14. 부동산 부추김 방지와 리스크 이야기

당근과 채찍을 적절히 주시는 사과님께 항상 감사드립니다~ 

이번엔 채찍인거져? 찰싹찰싹!!! 그담에 맛난 당근 글 쓸께염^^

어머나.

사과님 이런 취향을 갖고 계신 줄 여태 몰랐어요...

아줌개그도 만만치 않답니다.

올려주시는 소중한 경험 재미있게 잘 보고 있습니다. 감사드립니다.

저도 댓글 달리는거 잼나고 감사해요. 이렇게라도 부동산 구독자들과 소통하니 좋아요

주식 중에서 잘나가는 종목들이랑 수익률을 비교해보면 물론 부동산이 재미없어 보일 수 있겠죠. ㅎㅎ

하지만 어차피 그런 소형주에는 가용자금 100% 올인하기 힘들고요. 올인 하다가 깡통차는 경우도 많고요.

결국 큰 돈 넣으려면 인덱스 펀드밖에 없다고 봅니다. 다만 주식은 돈 넣고 아무것도 안해도 된다라는 것이 최대 장점인 것 같습니다.

부동산은 세입자 들이고 나가고, 고쳐야하고, 가전이라도 망가져서 아끼려면 중고 알아봐야하고, 이래 저래 손이 많이 가는 대신에 장점으로는 안전하게 레버리지를 일으킬 수 있고요, 수익률이 인덱스 펀드보다 더 높고요.

제가 생각하는 멀티패밀리 부동산의 가장 큰 리스크는 지금과 같은 고금리가 십수년 지속되고, 이런 금리로 어쩔 수 없이 refinance 하게 되는 경우인 것 같습니다. 많은 commercial loan 이 이미 변동금리이기도 하고요. 이러면 현금 흐름이 마이너스가 될 수 있습니다. 구입한 가격에 못파는건 당연하고요. 실제로 제가 가진 렌탈 프로퍼티도 모기지 이자율 8% 넣어보면 현금 흐름이 바로 마이너스가 납니다. 제 돈으로 메꿔야 한다는 얘기죠. 다만 이런 고금리가 설마 몇 년 이상 가겠는가? 하는 생각을 저 포함 다들 하고 있죠 ㅎㅎ

인플레이션땜에 어차피 장기적인 우상향은 주식이나 부동산이나 둘다 마찬가지 같아요. 

장기전으로 가기위해선 싸게 사거나, 유지하기 좋은 캐플이 잘 나오거나. 

둘다 오래 버틸만한 무언가 확신을 가지고 가는게 맞는거 같아요. 

금리는 과거 제로금리는 정치적인 한방이 오기전까지는 당분간은 이상태 고금리에서 천천이 오래 걸려 내려갈것 같다고 전망하시네요. 

어서 회복되어 다시 투자하기 좋은날 오면 좋겠어요

주식이 부동산보다 더 낫지 않나?

주식으로 더 잘 불릴 수 있으면 주식을 하면 되고 부동산으로 더 잘 불릴 수 있으면 부동산을 하면 되고요.

주식하는 사람은 도처에 널렸지만 주식해서 대박난 사람은 있긴 있겠지만 별로 본적 없고

주식하다 쪽박찬 사람은 흔하게 보이고

돈 번 사람들 뭐해서 돈벌었나 보면 부동산으로 벌었다는 경우가 제일 흔하게 보이고

부동산 하는 사람중 부동산 하다가 쪽박찬 사람은 서브프라임 시절 무리하게 대출받아 대책없이 마구 사들였다 망한 경우 외엔 들어본 적이 없어요.

확률상 부동산이 주식보다 돈 벌 가능성이 높은건 확실해보입니다.

어느 투자나 리스크가 다 있고, 본인이 공부하고 이길 확신이 드는 곳으로 

그리고, 편안하게 장기전 할수 있는 곳으로 투자하는거이 맞아요. 

맥주님이나 저는 부동산으로 그간 고생해서 얻어놓은 경험치가 있어서 확신이 있지만, 

개개인은 다 다르니- 많은 분들은 마이너스 부동산 투자도 하시기도 하시고. (예를들면 HOA 비싼데 렌트비가 커버 못해주는 콘도)

주식도 단타 많이 치시는 분들이나 고점에 물리신 분들은 힘드신분들 많고요

이게 레버리지(남의 돈)가 들어가서 쩐주의 횡포에 휘둘릴 수 있냐가 궁금하더라구요.

