집구입 오퍼가 덜컥 억셉트 되었습니다.. 수습하기 위해 몇 가지 궁금한 점들이 있어요.

좋은 가격에 오퍼 수락된거 축하드립니다. 참고로 미리감사합니다 는 금지어 이니 참고하세요. https://www.milemoa.com/bbs/board/9604148

감사합니다. 문구 지웠습니다. : )

일단 집 구매하시는거 축하드립니다. ㅎㅎ 2년된 새집이라니 정말 너무 좋겠네요.

그나저나 미국 은행에서 돈을 빌리시는거죠? 그러면 4주 클로징은 정말 빡빡합니다. 지금부터 "전력으로 달려야 막판에 마음 졸일 일 없다" 정도의 느낌으로 열심히 준비 하셔야할 것 같습니다. 이러다 보면 중간에 한 두 가지 삐끗 해도 날자 맞춰 클로징 할 수 있을 거예용.

먼저 모기지 쇼핑을 내일 끝내시는게 좋겠습니다. 모든 렌더에게 (달라는 정보 다 주고 나면) 반드시 3페이지 짜리 LE를 달라고 하세요. 이게 가장 정확한 loan cost를 보여줍니다.

어프레이절은 일단 론 고르면 거기서 론 오피서가 원하는대로 하시는게 좋습니다. 보통 본인들이 같이 일하는 어프레이저 풀이 있고, 해당 풀에서 랜덤하게 골라지도록 하더라고요.

어떤 컨팅전시가 있는지 모르겠지만 인스펙션 컨팅전시를 넣으셨다면 인스펙션도 이번주 안에 하시는게 좋을 것 같고요.

넵! 미국에서 빌려요. 여유가 없다는건 알았지만, 더 열심히 달려야겠군요...

Loan, Appraisal, insepction 모두 들어있습니다. 

와. 정말로 buyer's market 이 맞네요.

실로 얼마만에 보는 컨팅전시 삼종 셋트 들인지 모르겠네요 ㅎㅎㅎ

14일 동안 loan을 최대한 빠르게 진행 시킨다고 생각 하시면 좋겠습니다.

왜냐면 14일 후에 컨팅전시를 제거하고 나면, 그 다음에 (3, 4주차에) 론이 안나오게 되면 그 때 는 공짜로 발 뺄 수가 없거든요.

인스펙션 결과지 나오면 그거 보고 고치는 비용을 들이밀면서 셀러에게 깎아달라고 해보실 수도 있고요.

넵 감사합니다!

보통은 미국 계좌에 얼마간 보관이 된 금액만 다운페이에 사용할 수 있고 그 외에 돈은 출처증명이 필요해서 복잡한 것으로 알고 있습니다. 

저희도 3년전에 주택 구입 계획이 없다가 P2가 마음에 드는 집이 나와서 다운페이할 돈에 대해서 소명을 피하고자 P2가 한국에서 미국 제 계좌로 송금을 하고 기프트 머니로 신고해서 진행하였습니다. 다만 100% 기프트머니로 다운페이를 진행할 수는 없고 10%는 본인 계좌에서 소명이 된 돈을 사용해야 된다고해서 막판에 주식도 팔고 했던 기억이 나네요.

이건 완전히 은행마다 케바케라서, 모기지 주기로 한 은행의 요구사항을 맞춰야 (맞추면) 됩니다. 4주면 많이 빡빡하네요.

까망둥이 말씀처럼 돈 출처 밝히는게 한국에서 가져오면 굉장히 귀찮고 복잡하다고 그랬어요 저도그래서 집사기 맘먹고 6개월전부터 돈 가져와서 출처밝히는데 큰 어려움이 없었습니다 (모게지 하기전에 은행 스테이트먼트 2달치나 1달치를 보면 그전에 있던돈은 신경 안쓰거든요) 일단 렌더에게 설명하고 출처 밝히는 증명서류 빨리준비하시는게 좋으실거같습니다 그외 인스펙션이나 어프레이졀은 별거아니에요

맞아요. 저도 집 살때, 최소 돈이 들어오고 나서 두 달 bank statement에 찍혀있어야 한다고 해서, 막판에 고생했습니다. 

