rental income tax 관련 질문 드립니다.

You are doing right way!

Your schedule E ( rental income tax return ) would be

+ rental income

- expenses ( mortgage interest, real estate tax, repairs & maintenance, fees, etc. )

- depreciation

https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/tips-on-rental-real-estate-income-deductions-and-recordkeeping

What Deductions Can I Take as an Owner of Rental Property?

If you receive rental income from the rental of a dwelling unit, there are certain rental expenses you may deduct on your tax return. These expenses may include mortgage interest, property tax, operating expenses, depreciation, and repairs.

You can deduct the ordinary and necessary expenses for managing, conserving and maintaining your rental property. Ordinary expenses are those that are common and generally accepted in the business. Necessary expenses are those that are deemed appropriate, such as interest, taxes, advertising, maintenance, utilities and insurance.

You can deduct the costs of certain materials, supplies, repairs, and maintenance  that you make to your rental property to keep your property in good operating condition.

You can deduct the expenses paid by the tenant if they are deductible rental expenses. When you include the fair market value of the property or services in your rental income, you can deduct that same amount as a rental expense.

You may not deduct the cost of improvements. A rental property is improved only if the amounts paid are for a betterment or restoration or adaptation to a new or different use. See the Tangible Property Regulations - Frequently Asked Questions for more information about improvements. The cost of improvements is recovered through depreciation.

You can recover some or all of your improvements by using Form 4562 to report depreciation beginning in the year your rental property is first placed in service, and beginning in any year you make an improvement or add furnishings. Only a percentage of these expenses are deductible in the year they are incurred.

Please also see Deducting Business Expenses for more information.

자세한 답변 감사드립니다.

모기지에선 이자부분만 expense처리되고 원금은 그대로입니다. 돈을빌리셨을때 인컴으로 잡혀서 인컴택스를 내지 않았듯이 갚는다고 비용이되진않죠.

원금부분을 비용으로 뺀다고 생각하신거아닌가요?

그쵸? 이게 세금적인 측면에선 이해가 가는데 렌탈 프로퍼티 관련 지출과 수입이 또이또이인데 schedule E에선 그렇게 않잡히니까 월급쟁이 입장에선 쫌...나중에 아파트를 정리하게 되면 이야기가 달라지겠죠. 원금부분까지 비용으로 빠지기 바랬던 제 맘이 도둑놈 심보인가 봅니다. ㅋㅋ

저도 타주로 이사 오면서 집을  Rent를 주고 있습니다.  

처음 rental property 신고를 하는 거라 모르는 부분이 많네요. 집을 수리한 비용을 expense로 넣을수 있는데 한국분께 맡겨 $3500정도 지불했는데 영수증이 없네요.  rent를 주기 위해 청소 비용등등 다른 비용도 영수증이 없는게 있네요. 이런경우 영수증 없이 Rental expense에 넣을수 있나요? 

그리고 어떤 경우에 Rental loss로 tax deduction를 받을수 있나요?  첫해라 이것저것 들어간 비용이 많아 다 합치면 loss가 될수도 있어서요.

이곳 회원님들에세 얻을수 있는 정보가 많아 언제 한번 모아 여쭤봐야지 했는데 질문글 먼저 올려주셔서  질문 드립니다. 

영수증 관련 처리 부분은 전문가에게 문의하시는게 좋을듯 하구요.

전 tax act라는 온라인 프로그램 사용하며 렌탈 인컴 항목이 있어서 그냥 스텝 바이 스텝 기입만 했습니다.

그때 수리비, 광고비, 모게지 이자, 관리비 뭐 이런저런 거 넣는 항목이 있는데 나중에 보니 Schedule E에 다 정리되는것 같습니다.

일단 영수증이 없어도 비용이 나간 것이 사실이면 expense로 처리하실 수 있습니다.

비용이 너무 크지 않으면 cpa도 문제 삼지 않을 겁니다.

