미국집구입 관련 몇가지 질문드려요~

4번에 대해서만 개인적인 경험담 적습니다.

저는 리얼터 없이 개발자와 직접 얘기했어요. 튤립님 질문을 보니 섭 하나를 개발자가 분양하는 것 같은데, 이런 경우 리얼터가 별로 하는 일이 없더라구요. 집의 하자나 이런 부분은 워런티로 어느 정도 커버될 것이고 가격에 있어서는 아주 많이 왔다갔다 하지도 않을 것이구요. 다만 저희 같은 경우는 너희한테 리얼터비 안나가게 직접 할테니 그만큼 깎아줘라고 했고 어느 정도 받아들여졌어요.

미국 부동산은네고가 중요하다고 하던데 새집의 경우는 가격이 크게 달라지지 않나보네요~ 그리고 리얼터 관련해서는 건설사 담당자한테 미리 살짝 물어봐야겠네요^^ 경험 공유해주셔서 감사합니다~

건설사에게 먼저 물어보면 나중에 리얼터 데리고 가도 커미션 안줄수 있어요...

리얼터 커미션을 주는 이유는 고객유치인데 고객이 먼저 와서 사인을 했으면 리얼터의 소개로 온것이 인정 되지 않기 때문에 이 부분도 참고하세요.

그리고 새집 뿐만 아니라 새거 같은 집들도 많이 보러 다니세요...

최근 부동산 들어가서 보니까 확실히 부동산 경기가 둔화되는것 같았어요...

아 그럼 리얼터를 먼저 컨텍하는게 맞을까요? 이미 두번정도 오픈하우스할때 가봐서 빌더 담당자는 저희를 기억하더군요 ㅎㅎ 동양인이 그리 많지 않은 동네르 그런지.. 분양하는 집을 눈여겨보고있긴하지만 주변에 다른 집들도 충분히 보고싶어 한국인 리얼터를 만나 상담해보고싶은데 리얼터에게 눈여겨보는 집에 대해서도이야기해봐야겠네요^^

리얼터랑 같이 둘러 본 집은, 다른 리얼터와 계약하거나 해서 같이 본 리얼터를 배제하게 되면 소송걸릴 수도 있어요. 잘 알아보시고 하셨음 좋겠네요. 

아 리얼터 컨택도 신중해야겠네요! 역시 미국은 한국과는 많이 다른것 같네요~~

어차피 새집 사기로 정하셨으면, 리얼터한테 주는 수수료의 일부를 리베이트로 달라고 하고 같이 가서 계약하세요. 근데 새집은 애초에 계약 수수료가 좀 싸다고는 하더라구요. 근데 집이 안 팔리고 있는 분위기라면, 리얼터 없이 직접 가서 리얼터 수수료 만큼이라도 깍아달라고 해도 해주는 경우도 있더라구요. 근데 집이 잘 팔리는 시기에는 네고 잘 안 해줍니다.

1. 보통 모기지 일으킬 때 2년간의 tax 보고를 요구합니다. 따라서 안나올 수도 있습니다. 은행에 문의하시는게 가장 정확할 듯 해요

2. 우리가 크레딧 스코어와 모기지 기준 스코어가 다릅니다. 대개는 모기지 스코어가 더 낮더군요. 제가 알기로는 760이상이면 최저이율로 받을 수 있다고 알고 있습니다. 

3. 은 문제없을 것으로 생각됩니다. 

2년은 되어야 모기지도 그렇고 크레딧도 그렇고 안정적이겠네요~답변주신대로 은행에 한번 문의해봐야겠습니다^^

1. 어차피 나중에라도 은행에 가셔야 하니 주거래은행에 가셔서 상담을 받아보시는게 좋습니다. 보통 2년치 Tax report를 요구하니까 미국거주기간이 문제가 아니라 경제활동 기간을 보는거죠. 모기지는 결국 은행이 돈을 빌려주고 장기간에 걸쳐 이자를 받으면서 채권을 회수하는 과정이니까요. 직장을 다닌지 2년 정도 후면 모기지는 큰 문제없이 나오고 주택을 빨리 구입하고 싶다면 2년이 조금 되기전에 미리 은행에 가서 상황을 얘기하고 Pre-Approval이나 2년이 안된 상황이라 은행에 따라 Pre-qualification 같은 제목으로 발급되는 서류를 받아서 하우스쇼핑을 하시면 됩니다.

2. 은행에 가서 상담해보시면 대충 감이 옵니다. 아직 주택구입시기가 아니라도 관계없으니 미리 가서 한번 만나보면 모기지에 대한 이해가 좀 됩니다.

3. 이미 일정 기간 이상 미국계좌에 예치되어 있는 돈이라면 크게 문제될건 없어보여요. 다만 주택구입 명의자가 본인이고 다운페이금액이 배우자의 통장에서 지급된다면 증여서류(Gift Certificate)서류가 필요하긴 합니다.

