영주권자의 한국 아파트 청약신청

한국에서는 아파트 청약 당첨은 로또라는 인식이 강해서, 자격만 된다면 일단 지르는 식이니 그런 상황이 이해가 되요. 심심치 않게 자격되는 사람의 청약통장을 산다는 기사도 있었구요. (전문가가 아니라 조심스럽지만 제 의견으로는) 결론부터 말씀 드리면, 마스터님의 가족분들의 제안은, 사실상 명의 대여이긴 해도, 엄밀히 말해 자격 제한을 어기는 것이 아니며, 또 정상적인 방법을 통해 거래하신다면 적법한 거래로 인정 받을 수 있을 것 같습니다. 

다만,... 

실제로는 시세차익이 있음에도 시세차익 없이 청약금액 그대로 집을 넘긴다면 다운계약으로 인해 국세청의 추징(양도소득세 또는 증여세)이 있을 수도 있겠고(가능성이 높지는 않다고 해요), 추가로 당첨으로 인해 향후 5년간 재당첨 기회가 없다는 기회비용 등도 감안해야 할 거구요. 

그리고, 마스터님께서 중요하게 챙겨보실 점은, 작년에 한국정부가 투기대책으로, 청약하는 사람의 자격을 제한하고, 대출금액/이자조건 이런저런 대출도 제한하고, 자금마련대책도 제출해야하고, 무엇보다도 매매시기도 제한했다는 건데요. 이게 투기지역(레벨에 따라 명칭도 다양하던데요..)별로 제한사항이 다 다르고 해서, 가족분들께서투자(?)하려는 곳이 어딘지 잘 몰라(알아도 제가 잘 몰라요;) 뭐라하긴 그렇지만, 이러한 제한에 걸리지는 않는지 가족분들을 통해 공신력 있는 분들께 재확인 받으시는 게 중요할 것 같아요. 여러 제한에 걸리면 당첨되더라도 탈락하는 경우도 있고, 중도에 탈락하거나 포기하면 5년간 재당첨이 금지되니 미리 확인이 필요하거든요.

아울러, 한국에서 집을 살 때 실질적으로는 자금이 가장 중요하겠지만, 투자(?) 목적이라면 청약이후 언제 매매가 허용되느냐가 중요한데요, 즉 일반적으로는 딱지라고 하는 입주권 전매가 언제 허용되느냐가 중요하겠죠. 투기가 심한 지역은 '입주후'일텐데, 그 얘기는 아파트를 짓는 기간 + 입주후 (중과세 때문에) 최소 1년(통상 2년)이상 기간동안, 다시말해 약 3년 이상은 전매이고 매매이고 불가하다고 봐야하니, 이 점도 기억 하시길요.

여기까지는 한국인에게 적용되는 아파트 청약 관련 법이나 세금 부분이구요,

마스터님이 미국 거주자라는 점에서, 당첨이후 계약 대리인 위임을 위한 인감증명을 할 수 있는지, 자금계획을 제대로 낼 수 있을지도 등도 따져봐야겠네요. 

이외 영주권자라면 나중에 매매시 거주사실증명 등을 해야하는 불편함이 있을 수도 있습니다. 이건 한국 국세청 사이트에 자료가 있으니 참고하세요. 개인적으로 영주권자를 포함한 시민권자 모두에게 도움되는 자료라 생각하는 '해외 납세자가 알아야 할 세금상식' 책자( http://www.nts.go.kr/info/info_04_04.asp?minfoKey=MINF7420080211211649&top_code=&sub_code=&type=LR&isSearch=0&mbsinfoKey=MBS20171213184654667 )를 추천해드립니다. 

아울러, 마스터님의 미국내 법적 신분에 따라 미국 IRS 신고 의무가 좀 발생하지 않을까 싶구요. 

정리하면, 위의 것들을 따져봤을 때 좀 문제가 될 것 같다거나 어렵거나, 혹은 나중에 청약통장을 본인이 써야할 일이 있을 것 같으시면 거절하시구요,

가족이라 영 거절하기가 뭐하다면 위의 것들 중심으로 함 따져보시길요.

오 엄청 상세한 답변 감사합니다.

