투자용 부동산 - 올바른 선택은?

저도 여기에 100% 동의합니다.

노스트라다무스가 돌아온다 하여도 어느쪽이 맞다 예측하기는 힘들어요. 하지만 (도시의 편차가 있으나) 미국에서 콘도를 통한 장기적 수익은 기대하기 힘들다고 개인적으로 생각합니다.

높은 HOA, home warranty 등 기타 비용이 들어가면 남는게 많이 없고요, 악재로 랜트 공백기가 늘어나면 그만큼 적자폭도 늘어나게 되겠죠. 마음에 맞는 세입자나 handyman 찾는건 별개의 문제 이고요.

콘도 가격이 30년동안 전혀 오르지 않을 리가 있나요.

아무리 집값 안오르는 지역이라고 해도 $200K 콘도가 30년 후면적어도 3배정도 가격이 되어 있지 않을까요? 그 지역 30년전 시세와 지금 시세 비교해보시고 몇배정도 올랐는지를 보면 감이 올 겁니다.

콘도의 경우, 고칠게 별로 많지 않아요. 복불복 이긴 하지만 대부분 신경 쓸 일 별로 없을 겁니다. 문제 생기면 가서 보고 집고치는 사람 불러서 해결하면 됩니다. 그런 일이 자주 있지는 않을 거고요.

투자용 부동산에서 한가지 더 고려되는 것이 렌트를 주게되면 집값에서 건물의 가치만큼 Depreciation이 가능하다는 점입니다. 대략 건물 가치를 30년에 걸쳐서 감가상각 할 수 있는데, $200k에서 건물가치가 $180k라면 매년 6천달러 정도를 감가상각에 이용할 수 있고, 렌트수익이 있거나 또는 다른 개인 소득이 있으면 6천달러 만큼 차감할 수 있으니까 인컴택스를 많이 내시는 분들일 수록 절세효과가 유리합니다.

투자용 부동산도 주식과 똑같이 수익률을 계산해서 판단하시는 것이 좋을 듯 합니다.

보통 Cash on Cash Return 은 (총 예상 임대 수익 - 예상공실 손실- 운영비(보험, 수리비, 관리비, Property Tax 등) - 모기지페이먼트) / 총투자금액(보통 다운페이먼트 금액 + 초기 수리비) 으로 계산됩니다.  이 외에 Capitalization Rate 도 있습니다만 보통 개인 투자자는 Cash on Cash return 을 보는 것 같습니다. 여기에 절세효과를 더해서 다른 투자 건과 비교해 보시면 좋을 것 같습니다.

장기적으로는 주식도 그 안에서 다양한 성격의 펀드(예: 국내, 해외, 채권, 원자재 등)를 섞어서 포트폴리오를 구성하듯이 투자용부동산도 전체 투자 포트폴리오의 한 축으로 보시고 구성하시는 것도 고려해보실 필요가 있습니다.

http://loopholelewy.com/loopholelewy/01-tax-basics-for-startups/passive-activity-rules-01e-rental-real-estate.htm

저도 궁금해서 찾아봤는데요. 이글을 참고하시면 될 것 같아요. 근데 MAGI 가 $150,000 넘어가면 Loss를 다른 Income으로 전환할 수 없네요. 

그리고 아래 글은 많은 분들이 간과할 수 있는데 감가삼각 부분이 지금 비용으로 처리된다고 해도 나중에 파실때는 감가삼각(Depreciation)분에 대한 택스를 또 내셔야 합니다. 매년 렌탈 프라퍼티는 감가삼각 비용으로 매년 택스를 안낼수도 있겠지만 나중에 파실 때 한꺼번에 택스를 내기 때문에 부담이 될 수도 있습니다. 

http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/taxes-when-landlords-sell-rental-real-estate.html

다만 파시기 전, 5년전에 2년동안만 거주를 하시면 한사람에 250K씩 (합이 50만불)까지 공제가 되서요. 2019년에 파실거면 2014-2019년중에 2년만 살았다는 증거를 보여주면 되는거죠. 

30년 감가상각이 다 된 경우에도 1031 exchange 라는 방법으로 양도세를 지연(실제로는 회피나 다름 없음)할 수 있는 방법이 있습니다. 

