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3.25% va론 5%다운 해서 첫집 산지 5년입니다.
구입가 27만 모기지 1500 / HOA 36불
(원금 500불 이자 600 택스보험 380)
렌트시 2200 ..(안고친집 시세지만 욕심안냈어요)
모든 비용 제하고 월 445불 캐쉬플로우.
지금 팔면 손에 13만 남구요.
이사갈 집은 75만 보고있는데
Va론으로 다운페이는 3만불가능하고 월 페이먼트가 4100불..
첫집 팔고 16만 다운하면 3500불
2006년 꼭대기일때 지어져 25만에 팔린집 이고
30만선에서 왔다갔다 십년째 큰 변화 없다가
현재 40만 된거라 팔까 싶기도 한데..
군인지역치곤 조금 비싸지만 부대게이트에서 5분 거리고
안전한도시 1위 하기도 했고
개발된지 15년 된 깨끗한 동네예요
어느정도 계급 있는분들이 살구요
렌트는 바로 나가지만 군인 렌터라면 발령때문에 2~3년이면 이사나갈 가능성도 있고
가끔 있는 일이긴 한데 싱글렌터가 중간에 파병가면 남은 가족이 없으니 렌트 계약 깨줘야하는일도 있어요.
인베스터분들은 어떤 선택이 옳아보이시나요??
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32 댓글
faircoin
2020-02-20 15:51:34
저라면 당연히 팝니다.
집 사정을 잘 모르지만, 그냥 제가 보통 하는 계산으로는 모기지 1500불에 렌트 2200으로 450불 캐시플로우가 쉽지 않을 것 같고요.
판매자금으로 다운페이하시면 월 600불 개런티된 세이빙이고, 지금 집 렌트 돌리시면 월 450불 수익이 날 수도 있고 아닐수도 있는거고요. 후자에는 세금도 내야합니다. 당연히 전자가 낫죠.
뒤집어 생각해볼때 렌트 2200불 받자고 40만불짜리 집을 사실건가요?
soulstream
2020-02-20 15:59:30
모기지에 들어가는 원금 생각해도 손해인건가요?? ..
Vacant 5% 고치는비용 1000불 기타비용 뺐구요..리스팅이랑 관리 고치는건 저희가 가능해서 에이젼트 비용은 넣지 않았는데..
처음 이라 너무 단순하게 생각했나봐요~
faircoin
2020-02-21 10:10:37
코스트 잡는건 정답이 없어서요. 그냥 참조만 하세요. 제 rule of thumb는 렌트의 25%-30%를 수리비용+vacancy 비용으로 잡습니다.
그보다 더 드리고싶은 말씀은 코스트를 낮춰잡더라도 리턴이 그리 좋아보이지 않습니다. 이집 팔아서 나온돈을 새집 다운페이로 넣으시는게 더 이득이 큰걸로보이는데 제가 잘못 본건가요?
포트드소토
2020-02-20 17:30:37
어.. 캘리에서는 지금 렌트 2200불 받을 수 있는 40만불짜리 집은 못사서 난리인데요. 세상은 불공평 ~~
faircoin
2020-02-21 10:12:47
마켓 특성이 그럴 뿐인데 불공평할게 뭐가 있겠습니까? ㅎㅎ 그게 싫으시면 중부 옥수수밭에 투자하세요.
포트드소토
2020-02-21 11:12:01
콜! 저 중부 옥수수밭 40만불 어치 들어갑니다.
세상은 원래 불공평 ~
faircoin
2020-02-21 11:44:29
농사 잘되면 저도 한푸대 살게요!
physi
2020-02-20 16:35:42
파병가면 랜트 깨줘야한다는 사항보면, 450달러 수익 기대는 힘들것 같고요. 그냥 현상유지 가능하면 그것도 감지덕지 아닐까 싶네요.
이런 경우 집을 판매하지 않을 이유는 향후 집값 급등 기대 한가지 뿐인데, 군부대 근처라면 다른지역에 비해 상승세도 약할듯 합니다.
그냥 판매하시고, 새 집 모기지 나갈돈 절약하시는게 좋아 보입니다.
soulstream
2020-02-20 16:53:30
파병이나 중간에 타지 발령 나는건 많이 일어나진 않는일인데 혹시나 몰라 적어두었어요. 이런걸 감안해도 별로 일까요??
회장
2020-02-20 16:52:02
판매시 내야하게될 에이전트 비용 + repair budget + CLOSING COST 등 해서 집값의 7%정도의 selling cost만 해도 대략 $28000이니 실제로는 약 10만불이 남으시는게 되겠네요.