여느 주식 마진 어카운트처럼 나는 버티면 다시 올라갈 거 같은데, 쩐주가 마진콜하면 손실확정이 되거나,

올해 망한 은행처럼 채권 만기까지 버티면 문제 없는데, 쩐주들의 뱅크런이 나면 떨어진 가격에 채권 팔아서 손실확정이 나는 그런 경우요.

두번째 같은 경우는 경제에 미치는 파장을 고려해서 중앙은행에서 채권을 담보로 은행에 돈을 빌려주는 프로그램을 만들었었는데 타이밍은 일이 터지고 난 후였던 걸로 기억합니다.

렌탈 모기지의 경우, 렌더가 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈 할 수 있는지가 궁금하더군요.

집주인은 나는 이미 다운페이나 리노베이션으로 들어갔던 돈 다 회수했고,

이제 전적으로 남의돈으로 캐시플로우 파지티브로 돌아가는 상황이라 집값이 떨어져도 괜찮아 하고 있는 경우에도,

은행 리스크 센터에서 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈하는 경우들이 2008년 경에 있었던 걸로 기억하는데 아닌가요?

당시에도 정부에서 포어클로즈를 못하게 막았는데 타이밍은 어떤 이들에겐 이미 일이 터지고 난 후였고요.

후쿠시마 원전의 백업이 동시에 날아갔던 것처럼, 당시에 뉴스에 났던 랜드로드들의 경우엔 백업의 백업이 같이 날아갔었다고 기억하는데요.

1-4유닛의 경우 일반 컨벤셔널 융자를 받으면 (Fannie Mae, Freddie Mac 의 가이드라인을 따르는 융자를 컨벤셔널 융자 라고 합니다) 30년 고정이자 대출을 받을 수 있고, 그 후 이자가 얼마가 오르든 30년간 페이먼트는 고정되고, 페이먼트를 매달 제대로 하는 한 언더워터라고 일방적으로 포어클로즈 할 수 없습니다.

5유닛 이상의 멀티패밀리일 경우, 컨벤셔널 융자가 안되서 커머셜 융자를 받아야 하는데, 이 경우도 일반적인 은행이라면 5년 또는 7년간 이자율이 고정되고, 그 다음에 이자율을 다시 조정하든가 리파이낸스를 하든가 하는 것으로 대출 계약을 하기 때문에 충분히 예상하고 대응할 수 있고요.

서브프라임 시절에 마구잡이로 대출을 회수하고 그랬던건 애시당초 엄격한 규제를 받지 않는 묻지마 융자가 많았기 때문입니다.

빌려줄 때 묻지도 따지지도 않고 빌려줄 수 있던 것도 가이드라인을 따르지 않는 융자였기 때문이고, 여건이 안좋을때 대출을 회수하거나 포클로즈 하는 것도 자기들 자체 기준으로 했던 거고요 (그때도 엄격한 대출 기준을 충족하고 가이드라인을 따르는 융자를 받았고 페이먼트를 제대로 하고 있는 상황이라면 언더워터라고 돈 한꺼번에 갚으라고 하는 경우는 있을 수 없었어요)

그당시 아주 많은 사람들이

묻지마 대출로 매우 큰 레버리지를 일으켜서 집을 사고

충분한 캐쉬플로우가 없는 상황에 일단 사놓고 값 오르면 팔 계획을 하고 있었고

묻지마 대출중 많은 경우 첫 1-2년동안 interest only 에 promotional rate 을 제공하다가 그 기간 지난 다음에 확 페이먼트를 올리는 상품였고요 (그러나 1년후에 오른 값으로 파는 계획였기 때문에 상관 안하던 투자자가 많았고요)

집값이 내려가서 투자자들의 계획에 차질이 생기자 페이먼트를 감당 할 수도 없고

헐값에 내던져도 팔리지도 않고, 은행은 마구잡이로 대출을 회수하기 시작했고 그게 걷잡을 수 없게 되어버린게 2008년 이후의 상황였고요.

지금은 그시절과 같은 종류의 느슨한 대출상품은 아예 있지도 않기 때문에 가격 하락이 있더라도 그때랑은 상황이 많이 다를 것입니다.

