집 세일즈 택스 면제 2-Out-Of-5-Year 질문

더 클리어하게..
그러니까, 예를 들어 2010년 1월에 집을 샀는데.. 2012년 2월에 집을 팔아도 세일즈 택스 감면인거죠?

https://www.irs.gov/publications/p523

항상 정답은 IRS 홈페이지에 있더라고요. 언제 구입하셨고, 언제부터 언제까지 사셨는지 알려주시면 제가 아는 범위에서는 알려드릴 수 있을 것 같아요. 렌트 주셨으면 저 문서에서 Non-qualified Use 부분을 잘 공부하시면 돼요.

일단 간단히만 말씀드리면, 오늘을 기준으로 2013년 4월에 사서 2015년 4월까지 이년 채우고 살고 2018년 3월에 팔면 아무 문제없고요. 처음부터 사신게 아니고 세주다가 2016년 2월에 들어가서 사시다가 2018년에 이년 채우고 팔면 전부 면제되지는 않아요. 이건 처음에 살다가 나간 사람들은 집이 필요해서 샀다가 피치못할 사정으로 파는 경우가 많은 반면, 막판에 이년 들어오는 사람들은 집 여러개 사두고 팔기 직전에 들어가서 세금 면제 요건만 맞추는 것을 막기 위함이에요. (http://www.floresattorneys.com/popup-newsletter.php?PageID=294798). 

엇.. 어쩐지 제가 생각한 거랑 다른 것 같네요...

그렇다면 예를 들어.. 
2016년 2월에 샀다면.. 2018년 4월에 팔면 어떤가요? 
2년 이상은 거주했지만..  5년 소유는 아닌 경우요.. 이 경우 세일즈 세금 전액 면제가 아닌가요?

저도 그게 궁금해서 저 메뉴얼을 엄청 읽어봤는데요. 5년 보유 요건은 없어요. 2016년 이월에 사셔서 2018년 사월에 파시면 오십만불까지는 exemption 적용돼요. 하지만 혹시 모르니회계사에게 한 번 더 확인하시기를요. 

판 날짜를 기준으로 5년이내에 2년 거주입니다.

소유가 중요한게 아니가 2년 거주가 중요한건데 거주의 시점이 5년이내여야 한다는 말입니다.

처음부터 사신게 아니고 세주다가 2016년 2월에 들어가서 사시다가 2018년에 이년 채우고 팔면 전부 면제되지는 않아요.-> 이 부분은 정확하지 않은 것 같은데요? 제가 "렌트"주는 부분을 놓쳤네요.

ㅎㅎ. 이거 당연하다고 생각해서 질문하기 창피했는데.. 하길 잘했네요.. 저처럼 헷갈려 하시는 분들이 많으시네요..

빨리 전문 CPA 분이 나오셔서 정리해 주셨으면..

질문하는데 창피하실 필요는 없지요.

다만 전문CPA의 책임있는 의견이 필요하시면 직접 CPA만나서 정확한 상황 설명하시고 무료/유료 상담 받으시길 추천합니다.

정리는 윗댓글에 간단하게 해드렸는데 부족하신가요?

전 헷깔린 건 아니고 제가 아는 사실과 달라서 확인부탁드린 거라서요.

정리해주신게.. 5년 소유 아니어도 2년 이상만 거주하면 된다는 거지요?  감사합니다

네. 판 시점 기준으로 5년이내 2년 거주이지만 5년 소유를 해야한다는 말은 아닙니다.

양도세 관련 답변 감사합니다

제가 링크를 달아 드렸는데, 아마 자세히 읽어보시지는 않은 것 같습니다. 저도 상식적으로 처음에 말이 안된다고 생각했는데, 그래서 법의 취지까지 찾아보게 되었습니다. ㅜㅜ "RIA illustration 2: Jack Able, a single taxpayer, bought a home on Jan. 1, 2009, for $400,000, and uses it as rental property for two years claiming $20,000 of depreciation deductions (thereby reducing his basis in the home to $380,000). On Jan. 1, 2011, he converts the property to his principal residence. On Jan. 1, 2013, Jack moves out of the home and sells it for $700,000 on Jan. 1, 2014, and thus has a gain of $320,000 ($700,000 − $380,000). 

