렌트 줄려는 집을 오퍼하려고 하는데, 처음이라 투자관점에서 나쁘지 않은건지 모르겠습니다.

저는 잘모르지만 주변에서 일년에 집값의 5%이상 남으면 괜찮다고 하더라구요. 학군좋으면 집이 빌 염려는 없으니 좋아보입니다.

네 학군은 이쪽 카운티에서는 여기가 제일 좋은것 같습니다. 바로 옆 비슷한 집이 렌트로 나오는걸 자주 봤는데, 거의 한달 안에 다 나가더군요.

잔디, 벌레, 터마이트가 포함되는지 모르겠지만 세입자에게 맡기면 잔디 개판날 수 있을 것 같아요.

집주인이 맡아서 한다면 그것도 비용에 들어가야 할 것 같네요.

캐쉬오퍼, 15년, 30년 중 30년을 택하셨는데 다른 마모분들의 의견이 궁금합니다.

네 저도 그게 걱정이긴한데...타운하우스라 잔디 면적이 얼마 안되기도 하고(총 다해서 한 400sf) 필요하면 저희집 잔디 관리 업체를 매 2년에 한번씩 쓸까 생각도 해봤습니다.

한달에 약 30불 정도가 될거라고 들었고, 페스트 컨트롤도 저희집의 경우 한달에 35불 정도 내는데 그 정도가 되겠네요. 자꾸 추가비용이...ㅎㅎ 30년을 한 이유는 일단 매달 나가는 비용을 적게 해서 원금을 계속 추가로 넣기만 하면 15년한것과 별 차이가 없을거 같아서 입니다. 제가 그런식으로 현재 집을 페이오프해서요. 

부동산 투자를 하시는 분들이 부러운 일인으로... 잘은 모르지만..

집값대비 렌트비가 0.7%이네요.. 조금 낮은 것이 아닐런지요? 보통 1%정도는 되어야 한다고 어디서 얻어 들은게 있어서.. Capex도 고려해야하구요. 집은 지속적으로 수리비가 들고 큰 비용 예를 들어 Siding, Roof등을 바꾸는 부분도 고려해야한다고 알고 있어요. 또한 공실율도 고려해야 하구요. 부동산 시장이 핫해서 1% 집을 찾기도 어렵다고 하긴 하지만 좀 더 다른 전문가 분들의 조언을 기다려보시는 게 좋을 것 같네요.

쌤킴님 감사합니다. 네 저도 들은건 1%라고 들었는데...정말 몇년을 봐도 1%거나 넘는 집은 저희동네에서는 다운타운으로 갈 수록 그런집들이 나오더군요. 저도 다른 분들도 어떻게 생각하시는지 궁금하네요. 

HOA fee도 지금은 싸지만 조금씩 야금씩 올립니다.. 그만큼 렌트비도 야금씩 조금씩 올려야겠지만 그걸 못 따라 갈 수 있는 부분도 감안해야할 것 같아요.. (타운홈 살고 있는데 아후 진짜 많이 올랐어유.. ㅠㅠ)

네 맞습니다. HOA fee도 무시 못하죠. 렌트비와 비율이 어떨지 모르겠지만 처음이라 생각이 많네요.

그 동네는 어떤지 모르겠지만, TX는 전체적으로 렌트대비 집값+택스가 많이 갑자기 높아져서, 이것 저것 신경쓰는거 고려하면, 점점 메릿이 덜해지는 듯 합니다. 요즘은 SRET, NUSI, JEPI같은 ETF가 차라리 낫겠다 싶더라구요.

저도 여러가지 생각하면서 ETF도 하고 주식도 했는데, 예전부터 관심있었던 건 한번은 해야 좀 해소가 되는거 같아서 이번에 도전해 보려고 합니다.

월렌트를 집 가격으로 나누는 비율로 투자용 부동산을 즉석에서 판단하는 방법으로 1%룰을 사용하는데요. 최근에는 일부 부동산 가격이 낮은 주를 제외하고는 거의 찾기 힘듭니다. 현재 대상 집은 대략 0.7% 정도 나오구요. 이 정도면 그리 나쁜 것은 아니고 캘리포니아 (보통 0.3% 수준)보다는 훨씬 높구요. 대략 택사스 달라스 수준하고 비슷하다고 보면 될 듯 합니다. 그리고 주신 정보로만 대략 공실률 4% 정도로 해서 계산해 보면 50% 다운하신 조건으로  Cash on Cash Return(다운 하신 금액 대비 연간 렌탈 순수익)은 대략 6%, Cap Rate은 3% 정도 나오는 것 같습니다. 보통 투자용 부동산은  Cap Rate이 5% 이상이면 투자 적격으로 판단하는데요. 거주용 투자 부동산 중에서 SFH은 요즘 Cap Rate 5% 나오기 어려운 것 같아요. 아마 지역마다 다를 듯 한데, 학군이 좋아서 향후 테넌트 구하기가 쉽고 집값 상승이 예상되고 집 구매 후에 특별히 고쳐야 할 비용(Rehab Cost)가 크지 않다면 나쁘지 않은 선택 같아 보입니다. 집에서 돈이 많이 들어가는 부분은 파운데이션,터마이트, 루프, 플러밍,  Sewer Line, HVAC, Water Heater 등 입니다. 지역에 따라 좀 추가되는 부분들이 있을 듯 한데요. 이런 것들은 경험 많은 에이전트에게 조언 받아서 확인 하시고, 일단 오퍼를 쓰시더라도 꼭 홈인스펙션 받으셔서 확인하셔야 합니다. 투자용 부동산은 확실히 캐쉬플로우가 나와야 하기 때문에  집 가격만이 아니라 Property Price+Rehab Cost 를 총 비용으로 보시고 의사 결정하셔야 합니다.

동의합니다. 정리가 너무 깔끔하시네요. 엄지 척!!!

역시 전문가가 계실 줄 알았어요. 정말 한귀에 쏙 들어오는 설명입니다. 안그래도 리얼터한테 연락왔는데, 너무 핫한 상황이고 내일까지 오퍼 받고 결정한다고 합니다. 아무래도 캐쉬오퍼를 해야 하는 쪽으로 기울어지고 있습니다만...소신있게 해보려고 생각중입니다. 정리와 답변 감사드려요!

우와.. 깔끔한 정리네요 저두 엄지 척척! 드림다. ㅎㅎ

렌트를 주는데 hoa 의 제한이 있는지도 알아보시길 바래요. 렌트 못주는곳도 있다고 들었거든요.

네 감사합니다. 알아본 봐로는 그런 제한은 없는 타운하우스인것 같습니다.