클로징 이주 정도 전에 트랜스퍼하라고 합니다

어느지역 이신지 모르지만, 디파짓 때문에 론이  시간이 좀 걸릴 것 같습니다.

제가 사는 지역의 경우에는  초반에  1-2주 안에  전체 금액의  10%가  다운페이로 들어가야 합니다.

그런데 지금 그 금액이 있으신지 모르겠습니다.  그돈 마저 한국에서 가지고 오셔야 하면  많이 어렵겠는데요?

그리고 돈 증빙에  시간이 좀 들어 갈 수 있을 것 같습니다.

그리고 pre-approval은 정말 아무것이 없어도 주는게 pre-approval 입니다.  론 나오는 건 완전히 별개 입니다.

타임라인으로 보면 일주일동안 모기지 쇼핑을하고 LE를 받았는데 이때 은행이랑 크레딧 유니온은 한달 클로징이 불가능하고 6주는 줘야한다고 들어서 저희는 처음 pre-approval받은 Owning에 론오피서랑 했어요. 처음 일주일 같이 하실 론 오피서 알아보시고, 두번째주까지 어프레이절 꼭 받아야한다고 하시고 받는동안 다른일들 처리하면 빠듯하고 바쁜 한달이 되겠지만 아에 불가능한건 아닌것 같아요.

저희같은경우 4-5군데 전화해보고 2-3일만에 정해서 진행했고, 론 오피서를 고를때 젤 Aggressive(?) 하고 질문같은거 했을때 자신감있게 돌아오는 사람으로 했어요. (그리고 언더라이터가 같은 회사 안에 있는게 중요한것같아요) 근데 underwritten pre-approval이면 언더라이터가 서류 다 점검하신건가요? 이 경우라면 받으신 곳에서 하는게 젤 빠를것같아요.

다른 렌더 통해서도 rate 검토해봐야겠어요

4. 지하실 있는 집이면 라돈체크 꼭 해보세요 

저는 해당 사항 없지만 다른 분들에겐 좋은 정보네요 감사합니다

2번 같은 경우의 문제가 될수 있어서 저는 한국에 있는 잔액을 미국 계좌로 송금을 한 후에 하우스헌팅을 시작했습니다. 주택구입자금이라 금액이 크다는 전제하에 말씀드리면 본인 한국계좌에서 본인 미국계좌로 송금하더라도 자금출처증빙이 되어야 한국의 은행에서 외화반출을 할수 있습니다. 본인이 직접 해도 자금출저증빙서를 받는데 빠르면 4-7일 정도 걸리는데 대리인을 통해서 진행하면 위임장 등 필요서류가 많아서 더 많은 시간이 소요되죠. 그리고 기프트머니로 받았더라도 증빙을 해야 하고 그 잔액이 일정기간이상 계좌에 예치되어 있어야 모기지가 나옵니다. 조금 더 알아보시면 기한내에 가능할지 가늠이 될텐데 한국에서 자금을 끌어오는 과정이 쉽지 않을것 같습니다. 잘 진행되어 좋은 집 구입하시길 바랍니다. 

집 구매용으로 한국에서 미국으로 큰 자금을 가져오려면 집 구매 계약서가 있어야 송금이 가능한줄 알았는데, 집 계약서 (Residential purchase agreement) 없이 미리가져올수도 있나요? 

여기서 미국의 주택구입 계약서는 한국에서 미국으로의 송금가능여부와 아무 관계없습니다. 영주권자 기준으로 말씀드리면 한국에 있는 자신의 자산을 자신의 미국계좌로 가져오는데 필요한 서류는 외화해외반출자금의 출처를 증빙할수 있는 내용으로 출처가 급여소득이라면 한국에서의 원천징수내역, 부동산(또는 전세금)이라면 부동산계약서나 전세계약서, 계좌잔액증명서(해당은행) 등을 준비해서 관할세무서에서 자금출처확인서를 받아서 은행에 제출해야 한국계좌에서 미국계좌로 출금이 허용됩니다. 세무서에 가서 신청하면 보통 10-20일 정도 걸린다고 하는데 해외거주자라 오래 머물수 없다고 얘기해서 빠르게 처리해 달라고 하면 상황에 5-7일 정도로 처리되는 경우도 있습니다. 