상세한 설명 정말 감사드립니다.  

지역은 경기도이고 아파트 청약당첨 (aka 로또당첨) 후 6개월 후에 매매 가능하다고 나와 있습니다.

가족이 얼마전에 지방의 집을 매매하고 지금 경기도 동 지역에 전세를 살고 있고, 아파트를 사려고 알아보고 있는 중입니다.

즉 투자 목적이 아니라 가족의 실거주 목적이 되겠네요. 자금또한 걱정할 필요가 없는 상태이구요.

저는 현재 영주권자이고 근 5년내 한국에 들어갈 계획은 없습니다.

어쨌든 복잡하네요... 해외납세자 세금상식도 읽어보도록 하겠습니다. 다시한번 정말 감사드립니다.

청약 6개월 이후 전매가 가능하다면, 각종 규제가 이중삼중으로 들어가 있는 투기관련지역(투기지역, 투기과열지역 등)은 아닌 것 같네요. 그리고, 실거주에, 자금 걱정이 필요 없다면 청약을 위한 법 형식적 요건은 충족될 것 같아요. 

1순위 자격 요건과 함께 당첨후 자격 요건(자금계획 제출 등)이 되는지 다시 한번 살펴보시고, 아래 히든고수님 말씀대로 번거로움이 꽤 있을 수 있다는 점 등을 충분히 고려하여 합리적인 결정을 내리셨으면 합니다. '(아마도) 당첨확률이 매우 낮을텐데 설마 되겠어' 이런 심정으로 그냥 ok할 수도 있겠지만, 덜컥 되어 버리면 나중에 큰 고민에 빠질 수도 있으므로 꼭 잘 살펴보시고 결정하시길요.

아울러, 히든고수님이 청약 제안의 진정성 얘기를 하셨는데, 관계도 고려해야하고,.. 어쩌면 별 거 아닌 일 하나에 큰 마음고생 하실 수도 있을 것 같아요. 힘내시길요.

상세한 답변 감사합니다. 도움이 될 것 같습니다.

이름만 주고 난 그냥 서류에 싸인만 해준다 생각 말고 

이 일이 진행되는 동안 

영사관 두번 가고 

한국에 뭐또 싸인하러 두번 들어가는 일 생긴다 생각하고 

당연히 할 수 있지! 하면 일단계 통과 

아 그건 좀 곤란하지 하면 접는다요. 

재산 취득 양도 하는데 

미국 살고 있으면 귀찮은 일 생겨요. 

야 언제까지 뭐 내래 

영사관에서 뭐 인감증명 영사확인 받아서 급행으로 부치래 

야 그걸론 안 됀단다 니가 주말에 좀 왔다 가라 

이런게 한국 가는 경비며 다 그쪽에서 기꺼이 부담하고 

원글도 뭐 싸인하러 가면서 부모님도 공짜로 보고 잘 됐네 하면 

추진요 

한국 와서 싸인하고 가란다 얼른 와!

비행기 값은 니가 내야지 

언제까지 못 온다고? 왜! 

넌 왜 미국 살아서 이렇게 일을 어렵게 만드냐! 

할것 같으면 애시당초 노요. 

근데 저는 원글만 보면 좀 부정적인게 

난 이 프로젝트 반댈세!

그쪽에서 하는 말이 

야 이런 좋은 기회가 있는데 

니가 자격이 되니 내가 니 자격좀 빌리자 

너는 어차피 그 자격 쓸데도 없잖아 

그리고 생기는 이익은 다 내거 

이렇게 들리거든요 

이러면 나중에 일생기면 싸우기 쉽죠 

그쪽에서 야 이런 좋은 기회 있는데 

너 자격 되잖아 

내가 도와줄께 너가 그 이익 먹어 이렇게 나와야 

생긴 이익 반반씩 나누더라도 일이 즐겁게 끝날 가능성이 높죠. 

+1

+2 원글자님의 찜찜한 마음이 여기서 기인되는 것 같아요. 아무런 이득없이 불편함과 혹시 모를 위험만 감수해야 한다는 사실...

네. 플러스 부모요. 