4. 새로 지어진 집을 구입하시기로 결정을 하셨다고 해도 집은 많이 보러다닐수록 좋은게 인테리어나 주택구조에 대한 안목, 로케이션에 대한 이해가 많이 좋아집니다. 조금 다니다보면 어떤 지역, 어떤 동네가 좋은지, 공간활용은 어떻게 할지 아이디어가 생깁니다. 미국오신지 1년쯤 됐으니 내년 이맘때쯤 집을 구입하신다고 가정하면 올해 가을과 내년 봄에 집구경 많이 다녀보세요. 다니다보면 지금 구입하시려는 신축주택보다 맘에 드는 곳을 찾게 될지도 모르니까요. 저도 한국과 미국을 통틀어 난생 처음 2년전에 타운하우스를 샀는데 집하고 사람도 인연이 있어서 구입하고 싶다고 구입이 되는게 아니더군요. 많이 다닐수록 좋은 집을 사게 될 확률도 높습니다.

5. 당연히 1년 연장하셔야 되요. 모기지가 당장 승인된다고 해도 9월에 구입하긴 어려운게 한국과 다르게 프로세스가 길어요. 가격오퍼넣고 인스펙션하고 모기지 신청하고 클로징하는 과정까지 정신없이 진행해도 2-3달은 걸립니다. 내년 7월 또는 8월 정도 입주를 목표로 지금부터 준비하시면 적당할겁니다. 9월까지가 렌트만기라고 해도 집에 이것저것 준비하려면 클로징은 적어도 한달 이상 이전에 마무리하는게 여유롭고 좋죠. 렌트는 한달정도 미리 나오는건 돈은 좀 아까워도 괜찮지만 당장 이사나와야 되는데 집이 준비가 안되어 있으면 곤란하거든요.

주택을 구입하시려는 지역이나 주택가격을 말씀해주시면 다른 주택구입 고수분들이 더 좋은 말씀 많이 해주실겁니다.

긴 답변 감사합다~

종합적으로 우선 1년 렌트 연장하면서 은행가서 상담도 받아보고 집도 더 구경하면서 부동산 구입절차도 더 꼼꼼히 살펴봐야겠네요^^

그리고 3과 관련하여 증빙서류 미제출로 저와 남편 계좌로 각각 연간 5만불씩 송금한다면, 그리고 송금을 론 받기 6개월전쯤 한다면 문제될것은 없겠죠? 혹시 10만불 이상의 금액을 신고후 한국 제 계좌에서 미국 남편계좌로 송금할경우 증여서류와 함께 증여세도 따로 내야하는지요?

제가 사는곳은 아이다호주로 한국인이 그리많이 살지는 않고, 구입하려는 주택금액은 40-50만불정도 예상하고 있습니다^^

주택구입자금이 본인이던 배우자던 한국계좌에 있다면 또 다른 문제가 큰 금액을 미국으로 송금하려면 한국의 외화반출법에 의거 다소 까다로운 절차를 (본인이 한국에서 또는 대리인을 통해서)밟아야 합니다. 마일모아에 본인 한국계좌에서 본인 미국계좌로 송금할때 필요한 과정과 서류에 관한 글타래가 있으니 참고하시면 되는데 말씀하신 금액은 따로 증여세를 내진 않는걸로 압니다. 근데 남편 명의로 주택을 구입할 예정인데 다운페이할 자금이 질문자님 계좌에서 나온다면 증여증서(Gift Certificate)이 필요하다는 얘기였어요.

마일모아에서 글을 좀더 검색해보면 쉽게 찾아볼수 있을텐데 주택구입시 중요하게 볼게 1.로케이션 2.로케이션 3.로케이션이라는 말이 있습니다. 학군등의 자녀교육때문이기도 하지만 살아보면 로케이션은 가족 모두에게 중요하다는걸 느끼게 됩니다.

하우스쇼핑을 할때 주택세부사항을 잘 살펴보시는것도 좋지만 Tax나 관리비(또는 HOA)를 무시할수 없으니 어느 정도인지도 알아보세요. 싱글하우스는 덜하겠지만 콘도나 타운하우스 같은 곳은 의외로 상당히 많은 HOA를 내야 하는 곳이 많습니다. 한국에는 아파트나 주택이나 구조가 거기서 거긴데 미국엔 주택형태도 여러가지고 앞뒤로 백야드나 Patio, Deck 같은 공간이 있어서 집의 구조나 형태가 심지어 같은 단지내의 콘도나 타운하우스라도 집집마다 구조가 많이 다릅니다. 구입을 고려중이면 사시는게 맞겠지만 렌트로 1-2년 더 살면서 좀더 구체적으로 생각하고 움직이는 것도 괜찮을거 같습니다. 집구경 많이 하시고 좋은 집 구입하세요.

