모기지 리파이낸스 조언

우선 앞으로 5년안에 이사할거 같습니다.(이사하고 싶습니다. 현재 살고 있는곳에 오래 있어서요)

그렇다는 가정하에 어떻게 하는게 좋을까요? 

Adjustable로 그냥 냅둔다는 의미는 무엇인가요?

5/1 ARM을 하신건데요. 이건 30년 융자를, 첫 5년은 고정, 나머지 25년은 매년 시중 모기지 금리에 따라 변동이자율로 조정 받는거에요. 즉, 9월이 되면 그 시점의 변동 이자율로 조정을 받아 향후 1년동안 납부해야할 페이먼트 액수(원금+이자)가 정해지고, 이런 사이클이 앞으로 25년동안 반복된다는 말이거든요. 

재융자를 받는것도 공짜가 아니고, Loan fee/포인트가 들어가게 되는데 굳이 이런 비용과 재융자에 들어가는 수고를 감수하며 해야하는가, 어느게 이득일까 잘 계산해 보세요. 

참고로, 5/1, 7/1 같은 ARM의 이자율이, 같은시기의 30년 고정이자율보다는 싸게 나온다는걸 감안하시고요.

지금 거주하시는 집이 워낙에 마음에 들어서, 팔 생각이 없으시거나.. 향후 이자율이 감당이 안되게 너무 오를꺼 같다.. 라는 예상이면, 변동 이자율보다 조금 더 높더라도, 고정이자율로 lock을 시키는게 안정적일테고요. 그 반대의 경우면 재융자 비용으로 손해보나 이자를 조금 더 내나 비슷할거니, 정리할때 까지 그냥 모기지를 건들지 말고 냅두고 매년 9월 이자율 조정을 받으시라는거죠. 

지금 거주하시는 집에서 이사를 나가도 팔 생각이 없고, 렌트주는 investment property로 들고계실 생각이시면, 장기적인 측면에서는 고정이자율이 안정적이기도 하지만, 그래도, 이자율과, 기간 증가하는걸 고려하면 30년 고정으로 재융자는 손해보는거 같구요.. 형편 봐가면서 15년 고정으로 바꿔서 빨리 갚는게 좋겠죠. 

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http://www.freddiemac.com/pmms/pmms5.html

2005년부터 5/1 ARM의 이자율이 어떻게 변해왔는지 월별로 정리된 페이지니 참고 하시고요, 

밑에 15년 고정모기지, 30년 고정 모기지 변동 데이터도 월별로 정리되어있으니 같이 비교해보세요. :) 

physi님과 알고 있는 바가 다른데요^^ 대부분 ARM은 고정기간 끝나면 인덱싱을 1yr LIBOR + margin으로 따라갑니다. 이것은 그때 그때의 ARM을 새로 받을 때의 이자율과는 엄연히 다르죠. 백구두 님이 받은 론에 어떤 마진이 붙어있었는지는 알아보셔야 겠지만 평균 마진 2.75를 현재 1yr LIBOR 2.73에 더하면 거의 5.5%인데요. 여기에 또 캡이 적용 되어서 가령 최대 2%만 뛸 수 있다면 5.5보단 좀 낮은 이자율 적용을 받겠죠. 

정 감이 안 잡히신다면 렌더에게 전화해서 LIBOR rate이 지금 수준으로 9월까지 유지된다면 이자율이 얼마가 될지, 가령 2.5까지 내린다면 얼마가 되고 3.0으로 오른다면 얼마가 될지 물어보시는 것도 결정에 도움이 될 거 같아요. 지금 term structure에 나타난 채권시장 기대치가 그대로 실현된다면, 5개월 후에 모기지 이자율보다 1yr LIBOR가 더 빠르게 내려갈 수는 있겠지만.. 마진이 2.5%pt이상 이라면 리파이해서 이자율 1% 남짓 아낄 수 있을 거라 기대할 수 있을 것 같아요. 

요즘 분위기에서는 1년에 0.5-1%정도씩 몇년동안은 오를거로 예측됩니다. ARM 은 내년 바뀌는 거라 올해는 조금 올라도 매년 조금씩 오를 겁니다. 가까운 은행이나 모기지 브로커 찾아가셔서 재융자 수수료 (브로커마다 차이가 많이 납니다 한인 많은 지역이시면 리퍼받으시면 한인브로커들이 일 빨리 처리해 줍니다) 얼마인지 확인하시고 몇년정도 같은 집에 살지 생각해보시고 결정하세요.  매년 adjust 되는게 많이 신경쓰이실거 같으면 정신건강을 위해 재융자 받으시는 것도 괜찮을겁니다.

그럼 ARM이란것이 5년 만기후엔 자동적으로 이자율이 오른다는건가요? (죄송합니다 너무 아는게 없어서)

제가 사는 지역은 한인이 사는 동네는 아닙니다. 그래서 그런 도움을 받기는 힘들거 같습니다.

위에도 적었지만 5년내에 이사할거 같습니다.

이럴때 그냥 두고 계속가는게 맞는건가요? 그럴땐 이자율이 통상적으로 어떻게 변하는 가요?

9월에 5년 ARM이 만기가 되는 거면 올해부터는 매년 이자율이 바뀌는 겁니다. 이자율은 기준이율에 따라 달라집니다.. 이자율이 오를거라 가정하면 앞으로 매년 모기지가 오르는 거죠. 물론 내려갈수도 있구요.

만약에 5년안에 이사갈것이 확실하면 회사마다 현재의 이율 (2017 이율)로 5년 더 이율을 고정하는 옵션이 있을겁니다. 현 모기지 회사에 전화해서 확인해 보세요.. 이건 딜도 가능하구요 예전에 저의 경우는 한달모기지를 내면 5년 fixed 이율이 된다구 했습니다 (제 친구는 1000불 오퍼 받은 적도 있습니다).. 저의 경우 한달모기지가 refinance 보다는 훨씬 쌌습니다.

리파이넨스 할때 기존 은행에서 다른 은행으로 바꿀때 서류 작업이 많나요? 

귀찮다고 그냥 기존 은행에 하자고 하네요. ㅡㅡ; (0.4% 정도 차이 나네요... ㅡ) 

저는 별로 없었어요. 그리고 0.4% 면 큰겁니다. 만약 30만불이라고 하면, 1년에 1200불이에요. 물론 복리로 생각하면 좀 더 싸겠지만, 그래도 비싸죠

0.4%면 귀찮아도 다른은행 찾아볼듯합니다