Under pre-Act law, Jack would have had $20,000 of gain attributable to depreciation deductions included in income (taxed at 25% as “unrecaptured section 1250 gain”), and would have excluded $250,000 of his gain (because he had two full years of ownership). The $50,000 balance of his long-term gain would have been taxed at a maximum rate of 15%. 

Under the Housing Act change, the same $20,000 of gain attributable to Jack's depreciation deductions is included in income (and taxed at 25%). Of the remaining $300,000 gain, 40% (2 years ÷ 5 years), or $120,000, is allocated to nonqualified use and is not eligible for the exclusion (and is taxed at maximum rate of 15%). The remaining gain of $180,000 is excluded under Code Sec. 121 , since it's less than the maximum excludible gain of $250,000. Thus, the new law change costs Jack $10,500 (.15 × $70,000)."

와 대박이군요. 예시가 매우매우 이해하기가 힘들었습니다만 다 이해했습니다. 결국 세주다가 감가상각한 부분에 대해서는 25% 세금 + 최근 5년중, 본인의 primary residence 가 되기 "전"에 렌트를 줬던 기간이 prorate 돼서 excludible gain basis 에서 빠지는군요. 그러면 혹시 10년 렌트주다가 → 2년 거주 → 3년 추가로 렌트 주면 (싱글의 경우)25만불까지 면세된다는 얘기같기도 하네요 ㅎㅎㅎ 왜냐면 파는시점에서 5년전을 보면 primary residence 로 시작이니깐요. 여튼 상세한 설명 정말 감사합니다!

이 조항은 하도 악용 사례가 많아서 그 때마다 의회와 IRS가 법과 규정을 덕지덕지 고쳤기 때문에, 일반화시키는 것은 정말 어려운 것 같아요. 제가 미국 학교에서그리고 살면서 배운 것 한가지는 항상 Case By Case라는 거죠. 그래서 전문가들이 필요한거고요. 가장 확실한 경우는 사서 2년 살고, 바로 파는 경우입니다. 이 경우는 너무 확실해서 전문가 조언을 구할 필요는 없을 것 같고요. (리모델링했다면 그 기간은 2년 거주기간에서 제외입니다. 왜냐하면 리모델링에 든 비용은 텍스 감면해주기 때문에, 이중 감면으로 보는 것 같아요.) 나머지라면 회계사에게 자문을 구하는 것이 바람직할 것 같습니다. 그리고 회계사라고 하더라도 제대로 조언을 하려면 최소한 2-3시간은 써서 저 테스트를 다 돌려보는 수밖에 없을 것 같은데, 최소 몇 백불은 지불해야겠죠. 회계사가 무료로 조언을 해준다거나, 백불에 해주겠다고하면 저는 그 회계사 안믿을 것 같습니다. 그래서 저는 직접 했습니다. :-) 

링크는 봤는데 본문/답글에 언급된 "렌트" 부분을 놓쳤네요. 답글 수정했습니다.

저도 예전에 제가 생각했던 것과 너무 달라서 정말 저 메뉴얼을 몇 번이나 다시 읽어봤는지 모릅니다. 다른 분들도 아셨으면 좋을 것 같아서 마모가입 후 처음으로 장문의 글을 남겼네요. :-)

저의 경우는 2014년에 집을 사서 2021년 까지 살다가 이사나오고, 작년 1년 랜트 1년 이번달 (2023년 5월)에 집을 팔았습니다. 시세차익은 50만 불 보다 훨신 작고요. 1년 랜트에대하여 올해 세금 보고하면서 depreciation을 했습니다. 그럼 depreciation에 대한 25% tax만 내면 되는 건가요? 

2년 안되도 팔 수 있어요.

