안녕하세요
저는 수년째 미국에 취업&정착해서 생활 중이고요,
현재는 영주권진행 중이며 직장과 생활에 매우 만족하고 한국에 돌아갈 계획은 없이 미국에서 쭉 살고 싶습니다. 시민권을 딸 지는 아직 모르겠습니다.
지금 고민인 부분이, 이런 저런 이유로 한국에 있는 재산을 미국으로 그냥 보내기보다는 한국에서 부동산을 구매하려 하는데 이와 관련하여 제 고민은 일단 이렇습니다.
)
저와 비슷한 고민을 하신, 해보신 분이 혹시나 있으실까 하여 다른 분들의 경험에 따른 조언을 감히 여쭈어 봅니다!
감사합니다~~ 
+ 고민 내용상 불필요한 부분은 수정하였습니다. ^^;
미혼 20대말에 부모님이 물려주신 아파트...
>>> 이분 낫어요!
실거주 목적이 아닌 투자용 부동산을 지금 사기에는 한국에 살아도 적기가 아니라 생각해요. 금리는 싸지만 대출도 쉽지않아 레버리지 효과를 노리기도 어렵구요. 차라리 미국에서 투자하시는게 나을 것 같네요. 영주권자는 해외 부동산 신고의무는 없습니다만, 투자 수익이 나오는 경우 미국에 세금도 내야하죠.
묻어가는 질문입니다만 저도 궁금한 점이라 질문 드립니다.
혹시 부동산 투자 수익 (예를 들면 상가건물)이 있는경우 한국에 세금을 내는데 미국에도 내면 이중 과세가 아닌지요? 아님 한국에 안내고 미국에 내게 되는건가요?
한국/미국 양다리 걸치면 여러가지 귀찮고 혜택 놓치는게 많아요 ㅠ.
한국에서는 거주자/비거주자로 구별하기 때문에 미영주권자/미시민권자는 거의 묶음으로 취급됩니다 ㅎ.
통상 1년에 183일을 한국에 살지 않으면 비거주자구요, 다른 상황 (직장, 가족 거주 등등)도 종합적으로 고려되기 때문에 실제로 한국 살지 않으면 거주자로 간주되는것이 불가능할껍니다.
비거주자는 증여, 상속도 거주자 공제 혜택을 거의 못 받습니다.
(특히 상속세는 거주자는 기본 공제가 5억인가 7억을 받는데 이걸 거의 못 받아서 상속세는 아~~주 차이가 많이 납니다.)
상속은 예측이 불가능하니 상속세 절세는 포기해야 되는 부분이겠죠.
한국 금융거래, 세금 지불을 위해서 공인인증서, OTP관리는 필수구요.
요정도는 인터넷으로 쉽게 확인 가능한 정보에요^^
상속세 차이가 어마어마하네요. 증여의 경우는 어떤가요? 현재 미국거주중인데 증여를 받는게 나으려나요?
그래서 이번에 저도 한국 들어가서 증여세 내고 마무리 지었습니다 (토지).
증여세, 취득세, 법무사 수수료등등 내니까 총 공시지가의 25~30%정도가 세금이더라구요. 그나마 부부공동 증여로 조금 줄은게 이정도에요.
한국 거주자는 세금면에서는 상속이 훨씬 유리하지만 비거주자는 그나마 혜택도 못 받아서 증여/상속 세금 차이가 별로 없는걸로 알고 있어서요.
간단하게 비거주자 증여/상속세 차이 뭐 이렇게 찾아보시면 대략적인 그림 그릴 수 있는 정보가 쉽게 나올꺼에요.
거주자/비거주자는 피상속인을 말하는거 아닌가요? 그러니까 상속을 해주는 사람(부모님)의 경우 거주자/비거주자냐에 따라서 세금 공제가 2억이냐 아니면 더 할 수 있냐로 알고 있었는데요. 상속인(자녀)는 거주자든 비거주자든 상관 없는거 아닌가요? 일반적인 경우 부모님이 한국에 계시고 자녀들이 외국에 나와서 살다가 영주권/시민권 따는 경우라고 생각할 경우 피상속인은 어차피 거주자이고 상속인은 비거주자니까 세금 관계가 크게 차이가 날 일이 없는거 같은데 제가 잘 모르고 있는건가요?
