19. 베케이션 하우스와 에어비앤비 (3)

18. 베케이션 하우스와 '세컨홈' (2) 에 이어, 19. 베케이션 하우스와 '에어비앤비' (3) 으로 연결해서 글이 이어가 보기로 한다.

 

• 임장 (매물 보기)의 중요성

온라인으로 집에서 마켓의 분석을 Rabbu 를 통해 그지역 에어비앤비 시세와 연중 빈도 등을 꼼꼼히 체크해서, 지역을 골랐다면, 그다음은 Zillow, Realtor.com, Redfin 등으로 온라인 매물을 고른다. 목적에 맞게 본인이 추구하는 모델을 정확하게 아는게 중요할것 같다.

내가 찾는 매물은, 

-나와 친구들이 가족과 함께 모일수 있는 6인용 이상의 리트릿 retreat 캐빈이나 숲속의 오두막

-주변 도시와 인프라가 4계절 이용빈도, 유동인구가 많을것

-단지나 주변환경에 에어비앤비나 베케이션홈의 관리가 수월할것

-시티의 에어비앤비 레귤레이션이 없거나 퍼밋 정도 (집주인이 거주해야 하는 지역 기피, 6개월이하 STR 제한일수 있는 지역 기피)

-지역 PM과 클리너가 풍부하고 구하기 쉬울것, 산속은 진입로 눈치우기가 그 커뮤니티에서 잘 되는 곳일것

-주변에 내가 의지할수 있고, 문의할수 있는 한국인 투자자 에어비앤비 선배가 있는 지역일것

-처음 시작에 큰 리모델링을 하지않고, 소프트 터치업과 인테리어만으로 시작할수 있을것 (메이저 큰공사는 향후 여유가 생길때 추가 할지라도)

-집의 레이아웃이 베케이션용으로 창이 많거나 크고, 방이 약간 클것 (너무 작은 방은 좋지않음)

-다른 이웃집이 잘 보이지 않는 프라이빗한 곳

-버짓: 작게 시작할수 있는 버짓으로 200k-350k 대의 매물을 하기로 했다. 30만불대 초반집은 25%로 다운페이하고, 초기 집수리와 인테리어 비용을 3만불 정도 하면 총 10만불 안쪽에서 진행할수 있기때문이다. 

대충은 이러한 조건들이다.

기타 다른 지역으로, 오래 지켜본 버몬트와 뉴햄프셔의 스키타운을 직접 돌아보고 왔는데, 겨울 스키시즌과 여름 휴가 시즌 성수기이고, 봄가을은 슬로우한 편이다. 다 베케이션으로 좋은 지역이지만, 직접 가보니, 업스테잇 뉴욕쪽으로 Adirondack 마운틴이 있는 Lake Placid의 베케이션 지역이 훨씬 이벤트와 유동인구 그리고 연중 다양한 행사가 많았다. 그리고, 가는 길이 엄청나게 길이 좋았고, 단풍든 애드론댁 산은 눈이부시게 아름다왔다. 그리고, 스케이트 타는 친구를 보니 연중 스케이트 행사도 있고, 스키뿐아니라 각종 동계스포츠 행사과 웨딩 그리고 산악인들이 즐겨찾는 46 봉우리 등반, 마라톤 들도 많았다.

 

• 매물답사와 집구경 (임장)

5개의 집을 정해 에이전트에게 쇼잉을 요청했다. 

(1) 캐빈: 리스팅 360k, 방2 화장실 3, 새끼캐빈 (sleeping cabin 12x12) 2개, 총 10명 수용가능, 오픈된 구조, 야외샤워장, 야외 재래식 화장실 1, 메인 캐빈의 지하가 오픈된 1층 이라 피니쉬하면 개방형 방 추가 4명 가능성, 로케이션은 제일 안쪽, 강가에서 가장 가까움, 파이어핏, 정원정비등 필요. 리스팅 5개월째, 두번의 펜딩후 마켓으로 다시나옴. 방 사이즈가 가장 크고, 로프트 있슴.  현재 에어비앤비 운영중. 단점: 덱이 없슴, 부엌구조가 답답하고 작음.