제 댓글이 오해의 여지가 있어서 고쳤는데요, 참고로 가족의 범위에 대한 이야기였습니다..제 경험 상 부모까지 인생 최 우선순위인 가족에 들어가도 때때로 가정 불화의 원인이 되거든요...요새 트렌드가 효도는 셀프다 이다 보니.....^^

그렇죠 ㅋㅋ 

추천

히고님의 이런 원초적 심리를 다루는 댓글 참 좋아요. 사람들이 찝찝해하는 바로 그 부분을 날카롭게 찌르시니까요.

또, 고민해결의 원칙을 어디에 두어야 하는지를 상기시켜주므로, 답을 구하는 사람에게 직접적으로 도움이 되는 것 같구요.

저도 히든고수님 의견에 격하게 공감합니다. 

일단 사시는 곳이 영사관에서 아주 가까와서 업무시간 동안 잠시 커피 마시러 나가는 정도면 상관이 없는데요..

그렇지 않으면 무척 번거로우 실거에요..

내가 쉬는날은 영사관도 쉬어요...ㅋㅋ

영사관에서 일하시는 분들이 얼굴을 익힐만큼 자주 영사관을 다니셔야 할지도 모르거든요..

일단 다양한 위임장을 제출해야 하구요...

청약에 당첨(?) 되는 즉시 몇억을 땡길수 있어서 한국까지 비즈니스로 모셔준다면 모를까...

많이 번거로우 실거에요...

고견 감사드립니다. 뭔가 찜찜하고 불편한 이유가 뭔가 생각해보니 딱 히고님이 말씀하신 이유때문이네요!!!

잘 몰라서 그러는데, 형식상 일단 원글님 명의로 구매를 하는건데, 현금 흐름에 있어 가족분이 계약금, 중도금 (대신)내는건 증여, 양도, 상속 등 중에 어떤걸로 간주되나요?  혹시 은행거래 안하고 캐쉬로 돈을 내나요?  

워낙 큰 돈이 왔다갔다 하는지라 어떻게든 반드시 기록이 남는데... 좀 위험하지 않나요?  (예를 들어 자금 출처가 어떻게 되는지 등을 추후에라도 3자나 정부기관 등이 확인하게 될 경우가 생기면...)

당연히 은행거래가 있을테니 혹시라도 감사가 나오면 다 털리겠네요 ㅎㅎ

감사가 안나오더라도 혹시라도 나중에 큰 일을 하게 되어서 청문회라도 당하면 다 털리구요... (물론 가능성은 없겠지만...)

한국은 많은 자료가 전산화되어 있어서, 현금 거래 아니면 거의 털립니다. 그리고 부동산 구매는 현금으로 할 수 없으므로, 100% 추적됩니다. (사족: 댓글 달고 보니, 2018년 글이네요... @마스터 님 어떻게 하셨어요?)

늦게나마 확인했습니다 :) 결국은 이런저런 사정 얘기하며 해달라던 때의 청약을 안해주었습니다. 청약 해달라는 제 가족(오빠)는 이 청약은 실패했고 다른 청약을 성공하여 현재 경기도의 모 아파트에 올해 입주했습니다. 결론은 모두 해피엔딩??입니다.

증여세 부가 가능성 매우 높다고 생각되는데요. 

일반적으로 가족에게 시가보다 낮게 판매하면 그 가액만큼 증여세를 부가하는 것으로 아는데요. 

그리고 전매 5년간 금지 구역도 있고요.

http://news.joins.com/article/20966660 <-- 예전기사임

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2018/04/10/0200000000AKR20180410140100003.HTML<-- 최근기사

복잡한문제가 생기면 모든 책임은 누가질까요? 이 생각해보면 

저라면 반대할 것 같습니다.

비슷한 고민이 있어서 옛날글을 토잉합니다!

제가 2009년부터 부어서 2천 정도 들어있는 청약통장이 있는데요, 이걸 킵하는게 좋을지 해지해서 주식같은데에 보태는지 잘 판단이 안서네요. 지금 막 한국 들어온 상태라서 은행 볼일 있으면 지금 하려구요. 