참, 저는 뉴욕에 사는데 서부쪽은 제가 잘 몰라서 드릴 말씀이ㅎㅎ 아이다호 잘 아는 분이 곧 나타나실겁니다.

큰 금액 송금이 또 번거로운 절차라니 가급적 연간 5만불씩 차곡차곡 증빙서류 미제출로 송금해놓는게 좋겠네요^^ 우선 렌트 연장하고 그동안 송금과 론 부동산 공부좀 더하고 부지런히 집도 보러 다녀야겠습니다~

L비자시면 대한민국 국민이시네요

영주권자가 아닌 대한민국국민이 외국에 집을 사실경우 전액 한국에 신고하고 가져나오셔야 합니다

다른방법으로 취득시 외국환 거래법 위반입니다

법이 정하고 있는건 딱 한가지 방법밖에 없어요

위방법으로 송금 후 취득은 불법입니다

아 전혀 인지하지 못하고있었던 부분이네요~ 

송금절차를 확인해봐야겠네요^^

정보 감사합니다~

혹시 비자를 가지고 계신다면 어떤 비자냐에 따라서도 론이 거절 될 수 있다고 알고 있습니다. H비자라면 별 문제없지만 혹시 J비자라면 거절 될 가능성이 더 높습니다. 모기지 받으실 때 염두해두세요.

아 비자에 따라서도 달라지기도하는군요~ 현재 저희는 L비자입니다^^

올해 9월이 아파트 리스 만기라면 그 날짜에 맞춰서 집 사기엔 이미 늦었습니다. 모기지쇼핑 하고 집 구경하고 마음에 드는 집 찾아서 오퍼 넣고 에스크로 하고 하는 것이 2달안에 끝내기는 어렵습니다. 그냥 1년만 더 연장 한 다음 천천히 알아보시는게 좋을거 같습니다. 그리고 새로 짓는 집은 다 지어져서 입주 가능한 날짜를 맞추기가 정말 어렵습니다. 날짜 약속을 제대로 안지키고 막판에 자꾸 입주 날짜를 연기하는 경우도 허다합니다. 그날짜에 맞춰서 아파트 계약 끝내기로 하면 정말 난감해집니다. 그리고 집은 보면 볼수록 안목이 생기므로, 오픈하우스 100개쯤 보고 나서 살 집을 정한다는 마음가짐으로 시작하시면 좋습니다.

네네 답변감사합니다~

우선 렌트는 연장해야할것 같은데 8개월 연장할지 12개월 연장할지고민좀 해봐야겠네요^^

신축 분양의 경우 날짜맞추는 어려움도 있군요! 여러모로 다양한 집들을 충분히 돌아보는게 좋겠네요~

1. 윗분 말씀들처럼 보통 2년치 세금보고 내역 요구 합니다.

2. 크레딧 스코어는 본인이 보고 있는 점수랑, 모기지 업체/은행에서 보는거랑 조금 다를 수도 있습니다. 740+면 보통 가장 좋은 rate를 받지만, 본인생각에 740점 정도라면 실제로 조금 낮을수도 높을수도 있습니다. (제 경우는 3사 다 뽑아서 평균이였는지, 가운데 점수였는지 하여간 그렇게 하더라고요)

3. 다운페이 할 돈은 모기지 신청할때 시점부터 60일 내인가 90일내에 이동한 큰 금액 (정확한 기준은 모르겠으나 5천~1만불 이상은 소명하라고 했었습니다. 본인꺼면 한국에서 돈을 보낸 송금증 그리고 그 돈의 출처 (월급/저축/주식/집판매 등등)에 관한 서류도 요구하기도 합니다. 부모님이 보내신다면 그냥 gift처리로 하면 조금 더  간단하고요 (대신 한국에서 증여 문제가)

4. 새로 짓는 집의 경우는 마감이나 appliance 등을 원하는대로 (물론 돈) 다는 아니지만 어느정도 하고 싶은대로 할 수 있습니다. 보통은 신축이여도 내 에이젠시 델구가서 해도 됩니다. 내 에이전시는 하는거 없이 좀 땡잡는거죠 ㅎㅎ. 보통은 안해주는데, 내가 내 에이전시 안 델구간다고해서 할인을 해주거나 그러진 않을 겁니다. (소문나면 리얼터들이 보이콧 한다고 해서) 그리고 신축의 경우 빌더가 각종 크레딧이나 무상으로 해주는 서비스가 있는 경우도 있는데, 이 부분도 리얼터랑 관련 있는지 물어보세요. 그리고 경우에 따라 빌더랑 연계된 모기지 쪽이 조건이 좋을때도 있습니다.

