미국 도시별 집값 버블

샌프란시스코-산호세 지역은 작년 여름이 피크였고 그 때 비하면 5-10%는 빠졌어요. 지역에 따라 15-20% 빠진 곳도 있고요. 시애틀도 그러하고요. 요즘은 모기지 금리가 꽤 내려서 약간 오른 느낌도 있지만 보합세 정도? 0~2년 안에 짧은 리세션이라도 올 확률이 굉장히 높으니 30%는 조정이 올 수 있겠죠. 특히 심하게 오른 LV, 탬피, 내쉬빌 같은 지역은 좀 더 빠질 수 있겠고요. 제가 드리고 싶은 말은 실수요자고 5년 이상 살 거면 타이밍 잡기 아주 어려우므로 바로 사는게 좋다는 것. 투자용 집은 저도 몰라요. 알아서 하시는 수밖에.

2009년에 H1B는 추첨없이 붙었습니다. 문제는 일자리가 없었죠. 지금은 일자리는 많아요. 하지만 H1B 많이들 떨어집니다. 수요-공급이 예쁘게 맞아떨어지는 경우가 잘 없어요. 극과 극을 오가죠. 부동산도 그러합니다. 불경기가 되면 적지 않은 분들이 집 값이 떨어지니 잡겠다고 그러죠. 하지만 그 때는 좋은 매물은 안 나오고 현금 매물만 주로 나옵니다. 집 상태가 엉망인 그런 집요. 부자들이 그냥 낚아채죠. 결국 집 값 하락기에 구하는게 쉬운게 아닙니다. 반대로 집 값이 오를 때는 너무 과열되고 난리도 아니죠. 그만큼 마켓은 타이밍하기 어렵습니다.

30% 조정은 무섭네요 ㄷ ㄷ ㄷ 

확실히 링크된 쉴러 인덱스만 봐도 산호세 샌프란 지역은 버블이 너무 커졌네요. 2006년을 벌써 한창 상회했으니..

레드핀의 집들 팔린 거를 보면 지역에 따라서 1년만에 20만 정도 낮게 팔리는 집도 있더라구요. 그래프 보니 현실이었군요

요즘 산마테오 카운티에서 집 보러 다니는데 아직은 집값 떨어진거 모르겠습니다. 1.1M 에 나온집 완전 인기 대박 1.28 M 은 줘야 할거 같더라구요. 마케팅의 일환으로 싸게 내놓고 경쟁 시키는 방법 많이들 쓰더라구요. 

작년 여름에 비해서 요즘이 매물이 좀더 많고 마켓에 오래 있는건 사실이지만 아직 가격이 5-10% 떨어진건 아닌것 같습니다. 물론 4-6 M 짜리 집들은 가격 좀 내리고 마켓에 훨씬~ 오래 있습니다. 하지만 평범한 사람들이 보는 1-1.5M 사이는 아직도 경쟁도 많고 가격도 안내린거처럼 느껴집니다. 

직접 살 집이라 계속 찾아보고 있습니다. 원하는 동네에 괜찮은 집을 찾는게 어렵네요. 

Midwest에 사는 저같은 사람은 "평범한 사람들이 보는 1-1.5M 사이" 라는 말이 실감나지 않네요...

직장때문에 서부에 갈 일도 없지만, 가라고 해도 못갈것 같아요.

좋은 집 찾으시기 바랍니다.

감사합니다. 좋은 집 찾고 여기에 모기지 후기 빨리 올리고 싶습니다.

집값/living cost가 비싼 만큼 minimum wage 와 평균소득도 전국 최고에 속합니다. 집값이 많이 부풀려진건 사실이고요. 

집값=f(동네 임금 수준) 이니까요.

저도 중부 (시카고 근처) 사는데 1M 넘는 집들은 꿈도 못 꿉니다.

맞습니다. 부동산은 평균으로 대표되는 지표가 정말 쓸모가 없습니다. 도시마다, 도시에서도 지역마다, 지역에서도 다시 도로 하나 사이로 집 가격 차이가 훅훅 나죠.

사실 더 부연설명 하려고 했는데 잘 말씀해주셨네요. 말씀대로 1M 언저리 집들은 여전히 핫합니다. 왜냐면 1-1.3M 정도 집은 살 수 있는 잠재 구매자가 여전히 아주 많습니다. 죄송하지만 이게 어떻게 말이 되냐! 그러시겠지만 대충 계산이 됩니다. 보통 30대들이 집을 산다고 하면 20만불은 모은 사람이 상당히 많습니다. 그러면 80만불 대출을 받아야 하는데 이건 20만불 소득이면 넉넉히 승인이 납니다. 여기서 다시 20만불이 옆집 강아지 이름이냐! 라고 하시겠지만 대도시는 임금 자체도 높은 직종이 많아서 20만불 버는 가구가 몇 십만 있습니다. 그래서 1-1.3M 혹은 조금 넓혀서 1-1.5M 정도 범위의 집 값은 여전히 경쟁이 치열합니다. 프리몬트 지역을 보니 1M 언저리 집은 떨어지지 않은 것 같더군요.