아 설명 감사합니다. 다른 레버리지 투자보다 덜 위험할 수도 있겠네요.

부동산의 쩐주 (렌더)는 법령으로 강력하게 보호되기도 하고, 함부로 못하게 제한도 되고있습니다.

미국부동산의 30년 몰게지가 안정된 이유이기도 하고요. 미국경제의 버팀목 아닌가 싶습니다.

확실히 섭프라임 사태 이후에 제대로 혼나서 몰게지법령은 함부로 못하게 안정되고 강화되었어요. 

글 잘 읽고 있습니다. 경험과 생각 나누어 주셔서 감사합니다!

잘 읽어주셔서 저도 댓글 감사합니다.

어디서 볼 수 없는 진솔한 사과님의 깊은 생각 나눔 감사합니다. 강추~

진솔하다 해주시니 저도 감사합니다. 

피가 되고 살이 되는 포스팅이라고 생각합니다. 주식과 부동산 중 더 나은 것은?은 개취라고 생각해요. 그러나 투자에 밸런싱을 가져가는 것처럼 주식과 부동산도 밸런싱을 가져가는 게 맞다고 보고요. 요즘 그런 생각이 들더라고요. 경기가 안좋아도 평균 수준의 부동산 매물은 높은 확률로 렌트 리턴이 높다고요. 결국 지낼 공간은 있어야 하니까요. 

지역차가 역시 크고요. 같은 지역이라도, 이미 올라버린 가격으로 집밸류 대비 비싸게 사면, 회복하기 오래걸리고요.

집이건, 주식이건 시장보다 싸게 사기위해 발품팔고, 약간의 금리변동, 주가변동, 뉴스등을 보고 노력하는 거구요.

어느 지역이건, 급매로 살짝 고치면 훌륭한 집들은 나오기 마련이고요. 그런 보물찾기를 늘 하는거죠

계속 글 올려주셔서 감사합니다. 

그냥 주먹구구식으로 대충 계산하고, 부동산에 투자해서 평생 못해본 월급외 수익을 한번 올려볼까 가볍게 생각했던 것을 반성하게 됩니다. 

한편으로는 그래도 한번 저질러봐? 하다가도, 귀찮니즘 혹은 게으름으로 실행에 옮기질 못하네요. 제가 자주 쓰는 표현으로 돌다리를 건너진 않고, 무너질때까지 두드리기만 하다가 세월 다 가는 것 같습니다. 

지난달부터 홈리스 신세라 어디라도 빨리 하나 사야하는데, 맘에 드는 집은 없고, 무작정 기다리자니 불안하고.. 오락가락 합니다. 

항상 어떤일이나 문지방을 넘기가 가장 힘이 듭니다.

막상 문지방을 넘어가면, 눈앞에 해야할 일들이 우리를 바쁘게 이끌고 해내게 하는것 같습니다. 

돌다리 두드리시다가 돌다리에 구멍 나시겠어요 ^^

생략하셨지만 진상테넌트 후기도 간단하게라도 만나고 싶어용

음.... '진상' 이라고 부르면 괜히 마음에 죄송합니다만, 그래도 악한 마음으로 본인의 작은 이익을 위해 남에게 큰 해를 끼치는 이들의 이야기는 많이 있습니다.

궁금하시다니, 그글도 언제 한번 풀어보겠습니다. 

겁주는건 아닙니다. ^^

감사합니다

넹 ^^ 저도요

항상 정성스런 글을 읽으면서 많이 배우고 있습니다. 감사합니다.

정성 세스푼 듬뿍

좋은 글 감사합니다.

질문요 캐플이 뭐예요?(캐쉬 플로어?)

감사합니다 이런글 좋아요 꾹!!!!!!!

좋댓다. 해주셨으니 대답을 ㅋㅋㅋ

캐플은 우리끼리 캐쉬플로어의 줄임말.

K -줄임말 아시져?

귀중한 경험과 정보를 계속해서 나눠주셔서 감사합니다. 부동산 정말 막연하고 두려운데 사과님 글 올려주시는 거 보면서 아주 조금이나마 감을 잡아가고 있어요. 

해보면, 그리 어려운건 아니예요. 도움 주시는 분들이 많으셔서

정말 어디가서 돈내고 배워야할 내용들을 이렇게 말씀해주시다니 사과님,, 항상 더 잘 되시기를 바랍니다

여기 한푼 임다..