1. 부동산 전세금은 디파짓금액인데 이게 과세대상인가요? 그리고 집을살때 내돈+전세금=집값 인걸 사면?
2. 양도소득세는 어차피 오른것에 대한 세금이기때문에요, 이건 아까워할건 아닌거 같아요.
3. 시민권자가 한국의 부동산에 대해서 불편한건.. 한국에 없을경우 위임장 준비하기가 좀 귀찮고.. 전세줄경우, 전세입자가 전세대출 못받는 어려움이 있고.. 몇가지 있는데..
이런 귀찮은일이 있음에도 잘만 고르면!! 괜찮다 봅니다.
영주권 또는 시민권자가 아닌 경우에는 2년 이상 보유시 1가구 1주택 비과세 혜택 적용을 받습니다. (9억 미만)
그런데 2년 거주 요건을 언급하신걸 보면 조정대상지역 내 부동산을 구매하시려고 하는것으로 보입니다. 조정대상지역은 2년 거주 요건이 있습니다.
영주권을 취득시 2년 이내 매도하면 비과세 적용 받을수 있습니다. 시민권의 경우, 당연히 영주권 취득후 5년 이후의 일이니 비과세 적용 없겠죠.
부동산 매도와 관련한 포스팅이 있네요.
https://www.milemoa.com/bbs/board/3330580
부동산 운영 및 유지의 경우 재산세 납부와 전/월세 계약 및 갱신이 있는데요.
재산세 납부는 위택스를 통해 온라인으로 쉽게 할수 있습니다.
전세는 세금보고 대상이 아니며, 월세의 경우 한국에서는 세금보고를 하지 않지만 (다주택 임대사업자가 아닌 경우), 미국에서는 월세수입을 합산하여 세금보고 하는것이 원칙입니다.
문제는 전월세 계약과 관련한 여러가지 귀찮고 복잡한 일이 있을수 있다는것을 염두에 두셔야 합니다.
여러가지 이상한 요구를 하거나, 애완동물 등 이유로 집을 엉망으로 만들거나, 계약만료 전에 나간다고 하거나, 등등
예측 불가능한 일에 대한 대처방안이 있어야 합니다. 이런 일을 맡아서 해줄수 있는 한국 친인척이 있으면 베스트죠.
부동산 가격이 관건인데요.
한국은 부동산 시장의 Sensitivity가 높아서 부동산 가격이나 전/월세 가격 등락이 아주 심한것 같습니다.
예를들면 본인 소유 아파트 바로 근처에 신규 아파트 단지가 들어서면 전세가는 바로 영향을 받고 회복하기 힘들어지죠.
(강남권은 타 지역 대비 Sensitivity가 낮은것 같긴 합니다)
저도 nysky님과 동일한 결론입니다. 시세 차익에 대한 불확실성이 낮으면 나쁘지 않을것 같습니다.
소중한 답변들 정말정말 감사드립니다!!!!!!! 신중히 고민 해 볼 문제일 것 같긴 하나 귀찮음만 극복하면 크게 나쁘지 않은 옵션이군요!
복잡한 상황이라 묻어가는 질문인데요, 미국 거주 중인 레지던트 에일리언이 2020년 1월 한국 부동산을 매도하고 2020년 11월에 한국으로 영구 귀국하면, 2021년 미국에 해당 소득에 대한 (시세 차액이 발생한다고 가정할 시) 세금을 보고, 납부할 의무가 있는 건가 해서요.
영주권자가 되실 예정이라면 나오기전에 처분하시는게 더 좋을거 같아요. 특히 몇몇주는 연방세야 한국에서 낸 세금으로 퉁칠수 있다지만 주세는 그런게 안되니까요.
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