모기지 다운페이먼트 내야하는데, 주식시장 폭락.... 팔아야 하는데 미치겠어요ㅠ

제 경험상 준비할서류가 많아져서 귀찮아서 그렇지 못할건 없습니다. 두가지 옵션이 있을것 같은데

1. 본인 한국계좌에서 본인 미국계좌로 이체. 이건 제가 안해봐서 패스

2. 가족 한국계좌에서 본인 미국 계좌로 이체. Gift letter 써서 제출하시면 됩니다. Gift letter는 론브러커에게 준비해달라하시면 되요. 제가 이렇게 해서 론 승인 받았습니다. 

댓글 감사합니다!

Gift letter 이외에 한국에 있는 가족이 따로 더 준비해야할 서류는 없으셨나요??

최근 수개월 간의 statement를 번역해서 공증 받는 것이라던지요..ㅠ

저희 렌더의 경우, 한국에서 송금받은 내역의 한국 통장을 제가 직접 번역해서 원본/번역본 보내줬는데 큰 문제없이 승인났습니다. 렌더마다 다를수 있으니 한국송금 방법을 선택하시면 렌더에게 물어보세요.

Lender랑 먼저 상의해 보시는게 좋을 것 같습니다. Lender마다 요구하는 서류가 다른걸로 알고 있습니다. 저희는 가족에게 송금받는 경우는 Gift Letter만 요구했고, 제 한국 계좌에서 직접 송금한 경우에는 한 달치 한국계좌 거래내역서를 요구했습니다. 한국은 monthly bank statement가 없다고 했더니 그냥 온라인 뱅킹 스크린 캡처한거 요구했습니다.

Gift letter만으로도 충분한 경우가 있을 수 있군요!

고민이 많았는데 방법이 생기고 있는 것 같아 다행이고 또 감사합니다.

본문을 제대로 이해했다면, 지금 주식을 파시면 체킹어카운트 잔고와 합해서 다운페이를 내실 수 있는 상황아닌가요? (6만불+12만불*0.8이라고 이해했습니다) 

그러면 그냥 매도하시고 다운페이 내시면 되는거 같은데 왜 한국에서 송금을 받으시려는건지... 제가 제대로 이해를 못했다면 죄송합니다.

다운페이 금액이 모자른 상황은 아니에요.

하지만 단기간 내에 주식시장이 급락을 하다보니

주식을 매도해야하는 양이 많아지게 되었고...

손절해야하는 종목들도 생겼습니다. 거의 대부분이요....ㅠ

중장기적으로는 회복할 것이라는 전제 하에..

이런 종목들은 더 들고 있고,

다른 곳에서 돈을 가져오는 게 낫겠다는 생각이었습니다!

13개 중 10개 종목이 오늘 손실로 돌아섰습니다ㅠ

이건 정답이 없는게, 더 떨어질 수도 있는거 아닌가요? 한국에서 빌리는거 보단 주식 파는게 덜 번거로울거 같아요. 한국에서 빌린 돈을 안 갚아도 된다면 얘기가 달라지긴 하지만 그런게 아니라면 저 같으면 그냥 주식 팔아서 할거 같아요.

저도 같은 생각입니다. "원금"보다 많이 손해 보셨다면 약간 다른 이야기지만, 단순히 최고점이었던 몇달전과 비교해서 떨어져서 못파는건 속상하지만 주식이라는게.. 어쩔수 없을거 같습니다. 계속 떨어진다면 지금이라도 파는게 이득이겠죠 ㅎ

돈을 빌리는거에 대해선 무조건 렌더랑 상의를 하셔야합니다. 클로징 날짜 다되서 상의안하고 갑자기 들어온돈을 인정 못할수도 있습니다. 렌더마다도 다르고 모기지 상품에 따라 룰도 다릅니다. 보통 다운페이가 낮을 경우 (예를 들어 다운 20% 미만 상품)인 경우가특히 그렇습니다.

속상하시겠지만, 집 구매 축하드립니다! 특히나 요금같은 셀러마켓에서 말이죠!