 

(2) 두번째집. 리스팅 365k 2베드 1배쓰, 에어비앤비 인테리어가 끝난집. 현재 에어비앤비 운영중. 썬룸, 자꾸지, 사우나 있슴. 들어가는 진입로 커브 멋짐. 집이 약간 언덕위라 내려다보는 뷰가 좋음. 내부사진은 제일 멋짐. 직접 가보니, 사진발. 인테리어는 좋으나 사우나와 자꾸지 활성이 안되어있고, 덱이 엄청 낡아서 다시해야함. 가장 단점은, 방사이즈가 작은것과 로프트로 올라가는 계단이 엄청 경사가 급함. 집뒤에 버려진채 방치된 큰 수영장있슴. 사이즈에 비해 비쌈. 내부인테리어 공사 끝내서 비싼듯. 

 

(3)번집. 2베드 1배쓰. 리스팅 279k. 레이아웃과 거실에서 바라보는 뷰가 좋고, 진입로도 아름다운 숲속형. 덱은 새거라 튼튼하고 좋음. 현재 테넌트거주,  내부인테리어는 낡았슴. 전체적인 페인팅과 부엌 교체 업그레이드 필요. 바닥 교채, 방사이즈 작음. 위치는 단지 가운데쪽. 강가와는 멀지만 호수와 하이킹 코스와는 가까움. 지하실 오픈형 unfinished. 피니쉬하면 게임룸 여분 베드놓고 사용가능. 

 

(4) 번집.3베드 1배쓰, 343k 리스팅, 덱과 거실에서 바라보는 창문 뷰가 좋음. 바람직한 슬라이딩 큰창문. 위치는 1번캐빈과 가까운 강가쪽. 방이 3개지만 방사이즈가 3개모두 아주 작음. 마스터 베드룸 하나만 컷어도 오퍼 넣었을지도. 지하실 오픈형 unfinished. 피니쉬하면 게임룸 여분 베드놓고 사용가능. 셀러 리얼터가 동네 숟가락 갯수 다아시는 반장할머니. 향후 포텐셜 좋음. 

 

그외에 아주 싸지만, 엄청 수리해야 하는 집은 타주투자이므로 피하고, 최소한의 수리와 인테리어 업그레이드만으로 시작 가능한 집으로 (1) 번 캐빈으로 정함. 

주변의 다른 비슷한 캐빈들이 지하,덱, 부엌 업그레이드 한집이 59만, 76만정도에 나와있고, 지난여름엔 더 비싸게 팔렸슴을 확인할수 있다. 

위치가 강가에서 가까운 제인 안쪽이라 여름에 활용도가 아주 좋고, 추가캐빈의 활용과 Unfinished 1층엔 이미 풀배쓰 화장실이 설치되어 있다.

 

• 오퍼와 밀당

(1)번 캐빈으로 정하고, 에이전트에게 자세한 정보를 부탁한다. 이미 인스펙션 레포트가 있어서, 셉틱 인스펙션과 스트럭쳐 인스펙션 컨틴전시 하나넣고 오퍼를 32만으로 넣었다. 오퍼가격을 정할때, 질로우에 보면, 이집의 리스팅 히스토리가 나오는데, 그때 주의깊게 날짜와 리스팅 가격을 보았다. 

현재 주인 (셀러)은 2004년에 이집을 지은후, 계속 소유하고 에어비앤비 베케이션 홈으로 렌트를 주다가, 2023년 6월에 45만으로 리스팅 한다.

그후 38만에 가격내린후 펜딩이 뜨고, 두세주 후에 계약이 깨지기를 두번하며 가격을 낮추어서 36만까지 낮추었다. 1031 챕터 한다고 매물리스팅에 써있는것을 보니, 계약진행 과정에서 이집을 팔면 다른곳으로 살집을 오퍼를 넣은 상태일지도 모른다. 1031챕터는 집 클로징후 6개월 안에 해야하므로, 시간상의 제약이 있어서 쉽지 않다. 

여러가지 정황으로 미루어 볼때, 셀러는 지금 매우 Motivated 되어있고, 이집을 아주 팔고싶어하는 상태같다. 에이전트에게 3만정도 낮춰서 오퍼 넣으면 어떨까 하니까 Why not? 한다. 

집을 본지 2일후, 32만으로 4만불 낮은 가격으로 오퍼를 넣었다. 혹시나, 하며 내 감에 의지해서, 확 후려쳐 보자. 안되면 말고 하는 마음으로. 

