부동산 관련한 고민이 있어 글 올립니다

요즘 rate 정말 ㅠㅠ

다른 고수님들이 훠어어엉ㄹ씬 더 좋은 말씀 주실거라 믿습니다만,

저라면 이사를 지금 가시든 나중에 가시든 지금 집은 팔거같아요.

HOA 법 때문에 렌트를 아예 못줄수도 있고, 수익이 거의 안난다면 굳이 이상한 세입자를 만나 힘들 가능성까지 마주하며 안고갈 필요는 전혀 없을거같아요.

지금 집을 팔아서 수익이 좀 생긴다면, 지금 맘에 드시는 집으로 가셔도 되지 않을까요? 금리가 높은건 몇년뒤에 refinance 하면 되니까요.

멀티패밀리를 구매하는것도 재고해보시라고 말씀드리고 싶은게 제 시댁 식구가 그런 목적으로 사서 윗집을 세줬는데,

이상한 세입자가 들어와서 (물론 정상적인 세입자도 많습니다만) 이빅션을 지금 거의 7개월째 끌고가고 있고 거의 끝나갑니다.

그 세입자 들이고는 정나미 떨어져서 집을 팔려고 몇달째 준비중이고, 현재는 싱글패밀리 하우스에서 행복하게 살고 있습니다.

잘못 세입자 들이면 같은 건물에 같이 사는 동안도 고생이고, 팔기도 쉽지 않습니다.

답변 감사드립니다. 현재 집은 렌트는 줄 수 있고, 모기지 이자를 싸게 받은 덕분에 HOA 내고 나면 한달에 100불 정도 수익이 예상되긴 합니다. 제가 아직 세입자를 받아 본 경험이 없는데, 이야기 나눠주셔서 감사합니다. 정말 고생 많으셨고 현재 행복하게 지내신다니 저도 마음이 좋습니다. 

모기지+택스를 남 돈으로 갚고도 100불 수익 이라 생각하면 나쁘지 않은거 같기도 하고, 요즘 집값이랑 rate이 많이 올라 사실 수익 나는 rental home찾기도 어렵지만,

사과님의 글을 한번 쭉 읽어보세요, 수익 계산률에 관한 글도 있고, 

제 기억엔 매달 렌트가 집값 (근데 살던 집이라면 현재 appraised value로 생각해야하지않을까 싶긴 합니다만)의 1%였나는 되야한다고 봤던걸로 기억합니다.

저는 정말 운좋게 좋은 세입자 만나 아직까진 좋은데, 모르죠 사람이 언제 돌변할지..ㅋㅋㅋ

굿럭입니다!

세입자와의 관계가 정말 크네요... 공유해주신 글은 좋은 참고가 됩니다. 감사합니다!!!! 

많은 고민이 있으시겠어요.

일단 렌트 집은 마음을 비우시고 숫자 계산을 하셔서 돈이 남으시는지, 아니면 가격 상승 분때문에 좀 갖고 있어도 나쁘지 않으신지 그거 먼저 고려해야 할거 같아요. 아니면 처음으로 살던 집에 세를 줄 경우에는 너무 많은 변수랑 스트레스 관리할게 많아서 지레 겁먹고 포기하시기도 합니다. 일단 장단점을 나열해보고 경제적으로 그게 여유가 되고 감정적으로 감당이 되실만하면 추천드릴게요. 아니면 그냥 팔고 그 좋은 집으로 이사하시는것도 나쁘지 않은 방법입니다.

현재을 팔지 않고 세컨홈을 고려하는 이유는 모기지를 싸게 받아서 렌트를 줄 경우 한달에 100불 정도 수익이 나고, 가격이 크게 오르진 않지만 떨어지지도 않는 집입니다. 말씀주신대로 렌트를 줬을 때 제가 감정과 시간을 잘 컨트롤 할 수 있을지는 진중하게 생각해봐야할 것 같습니다. 답변 감사합니다. 

먼저 아래 글들을 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

운나쁘게 저희도 마지막에 한번 크게 데고 나서는 바로 세컨드홈 팔아버렸었습니다.

https://www.milemoa.com/bbs/board/10421174

https://www.milemoa.com/bbs/board/10421625

https://www.milemoa.com/bbs/board/10425642

링크 공유해주셔서 감사합니다. 쭉 읽었는데 정말 상상을 초월하네요....ㄷㄷㄷ

참, 양도세 면제를 위해서는 (1) 그 집을 샀을때 바로 처음부터 살았고, (2) 최근 5년동안 그집에서 살았던 총기간이 2년을 넘었으며,
(3) 렌트를 준 총기간이 3년이하이어야 시세차익(싱글 25만불, 부부 50만불까지)에 대한 면세를 100% 받을 수 있는 것 아시나요?
(만일 집을 사서 처음부터 살지 않고 렌트를 주다가 중간에 들어가 살았던 경우에는 그 살았던 기간만 prorate해서 면세 받구요.)

그래서 세컨홈을 렌트로 돌릴 때 3년을 넘기기 전에 팔지 아니면 그 이후에도 계속 렌트를 줄지 잘 결정하셔야 할거에요.