감가상각을 다 해서 더 이상 할 것이 없고 팔게 될 경우에 잔존가치가 땅만 남게되고 보유기간 동안 집값이 상당히 오른 경우 양도세는 판매가격과 집의 잔존가치(감가상각하고 남은 부분)의 차이에 매겨지게 되어 택스를 많이 내게 됩니다. 이런 경우 180일 이내에 파는 부동산 보다 같거나 비싼 부동산을 취득하게 되는 경우, 1031 exchange라는 방법을 통해서 양도세를 새로 구매한 부동산을 팔때까지 지연시킬 수 있습니다. 보통 투자용부동산을 운영하는 분들은  1031 exchange를 통해서 계속 투자용 부동산을 키워간다고 합니다. 

그러면 궁극적으로 최종적으로는 양도세를 내는 것 아니냐하는 질문이 생깁니다. 네 맞습니다. 궁극적으로는 내야 하는데 최대한 지연한다는 데 목적이 있구요.

Living trust 제도를 활용하면 자신이 죽고나서 배우자나 자녀분들에게 상속세나 양도세를 내지 않고 상속할 수 있습니다. 

투자용부동산은 1031 exchange 와 living trust 제도를 통해서 그 효과가 극대화된다고 볼 수 있습니다.

자세한 규정은 인터넷에 많이 있고 혹 주마다 다들 수 있으니 1031 exchange 라고 해서 찾아보시면 좋을 것 같습니다.

https://areiusa.com/1031-exchange-rules/

https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

그렇군요!

근데 세금 유예 후 상속으로 결국 세금 안 내는 건 좋은데,

돈 벌어서 자식 좋은 일만 하고,

나는 써보지도 못하니까 왜 모으나 해요.

모으는 재미?

부동산 ETF를 사시는 건 어떤가요?

정성스런 답변주신 모든 분들께 감사드립니다. 좀 더 신중하게 고민해봐야 할 것 같습니다.

1. 콘도가 거의 안오르지는 않겠죠. 지역이 어딘줄은 모르겠지만, 정말 시골 아니고서야...

2. 렌트가 만약에 현재 1500불이라고 가정했을때, 다음 세입자가 2-3년후에 들어오게되면 또 1500불 받으실건가요? 절대 아니라고 생각됩니다. 반면에 몰기지는 오르나요? 세금은 약간은 오르겠지만, 렌트만큼 오르진 않겠죠.

3. 구름님이 말씀하셨지만 감가상각비의 절세효과가 있겠죠. 401맥스하신다고 하니, 최소 25%+주세금 브래킷이실테니, 이자 + 세금 + (건물에 대한 가치 / 27) 정도의 세제 혜택이 추가로 생기죠.

솔직히 수익성으로만 봤을땐, 부동산이 더 좋은거 같아요. 세율이 높으실수록 더더욱 유리하다고 봅니다.

하지만 히고님 말씀처럼, 인건비 + 세입자 스트레스만큼 더 버는것 같아요.

물론 좋은 빚을 지면서 레버리지 효과, 즉 20만불의 25%, 5만불만 다운페이하고 샀을때 콘도가 2년안에 30만불이 된다면, 5만불로 10만불 버는 효과가 있으니

인덱스펀드로는 꿈도 못꾸는 수익률이 생기기도 해요.

결론은 투자자 성격에 따라 다른것같아요.

아이들이랑 시간 보내고, 여행다니고, 직장 다니는것에 대해 크게 스트레스 받지않는다면 펀드.

그렇지않고 최대한 빨리 패시브인컴 쌓아서 경제적자유를 얻고싶으면 부동산이 정설이긴 해요.

네 물론 그렇게 생각할수도 있네요. 

투자자의 성향이 더더욱 중요한거죠.

현금화가 쉽지 않을수 있다는것과, 나중에 부동산비등등 팔때 경비도 비교해서 계산이 더 정확하지 않을까 싶군요. 팔때는 .복비 6프로 까이고 시작하니까요.  .

개인적으로는 한 2년 정도 현찰도 갖고 계시는 것도 괜찮을 것 같습니다. 싸이클상 뭔가 한방 올때가 된거 같다는 느낌이 자꾸 옵니다. 경기 하강시엔 현찰이 왕이죠!

주식투자로 손해를 많이 본 일인으로서 부동산투자가 더 나은 것 같아요. 주식 가격이 내려가면 불안해서 팔아야 되나 걱정도 하고 쉽게 팔 수도 있잖아요. 문제는 크게 이득을 못 남기고 셀하는데 있어요. ㅠ 부동산은 팔고 사기도 쉽지 않고, 그냥 꾸준히 가지고 있으면 손해는 안보는 것 같더라고요.
보통 사람에겐 부동산 투자가 안전한 것 같아요.