(commercial) office lease 계약시 주의할 점은 무엇이 있을까요?

변호사를 쓰셔도 건물주가 아쉬운 상황이 아니면 tenant 입장에 좋은 조건은 못 가지실 거에요.

다른 조건이 좋으시면 그냥 단기 lease하셔서 한번 경험해 보시고 별로면 언제든지 다른 오피스로 옮기시면 되니까요.

계약 전에 스페이스를 잘 둘러보시고 고쳐야 할 부분을 lease의 landlord's work에 포함 시키셔서 다 address하시고 계약하시고

Lease에서 명시하는 건물주 측의 책임인 부분을 잘 읽어보시고 그로 인한 피해를 입으실 경우에는 잘 document하셔서 처리 요청하시면 됩니다.

또 tenant로 써 책임져야 할 부분에 과한 건 없는지 hidden charge는 없는지 꼼꼼하게 읽어보시면 좋겠네요.

네. 한번 둘러보기만 하고 자세한 인스펙션은 못했습니다. 만일 마음의 결정을 하고 계약서 작성시 세세한 부분까지 주의하도록 하겠습니다. 

보통 건물주가 여럿이면 일처리가 늦더라구요. 건물주들끼리 합의를 봐야하는 일들이 delay되다보니까요. 

아무리 리스를 잘쓰셔도 일어날 수 있는 일들을 전부 다 예상할 수는 없다보니 아무리 100점 만점 변호사를 쓰셔도 air tight한 리스를 만들기는 힘들어요. 배관문제도 리스상의 건물주 책임이었을텐데 건물주가 계속 미뤄왔잖아요. 처음 리스받으실때 꼼꼼하게 생각할 수 있는 부분 고쳐달라고 하시는 것이 최선같아 보입니다.  

근데 리스 받으실때 repair는 되려 minor한 issue고 가장 중요한 것은 rent값, annual rent increase rate, option to renew등인데, 이 부분에서는 마음의 준비(?)가 되신거죠? 너무나 기본적인 물이 새는 문제조차도 (아마도 돈 아끼려고) 1년넘게 지나서야 고쳐주는 건물주라면 쉽지 않아 보입니다. 

네. 조언 감사합니다. 천장이 commercial답게 많이 높고, 대부분의 배관이나 전선들은 천장과 벽에 숨겨져 있기 때문에, 꼼꼼히 찾을 수 있을지는 모르겠네요.^^;; 여기저기 stain된 drop ceiling은 보입니다. 월 rent비용은 sq을 토대로 계산이 되었고, annual rent increase rate는 landlord쪽 리얼터가 3% 남짓이라고 했는데, 이 부분도 계약서 상에 문서화 해야 하는건지요? landlord가 동의한다면, 2+2yr로 계약하려 생각중인데, renew 옵션은 상황이 어떻게 될 지 몰라서 사실상 크게 중요하게 생각하고 있지는 않습니다.(비지니스가 좀 더 발전하면 조금 큰 공간으로 갈 수도 있구요..) 근데 저도 건물주가 건물 관리에 돈을 너무 아낀다는 느낌을 받아서 영 망설이고 있는 중입니다. ^^;; 이유가 뭔지 정확히 모르겠지만, 3층은 풀로 차 있고 제가 들어가려는 2층은 모두 비어있는 상황이더라구요(제가 컨택한 한인분의 오피스가 나가면), 오피스가 한 층에 6,000sq인 중형 빌딩인데요. 이 부분도 많이 망설여지는 부분이네요.   

월 rent는 sq ft당 제시된 가격 그냥 받지 마지고 너무 비싸다, 다른 곳은 얼마더라, 나 첫 비즈니스라 손님도 없는데 어떻게 감당하니.. 등등의 사유를 보내 1불이라도 깍으시면 좋을 것 같아요. 게다가 지금 텅비어있으면 더 강경하게 깍으셔야죠. 건물주들도 급할텐데.  말이라도 한번 건네보셔서 깍으시면 좋을 것 같아요. (이 부분이 변호사가 들어가도 그들은 장사하는 사람이 아니여서 간곡하게 깍아내지를 못하더라구요) 3% annual increase면 평범하고요, 그 increase에 따라 올해 얼마, 내년에 얼마라고 리스에 들어갑니다. 옵션이 상관없다고 하셨지만, 어떤 업종인지 모르겠지만 일이 잘되면 권리금을 받고 팔 수도 있으니 옵션이 있으시면 좋죠. 

첫 개업이시니 2 yr + 2 yr 괜찮은 것 같아요. 근데 업종이 변호사 혹은 의사라도 횡한 자리에 덩그라니 있는 오피스면 좀 그렇네요. 왜 비어있는지.. 그게 렌트값문제일수도 있고, 건물자체에 문제가 많을 수도 있고 (춥다고 하셨는데, 겨울에 heater를 full로 틀어도 추운 곳이면 난감하죠), 혹 location자체가 그렇게 좋지 않은 곳일 수도 있고. 많이 research해보시고 좋은 결과 얻으시길 바랍니다!

네 상세한 조언 정말 감사합니다. 좀 더 둘러보는 것도 고려를 해 봐야겠어요. ^^