한국 아파트 전월세 미국 세금 보고 및 감가상각(depreciation)

저도 이문제로 고민이 많습니다.

저는 전세도 아니고 월세도 아니고 그냥 비용만 부담하는 조건으로 사시게 했는데도 

느닷없이 올라버린 집값때문에 잘 사시던분 떠나게하고 월세받는 신세가 될것같습니다.(받아도 손해 그런데 오히려 이부분이 세법으론 도움이 될꺼같은 느낌이 듭니다.) 

저는 모든걸 그냥 회계사에게 맡길 예정입니다.

저도 급격히 오른 세금도 내고 시국 분위기에 맞출겸 전세를 반전세로 바꾸려고했는데 원글님 글보고 depreciation을 찾아봤더니 생각보다 복잡하네요. 

일단 전세는 security deposit이라 수익도 없는걸로 간주되고 세금도 내지않아도되고 보고할필요도 없는게 맞는듯합니다. (저도 보고한적없습니다) 다만 전세계약을 하게되는 해에는 통장 최고잔액이 만불을 넘기므로 schedule B에 체크하고 FBAR를 작성하셔야합니다. 세금내거나 하는건아니고 해외 현금자산 보고하는정도인데 2년마다 전세계약을 하게되어 FBAR 역시 홀수해에만 보고를 하게되니 금액이 해마다 급격히 바뀌는게 좀 그렇지요.  

월세를 미국에 보고하게되면 작성하는것도 복잡해지고 depreciation도 무조건 해야하네요. Depreciation 예외사항은 Personal use로 집을 쓸때인데 본인이 14일이상 살거나, below fair market rental price로 렌트를 주는 경우가 해당되는듯합니다. Fair market rental price 부분이 애매한데 집값의 몇%로 잡는듯하네요. 어쨌든 소득이 전무한 전세기간동안은 depreciation걱정을 덜어도 될것같습니다. 그러니까 15년 전세후 5년만 월세를 (혹은 반전세를) 주게되면 5년만 depreciation을 보고하면 되는것같습니다. 

https://www.irs.gov/publications/p527 

월세에서 전세로 바꾸게 되면 depreciation에서 제외해야하는 등 너무 복잡해질것같은데요, 저는 그냥 전세로 있어야되나 고민이되네요. 여기 게시판에 한국 월세 보고하는분 많은걸로 알고있는데 제가 검색한것보다 더 정확한 정보가 나올겁니다. 

참고로 현재는 long term capital gain이 20%로 제한되는데 바이든의 세제 개혁안에 따르면 최고세율구간(연소득 1million이상)에는 이 제한을 없앨 계획이라 capital gain이라도 세율이 39.6%가 된다고합니다. 즉, 차액이 10억을 넘어가면 그 구간에서는 세금이 두배가 되는 셈입니다. 혹시 이 경우에 해당되시면 부럽습니다. 참고하세요.