다운페이 금액이 모자라질 정도로 떨어지지 않는다는 보장이 없고 또 만약에 렌더가 한국에서 송금해오신 돈의 출처를 꼬치꼬치 따져물어서 (렌더마음이죠) 클로징까지 론이 안나오는 상황을 피하기 위한 가장 확실한 방법은 현재 손절매도가 아닐까 조심스레 말씀드려봐요. 

네 조언 감사합니다!

오늘 렌더와 통화해보니, 기프트레터와 지난 30일 간의 

Statement를 요구하네요.

아무래도 나중에 클로징 직전에 말을 바꿀까봐...

손절하는 쪽으로 마음을 굳혀야 하는 건가 싶습니다

주식 담보 대출 어떠신가요? https://www.milemoa.com/bbs/board/8275962

전 이건 위험하다고 말씀드리고 싶습니다. 모기지 기간중에는 새로운 대출이 없어야합니다. 대출 받는 순간 대출금 자체가 debt ratio에 영향을 줘 새로 심사를 들어가고 ratio가 높아지면 결국 리젝도 나오니깐요. 

저도 정확히는 모르겠지만 주식담보 대출은 자기 자산으로 대출을 받는 것이라 완전 빚을 받는 것이랑은 조금 다를 수도 있을 것 같아요. 그렇게 따지면 401k loan도 리젝 사유가 되게요? 저는 크게 문제없을 수도 있다고 봅니다. 오히려 마진콜이 더 문제가 될 수 있겠지만요.. 본인이 갖고 있는 주식을 팔지 않고 그것으로 현금을 댕기는 거입니다.

렌더마다 다릅니다. 401k loan은 모든 렌더가 인정하는 DTI에 포함안되는 론이지만 마진론은 case by case입니다. 언더롸이터가  최근2달+ 현금 기록을 보여달라고 할때 마진론을 허용하지 않는 경우가 많으니 꼭 확인하고 하셔야 합니다.  

그렇군요.. 알려주셔서 감사합니다~!

그렇군요... 또 하나 배워갑니다 감사해요!

한국에서 빌릴 수 있다면 기프트 머니가 가장 좋습니다. 제일 편한 경우는 그냥 송금영수증과 간단한 기프트레터입니다. 아주 간단하게 쓰고 사인만 받으시면 됩니다. 다만, 어떤 렌더는 해외 기프트 머니는 자금 출처를 묻는 곳도 있어요. 그런 곳이 아니길 바라겠습니다.

+1

환율이 장난아니네요 ㅎ 언제 1200가까이 간건지...

기프트레터와 더불어 30일간의 영어버전 statement를 요구하네요!

다행히 증빙은 가능한 상황이라 괜찮긴 한데..

혹시라도 last minute에 문제 삼을까봐 망설이고 있습니다ㅠ

은퇴계좌 (401K 등)에 자금이 좀 있으시면 거기서 대출을 받으시는 것도 좋을 듯요.  DTI에 잡히지 않으니까요. 저 같은 경우는 그렇게 했고요. 보통은 5년간 상환인데, 주택구입은 10년간 상환이더군요.  다달이 갚다가 목돈 생기면 한번에 갚을 생각을 하고 있습니다. 

홀라이프 보험 있으시면 이것도 가능합니다.

DTI에 안잡혀요.

제 401 회사는 30년 상환도 가능했습니다. 

제가 다니는 회사는 401k 담보 대출을 허락하지 않는다고 하네요ㅠ

이런 경우가 흔하지는 않은 것 같네요ㅠㅠ 

손해보신거 타이밍이 참 안 좋긴한데요 리스크가 가장 적은 순서 부터 적어볼게요.