영주권자는 이렇게 가져올수 있군요. 좋은 정보네요. 저는 영주권자가 아닌 경우가 궁금하긴했는데, 비자만있고 아직 영주권이 안나온 상황에서 집사려는 경우에 한국서 다운페이 미리 가져오는법이 궁금하네요.

한국에서 돈이 들어오는거면 부모님이 gift로 보내는게 더 복잡할꺼에요. 잘못하면 증여로 나올수도 있으니, 본인 돈이면 본인이 직접 보내셔야 합니다. 

한국정부에서 따지는건 미국에서 집산다는게 아니라, 이 돈이 내 돈인가 입니다.

즉, 타인으로부터 증여 받는 돈이라면 '세금'내고 보내라고 해야 하기 때문에, 내가 벌어놓은 내 돈이라는것을 증명하는것이 가장 중요합니다. 

저도 다운페이 자금의 일부를 제 한국 계좌에서 가져와서 클로징 했는데요, 저는 론 해주는 은행에서 2달간 시즈닝 (2달동안 입출금되지 않은 은행 statement) 요구해서 그 기간 기다리느라 클로징에 거의 3개월 걸렸습니다. 다행인거는 파는사람도 클로징을 늦게 하기를 원했고 (그게 아니면 클로징 후 렌트내면서 한두달쯤 더 살기를 원했고) 저도 클로징을 늦게 하기 원해서 시기를 맞출 수 있었네요.

한국에서 송금받은 돈을 계좌에서 묵히지 않고 바로 쓸 수 있는 방법도 있습니다. 제가 몇년 전에 집 살 때 썼던 방법인데요. 배우자 분의 미국 은행 계좌로 송금을 받으신 후 그 돈을 다시 계약할 때 돈이 나가는 계좌로 받으면, 배우자에게 받은 돈이다라는 증명서류 하나면 됩니다. (보통 배우자와 집살 때 공동명의 하시죠?) 내 계좌로 한국에서 송금 받으면 출처 증명하는 것이 꽤나 번거로운데 배우자의 미국내 계좌에서 받은 돈이면 증명이 간단해 집니다. 저는 셀러마켓에서 사면서 막판에 금액이 모자라서 론 브로커가 알려줘서 이렇게 했습니다. 다만 계약 때 쓰실 은행계좌가 배우자분과 공동으로 사용하는 계좌가 아닐 때만 가능합니다. 그리고 보내실 금액의 크기에 따라 세금등 송금 조건을 살펴보셔야할 것 같습니다.

집가격이 어느정도 인지 모르겠지만 주변 비슷한 집들보다 100K-400K 더 싸게 사셨으면 아주 좋은 가격에 사시게 되는거 아닌가요? 제가 집주인이었으면 그 가격에 팔기가 어려웠을 것 같은데 이유가 뭔지 파악해보시면 좋을 것 같습니다. (겨울이라서 수요가 적어서 일수도 있을까요.)

- 빨리 이사를 나가야해서 급해서 가격 낮춰서 파는 거면 좋은데 자금이 한국에 있으시다니 시간이 촉박하실텐데 (보통 3개월전에 옮겨서 bank statements 두 번 동안 총금액이 찍혀있으면 훨씬 수월 하기에 loan officer 들이 그렇게 미리 옮기기를 추천하죠.) 잘 해결하셔야 겠네요. 빠르게 진행하시려고 하시겠지만 혹시 늦어지는 경우에는 에이전트가 셀러측과 유연하게 잘 communicate하는게 중요할 것 같습니다.