(그러니까 cpa에게 영수증을 보여주셔야만 cpa가 expense처리를 해 줄 수 있는 건 아닙니다)

비용이 나간 것이 사실이면 cpa에게 그렇게 해 달라고 하세요, 그건 납세자가 결정할 수 있는 권한입니다.

문제는 audit이 나와서 영수증을 보여달라고 하는 경우인데,

상식적인 범위 내에서 나간 비용이라면 크게 문제될 요지가 없을 거 같습니다만,

전체적인 맥락에서 문제가 될 지 아닐 지 경험있는 cpa와 상담을 해 보시고 결정하시는 것이 바람직하겠네요.

수리비용, 청소비용 등 maintenance하는 데에 들어가는 비용 전부 다 expense로 처리되는 비용맞구요,

Rental loss를 다른 인컴과 상계시킬 수 있는 지는 cpa와 상담을 해보셔야 할 거 같네요.

Coop의 경우는 3146님께서 가지고 계신 코압의 주식을 depreciation하는 것이기 때문에 

다른 rental property와는 depreciation하는 방법이 다르고 좀 복잡합니다.

아래 링크에 들어가셔서 코압부분 보시고 cpa를 찾아가셔야 할 지 아닐 지를 결정하시면 될 거 같아요.

https://www.irs.gov/publications/p527/ch04.html

Tax act라는 건 turbo tax같이 혼자 보고하실 수 있는 공짜 프로그램인거 같은데, 

첫 해에는 depreciation을 하지 않아서 인컴이 생긴 걸로 보고를 하셨고,

두번 째 해부터만 depreciation을 해서 loss가 잡혔다는 말씀이신 지... ?  잘 이해가 가지 않는데,

제 생각에는 cpa를 찾아가셔서 보여주시는 것이 좋을 거 같네요.

네 맞아요. 이게 코압이라 코압 주식 depreciation 하는게 애매하더라구요.

Tax Act는 터보택스같은 온라인 프로그램인데 다른 프로그램은 코압 디프리시에이션 기능이 없는데 tax act에는 있어서 이용하게 되었습니다.

렌트 첫해에는 디프리시에이션 방법이 복잡해서 그냥 클레임 않했구요. schedule e 라인 18을 0으로 기입하니 schedule e 라인 26이 플러스 넘버여서 렌트로 인한 소득이 발생한걸로 보고 되었습니다.

렌트 두번째해부터는 IRS coop depreciation 코드 따라 계산한 숫자를 schedule e 18에 기입해서 depreciation으로 클레임히니 schedule e 라인 26이 마이너스 넘버이긴 한데 이 마이너스 넘버가 $7000을 넘어가네요. 

구글링해보니 디프리시에이션으로 절세한다는 이야기들이 있는데 저정도 금액이 reasonable한것인지 의아해서 여쭤보았습니다. 

혹시 제가 코압주식 depreciation을 잘못한건 아닌지 하는 걱정도 살짝... ㅠㅠ

코압주식 depreciation은 어느 CPA나 다해주나요 아님 코압이 몰려있는 뉴욕시 CPA를 찾아야 할까요?

코압이 몰려있는 뉴욕시가 경험있는 CPA를 구하시기가 쉽겠지만.

굳이 뉴욕에서 구하실 필요는 없습니다.

코압 depreciation은 첫 해에 cost basis를 결정하는 게 일인데, 첫 해를 제대로 하지 않으셨으니,

올 해는 cpa를 찾아가셔서 혹시 어멘드할 거 있으면 하시고 제대로 깔끔하게 정리를 하셔야 할 듯 합니다.

전화로 일단 상황을 설명하시고 필요한 서류 준비해가지고 갈 거 리스트 받아 적으시거나

아예 이메일로 보내달라고 하실 수도 있구요.

아마 코압 주식회사의 tax statement, financial statements하고 처음에 취득하신 과정에서 발생한

영수증들을 준비해오시라고 할 거에요.

앞으로 혼자서 tax act로 하고 싶으시면,

이번 기회에 친절한 cpa와 잘 상담을 하시면서 정확하게 이해를 하셔야겠네요.