5.9월 중순 만료면 한달 반 남았는데, 다 지어진 집이라 가정해도 클로징까지 아주 빠듯할 수 있습니다. 잘 될수도 있지만, 렌트만료까지 클로징 못 맞출 가능성도 매우 커보입니다. 그렇게 되면 호텔신세를 좀 지게 되실수도 있겠죠. 불가능 한건 아니지만 리스크가 꽤 있습니다. 참고로, 당장 현찰로 집을 사는게 아니면 모기지를 받아야 하는데, 이게 시간이 꽤 걸립니다. underwrting, appraisal 등등 시간과 서류준비를 많이 요구하는 단계들이 좀 있습니다. 그리고 새집이여도 inspection을 받고 초기하자등을 찾아내서 수리를 하고 들어가야하는데, 이것도 하자에 따라 시간이 많이 걸릴 수도 있습니다.

개인적으로는 현재 가장 걸리는건, 9월중순까지의 시간과 비자일 것 같습니다. 모기지 업체/은행에 따라 심지어 J/F비자도 모기지를 내주기도 하지만, H비자나 영주권/시민권 아니면 좀 잘 안해주는 곳도 있습니다. L 비자도 많이 애매해 보일 것 같습니다. 이게 그냥 보면 미국에 계속 체류하며 빚을 갚는다는 보장이 없는 비자니까요. 여기저기 모기지 업체/은행 상담받아 보시면 된다/안된다 얘기를 들으실 수 있으실겁니다. 물론 해주는 곳에서는 좀 비싼 모기지를 준다거나 하는 부분도 있을 수도 있고요, 첨에 된다고 했다가 진행하다가 underwriting 단계에서 안되겠다고 할 수도 있습니다. L비자면 L비자 상태에서 모기지 받으신 다른 분께 여쭤보시는 것도 방법이겠네요.

와우~ 긴 답변 정말 감사합니다!

렌트는 1년이지나서 연장할수 있는 옵션이 monthly와 8개월, 그리고 10-13개월중 선택할수 있어요~ 기간이 짧을수록 렌트비가 좀 올라가긴하지만 지금 리뉴시점에서 어떻게 연장할지 고민중이라서요^^ 댓글들보니 올해는 모기지나 크레딧이좀 불안정할것 같아 8개월 또는 10개월 연장을 고려해야할것 같습니다. 그런데 생각지못했던 비자문제도 고려해봐야겠네요^^

L비자로 오셔서 2년이내에 집 구매하신 분 여럿 계십니다.

일반적으로는 크레딧 히스토리가 짧아서 모기지 받는데 불리한 경우가 있다고 들었습니다만, 

회사 지정은행에서 모기지를 받는 조건으로 크레딧 히스토리 없는 분들도 집 구매할 수 있었습니다. 

L비자로 오신거면 이전부터 근무하셨을테니, HR에 한번 물어보세요. 

Relocation package의 '이주후 거주 지원' 항목도 꼼꼼히 찾아보시길 바랍니다. 

그리고 L비자는 3년 + 2년 연장가능의 구조라, 비자보다는 영주권 신청시기를 고민하셔야죠. 

네 저도 주변에 L비자로 와서 크레딧 히스토리 없이 지정은행 통해 모기지 받으시는분들 봤습니다~ 회사마다 천차만별인데 아마 저희는 해당사항이 없을것 같긴 하지만 HR쪽에 다시 확인은 해봐야할듯 합니다.

영주권은 근무 1년되는 시점쯤에 회사에서 신청 들어갈듯 합니다^^

렌트리뉴가 1년단위인가요.. 1년 지나면 그 이후에는 몇개월전 통보만 하면 되는줄 알았는데..

론 받으시는거에 대해서 첨언하면.. 텍스 히스토리 2년 넘고 하면 문제가 없겠지만 지금 상황에서 시작하시는 경우에는 론이 나오는데 기본적으로 오래 걸리고.. 안나올 수도 있습니다.

어짜피 구매하실 집이 정해져 있으니 프리 어프루벌을 받으시고  > 바로 계약 > 바로 론 진행하시면 큰 문제는 없을것 같습니다.

프리어프로벌 받고 집구매를 진행하지 않고 시간이 지나면 크레딧 스코어가 약깐 떨어져서 현재 점수대에선 이율 손해가 발생할 수 있으나 집이 정해져있으니 타이밍상 그러진 않을것 같습니다.

또한 계약 시작하면서 에스크로 열고 일렬의 과정을 거치는중에 구매자가 계약을 취소해도 계약금을 돌려받을 수 있는 기간이 있는데... 론이 잘 안되는 경우 취소할 수 있는 기간을 명시할 수 있습니다. 이부분을 좀 길게 요청을 하면 더 안심하실 수 있을것 같습니다. 해당 경우엔 취소해도 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 익스펙션이나 다른 소소한 금액들만 손해보게됩니다.