30만불에 넣으면 터무니 없어서 맘상한 셀러가 오퍼를 아예 차버릴수 있기 때문에 33만과 32만 사이에서 많이 고민했다. 

오퍼 넣은지 20분만에 카운터 오퍼가 왔는데, 33만에 가구포함, 보트와 보트랙은 안포함. 

(셀러는 마음이 아주 급한 상태임이 확인되었다.)

다른 투자자분들의 조언을 구한후, 일부러 뜸을 들여, 하룻밤을 묵히고, 다음날 32만에 가구 안포함 (가구 낡아서 필요없슴), 보트와 보트랙은 포함 (이건 매우 쓸모있슴)

내쪽 에이전트가 저쪽 에이전트를 통해, 셀러가 오퍼를 깔지 모르고, 이번주 언제 뷰잉이 하나 잡혀있다고 넌지시 푸쉬를 한다. 

셀러의 다급한 마음을 아는 나는, 마켓에 다른 A shape 집이 더싹[ 나와서, 이 오퍼 안되면 나 다른집 사고싶다 라고 배짱을 튕겨본다.

오퍼 밀당은 확실히 급한쪽이 지게되는 심리게임이다. 세컨홈으로 사도되고 안사도 그만인 바이어라면, 급할게 없다. 

 

20분후, 내가 원하는 조건으로 오퍼가 억셉되었다. 32만, 가구 안포함, 보트 포함.

이렇게, 나는 덜컥 업스테잇 뉴욕에 놀러갔다 온지 2주만에 숲속의 오두막을 하나 사게 되었다. 

 

이 아래 집이 내가 오퍼넣고 딜하는 과정에서 283k에 리스팅 된 집이다. 사이즈는 작지만 딱 에어비앤비 하기 좋은 2베드 1배쓰 A shape 집인데, 이집을 넌지시 에이전트에게 보내주며, 안사도 그만이고 다른집을 사도 된다는 말을 해서, 셀러를 압박하는데 이용했다. 실제로 지금 캐빈이 사이즈도 크고 새끼캐빈 두채가 더 있어서 이 아래 집에 비해 두배이상 포텐셜이 있는 집이지만, 내 속마음을 숨기고, 애써 아닌척 하며 이 딜에서 언제든 걸어나갈수 있다라고 하는게, 계약에서 주도권을 가져올수 있다. 

이런 배짱은 셀러마켓에선 잘 통하지 않고, 바이어마켓으로 전환될때 이용해야한다. 자칫 멀티오퍼 캐쉬오퍼로 달려드는 셀러 마켓에서는 웃돈은 얹어주고도 매물을 놓치는 경우가 허다하기때문이다. 

 

• 몰게지

초기원칙은 다운페이와 인테리어를 10만불 버짓안에서 진행하는것이다. 

그러려면, 20프로 다운인 세컨홈 옵션이 가장 좋고, 안되면 25프로 다운인 인베스터 론, 그것조차 안되면 non qm 또는 DSCR 론으로 30프로 다운과 높은 이자로 진행해야 한다. 

론을 진행하며, 내가 사는 지역의 친한 론오피서와 은행 컨택하고, 리얼터가 추천하는 그지역의 로컬 렌더와도 컨택, 그리고 글로벌하게 AIO 론하는 뉴욕 렌더 이렇게 3군데 은행과 진행했다. 진행과정에서, 세컨홈에 해당하는 All in one loan은 내경우에는 해당하지 않는다는것을 알게되었고, 가능한 Investor Conventional Loan으로 진행하며, 아예 비지니스를 세워 투자집으로 진행하기로 했다. 세컨홈의 요건도 있고, 매년 집을 사며 우리의 DTI (debt to income ratio)가 꽉차가서 작년 세금보고를 보면, 5호 6호의 집수리를 많이해서 인컴이 적게 보고되었기 때문이다. 컨벤셔널 투자집 론은 (Conventional Investor loan)은 8.125%이자,  30년 고정 , 노포인트, 프리페이 패널티 없음. 하루이틀 론쇼핑 진행하는데, 이-팔 전쟁으로 대통령 한마디에 갑자기 10년물 채권이 급등해서 이자가 8.5%로 올라버렸다. 당황하지 않고, 노련한 론오피서가 8.125%로 다른은행에서 받은 조건으로 매칭해줄수 있니? 하는 이메일 한통 보내라 해서, 8.125%로 후딱 이자 락을 할수 있었다. 

