렌트 / 부동산 구매, 그리고 주식 초간단 계산 툴

제가 개인적으로 3년 정도 후에 이사를 할 계획이어서 돈을 얼마나 모아야하나, 돈을 앞으로 어떻게 굴려야하나, 일단 렌트가 나을까? 현재 가지고 있는 집은 팔아야하나 렌트를 주나, 주식에 투자하는 것과 비교하면 어떤가 등등 여러가지를 고민해보다가 간단한(?) 엑셀 파일을 만들어 보았습니다.

 

이 엑셀 파일은 순전히 제 개인적인 배경을 전제로 하고 있기 때문에 (엑셀 파일에 나온 숫자들은 가상입니다.) 모든 분들에게 맞지는 않겠지만 요즘 저처럼 렌트를 해야하나 집을 구매해야하나,, 남는 돈으로 주식 투자를 해야하나 부동산 투자를 해야하나 등등 모기지율도 낮고 게시판에 리파이낸스도 한창 핫 하고 해서, 집 과 주식을 초단순 비교해서 돈을 어디에 넣는가, 하는 방향 잡기에 도움이 될까 싶어서 공유합니다.

 

 

 

 

1. 첫번째 tab 인 Real Estate Investment

제일 단순한 계산기인데요, 투자용 부동산을 샀을 때 cash flow 위주로만 본 경우입니다. 가장 기본적인 20% 다운페이에, 한달 예상 렌트비를 베이스로 ROI 가 어떻게 되는지 감만 잡는 툴이에요. 저는 15% 이상의 ROI 가 나오면 최상의 투자로 봅니다. (싼 집만 본다는 이야기입니다...)

 

2. 두번째 tab 인 Stock vs Real Estate Investment

이건 첫번째 tab 에서 사용한 다운페이랑 클로징 코스트등 초기 비용을 주식에 투자했을 경우와 첫번째 tab 의 시나리오대로 투자용 부동산을 구입했을 때 asset value 가 어떻게 되는지 아주 심플하게 보여주는 툴입니다. maintenance 랑 property management 랑 유틸리티 등등 기타 사항들은 아무데도 들어가지 않았으니 (매우 중요!!) 그것도 고려하시려면 렌트 increase % 를 조절하는 선에서 고려해주시기 바랍니다. (투자용 부동산 엑셀은 따로 가지고 있는데 폼을 합치기 너무 거추장 스러워서 여기에포함되지 않았습니다.)

 

3. 세번째 tab 인 SPACER

말그대로 공백이에요. 앞의 두 tab 은 남는 돈이 있을 때 주식 투자를 할지 부동산 투자를 할지 아주 간단한 비교를 위해 만들었고, 뒤의 두 tab 은 집이 필요한 경우 (저처럼 3년 내에 이사 계획이 있다면 렌트를 할지 구매를 할지 고민해야하잖아요?) 렌트냐 구매냐의 시나리오로 만들었습니다.

 

4. 네번째 tab 인 Primary Residence Mortgage

이건 집을 사기로 결정한 경우의 시나리오이며 그냥 단순히 PITI 계산기입니다. 한달에 내가 집을 사고 내야하는 돈이 얼마인지 PITI (principal, interest, tax, insurance) 만 보여주는 계산기이고 인터넷에 많이 돌아다녀요. 주의하실 점은 실제로 집을 구매할 때에는 이외에도 매달 들어가는 비용을 고려하셔야합니다. 예를 들면 utility, 잔디 깍기, 등등이요. 렌트를 하다가 집을 구입하는 경우 utility 에서도 많은 차이가 날 수 있습니다. 쓰레기, 상하수도 같은 bill 은 렌트할 때 따로 내지 않는 경우도 있으니 실제로 집을 구입하실 경우 나가야하는 총 utility 를 다 check 해보세요. (전기, 가스, water, 하수도, HOA, lawn care, 눈 치우기, 인터넷, cable, 전화 등등)

 

5. 다섯번째 tab 인 Rent vs. Own

이게 제가 필요해서 만든 tab 인데 이거하려다보니 쓸데 없는 앞의 tab 들을 만들게 되었어요. ㅠ.ㅠ 기본적으로 집을 장만할 시 들어가는 초기 비용을 주식에 투자한 경우 (10% 의 수익률을 가정하고) 렌트로 사는게 나은지 집을 구매하는게 나은지 비교해봤습니다. 우선 원하시는 집을 찾으신 후에 몇개 테스트를 해보시면 대충 감은 잡히실텐데,

 

제 경우 집 값이 중저가로 갈 경우 집은 그냥 사는게 무조건 이득더라구요. 집 값이 50만을 넘어서 70만 80만 그 이상으로 가면 갈수록 렌트가 낫게 됩니다.