 좋댓다....

쪼께 어감이 이상 허지만서두 사과님이 유혹 했으므로 책임은 사과님꺼임...ㅎㅎ

좋아요!ㅋㅋㅋㅋ 엄지척

늘 귀한 경험 나눠주셔서 감사합니다. 지금은 혼자서 본업과 부동산 투자를 병행할 수 없어서 사과님 글만 보고 배우기만 하는데, 언젠가는 투자할 수 있는 날이 오겠죠?

그럼여. 준비 하시면 기회가 올거예요. 

사과님 글을 읽으며 좀 더 이성적으로 부동산 시장에 접근하게 되는 안목을 가지게 되네요. 정말 경험이

바탕이 된 피가되고 살이되는 글 올려 주셔서 감사드립니다!

알고나면 모든지 두려움이 덜하죠. 제일 무서운게 막연한 미래의 불확실한 두려움.

** 투린이가 생각하는 요즘 같은 집값 버블로 렌트 홈 캐쉬 플로우가 거의 없거나 (있어도 너무 푼돈) 일 때  부동산 vs 주식 장단점.  (많은 가르침 바랍니다.)

부동산 장점: 내 알토란 푼돈 + 은행 큰 돈 빌려서 더 크게 번다. 

부동산 단점: 거의 풀타임 50%급으로 관리 노력. 내 알토란 푼돈 뿐 아니라, 은행 돈 까지 내 빚. 한마디로 최악의 경우 쪽박도 가능.

주식 장점: 단타만 아니라면 신경 쓸 필요 없음. 최악의 경우도 내 알토란 푼돈만 날림.

주식 단점: 도박급 투자 아니면 크게 벌지 못 함.

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Sunny day  장단점

부동산: 높은 거래 수수료를 내더라도 높은 수익률. 또한 자기집이면 50만불까지 수익 면제로, 이사해서 2년 뒤 팔면 엄청난 대박이 가능. 대신 타이밍이 아주 중요. (버블의 버블이 또 일어난다면 가능)

주식: 초 경기 호황으로 2배까지 벌어도.. 부동산 수익에 비교하면 껌값.  자꾸 옆집이나 선배의 부동산 성공신화가 부러움. 그렇게 버블에 뛰어 들게 되고... (고수들은 다 파는 시기)

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

Rainy day 숨겨진 장단점

주식 장점:  주식 손해도 잘 모으면 나중에는 엄청난 절세.  주식 손해를 100% 다 평생 인정해주는 나라가 또 어디?

부동산 단점:  부동산 손해 나도 세금 혜택이 거의 없음. 예를 들어 연봉 15만불이면 한푼도 손해 보상 없음. 10만불 이하면 2.5만불 손해까지 인정. (근데, 낮은 연봉으로 집 2채 사기가 힘듬)

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

기타 초-롱텀 투자후 정리할 때 장단점

부동산:  집값도 많이 올라서 짭잘하지만, 그동안 rental property depreciation 을 써먹었을 것이므로 세금 폭탄이 대기 중. 또한, 실제로 집이 헐어짐. 엄청난 보수 공사 대금이 들어갈 시기.  세금 폭탄을 피하는 여러가지 방법이 있겠지만, 그냥 깨끗하게 팔고 돈 꺼내는 방법은 없음. (예를 들어 상속).  

그래서, 사실 rental depreciation 받으면서도 짭잘하게 캐쉬를 버는 렌트 투자를 했어야 하는 이유.

주식:  까맣고 잊고 애들 대학이나/ 은퇴 때 쓰려고 꺼내보면 생각한 것 보다 엄청나게 불어 있어서 놀라게 됨.  주식 상승 + 배당금 + 복리의 마법.  게다가 낮은 세율.

예를 들어 표준인 나스닥 인덱스 QQQ 10년 현재 수익률이 +350%.  즉, 10만불 넣어두었으면 45만불. 배당금 빼고 주식 상승만.

+ 주식 손해들을 꾸준히 자주 잘 모아 두었다면 세금 0% 도 가능.  즉, 총 100만원 벌었지만,  똑같은 원금을 10만원 손해 10번 반복 신고해 두면 나중에 세금 0%.  거의 사기아닌가? 생각 될 정도의 엄청난 혜택.