답변에 감사드립니다.  

turbo tax로 제가 tax filling을 하고 있어 이해햐야 할 부분이 많네요.

찾아보니, 임컴이 많이 않으시면 2만 5천불까지 다른 인컴과 상계가 되는군요.

3천 5백불 정도를 그냥 캐쉬로 주신 게 아니라면 cancelled check이라도 찾아보시거나

지금이라도 연락 가능하면 영수증을 발행해달라고 하시구요.

expense로 처리되는 항목들은 schedule E에 죽 나열되어있으니 찾아서 보시면 됩니다.

다른 인컴 관련해서 복잡한 문제가 없으시다면, 이 정도는 터보 택스로 혼자 하실 수 있으실 거에요.

Check로 드렸으니 그걸 찾아보면 되겠네요.  답변 감사드려요.

그리고 한가지 더 질문은 집수리를 rent를 주기전에 tenant가 들어오기젼 3-4개월전에  2016년에 했는데 집수리로 claim할수 있는건 rent기간중에 한것만 넣을수 있나요? 저도 income이 어느 정도 까지 loss claim을 할수 있는지 찾아보겠습니다.  감사드려요.

2016년 동안에 지출한 expense들은 일단 전부 포함시키실 수 있습니다만,

실제로 공제가 되는 금액은 365일 중 rent를 준 기간의 비율만큼에 해당하는 걸로 기억합니다.

(Turbo Tax가 알아서 rent를 준 기간을 input해서 넣으라고 할 거고,

expense 지출 항목에 따라 좀 달라지는 것이 있을 수도 있는데 그것도 터보텍스가 알아서 할 겁니다)

그리고 rental loss를 다른 인컴과 상계시키는 건 MAGI(Modified Adjust Gross Income)을 구해봐야 하는데,

찾아보지 않으셔도 그건 turbo tax가 알아서 계산해서 상계할 수 있으면 할 거고, 아니면 못할 거구요.

그래도 찾아보시고 turbo tax가 정확하게 했는 지 검산해보시면 좋을 거 같네요.

영수증 있는 지 없는 지 그 고민이 해결되셨으니 Turbo tax에다 정확하게 집어넣으시면 될 거 같은데요?

요술공주님 감사드려요.  

제가 찾아보기도 했는데 specific한 부분은 잘 설명이 안되어 있어서 염치불구 하고 여쭤봤는데 원하는 답변을 얻게 되네요.  시간 내주셔서 찾아봐 주시고 정보주셔서 감사드려요.  

마일모아는 정말 재능기부하시는 분들이 많네요.  저도 최근에  마일모아 가입하고 댓글들을 보기 시작했는데 여러분께서 성심성의꺼 전문지식을 나눠주시고 다른 블로그와는 좀 다르다는 생각에 요즘은 자주 들어오게 되네요.  

좋은 주말보내시고요.^^

저도 염치불구하고 이것 저것 여쭈어보고 도움받은 게 많은데,

이렇게 간접적으로라도 갚아나가야죠 ㅎㅎㅎ

RichHobby님도 좋은 주말 보내셔요~

요술공주님 덕분에 집수리 비용 check비용을 찾느라 은행 check을 검토중 생각지 않고 있던 Rent 비용이 더 많이  들어간걸 찾게됐네요. HOA에 집앞 길 리노베이션 비용으로 지불한 상당한 액수등등... 감사드려요.

그런데 제가 뭘 잘못 하고 있는 건지 

mortgage interest and rental property tax를 rental expense로 넣는 부분이 있어 넣었는데  

turbo tax에는 rental expense 항목 말고..

mortgage 항목이 따로 있고 mortgage interest and rental property tax를  또 넣게 돼있네요.  

이럴 경우 어느곳에  Rent준 집 mortgage interest and rental property tax를  넣어야 하나야요.  

혹시 경험 있으시면 알려주시고 제가 뭘 잘못하고 있는 거면 답변 안해주셔도 괜찮아요.  