1. 주식을 손해보고 판다. --> 손해긴 하지만 이 경우 마이너스 난 부분은 소득 공제가 됩니다. 일년에 3천불까지 손해를 보고 하실 수 있고 3천불 이상은 다음해로 이월되고 전체 손해 액까지 결국은 공제는 가능합니다. 그리고 나중에 주식으로 이득을 보실 경우 이득본 부분에 대해서 이번에 손해난 만큼까지는 세금을 안내셔도 되요. 이득과 손해를 합쳐서 총 액수가 마이너스가 되면 소득 공제를 받는거거든요. 가장 리스크가 없어보입니다. 당장 속은 좀 쓰리지만 최악의 경우처럼 주식으로 돈 날려서 집을 못사는 경우는 아니므로 저라면 이 방법을 쓸거 같아요. 집 살 때에는 자잘한 손해보다는 안정적인 루트가 중요하거든요.

2. @빠박 님 말씀처럼 401k 에서 빌려온다. DTI 에 안 잡히고 본인이 본인 401k 계좌에서 빌려서 본인이 다시 본인 401k 계좌로 갚는 것으로 크게 손해보지는 않습니다. 리스크라면 회사를 그만두거나 (이직), 잘릴 경우 한방에 다 갚아야하는 경우가 많습니다. 회사의 플랜과 팔러시에 따라서 그렇지 않아도 되는 경우도 있는데 대부분은 한방에 갚는걸 요구하는 걸로 알아요.

3. 한국에서의 송금. 기프트 레터 받고 송금 받아서 하는 경우가 자주 있는 편인데 @LGTM 님 말씀처럼 자금출처를 확인하는 렌더도 있습니다. 문제는 렌더와 상담할 때 기프트 레터로 받고 송금해도 괜찮다고 했다가 막상 언더라이터가 보면서 자금출처를 묻는 경우일텐데요, 이러면 엎어질 수도 있거나 시간이 훨씬 더 걸려서 원하는 집을 클로징 못할 수도 있으니까 리스크가 좀 있는거 같아요. 많은 경우 기프트 레터만 보여주면 괜찮은거 같은데 역시 집을 구매할 때에는 얼마나 세이브할 수 있나 보다는 얼마나 리스크가 적고 안전하게 클로징을 하냐가 더 중요한거 같아요.

그런 관점에서 보면 주식은 손해를 봤어도 세금보고시 소득공제를 받으면 (12만불의 20% 손해면 2만 4천 불) 길게 잡아도 8년이면 공제로 다 퉁 칠 수 있습니다. 8년 내에 주식을 다시 하셔서 이득을 보시면 기간이 더 단축되구요. 주식으로 이득본 부분이 2만 4천불이 안된다면 플러스 마이너스하면 그래도 마이너스이니 다시 주식 시작해서 이득본 부분에 대해서는 세금을 안내는거에요.

집 사기 전에 주식에 돈을 넣지 말라는데에는 다 이유가 있는거거든요. 가장 하지 말아야할 일 중 1번째가 다운페이로 주식을 하는거라는.... 물론 주식으로 그 사이에 벌 수도 있지만 집 구매시에는 리스크를 안고 가면 안되기 때문에 그런거죠. 근데 사람마다 다 달라서 어떤분은 집 사기 전에 다운페이를 체킹에 1년 넘게도 넣어두고 그 사이 주식 시장이 불마켓이면 좀 속 쓰리기도 하고, 어떤분은 클로징 바로 전까지도 주식 어카운트에 넣어두고 하기도 해요. 미래는 아무도 모르니까요.

저도 지금 클로징 중인데 오퍼 억셉되자마자 어제 한국 미국 주식 다 팔았습니다. 속쓰리지만 EMD 날리는게 더 어마무시해서요....

클로징까지 아무 문제 없이 잘 진행되시길 기도하겠습니다!!

축하드려요!!

"당장 써야 되는 돈으로 주식 하면 안된다" 는 인생의 교훈을 얻었다 생각하시고...눈물을 머금고 주식 파세요. 마음이 아프시겠지만 이번 배움을 통해서 다음부터 이런 실수 안하시는게 중요하죠. 

네 이렇게 또 하나 배워갑니다ㅠㅠ

한국에서 돈 추가로 빌리시면 미국 렌더한테 얘기해줘야 합니다. 모기지 신청 때 모든 대출을 공개하고 신청 이후 새로 생긴 대출도 다 공개하겠다고 이미 서명하셨을거에요. 

