[부동산] 투자용 싱글 홈 집. 할 만 한 상황일까요?

고민할정도로 다운페이/캐쉬플로 여유가 있으시고 투자가치를 알아보고 있는 상황인것 같네요. Class A 지역에 job growth 랑 학군 괜찮은 지역이라면 저라면 캐쉬플로우 크게 신경 안쓰고 고민없이 렌탈로 돌립니다. 굳이 재융자 하실 필요 있나요? 3년 내 마음 변하시면 primary owner exemption 으로 택스 덜 내시고 파는것도 가능하고, 살았던 집이 property managemnt 하기엔 편한 것도 있습니다. 물론 취향차는 있을 수 있습니다만, 보통 한국분들 구매하시는 지역이라면 저는 캐쉬플로우보다는 appreciation potential 에 신경을 더 쓸것 같습니다. 만약 노스달라스 plano/frisco 같은지역이면 특히요. PM 혼자 하셔도 될것 같은데 혹시 리퍼 필요하시면 쪽지주세요

재융자 관련해서요. 위에 적은 다운 페이는 사실 재융자 하면서 Cash out 하는걸 기준으로 적은건데요. 지금 살고 있는 집은 지난 몇년간 살면서 모기지 페이먼트를 많이 한 상태인데요. 얼마 전까지만 해도 부동산에 관심도 없고 잘 알지도 못해서 재융자는 생각도 안하고 그냥 모기지만 꼬박꼬박 냈네요. 최근에 알게된게, 부동산 투자 하시는 분들은 보통 집에 에퀴티 (equity)가 쌓이면 그걸 빼서 다른데 투자 하시는것 같더라구요. 그래서 저도 쌓여있는 에퀴티 빼서 다른데 투자할까 생각중 입니다. 그래서 재융자를 알아본 거구요. PM 관련해서는 쪽지 드리겠습니다. 

참, 그리고 투자용 집 위치가 학군은 괜찮은 편입니다. 초등학교 9/10 정도 되구요. 중고등학교는 그냥 보통입니다. 한국 사람들이 그닥 선호하는 지역은 아닙니다. 동네에 한국 사람들 거의 없습니다. 인도인들은 점점 많아지는 중입니다. ;)

팔지 않고도 새로 이사 갈 집 구입하시는데 지장이 없으시면 그냥 무조건 킵하는게 낫지요.

팔고 싶으면 나중에 언제라도 팔 수 있지만, 한번 팔고 나면 다시는 그가격에 그만한 집은 살 수 없을테니까요.

지금 셀러 마켓이라 좋은 가격에 팔자는 생각도 있었는데 킵 하는 쪽으로 기울고 있습니다. 

이 정도 (29만불 취득 / 렌트 $2400) 면 렌탈홈으로 굴리기 아주 좋은 비율 같아 보입니다. 거의 무조건 positive cash flow 일 듯 합니다. 그리고 초등학교 학군 좋은 싱글홈이면 왠지 렌트 잘 나갈 것 같은 느낌이기도 하구요. ㅎㅎ

다만 한가지 고려해봐야 할 점은 렌트 주다가 판매하면 양도소득세 (29만 취득, 40만 판매시 양도소득 11만) 에 대해서 세금을 내게 될 가능성이 큽니다. 물론 다음 렌탈 하우스 사면서 1033 exchange 할 수도 있지만 지금 팔았을 때 양도소득세 안내는거랑 비교해보면 단점은 단점이죠.

렌탈로 돌리시고 3년 내에 파시면 이쪽도 해결 가능합니다. 

생긴지 얼 마 안된 동네고 대부분 사는 사람들이 집 주인들이라 아직 랜트가 얼마나 잘 나갈지는 모르겠네요. 다만 옆동네에 상대적으로 조금 오래된 집들이 있는데 그 동네는 랜트 잘 나가는것 같습니다. 

1031 exchange 하면 세금 유보 하는거 맞죠? 일단 랜트로 돌리면 나중에 1031 exchange 할 생각입니다. 

요즘 이자율이 좀 오르기도 해서 3.6% 이자율이면 나쁘지 않습니다. 그리고 셀프로 관리하실수 있는 동네이고 거주하던 집이라 더 편하실거예요. 위 계산에서 적어도 PM Fee를 제외하시면 $300이상 캐쉬플로우 나오니까 안할 이유가없는듯 합니다. 그리고 HOA가 있는 동네이면 렌탈 프로퍼티로 돌릴수 있는지 먼저 확인해보시길 추천드립니다. 그리고 주변 렌트시세가 얼마되는지 정말 궁금하시면 따로 쪽지로 주소와 이메일 보내주세요. 주변렌트 돌려보고 파일로 보내드리겠습니다. 너무 새로생긴 동네면 바로 근처는 안나올수 있지만 10마일 이내 렌트시세 볼수는 있을거예요. 그리고 1031은 알고계신게 맞습니다.  

주변에 랜트 돌려본 경험 있으신 분들이 안좋은 경험을 갖고 계셔서 왠만하면 그냥 파는게 낫다고 말씀 하시니 경험 없는 저로서는 판단이 안섰는데 이제 좀 더 확신이 서네요. HOA에 물어보는건 좋은 생각인것 같습니다. 주변 시세 관련해서는 쪽지 드리겠습니다. 감사합니다. 

이런 분들은 테넌트를 잘 못 얻으셔서 고생하시는 분들입니다. 테넌트 스크리닝 잘 하시면 이런 문제의 90% 이상은 방지할 수 있으니, 꼭 Credit, Income & Eviction은 확인 하세요.

한가지 팁을 더 드리자면 통상적으로 차를 깨끗하게 유지하시는 분들이 집도 깨끗하게 쓰시는 경우가 많습니다. 

정말 좋은 팁이네요. 사람들이 집 보러 오면 차 상태를 좀 봐야겠네요. 그러고 보니 제 차가 좀 더러운 편인데 갑자기 좀 찔리네요. ㅎ