- 만약 빨리 이사 나가야해서 파는게 아닌 경우에는 inspection을 꼼꼼히 볼것 같아요. 집 지은지 2년밖에 안되었다고 하니 큰 문제 없을 확률이 높긴 하겠지만 (그래서 inspector도 대충 볼 수도 있겠네요) 혹시 무슨 문제가 있어서 가격이 낮은건 혹시 아닌지 (flooding, 구조 등등) double check 하시면 좋을것 같아요. 처음 집을 사시는 거면 inspect 할때 옆에 따라 다니면서 보는것도 좋을것 같아요. 나중에 사진이랑 설명이 inspection 리포트에 자세히 나오지만 아무래도 직접 inspect하면서 얘기하면 나중에 집관리에 도움이 될 것 같네요.

appraisal fee를 waive 받는경우도 있는데 나중에 모기지 견적받고 나서 혹시 waive 가능한지도 물어볼 수는 있겠네요.

최근 거래 내역들 비해 절대금액으로 큰 금액차이가 나서 잘 샀다고 주문 외우는데

말씀대로 뭔가 있는게 아닐까 불안감이 들기도 합니다. 인스펙션 스케쥴링하고 직접 가서 같이 살펴보려고요 

감사합니다.!

1. Underwritten pre-approval을 가지고 있어서, 시간은 큰 문제가 안된다고 생각하고 있는데 제 생각이 맞나요?

- 뭘 가지고 있어도 무슨 돌발 상황이 나올지 모르기에 일단 3주안에 끝낸다는 목표로 하세요. 전 갑자기 오토리스를 이유로 (이미 감안해서 언더라이팅해놓고) 론 금액을 줄여서 급하게 다른데 알아봐야했어요

2. 한국에 있는 제 계좌에서 돈을 가져와야하는데..

     영문 증빙도 다 받아놓았고,  마모 게시판을 검색해보니 escrow 계좌로 바로 쏠수 있는 방법도 있다는데 가장 편리한 방법이 뭐가 있을지 궁금합니다...

     물론 lender broker랑 이야기 해봐야겠지만 다른 방법이 있는지 궁금합니다.

     eg. 부모님한테 송금후 기프트 머니로 받는다던가..

- 부모님은 한국에서의 증여문제가 걸릴겁니다. 원글님이 론오너 그리고 기혼이시라는 전제하에, 본인 미국 단독계좌로 송금 -> 배우자분 미국 단독계좌로 송금 후 원글님께 gift letter 써서 송금, 그리고 다운 지불하시면 시즈닝 필요없습니다. 단 금액이 10만불 이상일 경우 한국에서 자금출처증빙하고 가져와야 하는데 좀 작업과 시간이 필요하니 서두르세요. 그리고 제 케이스가 100프로는 아니니 론오피서와 상의하시구요!

3. contingency 기간에 모기지 쇼핑도 끝내고, appraisal도 끝내야하는것 같은데 절차로 보면 appraisal이 더 길어야하는거 아닌가 해서요?

 최근 3달이내  community에서 비슷한 면적 팔린 집들보다 100K-400K 싸게 구입해서 이슈는 없어보이긴 합니다만...

- 아마 론회사에서 바로 어프레이절 시작할 겁니다. 전 제작년 초 막판 불타오르던 시기이기도 해서 크게 이슈는 없었습니다.

4. 지어진지 2년된 집인데 Inspection 관련해서 주의해야할 사항들이 있을까요? 인스펙션시 같이 있어야한다던지..

터마이트 포함 inspection 진행할 예정입니다.

- as is로 산 자로써 인스펙션 말 꺼내볼수 있다는 것만으로도 부럽네요 흑 ㅠ

오퍼 억셉 축하드리고 클로징까지 순항 기원합니다!!

축하드립니다! 클로징 잘하시고 새집에서 행복한 시간 되시길 바랄게요. 저도 이번봄에 집을 팔고 또 사야하는 입장인데. 바이어 마켓이라하니 팔땐 걱정이 되면서도 살땐 괜찮겠다 묘한 감정이 교차합니다...

오오 너무 축하드립니다!