당연히 셀러는 좋아하진 않을텐데 이런 부분은 딜을 잘하면 되지 않을까 생각합니다. 어짜피 계약하면서 일정 먼저 정하고 들어가는거라서 셀러가 싫다고하면 그냥 계약 진행안하면 되는거고요.

렌트리뉴는 monthly, 8개월, 그리고 10-13개월중 선택할수 있어요~ 이번달중에 리뉴를 어떻게할지 정해야해서 게시글을 올렸는데 의견들 종합해보니 최소 8개월 연장은 들어가야할것 같네요~

연장을 8개월 10개월 12개월중 하게될것 같은데 지금생각에는 8개월 연장해서 내년 5월쯤 이사하면 어떨까 싶네요~ 해당 기간까지 집이 안구해지면 렌트를 monthly로 연장하고요^^ 그런데 텍스히스토리가 2년인 것과 2년 조금 안되는 20-22개월 이러면 또 모기지 리스크가 달라질까요?

모든것은 발품팔면서 담당자들 만나보고 직접 물어보는게 제일 정확할텐데 이제 3개월된 아가 키우며 발품파는게 쉽지 않아 우선 이곳에 이것저것 두서없이 여쭤봅니다^^

아... 말씀들어보니.. 저도 잘모르겠네요 ㅎㅎ 헷깔리는게 보통 2년치 텍스 보고를 내라고하는데... 
현재 상황이 20개월이라도 2018년에 봄에 텍스보고한거랑 2019년 봄에 텍스보고 한거하면 되지않나싶기도하네요. 
제가 기억하기론 텍스보고에 몇개월 일했는지는 안적었던거 같거든요.. 

전문가가 필요한 시점입니다 ㅠㅠ

말씀하신것처럼 2년치 택스보고자료가 있으면 될것 같네요^^ 답변 감사합니다~

빌더가 새로 지어 분양하는 집을 최근 2개 (싱글홈1, 타운홈1) 샀는데 제 경험에 비추어보면,

1. 저희의 경우 첫 집을 F1 OPT로 회사에 다닐 때 구매하였는데, 프리어프루벌은 4군데 은행 모두에서 받을 수 있었어요. 비자를 얘기했는데도 다 된다고 하더라구요. 이 중 2군데는 웰스파고 포함한 회사와 협약(?)맺은 은행이었구요. 회사가 수백명을 타도시로 전근을 보내는 경우여서, 회사에서 은행 몇 곳을 선정하여 직원대우 론을 줄 수 있는 경우였는데, 론쇼핑 후 한 곳을 선택하여 론을 실제로 받으려고 신청을 하니 F비자라 론이 안된다고 하더군요. 나머지 뱅크들도 마찬가지였어요. 결국, 빌더의 렌더에게 론을 무사히 받을 수 있었고, 타은행에서 받은 모기지율로 카운터오퍼를 하여 가장 낮은 이율로 받았습니다. 새로 짓는 집을 사는 게 아니라 resale 집을 샀으면 론이 안 나올 뻔 했던거죠. L비자라 하셨고, 한국서도 일 하셨다고 하시니 영문으로 된 페이스텁을 증명할 수 있으면 될텐데 이것도 해주는 렌더가 있고 안되는 렌더가 있으니 프리어프루벌 받으면서 물어보시구요. 빌더 랜더에게도 상담해 보세요.

2. 세 군데 크레딧 보로우의 점수를 평균 내서 사용하는 곳도 있었고, 그 중 가운데값 하나만 사용하는 곳도 있었어요. 렌더들 말이, 740 이상이면 아무런 영향 없다고 하더라구요. 은행 fico score는 메이저 신용평가회사 3곳과 차이가 나는 경우가 있던데, 모두 확인해 보세요. karma 앱으로 대략적인 점수를 확인 가능해요 (정확친 않아요)

3. 보통 최근 2-3개월 이내 정도까지만 본다고 하는데, 저희의 경우 1년 전에 차 사고 팔 때 입금출금된 거액들 ($30000 내외)까지 물어보더군요. 보려면 더 전까지 볼 수 있는 것 같더라구요. 어차피 본인 돈이고 본인 통장에서 왔다갔다 한거면 내역이 뭐였는지 상기시키느라 귀찮고 시간 걸려서 그렇지 상관없어요. 저희는 증명하란 얘긴 하지 않았고, 무엇에 쓰인 돈인지만 밝혔더니 바로 넘어갔네요.

4. 이 부분 댓글 달려고 들어왔습니다 사실 ㅎㅎ 저희가 두 번 다 리얼터 없이 새 집을 샀고, 그 결정을 하기 전에 수도 없이 찾아봤어요. 리얼터를 끼면, 그 리얼터에게 3%가 기본적으로 가고, 적게는 2%, 프로모션에 따라 4%까지 주는 경우도 봤습니다. 새 집의 경우 리얼터가 하는 일이 거의 없고, 중간에서 너무 걸리적거리기만 해요.

