모기지와 다운페이

링크해주신 글은 나쁘게 말하면 그냥 쓰레기네요. 모기지 브로커 입장에서야 conforming loan 아니면 이자 더 많이 받아먹을 수 있으니.. (아니 당연히 다운페이가 적으면 레버리지가 높아지니 집값이 오르면 그에 대한 수익률이 많이 오르죠. 대신 내리면 순식간에 깡통되는것도 마찬가지..). 

어떤 상황에서든 모기지 페이먼트에 문제가 없다는 가정하에, 다운페이는 그냥 하나만 생각하시면 됩니다. 이 다운페이 할 돈으로 대신 뭘 할 수 있나(해야하나)? 주식투자? 다른 부동산 투자? 은행 예금? 

테이블을 한 번 만들어 보세요. 예컨대 10만불을 더 다운했을때의 이율 차이, 모기지 페이로 인한 세금 공제, 10만불을 가지고 낼 수 있는 기대 수익 등등을 놓고요.

그리고 다운페이에 당장 쓸 돈까지 넣는건 아니지만, 돈을 빼는게 불가능하거나 한 건 또 아니죠(equity loan이나 cashout refinance를 할 수도 있고).

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글 제목 보고서 다시 창 닫았습니다.

읽으실 필요 없어요.

20% 다운안되면 돈 빌려주는 쪽에서도 더 깐깐하구요 (아예 안빌려주는 경우도 있어요).

그리고 추가적인 보험금액 (집보험 말고, 모기지 자체에 대한 보험)도 내셔야 하구요.

이 보험 금액도 꽤 부담되는 액수입니다.

누구를 위해서 이런 위험을 감수해야 하는지 다시 생각해보면..

누군가 좋은 사람은 하나 있겠네요. @_@

그럼 다운페이 대신 마땅히 할게 없다거나 안할거라면 그냥 다운페이를 최대한 많이 하는게 좋다는 말씀이신가요?

20%를 전후로 금전적인 부담이 많이 달라져요.

20% 넘는다면, 남는 돈으로 다른 곳에 투자한다던가..

다른 목적으로 쓸 수 있죠.

그래서 20%는 가능한 맞추는 것이 (금전적으로 가능하다면) 좋다는 뜻이에요.

그런데 20%아래로 넘어가면 갑자기 모든 환경이 변해버립니다.

제가 알아본바로는 19.9%와 20%조차도 큰차이를 만듭니다.

상대적으로 19.9%와 15%는 오히려 별 차이 없구요.

그냥 "20% 넘느냐 아니냐"의 규정으로 조건이 많이 바뀌는 것 같더라구요.

말씀대로 몇 가지 tipping point가 있는데, 하나가 PMI 안 내도 되는 미니멈인 20%고, 론 금액이 더 늘어나면 conforming/non-conforming loan 보더라인같은것도 생각해 볼 수 있겠죠. 반대로 FHA eligible이거나 하면 또 다른 얘기겠고요.

20% 다운할 돈이 없으면, 20% 다운할 돈을 모으며 기다리는 거보다 매달 부담하는 돈이 보험금 포함 훨씬 늘어나더라도 3.5% 다운하는 FHA 론 같은걸로 일단 집을 사는게 나을지 어떨지 주판알 튕겨봐야 압니다. 다운할 돈 모으며 기다리는 거보다 적게 다운하고 당장 집 사는게 유리할 수도 있어요.

그런데 20% 다운 할 돈이 이미 있으면, 저런 글은 고려할 가치도 없어요. 무조건 20% 다운 하는게 낫습니다.

222 PMI를 내면서까지 모기지를 해도 돈모는동안 렌트내는것보다 유리하다고 판단되면 20%가 안되도 사는게낫죠. 본인상황에 맞게 계산기 두둘겨봐야할것같아요.

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맞아요, 대개는 20% 다운페이 하는게 당연히 좋겠지만,

삶의 우선순위를 어디다 두느냐에 따라 결정이 달라질 것 같아요

저희가 PMI를 내면서 집을 먼저 산 경우기때문에 더더욱 그러네요

저흰 다행히 시골에 살아서 USDA loan을 받아 PMI는 얼마 안 나옵니다만,

신랑이 다운페이먼트 모으는 동안 아이가 훌쩍 커버린다면서

집을 먼저 사자고 했어요

다시 생각해도 잘한 결정인 것 같아요 

모기지 이자랑 렌트비용만 비교해도 집을 사는게 더 남는 장사인 것 같더라구요

나중에 세금 헤텍도 볼 수 있구요 ^^