생각해보니 당연하게도 그러한 조항들이 있었겠네요!

감사합니다

한국에서 기프트 머니든 돈을 빌리든 이건 위험요소가 좀 있어요.

랜더에 따라서 진짜 까다롭게 굴게 시작하면 한도 끝도 없을수도 있어요.

401k에 돈 10만불넘게 있다면 최대로 5만불까지 빌릴수 있으니깐 이방법으로 가능하다면 하고.

12만 5천불에서 부족한 금액 (다운페이+클로징피)는 주식파시는게 낫다고 생각해요. 

네. 주택구매 자체가 엎어지는 것은 정말 원하지 않아서 동의합니다. 감사합니다.

금방 사용할 돈을 주식에 넣으신건 좀 위험한 선택이었네요. 중장기적으로 오를거라고 생각하시면 우선 필요한 돈을 주식 팔아서 사용하시고 송금한 돈으로 다시 주식을 한달후에 (워시세일) 사시는것도 괜찮지 않을까요?

역시 안전제일인 것 같습니다. 감사합니다.

저도 부모님 이름으로 송금받아서 gift letter 제출하고 모기지 받았는데, 귀찮아서 그렇지 문제는 없었습니다. 

경험 공유해주셔서 정말 감사합니다

1월기준 대부분 종목이 10%이상 떨어졌죠. 원글을 읽어보니 12만달러라는 돈을 1월에 넣자마자 20%가 빠진것 같지는 않은데, 그럼 만일 주식가격이 1월과 동일했더라면 파실 생각이셨는지 아니면 계속 가지고 갈 생각이셨는지 궁금하네요. 어차피 모기지로 낼 돈이라면 팔 시점이 정해져 있다는 건데 말이죠. 

이 집에 오퍼를 넣으면서도 이 조건에 셀러가 바로 오케이할 거라고는... 예상치 못한 저의 불찰입니다ㅠ 셀러가 워낙 고자세로 나와서 석달 째 안팔린 집이었는데 갑자기 마음이 바뀌었나봐요..

주식은 코로나 이후로 꾸준히 돈 생길때마다 모았던거고..

지난주 오퍼가 억셉되자마자, 주식시장이 거짓말처럼 그 날부터 무너지기 시작하는데ㅜ처음에는 단기적 하락인가 싶어서 진지하게 생각안하고, 주택구매 관련 페이퍼웍들 하다가...정신차려보니 이 상황까지 오게 되었네요.

1차로 납부할 10% 다운페이는 어찌저찌 체킹어카운트에서 만들고, 클로징 전까지 나머지 10%는 주식이 어느정도 메이크업만 되면 팔아서 나머지 내야지라고 쉽게 생각했어요ㅠ

가지고 있는 주식 가격들이 여기서 단기간 안에 빠르게 반등한다는 미래 시나리오 하에서만 생각하시니 고민이 큰 거 같아요^^;; 주식시장에서 이런 저런 가능성이 골고루 있다고 생각하시면 당장 클로징 머니를 어떻게 조달할지의 답은 간단한 거 같아요. 

나와 주가 전망과 포지션이 비슷한 사람들이 꽤 될 거 같다는 생각을 해보면요. 개인 투자자들이 이번 딥을 기회로 삼아 더 사들일 수 있는 여력과 의지가 얼마나 남았는지, 그렇다면 그 다음번 오르락 내리락 후에는 어떨지 역으로 반추해보실 수 있을 거 같기도 해요. 

조언 감사합니다! 부드럽게 말을 전달해주시는 능력이 뛰어나신 것 같은 느낌이 매우 들어서 참 부럽습니다!