우선, 리얼터 없이 빌더와 직접 딜을 할 수 있는 경우가 있는데, 집값을 깎아주거나, 업그레이드를 무료로 해주는 경우가 있구요. 그런데 대부분은, 빌더 렌더에게 론을 할 시에 1% 또는 2%를 추가로 클로징피에서 빼준다고 하는 경우가 제일 많아요. 저희는 두 번 다 이 옵션을 선택했는데, 여기저기 찾아보고 딜을 잘 해서 결과적으로는 클로징피로 낸 금액이 $1000 이하였어요. 크레딧으로 제반 비용들을 다 빼준거죠.

그런데, 리얼터 없이 갔는데도 아무 혜택이 없을 수 있습니다. '내가 리얼터 없이 계약하면 너네 4% 아끼잖아. 그럼 그거 반이라도 나 주면 안돼?"라고 하니 안된다길래 이유를 물어보니, 어차피 리얼터에게 주는 비용은 비용처리를 하기 때문에 자기들이 큰 손해나는 게 없다더군요. 진짜인지는 모르겠지만;

그래서 이런 경우에는, 주변에 아는 리얼터를 물색해 보고, 새집 리얼터로 고용할테니 커미션 받으면 x% 돌려줄래? 라고 딜을 해봅니다. 구글에서 찾아보면 이것만 전문으로 하는 리얼터도 있긴 있어요. 보통 집값의 1%나 2%를 돌려준다고 합니다. 계약하는 내내 단 한 번도 오지 않고, 대신 계약서에 그 리얼터 라이센스 번호를 넣습니다. 빌더들도 다 아는 상황이기 때문에 별 말 하지 않구요. 이게 좀 불안하면, 동네 리얼터 웹사이트 찾다보면 아예 대놓고 새집의 경우 커미션의 50%를 돌려준다.. 뭐 이런 내용들을 써놓은 사람도 있어요. 일일이 컨텍하거나 만나서 상담 받아도 되구요. 발품이 좀 필요해요. 

그리고 새 집 중에서도 이미 지어진 집 vs. lot을 사서 짓는 집 vs. 이미 stage 1, 2는 들어간 상태에서 사는 경우 등의 세부 조건이 있는데요. 빌더가 subdivision 을 만들 땅을 사서 lot을 바둑판처럼 나눈 후에, phase 1부터 슬슬 집을 짓기 시작해요. 옵션을 다양하게 넣고요. 시티에서 허가받는 기준으로 stage가 여러가지로 나뉘는데, 특정 stage 가 넘어가면 옵션을 변경할 수가 없어요. 이건 빌더에게 물어보면 알려줍니다. 예로, stage 1은 파운데이션, stage 3는 벽돌종류, 페인트 색 선택, 이런 식이요. 이 stage가 높아질수록, 그리고 분양이 점점 진행될수록, 여름일수록 분양가는 점점 올라갑니다. 이런 집을 사면 원하는 옵션을 웬만큼 고를 수 있고, 값도 싼 편이고, 업그레이드 크레딧을 받지 않는 이상 가격 네고는 보통 불가능해요. 저희는 lot만 선으로 구분해 놓은 상태에서 city permit을 받은 상태의 집을 두 번 다 샀고요. 싱글홈의 경우엔 벽돌색부터 인테리어까지 다 고를 수 있었는데, 타운홈의 경우에는 빌더가 임의로 수백가지의 조합으로 미리 인테리어/익스테리어 구성을 다 해놓은 상태라 변경이 불가능했고, 각기 다른 집 중 하나를 골라서 사야했네요. 컴플렉스 안에서 맘에 드는 (통행이 적은 곳, 도로에서 멀면서도 수영장 등 시설물에 가까운 곳) 랏을 정하고, 입주까지 6~8개월 걸렸습니다.

다 지어질 때까지 팔리지 않은 집은 인벤토리하우스라고 해서 파는데, 이건 resale 하는 집과 같은 방식으로 팔아요. 원하는 옵션을 하나도 고를 수 없고, 이른 stage에서 사는 것보다 훨씬 더 비싸게 주고 사야하지만 무브인 레디이므로 바로 입주할 수 있는 장점이 있긴 하죠. 근데 이렇게 남은 집들 중은 보통 인기가 없는 이유가 있어요. 위치가 안 좋다거나 옵션이 별로거나 등등..