 

이동네는 물세와 세금이 동부보다 싸서 물세는 일년에 $650, 세금은 $4775 정도 된다. (자꾸지를 맘껏써도 된다는 말. )

PITI 계산하면 $2240, 클로징 코스트 $7500 정도 나온다는 Estimated fee transaction을 받았다.

일년 PITI $26,880 (택스 $4768, 보험 $1030)

오퍼레이팅 비용: 유틸리티 (물, 전기,인터넷, 폰) $6500, 클리닝 $2456, PM (눈치우기, 집수리)$975, 프로페셔널피 $675 기타 잡비

셀러는 이집으로 렌탈인컴을 40k 정도 냈다고 하고, 페이오프된 집이라 캐쉬플로우는 $16,000정도로 보고했다.

내 금융비용을 충당하려면, 나는 최소 4만2천불 이상 매출이 되어야 똔똔이고, 5만불 이상은 안정되게 나와야 한다. 목표는 적게나마 5만불 그로스 매출을 잡는다. 

에어비앤비 오토메이션 방법과 플랫폼 앱등을 충분히 활용하여, 최소의 시간을 들여 관리 가능하게 세팅해야겠다. 

 

• 숲속의 캐빈.LLC

어차피 세컨홈 아니고 인베스트 홈으로 몰게지를 하므로, 초반부터 뉴욕주 LLC를 세워 비지니스로 전환해 디덕터블과 택스 write off를 최대한 하기로 한다. 

에어비앤비를 목적으로 하니 본격적인 비지니스로 초기 세팅을 잡아놓는것이 두고두고 편하다. 클로징과 동시에 LLC로 타이틀을 이전하는 작업을 클로징 변호사가 하도록 준비중이다. 준비단계의 방문과 비용등도 모두 시작하는 LLC의 비용으로 책정할수 있다. 

 

• 내부 인테리어와 공사 방향

TWWM 유툽을 복기하며 공부하고, 이집에 맞는 내부 인테리어를 주변 잘나가는 에어비앤비에서 참고하며 방향과 컨셉을 잡아야 한다. Rustic cabin 감성으로 모던하고 깨끗한 멋진 가구와 실내 조명을 추가하고, 큰 구조변경이나 덱과 지하실 공사는 12월이라는 시기상 좋지 않을것 같아 일단 다음으로 미루어야 겠다. 

집이 정해지고나서 인테리어를 고르는 과정이 사실 가장 신나고 행복한 시간 같다. 클로징하고나면, 시간에 쫒기니 미리밀 준비해야 하루라도 빨리 겨울 시즌을 시작할수 있다.

현재는 할머니 갬성의 커튼과 이불, 그리고 20년쯤 사용한 소파와 싼마이로 가득한 부엌 어플라이언스들이다. 

과거 감성으로는 집전체가 너무 우드우드 (Wood)하므로, 벽정도는 하얗게 칠하는게 좋을듯 하고.

거실의 가구는 소파는 좋은걸로, 액센트용 의자에 컬러를 하나 추가하고, 창문 블라인드는 커튼 떼어버리고 최근것으로 하늘하늘 커텐 하거나 하얀색 블라인드

로프트 방의 트윈침대 두개 연이어 놓은것이 이상하니 풀/퀸 사이즈 두개로 하고, 창을 살려 액센트 의자와 테이블을 추가

가장 문제인건 부엌인데. 일단 너무 작고. 이걸 어떻게 살리느냐가 이번 인테리어의 핵심 같다. 

 

이렇게 이쁘게 잘하고 싶은데....늘 클로징 하고나면, 버짓이 빡빡해서 문제다.

사방이 우드인 캐빈은 사실 너무 우드우드해서 보기에 금방 지루하다.  벽하나 코너 하나만 하얀색으로 변화를 주고, 하얀색 베이스에는 포인트로 바꾸기 쉬운 액센트 의자와 쿠션으로 컬러를 매칭하면 좋다. 창문는 초록 빨강 커튼과 밸런스를 걷고, 하늘하늘한 흰색커튼, 또는 깔끔하게 딱 떨어지는 흰톤의 블라인드가 모던한 느낌을 살려준다.

한두가지 좋은 거실 가구 포인트가 집의 첫느낌을 좌우하므로, 거실쪽에 좀 신경을 써야할것 같다.