앞으로 주식시장이 어떻게 될지에 대한 개인적인 판단 또한 확신이 안든다는게 비참하기도 하네요ㅠ 무지성투자가 이렇게 무섭습니다ㅠ

지금 헤지펀드에서 작정하고 (공매도로) 팔고 있어요. 불행하게도 그게 현실이죠. 이미 큰 손해를 보셔서 그렇다면 FOMC결과가 어떤가에 따라 결정하시는 것도 하나의 방법이긴 합니다. FOMC에서 완전히 시장을 죽이는 쪽을 택할지, 숨통은 켜놓고 조절을 할지, 저의 생각은 후자일 가능성이 높다고 생각이 들지만 (연준에서 Yield Curve만 해줘도 금리에 민감한 단기간 중소형 성장주는 살아날듯) 연준의 속내는 아무도 알수가 없죠. 

지금 언론에 나오는 기사를 보면 나스닥이 전고점 10% 더 떨어졌는데 이건 시작이고 여기서 50% 더 떨어져야된다고 주장하는 전문가들도 있는데 그건 어디까지나 그분들의 바램이니까요 (약력을 보니 20년동안 줄구창창 떨어진다고만 외쳐온 사람입니다) 떨어지다보면 오르게 마련입니다.

더군다나 선거도 10개월 앞둔 상태에서 더 이상 떨어지는 것도 모양새가 좋질 않으니 떨어지는 하한폭은 전고점 대비 20% 정도가 맥스일듯 합니다. 한번 주말동안 생각해보시고 결정하시길 바랍니다. 

사실 더 들고 있어보자라고 처음에 마음 먹었던 저로서는 말씀하신대로 FOMC에서 뭔가 주식시장에 숨통을 트여주면 좋겠다는 바람이었습니다.

주식은 결국엔 언젠가 오를 것이라는 것도요.

하지만 무지성투자를 해왔던 사람으로서 앞으로 얼마나 더 빠질 것인가, 어느시점에서 탈출을 하는 것이 바람직한가에 대한 개인적 플랜이 없이 존버를 택한 제가 참 바보 같았네요.

이왕 이렇게 된 거 FOMC까지는 지켜보고 결정할지도 모르겠어요ㅠ

이번 주말을 참 생각이 많아질 것 같네요^^

제가 2020년 3월에 집을 샀는데 계약할 당시에는 코비드 아니었고 클로징 직전에 코비드 락다운을 시작해서 주식이 하락장에 널을뛰고 있었습니다 ㅠㅠ P2 가 장이 좋으니 주식에 넣어놓자고 해서 넣어놨더니... 저희들이 살집이여서 결국 주식 몽땅 팔고 영끌해서 샀는데 집이 주는 안정감과 직장과의 거리 등등 잘샀다 생각합니다. 

본인이 사실집이고 집이 마음에 들면 영끌해서 사도 괜찮다 생각합니다. 투자집이면 주식도 투자이니까 맘대로 고르셔도 

네네, 조언해주신 대로 영순위는 무조건 주택구매입니다.

완전 동의합니다. 잘 선택해서 최소한의 손해로 클로징까지 잘 마무리 하는 게 목표입니다. 당장의 금전적인 손실이 있더라도 우리가 살 집이 더 중요하니까요^^

저는 얼마전에 클로징했고요 비슷한 상황이었는데요, 확실한 부분은 렌더마다 다르기때문에 랜더와 상의하셔야해요.

저같은 경우는 언더라이터한테 서류가 들어가기 전에 주식을 다 현금화시켜야 했었어요. 선생님은 지금 어느정도 진행되신지 모르겠지만, 서류진행하시려면 마지막까지 기다리지 마시고 당장 파셔야할 수도 있어요.

그리고 돈을 가져오셔서 클로징하실 경우에 렌더가 깐깐하게 그 돈의 출처를 조사할거에요. 그럼 또 딜레이가 되서 계약서에 따라 계약이 엎어질 수도 있어요. 

지금 상황을 우선 빨리 렌더와 상의하고 결정하셔야 할 것 같습니다.

네네 너무 감사합니다.

이미 렌더에게 문의하여 필요한 서류에 대해 이야기 들었고,

주말 동안 잘 결정해서 방향을 정할 예정이에요.

댓글과 조언 참 감사합니다.