빌더에게 컨텍할 때, 리얼터 없이 갔다가 이후에 리얼터를 고용하겠다고 하면 인정을 안해주는 경우가 있어요. 그래서 저는, 전화로 제 이름을 밝히지 않고, 리얼터 없이 하는 경우에 혜택이 있는지 먼저 물어본 후, 있다고 하면 직접 찾아갑니다. 꼭 그렇게 하세요. ^^

5. 새 집의 경우, 사는 시점의 stage마다 다르지만 보통 입주까지가 몇 달이 걸려요. 헌 집의 경우엔 보통 2달 잡고, 인벤토리 하우스(즉 다 지어진 move-in ready)를 살 경우에도 두어달은 걸려요. 올 해 사더라도 한두달은 아파트 생활 하셔야 할텐데, 캘리라면 month to month로 가능하겠지만 제가 지금 사는 주의 경우엔 대부분 1년 계약이라 그게 가능할지 모르겠구요. 그리고 새 집을 지어서 들어가시는 거면 대부분 1-2개월은 최소한으로 딜레이 됩니다. 클로징이 늘 밀리더라구요. 저희는 첫 집은 두 달 밀렸는데, 그 두 달이 한꺼번에 밀린 게 아니라 일주일마다 연장이 되어서 호텔에서 지내면서 좀 고생했어요. 그래서 두 번째 집 살 땐 아예 두어달을 띄어 놓고 했는데, 1달 딜레이 됐구요. 리뷰 보면 6개월까지 미뤄지는 집들도 있어요.

 

장문의 답글 감사합니다. 비슷한 경험이 있으셔서 저희가 궁금해하는부분을 아주 디테일하게 설명해주셨는데요, 만약 lot을 사서 집을 지을경우 건설사의 시안과 견적을 보고 계약 후 집을 지을텐데 모기지 론 등 이사에 필요한 일련의 과정은 계약 이전에 다 진행하는건가요? 

계약 전에는 프리어프루벌만 받음 되고 (어차피 나중에 다른 은행에서 하더라도 이 때 빌더 랜더에게 프리어프루벌을 받아놓음으로써 안면을 터놓거나 알아두는 게 좋아요), 집이 다 지어져가면 약 2달 전에 클로징 데잇을 알려주는데 keep checking & pushing 할 필요도 좀 있어요. 날짜가 계속 바뀌거든요. 클로징 2달 전쯤부터 모기지론 쇼핑하시고 그 때부터 준비하심 돼요. 리세일링 집 살 때랑 같아요

네 정보 감사합니다^^

덕분에 lot을 정하고 집을 짓어 이사하는 것도 대략 감이 잡히네요~

저는 자세한 답글을 달기는 어렵고...(모든 일 처리를 남편이 해서...)

10여년전에 남편이 직장을 옮기면서 미국으로 왔구요. 처음엔 타운하우스 렌트 살다가...(7월부터 1년 계약)

집을 사야겠다고 결심하고 그 다음해 봄에 집을 보기 시작해서 집 계약을 하고 6월 말 이던가...에 이사를 갔어요.

렌트비를 얼마간 손해본 셈이죠. 한 이주 정도?

다운페이는 40프로 정도 했던듯요.

와~ 미국오셔서 1년이내 집을 구입하셨군요! 혹시 어떤 비자이셨는지 여쭤봐도 될까요? 그리고  다운페이 40프로면 상당한 금액일텐데 국내 신고하시고 부동산 구입에 필요한 자금으로 송금하신거죠?

남편 비자는 O비자였어요. 자금 송금은 아마 말씀하셨던대로 였을거예요. 저희 자금이었기때문에(부모님께 받거나 한 것이 아닌) 별 문제없었던 걸로 기억해요. 아...그리구 저희는 집값 싼 동네(텍사스)였어서... 다운페이 40프로여도 캘리나 동부에 비하면 모 껌값 수준이었지요. ^^

넵~ 저희자금이면 큰 문제가 되지 않는군요~ 답변감사합니다^^

원글님 상황이 저랑 너무비슷해서, 저도 묻어가는 질문하나 올려도 될까요? 저희는 아파트 계약이 내년 2월에 끝나서 그때에맞춰 이사가려하는데 이럴경우 보통 오퍼를 언제쯤넣어야하나요? 모기지 프리어프루벌은 보통 90일 유효한걸로 알고있습니다. 그럼 11월정도에 모기지 프리어프루벌을 받아놓은후 마음에드는집이 생기면 오퍼넣고 진행하면 적당할까요? 클로징 데이트를 90일후로 해놓는게 보편적인것인지 궁금하네요. 

어떤 사심 없이 글을 썼습니다. 보시고 도움이 되면 좋겟네요.