이미 이야기하신대로 $450/월 캐시플로우 + 매달 모기지에 들어가는 원금 5년차기준 약 월 $500 = $950/월과 selling cost를 비교하셔서 선택하시면 좋을것 같습니다.
처음이신것 같으니 저라면 현재 집을 킵하고 try해보고 판매 혹은 유지를 결정할것 같습니다. 유지하는 사이에 집값이 올라간다면 더더욱 좋을것이고 만약 내려간다 하더라도 어느정도의 buffer이 있으시니 다음 상승세까지 버티실 buffer이 있다고 생각합니다.
잘 비교해보시고 결정하시길 바래요!
soulstream
2020-02-20 17:19:38
에이젼트 비용 클로징 다 제하고 13만 남는건데 제가 명확하게 안썼어요. 들어올때 바닥 공사하고 얼마전 캐비넷 쿼츠카운터탑 어플라이언스 새거 넣고 갑자기 이사가게 되어서 더 고민이었어요. 이렇게 고쳐놓고 렌트 주는건 손해 아닌가 해서요.. 2200불은 안고친집 시세긴 한데 잘받으면 2350까지도 가능 할것 같은데.. 계산 잘 해보겠습니다 감사합니다.
날아날아
2020-02-20 17:50:21
파시고 남는돈 13만불 다운페이에 보태지 마시고 몫돈으로 가지고 계시고, 원금 갚거나 돈 놀이에 쓰시는게 좋지 않을까요? 전문가분들의.의견은 어떠신지...
soulstream
2020-02-20 17:52:41
돈 놀이 안해봤어요.. ㅜ 안전제일 주의라서.. 그나마 안전해 보이는 렌탈인컴으로 처음 투자 해보려고 하는건데 어렵네요..
코스
2020-02-20 18:19:19
저랑 비슷한 경우인데, 저는 일단 Keep 해서 rent 할 계획입니다. 양도소득세 관련 최근 5년중 2년만 살면 되니 1년정도 한번 try 해보려고요. 영 어려우면 렌트주고 나서 계약기간 후에 팔면 되니까요. 차이가 있다면 일단 렌트를 생각하고 있기 때문에 집은 upgrade 를 안할 생각입니다. 이미 하셨다니 이 부분이 좀 애매하긴 하네요. 그런데, VA loan 이 있어도 다시 다른 집에 VA loan이 되나요?
soulstream
2020-02-20 18:40:50
만약 해당 지역 va론 맥시멈이 70만 이고 첫 론어마운트 (or집가격 이부분은 확인해보세요) 20만이면 나머지 50만을 노다운으로 쓰실수 있어요. 만약 사려는 집이 70만이면 집값 빼기(70)- 남은 리밋(50)=20만에대한 25% 5만을 다운페이 하시면 두번째 va론 쓰실수 있대요. 2020년부터 va론리밋 없어졌다고 하는데 두채이상 살경우
기존의 론 리밋으로 계산 한다고 하네요. 저희 같은 경우 첫집을 컨벤션으로 리파이 하고 두번째집을 va로 몰아서 쓸까 했는데 리파이 하려면 일년이상 더 실거주 해야 한대서 ...이미 이사를 나와버려서 머리굴림 실패했네요..
soulstream
2020-02-20 18:54:21
인테리어일 했고 좋은 자재 싸게 구입해서 그리 큰 돈 들이진 않았는데 고사리 손으로 아이들이 고치는거 도와준 추억있는집이라 파는것도 아깝기도 하고..주위에 렌트비는 비싸도 잘 고친 집에 사는 지인들 보면 그만큼 집관리 잘하는 편인것 같아 저희집에 만족하며 잘만 써준다면 돈들여 놓은것도 안아깝기도 하고..그렇네요
정혜원
2020-02-20 18:25:45
렌트는 스트레스 많이 받습니다
판다는데 +1입니다
흙돌이
2020-02-20 20:00:50
이런 질문은 개개인의 성향이라 본인이 원하시는 대로 하시는게 제일 좋습니다. 제가 보기엔 렌트로 돌리고 싶은 마음이 강하신것 같고 파는것도 방법이 될것 같아서 그래도 많은 정보와 조언을 얻을수있는 여기 게시판에 물어보신것 같은 느낌 퐉~~오는데요 ㅎㅎㅎ 이미 렌트로 돌리고 싶은신 마음이 80% 이상 되는것 같습니다 ㅎㅎㅎ
제가 여기 마모에서도 그렇고 지인분들이 하시는 얘기를 들어보면 렌트 스트레스 받는다고 들었다 그래서 난 안한다고 하시거나 예전에 해봤는데 테넌트가 힘들게 해서 내 경험상 렌트사업은 비추다 하시는 분들도 많습니다. 하지만 아니신 분들도 많거든요. 주위에 직장다니시는 지인은 부동산으로 월급+passive income 대략 $10,000/month 이상 버시는 분도 계십니다. 그분들은 주식 절대로 하지 말라고 하십니다 ㅎㅎㅎ 주식이 이 세상 투자중에 제일어렵다고 하시면서...테넌트때문에 힘든것과 집수리 때문에 짜증나는거나 모두 부동산투자의 리스크라고 생각하시면 편하실거예요. 주식 많이 하시는 분들은 주가가 내려가면 스트레스 받는것처럼요.