 

* 물론 여러가지 가정들이 있는데요, 주식 수익률이 10% 가 아니라 20% 가 된다면 당연히 주식에 돈을 더 넣는게 나으므로 렌트가 우위를 유지하게 됩니다.

* 집 값을 바꾸실 경우 다른 orange colored cell 들 숫자도 집 값에 맞게 바꾸어주셔야합니다. 예를 들면 property tax 라든지, 예상 렌트 수입이라든지 그런 것들도 얼추 집 값에 맞게 바꿔주셔야 조금 더 real 한 케이스에 다가갑니다. 저는 시골에서 뉴저지로 이사갈 계획이라서 집 값도 차이가 많이나고 property tax 도 상당히 차이나더라구요.

* 렌트비 오르는 %, 주식 수익률 예상 %, 매년 집값 상승률 % 등등은 단순한 가정입니다. 다행히 제가 사는 곳과 이사 가려는 곳은 집 값이 변동이 크지 않아서 단순 % 로 잡 았습니다.

 

집 값이 40만불 대 정도까지는 향후 팔 때 부동산 비랑 클로징 코스트 대략 7% 로 잡아도 집을 구매하는 게 나은 것 같구요, 집 값이 60 - 80 만 불 대는 동네에 따라서 똔똔이 될 수 있고 그보다 가격이 높은 집들은 렌트가 숫자상으로는 나아보입니다.

 

중요한 점은 집 값이 안정적으로 변동하는 (예를 들면 우리 동네는 대략 일년에 5% 오르는 것 같다) 기준으로는 나름 간편하게 예측할 수 있는 툴이지만 집 값이 작년에 20% 올랐고 올해에도 15% 상승 예상에 앞으로도 경기에 따라 폭등하거나 폭락하는 지역일 경우 이런 계산기는 아무 쓸모가 없다는 점! 위에서 계산 상 대략 40만 50만 정도 대 까지의 집은 구매가 좋다라는 이유의 가장큰 factor 는 렌트비와 집 값의 비율 입니다. 집이 10만 불 짜리 안쪽의 집이라면 한달 렌트비가 집 값의 1% 정도를 예상할 수 있습니다. 예를 들면 8만불 짜리 집을 렌트를 주면 한달에 8백불 정도 렌트를 예상해도 크게 벗어나지는 않습니다. 하지만 가격이 10배인 집, 즉 집 값이 80만불인 집의 렌트비는 x10 인 8천불이 아니라 그 절반선인 4천불 또는 그 안쪽으로까지도 나오는게 현실적이구요, 즉 집 값의 0.5% 정도가 한달 렌트비로 예상할 수 있습니다. 그렇기 때문에 집 값이 올라갈수록 한달 cash flow 에서 큰 차이를 보이게 됩니다.

 

 

 

 

 

얼마나 도움이 될지는 모르겠지만 이 계산기가 감 잡는데 도움이 되는 분들은 집 값 변동이 심하지 않은 동네에 사시는 분들, 주식 투자도 하고 계신분들 또는 주식 투자를 고려중이신 분들, 그리고 단순히 집을 살 경우 한달에 내야하는 모기지, 세금, 보험, 택스 (PITI) 가 얼마가 될지 보고 싶으신 분들에게 혹시 도움이 될까 올려봅니다.

 

집은 가족이 사는 공간이기 때문에 그냥 숫자로만은 다 설명은 안됩니다. 집에 2년 3년만 살고 이사를 가더라도 렌트보다는 구매를 하는게 숫자외 장점으로 충분히 좋은 점도 있을테구요, 장기 거주해도 렌트로 사는게 편한 경우도 분명 있습니다.

 

진짜 초간단 계산기이고 방향만 잡으신 후 실제 세부 계산/계획은 따로 잡으시면 될거에요. 심심할 때 한번 돌려보세요. *^^*

 

PS: 집에 있는 개인 컴퓨터 엑셀이라 엑셀 버전이 석기시대 버전입니다. ㅡ,.ㅡ