1. 모게이지를 얻기 위해서는 미국내의 2년간 택스 보고가 필요합니다. 2년치가 없으면 일반적인 모게이지 론이 안나옵니다.  
2. 740이 넘으면 840이나 이자율 적용이 똑같습니다. 
3. 한국에서 집을 판 증빙서류, 미국으로 송금한 서류, 그 금액이 내 은행에서 최소 3개월 이상 있었음을 증명하는 뱅크 스테이트먼트 필요합니다.
4. 새로 분양하는 집은 건설사를 통하든 에이젼트를 통하든 바이어에게 매매 금액이 같습니다. 바이어에게 에이젼트가 있는게 없는 것보단 나을 것으로 생각됩니다. 알고 싶은 정보를 전문가에게서 알기 쉽게 설명 듣고 요구 사항을 전할 수도 잇으니까요.  물론 건설사는 분양 사무실을 차리거나 분양 에이젼트를 고용하기도 합니다. 그러한 사무실에서는 에이젼트 없이 오시는 분을 더 환영합니다. 담당자가 에이젼트 커미션을 자기 수당으로 받을 수 있으니까요. 종종 담당자나 내가 고용한 에이젼트가 헤택을 주기도 합니다.
5. 1번의 문제로 론이 안나오기 때문에 올해 집 구입이 어려우시겟습니다. 그러나 VOE라는 프로그램으로 모게이지를 얻을 수도 있습니다. 그런 프로그램은 내게 론을 해줄 랜더가 IRS관련 서류를 요구하지 않고 대신 직장 증명만으로(렌더가 전화로 확인합니다) 론을 해줍니다. 위험한 리스크를 안은채 주는 론이기 때문에 이자가 일반 론보다 0.5~1% 높습니다. 대걔 1%입니다. 부동산 가격이 현재 많이 올라가 있지만 이자율이 워낙 좋은 편이니 집을 사셔도 렌트로 그냥 돈을 잃는 것보단 낫다고 제 개인적으론 그렇게 생각합니다. 특히 인컴이 많으신 분들은요. 이자와 재산세를 인컴 소득 보고시 일부분 공제 받습니다. 집 구매시 7,8년 이상 오래 사실 것을 기준으로 생각하고 보면,  VOE 일(반 론보다는 이자가 높지만)  론을 이용해서 내가 원하는 때에 사시고 1,2년뒤에(일반 컨벤셔날 론을 얻을 수 있는 상황이 되었을 때) 재융자를 하시면 이자율을 시세대로 낮출 수 있습니다. 다만 1,2년 뒤에 이자가 폭등을 한다든지 그 사이 크레딧이 망가졌다든지 하면 재융자를 하기도 어렵고 얻었다 하더라도 재융자의 의미가 없이 낭패겟죠. 트럼트가 대선 전까지는 이자율을 절대 높이지 못하게 애쓸 것입니다. 대선이 끝나면 당연히 이자율 올라가고 그렇게 되면 집사기가 어렵게 되고 바이어가 줄어드니 집값은 떨어지겠죠. 나의 현재 상황이 어떤가에 따라 정확히 잘 알고 있는 내자신이 결정함이 가장 후회없는 선택이라 하겠습니다. 

모든 질문에 대해 명료하게 설명해주셔서 감사합니다^^

VOE 프로그램은 처음들어봤는데 정보를 좀 더 찾아봐야겠네요~~

위에 조건을 다 종합해봤을때 문제는 없어보이는데. 비자때문에 론해주는곳에서 이자율을 올리거나 거부하거나 그럴수는 있겠다는 생각은 듭니다. 그런데 생각일분이지. 돈 빌려주겠다는데들은 워낙 많기 때문에 다 될거라고 봅니다. 안되도 되게해주는(?) 그런데도 많아서요... 제 지인의 경우도 집을 살 형편도 크레딧도 안되는데도 어떻게든 다 사더군요... 심지언 한인업체에서 알아서(?) 다 해주기도하고요... 그러니 구입 할수 있을가 못할까 걱정하시기 보다는... 이자율 조금이라도 더 낮게 혜택주는데를 잘 고르시는게 관건일거 같습니다. 그리고 매년 8%씩 주택가격이 오르,다가 지난해 올해는 1%대로 주택시장 성장세가 주춤한 상황입니다... 지금도 집을 짓고있는곳은 많아서 바이어에게 선택폭이 넓다는 생각입니다. 제발 저에게 팔아주세요 아쉬운 소리할적마다 호구잡힐 가능성이 높으니 갑의 위치에서 집을 보시면 좋겠다는 생각입니다^^

모기지론 관련해서는 글로만 공부해서 일단 부딪혀서 여기저기 상담받고 해봐야 대략 방향이 잡힐것 같네요~ 그래도 희망을 주셔서 감사합니다!

집값이 한참 오르다가 주춤해서 한편으로는 선택을 폭이 넓을수도 있지만 다른한편으로는 이러다가 폭락의 장이 시작되는건 아닌지 조심스럽기도 하네요~ 우선은 내년초까지 상황을 지켜보면서 의사결정을 할까 합니다~