일단 한국에서 실거주할 일은 없어서 청약을 통해 집을 산다면 투자 목적이 될거 같아요. 주변에서는 그래도 오래묵은 청약인데 킵하는게 좋지 않겠느냐 하는데, 딱히 한국에 알박고 살 일이 없고 몇년에 한번씩에나 왔다갔다하는 해외거주자 입장에서 자격문제, 세금문제, 행정처리의 번거로움 등등으로 해서 투자 메리트가 있을지 궁금합니다. 

집에서 10분 거리에 영사관이 있고 대출 하나도 안 받아도 사실 수 있고 집 사시고 장기간 소유하실 자신 있으면 그나마 결사반대는 안하겠습니다. 

일단 영주권 있으시면 한국의 세법상 비거주자라서 소위 한국의 비과세 혜택은 싹 다 없다고 보시면 되고요. 세금은대충 max (한국 세금, 미국 연방소득세) + 주 소득세 내신다고 보면 됩니다. 그리고 청약 통장이 있다고 자격이 되실지는 아무도 알수 없습니다.

해외거주중이시고 앞으로도 한국 들어가 사실 일이 없으면 청약 넣는 것 조차 못하십니다 자격이 안되어요. 해외거주 기간은 무주택 기간에서도 제외됩니다. 무주택 기간이 얼마나 되시는지 모르겠지만 해외 체류기간이 만약 10년이시면, 실질적으로 무주택기간은 2년 내외로 산정될겁니다(2009년부터 무주택이라는 가정ㅎㅏ에)

굳이 한국에 사실 일이 없으시다면 해지해도 무방할거 같습니다 

저 작년에 해외거주 8년중에 청약 당첨되었어요. 

'당해' 즉 해당지역만 우선공급인 지역은 해외거주자는 청약할수 없지만 '기타'지역도 당해와 같이 뽑는 신도시나 대규모택지지구에서는 가능합니다. 단, 청약공고날 한국에 입국해있어야해요. 

저희는 한국에 연로한 부모님과 아이들 한국어교육을 위해 한국에 2-3년간 살아보고싶은 마음에 시작된게 아파트 당첨까지 가게 되었어요. 

인기많은 신도시급에서 분양되는 아파트는 공고예정일이 나오기 때문에 그시기에 맞춰 입국하시면 되요. 

저희는 한국에 2천만원넘은 청약통장 덕분에 신용카드를 발급받을수 있었고 그신용카드 세달 몇백만원쓴게 수입으로 잡혀서 중도금대출도 받고있습니다. 

무주택기간은 8년치 전부 인정받으신건가 궁금하네요.

네 전부 인정받았어요. 

해외이주등록을 하지않고 주민등록상의 주소가 저희 부모님댁으로 되어있어서 그런지 가능했습니다. 

해지하지 마세요~~~ 절대

앞으로 일은 모르잖아요. 

저도 혹시 몰라 둔 2002년도 통장 덕 볼예정?입니다

해외 거주자시면 청약 자격 증명이 매우 어렵지 않나요? 

한달 이상인가 해외에 체류해도 아파트 청약 1순위 조건에 문제가 생기는 걸로 어디서 본 것 같습니다.  거주자/비거주자의 규정은 단순 체류기간이 많다고 정해지는 것이 아닌 것 같고 주 생활지다 어디냐에 따라 결정되는 듯요.  이게 세금과 연관이 깊어서 해외거주자들은 잘못 청약하면 통장만 날아가는 결과가 될 거 같더라구요.  자세히 알아보시고 하심이...

변경된 사항이 있어서 답글 답니다.

아래 블로그 보면 자세히 나오는데 불가능입니다. 

https://blog.naver.com/cucudas28/222480528888

혹시 최근에 해 보신분은 없으신가 해서 글을 끌어올려봅니다~

그 동안 뭐가 바뀐건지는 몰라도 최근에 (1년전) 알아본 바로는 해외거주자로 청약 지원을 할 수 있는 곳이 거의 전무하던데요..?

모든 청약들이 세법상 대한민국 주거주자 신분을 요구했던걸로 기억하네요

2019년부터 청약신청시 출입국사실증명서를 제출해야 합니다. 사실상 해외거주하면서 청약이 불가능하게 바뀌었습니다

알려주셔서 감사합니다~!