rental property business

현재 소유하신 렌탈 프로퍼티 오너가 몇명인가요?

혹시 한분이 100% 오너이시면, LLC 설립 유무와 상관없이 100% 개인세금보고에 Schedule E로 보고됩니다.

회사 구조에 따라 익스펜스 처리가 더 flexible 해진다는건 본인 외에 어느 누구도 책임지지 않는 "카더라" 뉴스입니다.

그리고 렌탈 인컴은 늘 passive income 입니다. 개인에게 salary 를 주는것은 오히려 세금을 더 내십니다.

LLC 의 가장 주된목적은 limited liability protection 인데요,

어차피 보험도 드는데 왠만한 liability issue는 보험으로 커버 가능할텐요.

변호사들과 설립 도와주는 회사들이 "무조건" llc 설립 추천하는 이유는 돈버려고 그러는것 아닌가 조심히 생각해봐요.

대부분 변호사들 세금은 회계사만큼 잘 몰라요. 글쓰신 분의 상황에 따라 고려해야하는것도 많고 그에 따라 답이 달라집니다.

설립하시기전 무엇을 이루려고 하시는지, 무엇이 필요하신지 깊게 생각해보시고, 가장먼저 지금 거래하시는 회계사와 상담 하시는것을 추천합니다.

좋은 조언 감사합니다.

오너가 저 혼자 1인 LLC 입니다.

거래하는 회계사가 없는데 아무래도 한명을 찾아보는게 현명할것같아요. 저도 더 배우게 되면 여기에 경험을 나누도록 해야겠네요.

LLC 로 할떄 잇점이 분명히 있긴 하지만, 적어도 소규모 렌탈 프라퍼티 (1-4 unit) 를 리파이낸스 하는거에 관해서는 개인소유로 해서 residential mortgage 받는것이 절대적으로 이자율에서 유리합니다.

Refinance 해서 cash out 하려고 하실 경우, 커머셜 융자는 감정을 렌트수익을 보고 가치를 산정하는데, Residential mortgage 는 주변의 비슷한 부동산 시세를 보고 가치를 산정하기 때문에, 만약 주변 비슷한 부동산보다 지금 렌트를 잘 받으시는 편이라면, 이자가 높아도 커머셜 론으로 가시는 것이 나을수도 있어요. Residential mortgage 는 렌트를 얼마를 받든지 상관 없이, 주변에 팔린 비슷한 부동산 시세대로 감정가가 나옵니다. (이부분은 감정가가 어떻게 나올지 미리 잘 알아보시기 바랍니다.)

LLC 가 좋은점이 분명히 있겠지만 규모가 작은 렌탈프라퍼티 두개를 위해 LLC 를 세개나 만들게 되면 배보다 배꼽이 더 커지는게 될거 같습니다.

그렇군요. LLC 생각 안하고 있을때 residential loan으로 작년에 알아본적 있었는데, primary mortgage가 아니라서 investment property는 5.5-6% 이자율 얘기하더라구요 (Covid 전) 그래서 commercial loan으로 받아도 크게 차이나지 않을꺼라고 생각했어요. 

네 저도 렌탈 두개 있는데 LLC 세개 만드는것은 좀 너무하다 싶어서 그 옵션은 제껴두었습니다.

좋은 조언 감사드립니다.

반 년이 지난 지금 어떻게 운영하시는지가 궁금합니다.

카더라에서는 property 마다 다른 이름의 LLC 를 두라는 말도 있더만요.

조금 규모가 있는 Real estate business에선 무조건 property 마다 SMLLC 만듭니다.  개인 재산이 많은 1인 소유일 경우 법적인 책임보호를 위해 property 마다 SMLLC를 만들고 SMLLC오너를 개인이 아니라 Grantor Trust로 하는 경우도 많습니다. 

6개월이 지난 지금도 한 property는 LLC, 다른 한 property는 제 이름으로 가지고 있습니다.

작년 tax 보고할때는 accountant에게 맡겼는데 LLC에 employee가 저 하나라서 tax 보고는 business와 개인을 나누지 않고, 하나의 택스보고로 하였습니다.