리후 캡레잇 12~14 % 정도 되는 집들이 많았고, 집수리 전후의 렌트 가격을 두가지로 시뮬레이션 해서 비교해 보고, 구입에 확신을 얻는데 사용하였다.

 

4. Gross Rent Multiplier (GRM) 

렌탈 프라퍼티를 살때, 더 간단하게 비교하는 방법도 있다.  GRM 은 gross rent multiplier 의 약자로, 운영비용을 따지지 않고, 아주 단순하게 렌트와 집가격만 비교하는 개념이다. 지역간의 매물 비교에 단순하게 사용될때 비교하기 좋은 개념이다. 

GRM = 구입가격 (Purchase price) / 일년 렌트 (Annual Gross rent)

 

사례3의 경우 GRM 을 계산해 보면,

GRM = 구입가격 (Purchase price) / 일년 렌트 (Annual Gross rent) = $100,000/ $12,000 = 8.33

GRM은 보통 7x - 8x 사이가 나오면 투자하기 적당한 매물이라고 판단하는 경우가 많다. 이경우는 GRM 8.3이니 비교적 좋은 투자 매물이라고 생각할수 있다.

 

멀티홈의 경우는 렌탈 유닛이 많아 일년 그로스 렌트인컴이 크게 들어오는 경우는 GRM 값이 크게 나온다.

하지만, 여기에는 집수리, 보험, 세금, 유틸리티, 프라퍼티 매니지비용 등의 운영비용이 들어가지 않은 개념이므로, 집수리가 많이 나오는 지역이나 낡은 집들의 경우는 단순한 GRM 계산으로 판단하면 안되니 유의해야 한다.

 

5. 1% rule 

더 간단한 투자 부동산 비교방법으로 1% 룰을 흔히 이야기 한다.  매달 렌트를 구입 가격으로 단순히 나눈 값이 1%를 넘는가 안넘는가 하는 개념이다.

위의 사례 3의 경우는 매달 렌트 $1000이고 $100,000에 구입하면 $1,000/$100,000 *100% = 1% 이다.

렌트가 1% 룰에 해당되는 매물은 흔히 괜찬은 매물로, 투자가치의 기준으로 비커포켓 그루들 사이에서 흔히 사용되는 개념이다. 

 

1%룰과 GRM은 매우 단순한 비교이므로 매물의 단순 필터링에 사용하고, 오퍼를 넣기 전에는 꼭 자세한 비용을 넣어 CoC, ROI, Cap Rate 등을 계산하기 바란다.

 

Bigger pocket (BP) 의 투자분석기를 이용해도 좋고, 본인이 직접 엑셀에 만들어도 좋다. 하나하나 항목을 넣고 수식 계산을 하다보면, 자동계산으로 연결하고, 나중에는 중요한 숫자만 몇개 넣으면, 금방 나만의 투자분석 계산결과가 나오게 된다. 여기에는 거창한 수학방정식이나 엔지니어링 이론들이 필요없다. 더하기 빼기 나누기 곱하기만 하면 되기 때문이다. 

 

 

 

 

* 엑셀 - 투자분석기 Rental Property Analysis

TWWM님의 투자분석기 : 누구나 쉽게 쓸 수 있는 부동산 비법 문서 | 부동산 13채 구입하게 도와준 바로 그 문서!

** 무료로 받으실 수 있는 방법은 두가지 : 아주 평범함 밀리어네어 유툽 

(@twwm) 인스타그램 (@theordinarymillionaire) 팔로우 해주시고 DM 보내주세요! (@twwm)

 

 

1. 구매가격:  나는 제일먼서 리스팅 가격을 넣고, 시중 이자율을 넣는다. 그러면, 그 가격이 이끄는 다운페이 금액 25%, 론금액 75%,  그러면, 자동으로 다운페이 금액과 론금액, 매달 원금 (P) 과 이자 (I), 그리고 P+I가 나온다. 구매가격은 10% 깍아서 살때와 10% 얹어서 살때도 옆줄에 나오게  계산해 본다. 자동계산이 싫으면, 2만불 싸게 살때, 2만불 얹어서 살때 등 매뉴얼로 입력해도 된다. 

 

2. 수입: 집가격 다음으로 렌트 수입을 본다. 유닛이 몇개인지, 유닛당 얼마를 받고 있는지. 왜냐면, 투자집은 수입이 가장 중요하기 때문이다. 

첫줄에 현재 렌트 가격을 넣었다면, 다음칸에는 마켓 렌트를 넣어본다. 현재 렌트 시세가 어떻게 형성되고 있는지, 과하지 않게 중간값을 넣거나, 보수적으로 계산하고 싶다면 미니멈 가격을 넣는다. 그리고 세번째 칸에는 맥시멈 렌트가격을 넣어본다. 리햅 이후

 

3. 지출

택스, 보험, 유틸리티, 메인테넌스, 리페어, 공실률

 

4. 수익률

Cash flow, CoC, Cap Rate 등을 비교해보고 오퍼를 넣을지 말지 정하면 된다. 

 

최근 마모게시판을 통해 같은 관심사로 모이게된 부동산 투자자들중 TWWM님의 유툽은 아주 큰 도움이 많이 되어서, 강추한다.

트윙클님 (TWWM)님께서도 내글과 맥주한잔님의 마모글을 통해 부동산 투자 이거다 하고 시작하셨다고 하시고, 투자 초창기부터 연락하고, 만나보고 성장을 바라봐온 한사람으로 그분의 놀라운 성장은 이 어려운 고금리 시대에 아주 훌륭한 모델이 되는것 같다.

최근 유툽도 활발하게 하시니, 궁금하신 분들의 위에 링크한 영상으로 만나보시기 바란다. 

위에 투자분석기는 아주 편리하고 자세하고 무엇보다 한글이라, 비거파켓 투자 분석기보다 이용하기 편리하다.

(https://www.youtube.com/watch?v=md0Jzny7LNg) 

 

* 실전 사례

아래는 허접버전이지만, 직접 만들어 사용하고 있는 렌탈 수익률 분석기이다. 

처음엔 여러가지 틀리고, 캡레잇 계산에도 금융비용을 넣어 계산해서 맥주한잔님의 지적을 받곤 했다.

여전히 틀린곳이 많아 누구에게 주기는 민망하지만, 일단 매물에 오퍼 넣기전에 여러가지 시나리오를 넣어 캐플 얼마나오는지 시뮬레이션 하는 데는 잘 이용하고 있다. 2021년 5호집 6유닛을 살때 만들었던 렌탈 분석기에, 최근의 실제 렌트 증가분을 넣었다. ARV는 시세를 대충 질로우에서 감안했지만, 초기 구입때만 캡레잇이 중요하므로, 보유기간동안 ARV 가 증가한 부분은 계산에 넣지 않았다. 

2023년까지는 실제 렌트비를 넣었고, 2024년 미래는 3% 렌트인상분으로 계산하였다. 멀티홈 6유닛이라 공실률이 한두유닛 정도 한달 정도 비는걸로 감안해서 5%로 계산했지만, 실제 운영해보니, 장기 테넌트가 많아서 공실률이 더 적었다. 

집수리는 Reserve 4%와 집수리 8%를 여분으로 잡아두어, 일년에 만불 이내로 유닛별로 업그레이드를 하고있다.

 

 

 

** 틀린거 많을거 같아요. 미리 양해 구합니다. 쪽지주시면, 얼른 수정할께요