지금 터보텍스가 어떻게 되어있는 지 잘 모르는 상태에서 답변드리기가 좀 모호한데요,

일단 모게지 금액은 expense처리하는 것이 아니라 cost basis에 포함되어 depreciation하는 것이니,

모게지 항목이 따로 있는 것이 당연하게 들립니다.

그리고 모게지 이자하고 property tax내신 것은 잘 아시는대로 expense처리 되구요.

그런데 지금 렌트를 주시는 건물이 콘도인가본데요,

HOA에 내신 fee 중에서 expense처리가 되는 게 있고 아닌 게 있고,

그리고 짚 앞길 리노베이션 한 것은 expense가 아니라, cost에 얹어서 depreciation해야 합니다.

(이런 것을 special assessment, 또는 assessment이라고 합니다)

일단 터보텍스에 표현이 나오면 이해하시라고 말씀드리긴 하는데,

콘도의 경우 코압만큼은 복잡하지는 않지만 이 정도 되면 혼자서 하시기에는 좀 어려우실 거 같습니다.

Rental property로 전환된 첫 해가 복잡하기 때문에 

최소한 올해는 cpa를 찾아가셔서 정확하게 진행하시는 것을 추천드려요.

다음부터는 혼자 하시더라두요.

제가 질문하고 답변답니다.

자세히 읽어보니 property tax는 Rental expense에 넣었으면 넣지 말라고 돼있고 Rental expense에 mortgage part는 Primary Home이나 vacation home이 아니면 qualified interest box에 check하지 말라 돼있네요.   제가 문장을 뜨문뜨문 읽는 버릇이 있어 처음에 그냥 지나갔네요.

자세히 보지 않고 질문드려 죄송합니다.

지금 뭔가 혼돈하고 계신 거 같아요.  위에 설명드렸으니 읽어보시기 바랍니다.

말씀하신데로 집앞길 repair는 HOA에 냈지만 HOA에서 온 이멜에 special assessment라 돼있네요.  지금까지 주신 정보가 많은 도움이 됐습니다.  그래도 혹시 제가 잘못하는 부분이 있지 않도록 CPA의 조언을 구해보겠습니다.  감사드립니다.

요술공주님 의견대로 올해는 CPA를 찾아가 보시길 권유합니다. 

첫해만 셋업되면 그 다음부터는 쉬워요

근데 첫해를 잘 정리해야지 혼동이 없습니다. 

회사에서 터보 텍스 professional version으로 텍스 파일링 하고 있는데요

지금 설명하신 걸 토대로 보면

rental property -- schedule E 

모기지 interest

property tax

repairs & maintenance (집 고친 비용)

depreciation 

- 집 cost basis : closing statement 에 나온 금액에서 land 비용을 빼야 합니다. 

- improvement ( 요술공주님이 말씀하신 assessment  부분이 여기에 해당하지 않을까 싶네요.. )

utilities  - 본인이 지급한 가스, 전기, 물 등등 

그리고, 본인 집이 있으면 schedule A에

모기지 interest

property tax 를 넣습니다. 

reasonable 한 액수를 영수증없이 처리할 수는 있겠지만

가능하면 모든 금액을 '증명할 수 있는' 범위 안으로 하시길 바라겠습니다.

세금 이라는게 w-2 하나만 있으면 쉬운데

이렇게 rental property가 있거나 하면 상당히 복잡해집니다. 

그럴때는 CPA 비용이 아깝다고 생각하지 마시고

지식을 얻는 투자라고 생각하시고 맘 편하게 tax return 하기길 권유해 드립니다.  

집의 cost basis에 랜드는 빠지지만 

그 외에 closing statement에 줄줄이 나열된 charge들 중 포함시켜야 할 것들이 많습니다.

그리고 improvement이라고 다 assessment에 속하는 것도 아니고,

대부분은 depreciation해서 조금씩 expense로 잡히지만 아닌 경우도 있고,

아예 depreciation을 시키지 않고 land의 value에 얹는 경우도 있고...