이것도 다들 투자의 개인취향입니다. 그래서 누가 맞다 틀리다 할수가 없는거죠...저는 이제 생각이 많이 바뀌어서 부동산과 주식을 어느정도 발란스 맞춰서 해야된다고 생각합니다 ㅎㅎㅎ
저라면 투자용 부동산으로 돌려서 내가 직접 관리한다 추천드립니다. 그동네에 appreciation이 있을것 같다는 전제하에...솔직히 이 appreciation을 예상하는게 주식에서 대박주 찾는거랑 비슷하다고 보시면 됩니다. 많은 전문가들이 분석하고 예상은 하지만 믿지마세요 그들도 모릅니다. 주식도 마찬가지고요. 유투브에서 다들 이주식이 오를거다라고 예상하는 사람중에 다 맞추는 사람 한번도 본적이 없습니다. 모든게 AYOR...하지만 계산하신걸 보니 캐쉬플로우는 문제될것 없을것 같습니다. 그정도면 괜찮은 투자로 보입니다. 그리고 수리도 어느정도 해놓으셨으니 당분간은 큰 문제 없으실것 같고요. 저의 경험상 한집에서 매달 문제가 생겨서 수리해본적은 없습니다.
저도 꽤큰 군부대가 있는 동네에 렌탈프로퍼티를 가지고 있고 현재 지인과 가족들의 Investment Properties도 관리를해주고 있습니다. 나름 리얼터 자격증 없는 PM이죠 (제가 사는 동네에선 어느선까지 합법적입니다). 말씀하신것처럼 디플로이 되면 피없이 렌트 계약을 깨줘야 하지만 4년동안 한번도 그런적 없었습니다. 대신 테넌트가 집을 엉망으로 해놓으면 부대에 보고해서 수리비 보상 받으실수 있습니다. 이걸보면 나름 장점도있죠....문제는 현재 가지고 있는 모기지를 투자용 모기지로 변경하셔야 될거예요. 글을보니 멀지않은 곳에 primary resident를 구입하시는것 같은데 그렇게 되면 세컨홈이 될수가 없을거예요. 주마다 틀리니 확인 하셔야 됩니다. 렌트로 돌리시다가 나중에 팔때는 1031 excahnge 이욯해서 텍스 피하시면 되니까 문제는 없을것 같습니다. Rental rate은 저는 Zillow & Trulia에서 확인하고 rentometer.com에서 다시 확인한 다음 모기지 페이먼트 계산하고 투자용 집을 정합니다. 참고하세요. rentometer는 가입안하시고 몇번은 사용 가능하니 주변 렌트가격 확인해보세요. 하지만 그렇게 보시면 렌탈레잇이 Pro Member들이 쓰는 가격하고 좀 틀리게 나오더라고요. 만약 도움이 필요하시면 말씀하시고요. 그럼 잘 생각해보시고 잘 결정하세요~~~^^
주위에서 정보나 조언을 얻을수는 있지만 언제나 결정은 본인이 하셔야 되니 투자는 어려운 겁니다.
soulstream
2020-02-20 20:39:55
작년에 은퇴 했고 이사온곳은 80마일 떨어진 곳입니다. 언뜻 50마일 이상이라고 들었는데 다시 확인해 보겠습니다.
시어머님이 첫집 동네에 집을 사셔서 자주 내려갈거구요..
제가 diy 레노베이션 하면서 캐비넷 밀워킹 페인팅 플러밍 전기 하드웨어등 교체해와서 그거에 대한 부담감은 없어요. 오히려 재밌습니다..
나중에 작은 건물 사서 세입자 들이거나 민박집 하고 싶은게 꿈이라..