위의 테넌트 호러 스토리는 극히 일부지역 일부분에 해당되니 너무 겁먹지 마세요. 

다만, HOA 높은집에 마이너스 수익이면 투자로는 그리 좋은 모델은 아닌것 같아요.

내가 더 좋은 새집 살고싶어서 이사하는거면 OK. 투자로는 마이너스 캐플 투자인 현재 집은 뉴저지 렌트대비 몰게지 유지비 등 감가상각 하고나면 똔똔 또는 소폭 마이너스라고, 향후 팔았을때 ROI 생각하면, 분명 많이 남을것 같아요. 

저라면, 그집을 오래 유지하기보다는, 팔았을때 그 에퀴티 자산을 종잣돈으로 큰 수익나는 투자를 할것 같습니다. 현재 살고있다면 캐피탈 게인 세금면제를 받으려면 오래오래 투자용으로 렌트주면 안됩니다. 투자용으로 돌리고나면 팔고났을때 다음 투자를 해야 세금 면제하는 1031 챕터란것도 있고, 복잡해지기도 합니다. 

저라면, 지금 콘도를 유지하고, 힐락 HELOC을 해서 높은 이자지만 목돈을 마련후 그돈으로 다른 큰 수익률나는 부동산이나 주식이나 투자를해서 이자를 이상을 갚아가며 더 큰 수익에 레버리지 하는 방법을 할것 같습니다. 요즘은 월배당 많이주는 주식들도 많아요. 물론 이자를 훨씬 상회합니다. 부동산도 맨날 투자할것 없다고 징징거리는 사람들이 대부분인데, 아직도 투자가들은 수익나는 집을 사고 있고, 제눈에도 수익나는 여러가지 집들이 보입니다. 단지 멀티홈 이야기만은 아닙니다. 뉴저지는 같은 동부라, 저도 동부지역 넓게 살펴보는데, 종종 보이고, 사고싶고 그럽니다. 사람들이 잠깐 방문도 귀찮고, 몇시간 일하는거도 귀찮아서 딱, 자기사는 도시에 관리를 전혀 하지 않을 집만 찾기때문에 그렇죠. 여전히 저는 부동산이 이만한 자산형성과 인컴도 없다고 생각하고, 자기들이 할수있는곳에서 반경을 넓혀가며 찾아가는 분들을 현재도 보고있습니다. 그리고, 본인이 공부가 되고 자신이 생기면, 저는 그돈으로 때를 봐서 부동산을 살것 같습니다.  

하지만 모든 투자는 위험이 있기에 , 본인이 확신을 가지고 알고가는 투자를 해야한다고 생각합니다. 정답은 없어요. 남의말 듣고 본인이 공부도 안되고 감당할 마음도 안들고, 확신도 없는데, 시작하시면 안되시고요. 투자하고싶으면 공부하시라, 본인이 본인을 알아서 맞는 투자를 하라는 말밖에.

현재 이율을 감안했을 때 지금 집도 좋지만 더 '이쁜' 집을 발견해서 이사한다는 건 제 관점에서는 동기가 부족하지 않나 싶습니다. 집은 정말 신중을 기해야 하는게 이사하는데 이사시 추가 비용이 10만불 든다고 하면 샤넬백이 무려 20개입니다.... 물론 이율이 낮다면야 이런게 가능하겠지만 현 상황에서는 지금 집이 좋으면 그냥 계시는게 경제적인 판단이라고 생각됩니다.

물론 현재 집을 팔지 않고 새로 이사를 하실 정도면 경제적으로 탄탄하시다고 느껴지니 결정은 본인이 하시는 거니까요...

저라면 지금 집 팔고 새집을 변동금리로 구입하거나 나중에 리파이낸스 하겠습니다 집값이 매일 매일 폭등하는 곳 아니면 집=짐 이라는 것이 제 지론입니다

많은 분들이 좋은 조언 남기셨는데, 저도 제 case로 말 씀드리겠습니다. 현재 시가 540K 쎄건 홈(pay off 했슴)을 $2300 에 랜트 주고 있습니다. 

1년 랜트비는 $27600, 1년 HOA, Tax, Insurance, realtor fee 합처서, $9000 조금 넘게 나갑니다. 그래서 1년 수익은 $18600. 여기서 주세(state tax), 연방세 빼야 하지요.

그런데 만약 540K를 5% CD에 넣어두면(사실 요즘 CD 5.5%이상 가지요), $27000, 벌써 $8400 이익인데, 여기서는 주세가 없습니다. 

왠만하면, 요즘 랜트비로는 요즘 CD rate나 새로 빌리는 mortgage rate를 beat할 수 없을 겁니다.

이것 만 보면 파는게 당연하지만, 집갑이 오른 다고 생각하고 올해는 안팔 았습니다. 

결론은 이런 계산 해보시고, 집값이 많이 오를지 안오를지 본인의 판단에 따라서 좋은 결정 하시기 바랍니다. 

개인적으론 저라면 팔것 같은데요. 랜트가 안나가고 3개월 정도 비어 있으니, 저는 맨탈이 무너지더 라구요.