그리고 언제부터 언제까지 기간을 잡아 depreciation하느냐도 다 따져봐야 합니다.

게다가 코압, 콘도는 더 복잡합니다.

요 아래 RichHobby님께 터보텍스에 입력만 하시는 방식으로 혼자 하실 수 있는 것처럼 말씀을 드린 건,

제가 터보텍스라는 걸 써보지도 않은 상태에서 잘못 조언을 드린 거 같습니다.

그 점 분명하게 다시 말씀드리고 싶습니다.

코압이나 콘도는 물론이구요,

rental property로 전환된 첫 해 만큼은 cpa의 도움을 받으시라고 말씀드리고 싶네요.

그리고 rental property에서 loss가 난 경우도 cpa의 도움을 받아서 하시기를 권합니다.

다른 passive income이 있으면 상쇄시킬 수 있고,

loss가 난 금액의 전부가 아니라도 일부를 다른 인컴과 상계시킬 수도 있고,

올 해에 써먹지 못한 loss는 내년 이후에 써먹을 수 있으니,

어차피 loss가 났다, 또이 또이라고 그냥 내버려두시거나 대충해도 별 상관없는 것처럼

생각하시는 분들이 계실까봐 노파심에서 적고 갑니다.

+100,000

저도 요술공주님 의견에 보탭니다. 

텍스 관련법은 굉장히 세분화 되어 있습니다. 

저도 조금이나마 제가 아는 부분에 한해서 지식을 나눠드리고는 있습니다만,

간단한 댓글로 설명을 다 드리지 못하는 부분이 많습니다. 

위에 요술공주님이 말씀하신 것 처럼 

depreciation도 다 같은 비율로 적용되지 않고

또 올해 2000불 loss 가 났다고 해서 

그걸 다 인컴에서 깎을 수 있는 것도 아닙니다. 

각 개인의 인컴에 따라 limit이 다르고 또 어떤 상황이냐에 따라서 다르게 적용되기 때문입니다.  

이런걸 다 적용해서 정답을 찾아내려면 

개인 인컴의 세세한 부분을 다 알아야 하는데..

그렇게 할 수 없으니

적어도 첫해 만큼은 전문가의 도움을 받으라고 말씀드리고 싶습니다. 

아울러 도움을 받으러 가시기 전에

본인도 열심히 공부하셔서 가는게 좋구요

네.  Scoopy님과 요술공주님 덕분데 단기속성으로 "Rental Property Tax 101"  공부 많이 합니다.^^

병원이든, 법이든, tax든 먼저 공부하고 알고 질문하는 것이 실수 안하고 개인의 상황에 맞는 더 좋은 처방을 받고  filling을 할수 있네요.

도움 주셔서 감사드려요.

Scoopy님 정리해 주셔서 감사드려요. Rental expense는 수리나 청소, 관리 비용이 영수증이 다 없더라도 cancelled check 기록이 있는것만 넣으려합니다.  

그리고

depreciation 부분은 지금 찾아보있습니다. 

depreciation value도 넣어야 하는걸 Scoopy님글 보고 지금 알았습니다.

집앞길 보수 공사는 improvement가 되나요?  improvements도 depreciation에 넣게 돼있네요

depreciation = (property cost value-land cost)/27.5로 계산이 되나보네요

모르는게 많아 CPA의 도움을 받아야 할것 같아요

감사드려요.

아 그렇군요.  

지난해 Rent주기전에 Refinancing 을 했는데 은행에서 tax신고때 쓰라고 closing statement와 추천하는 CPA business card 보내줬는데 closing  statement있는데 왜 또 보냈을까 했는데 이유가 있었군요.  

생각보다 알아야할 부분이 많네요.  안 여쭤보고 혼자 했으면 실수 많이 했겠네요.  

감사드려요.  CPA의 도움을 받겠습니다.

 제가 가지고 있는 rental property는 subdivision 안에 있는 single home입니다.

시간내셔서 조언 주셔서 감사드려요.