집을 팔때 세금과 새로운 집을 지을 때 Loan 관련 질문

1. 최근 5년중 2년이상 살았을 경우 면세이므로 사시던 집 2년동안 렌트 주다가 팔아도 면세입니다. 싱글이면 up to 25만, 부부면 50만까지의 gain 까지 한도 입니다.

2. 큰 은행 말고 동네 조그만 은행들 또는 커머셜 융자 전문으로 하는 론 브로커에게 가서 construction loan 을 알아보시면 됩니다. 짓는 동안 그걸로 짓고, 다 짓고 나면 일반 모기지로 리파이낸스 하는 방식입니다.

감사합니다.

1. closing date 기준 5년이지요? depreciation 도 상관이 없는게 맞는거죠? 그렇다면 한 2년 렌트를 주고 팔지 말지를 결정을 해야겠네요.

2. construction loan 이라는게 있었군요. 검색해보겠습니다.

아마도 closing date 일거 같은데, 저도 확실히는 모르겠습니다. 이건 전문가에게 패스.

Depreciation은 렌트 주는 집엔 꼭 하셔야 하고요, 구입가격에서 depreciation 된 가격을 뺸 가격으로 gain 을 계산합니다. 20만불 집이 2만불 depreciation 되었는데 30만불에 팔리면 12만불 gain 이 되는 것이지요. 렌트줘서 적당히 수지타산이 맞으면 팔지 않고 계속 렌트주는 것도 좋은 방법입니다. 10-20년 후엔 모기지 발란스는 더 낮아질 거고, 렌트는 더 오를 거고, 집 값도 더 오를 거니까요.

capital gain 택스가 면제되는 혜택을 못보게 되는 경우의 렌탈 프라퍼티를 팔 경우, 1031 exchange 를 이용해 택스를 안내는 (나중으로 미루는) 방법도 있습니다. 기본은, 투자용 집을 팔고 그보다 더 큰 (더 비싼) 투자용 집을 살 경우, 처음 집의 capital gain tax 를 두번째 집을 팔때까지 미루는 것입니다. 그럼 두번째 집을 팔면, 또 그보다 더 큰 세번째 집을 사면서 또 미룹니다. 이걸 반복하면 죽을때까지 세금을 미루다가, 자식에게 상속해주면 택스는 리셋 됩니다.

이해했습니다. 자세한 설명 감사드립니다.