제가 5-10% 떨어졌다고 한 것은 2M이 넘는 지역의 집 값이 떨어져서 중간 가격이 결과적으로 떨어졌다는 이야기입니다. 예를 들어 서니베일, 쿠퍼티노, 산마테오의 싱글홈 미디안 가격은 2M히 훌쩍 넘거든요. 그 가격은 작년 피크 대비 분명히 5-10%는 떨어졌습니다.

+1 구구절절 동의합니다 ㅎㅎ 

다 맞는 이야기네요.  근데 외부에서 Bay Area를 바라보면서 느끼는 점은 미국 어느지역보다 일종의 젠트리피케이션이 빠르게 진행되고 있다는 것이 아닐까 합니다. 20만불연봉의 job들이 많다는 것도 놀랍지만, 그만큼을 받지 못하는 직종의 사람들은 아예 지역에서 점점 고립되거나 외곽으로 밀려나갈 수 밖에 없으니까요. 가령 이건 순전히 제 뇌피셜인데 Bay Area는 그 인구에 비해 종합대학교 수가 많지 않습니다. 종합사립대학은 스탠포드 하나정도 생각나네요. 인구에 비해 학교가 늘어날수 없는게 스탠포드교수를 해 봤자 경영대/의대/법대 등 비교적 연봉이 높은 분야를 제외한 학과의 교수들은 바로 "가난한" 사람들이 되거든요. UC Berkeley 문과계열 조교수연봉은 딱 혼자살기 적당할정도만 주는 걸로 알아요. 그러니 몇몇 IT계열 사람들을 제외하고 과연 베이지역으로 신규진입할 수 있는 사람들이 있을까 싶습니다.   

그래서인지 co-housing 을 많이 하는거 같습니다. 

얼마전에 4베드룸 집에 새 테넌트를 구했는데 보러오는 사람들 모두들 룸메들이더라구요. 심지어는 두가족이 같이 온 것도 봤습니다. 

예전에 서니베일 히스패닉 지역에서 4 plex 렌트 줄때 일 봐주시는 플러머 아저씨 말씀에 따르면 2베드/1배쓰 인 한 유닛에 8명 정도 살고있는거 같다고 하시더라구요. 헐...

결국 나중에 팔았는데 새로 산 집주인은 예전 테넌트 싹 다 내보내고 몽땅 리모델링 해서 하이텍 사람들에게 렌트 주더라구요.

맞아요. 집값 내려가면 사야겠다고 기다리다 보면, 정작 집값 내려갔을때 집 사기가 더 어려워요. 집갑 하락기엔 경제지표도 좋지 않으니 당장 내 일자리가 위태로와지는데 집 사는 모험을 하기 힘들어지고요, 은행도 융자 승인을 잘 안해주고요, 또 집값 쌀땐 그 집값 평균을 확 끌어낮추는 저가 매물들은 대부분 상태가 아주 좋지 않아서 감정이 안나와서 은행에서 융자도 내주지 않아 다운페이를 아주 많이 하지 않으면 살 수 없는집이 대부분이고요, 또 집값 하락기에도 깔끔하게 고쳐져서 당장 들어가 살 수 있는 집들은 또 그렇게 싸게 나오지도 않아요.

그냥 집값 상승 하락 타이밍보다는 내가 집 살수 있는 타이밍인지가 더 중요합니다. 그리고, 다음번 집값 하락기에 얼마나 떨어질 지 모르지만, 지난번 서브프라임 사태때 떨어진 거 만큼 떨어지는 경우는 20세기 초반 대공황을 제외하면 그 전에도 없었고 그 후에도 당분간은 없을 거예요.

제 의견과 정확하십니다! 제가 하려던 말을 자세히 풀어주셔서 감사합니다.

이 지수가 2000년의 집값을 100으로 잡은 스케일인것같은데요, 사실 미국의 gdp 가 2000년도 10트릴리언에서 2019년도 21트릴리언으로 약 두배 성장했습니다. 미국같이 인구가 늘어나는 나라에서는 집값상승은 gdp 상승분을 약간 뛰어넘는게 자연스러운 일인 것 같습니다. 그리고 지난 19년동안 모기지 이자가 절반 이하가 됐구요. 즉, 그동안 소득은 두배, 이자율은 절반 이하. 그래서 현재의 집값이 이렇게 오른게 아닌가 하는 생각입니다.