예를들어 집에서 회사가 50 마일 이상인가로 회사를 옮겼을 경우하고, 또 한 가지가 예외가 더 있었는데, 생각이 안나네요.

어쨌든 2년이 넘으면, 부부합산 50만불까지 면제고, 2년이 안되면 프로레잇해서 1년 반이면 37.5만불까지, 1년이면 25만불 까지 면제 그런식이예요.

2년에 5년 룰은 마지막 2년을 주 거주용으로 살아야되는걸로 알고 있었는데, 바뀌었나보군요. @@

1년만 살았어도 25만불 면제요? 미국집들중 1년만에 25만불 오른 집들은 거의 없을테니.. 세금은 거의 내는 사람이 없겠군요

그럴리가요. 기간으로 pro rate하죠. 이십만불 올랐으면 반만 해주는거죠. 

아하.. up to 25만불 인건가요? 즉 1년 살고 30만불 올랐으면 15만불 면제이고, 15만불은 택스를 낸다는 거죠? 점점 복잡해 지는군요

네, 맞습니다. 시간 걸려도 IRS 문서 받으셔서 거기있는 테스트대로 해보시기를요. :-)

베이에 1년 만에 25만불 넘게 오른 집 꽤 있어요. 그러니 낡은 집 살 수만 있으면 사서, 적당히 플립해서 파는 집장사(?) 들도 많구요. 

우와~ 이 부분은 몰랐는데 엄청 희소식이네요. 그러니까 혹시 회사를 멀리 옮기게 되서 집을 팔아야할 경우에는 면제라는건가요? 이 부분 때문에 걱정했었는데, 생각지도 못한 정보였습니다. 감사해요!

저도 요즘 되게 궁금한 부분인데요..

읽어도 이해가 잘 되지를 않아요.. 

저희도 집 산 진 일 년 반만에 이 집을 팔고 타주로 가야하는 상황인데 집산가격과 판 가격 사이는 4-5만 정도밖에 안 될 것 같긴합니다만.. 그래도 2년이 안 돼서 세금을 내야한다면 리얼터비내고 이사비용하고 집사서 들어올 때 업그레이한 비용 생각하면 완전 또이또인데 이런 게 다 감안이 되는지 모르겠습니다.. 

리얼터비는 비용으로 계산됩니다. 업그래이드도 개념상은 되야할것 같은데 햇다는 사람을 못 봤네요.

이게 그동안 막연히 간단히 생각하고 있었는데..  그리 단순한 문제가 아니었군요.. ㅎㅎ 하여간 미국 조세법은 정말 복잡하네요..
뒤에 읽으실 분들을 위해 간단히 정리하자면..

1. 렌트 준 적 없고 자신이 계속 살았을 경우, (5년이라는 숫자는 신경쓸 필요 없고) 2년 이상만 거주했으면.. 집 팔때 이득 ( gain. 집값 전부가 아니라.. 이득 = 판매 금액 - 집 살 때 금액) 에 대해서 부부 50만, 싱글 25만불까지 100% 면세입니다.. 

2. 렌트 준 적없이 2년이하 거주일 경우에는 앞의 1번 면세를 prorate. 즉, 1년만 살았으면 50% 까지만 면세

3. 렌트를 준 적이 있다면 (자신이 계속 거주하지 않을때, 렌트를 안 주는게 더 희귀하겠죠) 거주 시점과 렌트 기간에 따라서 복잡해짐 --> CPA 문의할 것..
 

프로드소토님 집 팔고 이사가시나요?

아마도 이미 가셨을지도....

질문 한개 드립니다. 만약에 집값이 600k 오를 경우에 500k에 대한 세금만 면제받고 100k에 대한 세금은 내는 거겠죠. 500k이 넘었다고 500k에 대한 세금 혜택을 못 받는거는 아닌거 같습니다. 

그럼요.  Fee 들어간 것이나 집안 공사에 들어간 돈있으면 Basis가 올라가서 Gain이 더 줄어들 수 있습니다.