흙돌이님 말씀처럼 사실 저는 렌트 주고 싶은 마음이 80% 맞구요^0^ 첫집 안팔면 두번째집은 좀 저렴하게(6~70만정도) 가야 하고
남편이 귀찮아해서 여기서 조언을 받고 괜찮은 투자라면 설득하고 진행 하고 싶어서 올렸어요.다른 투자는 생각도 못해봤구요.. 남편은 아무생각 없구요..ㅠ
조언 너무 감사합니다. 혹시 렌트 레잇 보는거 도움 가능 할까요?? 질로우 보고 같은집이나 비슷한 크기 보고 제 마음대로 정했는데..;;
흙돌이
2020-02-20 20:51:43
80마일이면 1시간30분정도 걸리겠네요. 그럼 충분히 직접 관리 가능합니다. diy 좋아하시면 뭐....렌탈 비지니스도 적성에 잘 맞으실것 같네요.
저도 같은 꿈을 꾸고 열심히 투자하고 있는데 갈길이 너무 머네요 ㅎㅎㅎ
쪽지 보내드렸습니다.
얼마에
2020-02-20 20:04:49
타주에서 렌트 주는거 상당히 귀찮아요.
그냥 맘편하게 팔고, 새집 다운페이 20프로 한다요.
soulstream
2020-02-20 21:31:23
VA라 이율도 조금 저렴한편이고 다운페이 안해도 되는점때문에 일반론보다는 메리트 있어보여서 고민해 보는건데..
다른 군인 친구들도 같은동네 집 두채 사거나 발령지 돌아가며 집 사서 투자 하더라구요..
얼마에
2020-02-20 22:06:47
지난 십년간 집값이 많이 올라서 다들 돈 버는것처럼 보이죠. 그런데 지금 상투라거 무리하면 크게 잃어요.
soulstream
2020-02-20 22:22:11
어차피 두번째집은 사야하니 첫집을 어떻게 하면 좋을까 마음 같아선 렌트 놓고 싶은데 제가 모르는 다른 변수가 있을까 싶어서 질문 드렸어요.~
첫집 동네 30집이 40만 될때 이사온곳은 50만집이 70만 정도 됐거든요..
현실적인 조언 감사합니다!
대박마
2020-02-20 22:33:44
40/30=1.33
70/50=1.4
2006년에 사셨으니까 13년 동안 그렇게 된 거군여.....
대강 일년에 40만이 된집은 2%.... 70만이 된집은 2.5% 올랐네여....
그다지 차이가 나 보이지는 않습니다만....
큼큼
2020-02-21 21:26:13
소곤 소곤 (첫집 사신지 5년 이라 하셨네요 ㅎㅎ)
포트드소토
2020-02-21 11:16:51
그런데 상투가 3년동안 상투. 상투가 너무 오래 자람.
얼마에
2020-02-21 11:57:26
#2020상반기 #얼스트라다무스 #아실만한분이
jjmo2000
2020-02-21 22:11:46
저도 그 지역에 집 가지고 있어요. 팔지 않고 그냥 갈려고요. 제 지인들은 그동네에 두채씩 가지고 있는 분들도 수두룩해요. 렌트비 올리셔도 워낙에 핫지역이라서 금방 나갑니다. 저흰 7년간 렌트로 돌렸는데 6년만 더 있으면 모기지 다 갚아요. 사자마자 집값이 상승해서 바로 리파이낸스해서 va론에서 빠져나왔고 15년 일반론으로 했는데 렌트비가 프라퍼티매니지먼트 빼고도 100불정도 남지만 자잘한 수리비등으로 다 들어갑니다. 지금까지 집 렌트 내어놓자마자 바로 나갔어요. 팔기에는 아깝네요.
soulstream
2020-02-22 11:27:25
저도 오년간 살면서 렌트시장 좋은건 느꼈는데..남편이 적극적이지 않아서 저만 머리아프네요 ㅜㅜ 살다가 론 리파이하셨나요?? 아님 리파이 하실때 인베스트용으로 이율 받으신거세요?? 리파이하면 일년은 살아야 한단 얘기듣고 포기할까하다가 어제 질로우 인베스트용 리파이 알아보니 4.5%네요..ㅜ
jjmo2000
2020-02-22 17:19:13
에구 너무 높네요. 일년살다가 했어요. 인베스트 이율로 해야한다면 하시지 마세요.
투현대디
2020-02-22 10:03:15
제가 알기론 primary residence 면 이익금에 대해 세금이 면제 되지만 그렇지 않으면 꽤 많은 양도소득세를 내야 되는것 같은데요. 그러면 나중에 낼 세금까지 생각하면 파는게 낫지 않을까요?