Gdp 하고 소득은 좀 다릅니다.  인구 늘어나면 gdp는 자연스럽게 늘어나죠. 그것보다 1인당 gdp로 보셔야 맞을겁니자.

생각해보니 맞는 말씀이네요. gdp per capita 의 경우 위와같이 변했다고 합니다.

그나저나 미국 인당 gdp가 다른 선진국에 비해 엄청 올랐네요. 캐나다와 영국 상승 트렌드는 2017년쯤에 확 떨어졌는데 미국은 말도 안되게 올랐네요.. 많은분들의 예상대로 0-2년 사이에 리세션이 한번 더 온다면 미국 충격이 더 클수도 있겠네요.. 왠지 더 무서워 집니다. 

잘 이해가 안되는데요. 집가격은 결국 전체 GDP에 포함 되는 거니까 인구당이 아니라 GDP가 되어야 할꺼 같은데요.

좀 자세히 설명 부탁드려도 될까요?

저도 GDP 쓰는게 맞다고 생각합니다. 물론 집을 구매하는 입장에서 보면 돈이 없어서 못산다고 생각하기 때문에 개인 소득을 봐야 할것 같지만,,,

건축비도 매년 물가만큼은 오르지만, 대부분 부동산 가격이 오르는 것은 땅값 상승에 기인한것이니까. 땅만 놓고 생각해 보자면, 전체 땅면적은 항상 그대로 인데 GDP가 늘어나는 경우를 간략하게 생각해보면. 이를테면, 전체 땅 넓이가 100 sqft있다고 하고 인구가 10명이고 전체 소득은 1000만원이라고 하면, 이 1000만원 중에 일정부분 예를 들어 10%정도를 땅을 소유하는 비용에 사용할 수 있다고 하면 토지 이용 비용은 100만원, 요즘 이율이 4%로 잡으면 총 토지 자산은 2500만원까지 올라갈수 있게 됩니다. 그럼 그러면 1sqft당 25만원이 가격이 될것이고, 여기서 개별 소득은 그대로더라도 인구가 20명으로 늘어나서 GDP가 2000만원이되면 땅값은 자연히 50만원/sqft으로 될수 있는 거죠. 실제 개인 소득은 하나도 증가하지 않았음에도 불구하구요. 물론 실제로는 인구도 늘어나고 개인 소득도 늘어나고, 또 건축비도 늘어나고, 여기에 이자 변동에... 요인이 훨씬 복잡하겠죠.

저도 최근에 부동산 가격추이를 보면서 그동안 샌프란시스코는 재개발과 리모델링 이유로 집값 거품이 엄청나게 많이 올라갔구나 싶더라구요.... 리모델링만 하면 1M 씩 올라가는거 같더라구요. 그럼 싼 금액의 집을 보면 대부분 콘도이고 그래도 1.3M 이상은 하는거 같아요. 문제는 이런 새 콘도들에 HOA가 거의 $800-1100 한다는거예요. 초고층 콘고에 집은 작고 짐이나 수영장 파티룸. 큰 로비를 끼고 엄청난 HOA에 (어쩌면 지진보험이 있을수도) 눈이 휘둥그레 졌어요.

이런 집들이 다 2-3년 보유 후 매물로 나오는 추세....

젊은 사람들이 콘도에 렌트 할텐데 HOA로 젊은 청춘을 저당 잡히는 듯한 시스템....ㅠㅠ

집값이 조정 되어야 할 때가 왔죠...

미래의 일이 어떻게 될지는 모르겠지만 7월에 집을 산 사람으로 30%조정은 무서운데요. 이자율을 잘 받아 7/1ARM 의 첫 7년이 끊날때까지는 무조건 살 생각이니 떨어지더라도 7년이 될매는 원상복구했으면 좋겠습니다.

다들 잘 아시니 차트 첨부는 생략하겠습니다. #2020년상반기 #노스트라다무스 

교주님. 이때가 되면 뭘 들고 있어야할까요? 달러? 금? .... 카드?

현금 들고 있다가 반값세일 하는 집 두채 사야죠. 

넵!!! 동굴 생활하며 돈 모으겠습니다. 

리츠 인버스 2배?!

두배가지고 되겠슴꽈? 3배 가서 쫄당... 망하는 수.... ㅋㅋ

올초에 리츠 인버스 3배 들어가서 20%먹고, 다시는 안들어와야지 했엇죠 ㅋㅋㅋㅋㅋ

ㄷ ㄷ ㄷ 이분 간 크신분

간 작아서 저번주에 401k의 큰포션을 미국채로 옮겼습니다 ㅎㅎㅎ

우와 대박... 줄서봄다. ㅋㅋ