집 구매후의 월 지출은 지금보다 30~40%가 더 나가야 하게 되는
 

(?) 이것만 보더라도 저라면 계속 렌트 하다가 자녀들 독립하고 대학가고 이러면 다운사이즈 하고 더 저렴한 동네로 다시 알아볼 것 같네요.  내 집 생기면 고쳐야할 것도 많아지고 세금도 내야하고 돈 들어갈일이 꽤 많아요 

네...저도 생각은 이 쪽이 더 맞는 것 같은데 말이죠.

환경이 나아지지 않는다면 저라도 안 살 것 같습니다.

지금 계신 곳에서는 적어도 자녀가 고딩 졸업할 때 까지 안정적인 거주가 가능한 상태인건가요?

맞다면 제가 보기엔 그냥 렌트가 나을 듯 합니다.

보통 무리를 해서라도 집 사서 그래도 돈 좀 버는 경우는 더 좋은 환경, 더 넓은 집으로 가면서 생활비 아껴서라도 모기지 꾸준히 내면서 버티는 그림이어야 한다고 봅니다.

제가 LA 전문가는 아니지만 보통 학군 안좋은 지역 콘도는 가격이 잘 안오르기도 하고요. 

네. 큰 문제는 없어 보여요. 이미 같은 곳에서 10년 이상 살고 있구요. 

집 사는거 진짜 어렵습니다. ㅠㅠ 특히 최근 2-3년안에 아주 많이 오른 지역은 더욱이요..그나저나 "첫 주택 구매자를 위한 캘리포니아 주정부의 다운페이 지원금액이 크게 늘었고" 요건 어디서 알 수 있나요? 

아는 지인이 부동산 하시는 분인데 이분이 렌더와 함께 알려주셨어요. 저도 지금 이 프로그램 이름이 좀 헷갈리는데...좌우간..그렇습니다.

지인이 부동산 하는 분이라 강력 추천하시는것 아닌가요? 요즘은 캐쉬가 많은 분들 제외 집구매 적기로 보기는 힘들지 않나요. 더군다나 학군도 안좋은 지역이라면요.

뭐 저희한테 집 하나라도 더 팔아서 돈 벌어야 하는 입장의 분은 아니신데...

말씀하시는게 일반적인 다른 한국 어르신들과 같은 이야기신거죠. 결국 재산 불리는건 집사는 것이 최고의 방법이고, 기회가 왔으니 좋지 않은 동네라도 일단 사라. 그럼 그게 돈이 된다...

좋지 않은 동네라도 일단 사라는 부분이 의심이 갑니다. 좋지 않은 동네는 가격이 내릴때는 크게 내리고 쉽게 오르지도 않고요... 돈이 되는지 아닌지에 대한 부분은 다른 분들이 잘 커버해주신 것 같습니다.

근데 LA 지역이라. 이 근교에서 안 오르는 동네는 못 본 것 같아요. 여기도 제가 보기에 영 그래서 그렇지... 지난 몇 년간 꽤 많이 오르긴 했네요.

좌우간 자세한 설명은 어렵지만, 소개해주는 분의 본의를 의심할 상황은 아닙니다. 다만, 나이가 좀 있으신 분이라 그리고 본인이 이런 방식으로 재산 증식을 많이 하신 분이라, 그 길을 따르라고 해주시는 쪽이죠. 

아마 그 프로그램이 작년 연초인가 2Q부터 생겼던 거 같은데 CALFHA 로 하는거고 아마 CALFHA에 연결된 론 브로커만 진행할 수 있었던 것으로 알고 있어요. 요새는 어떻게 바뀌었는지 모르지만 저도 엘에이 근처에 있어서 해보려고 했더니 LA기준으로 집값은 이미 엄청 높은데 인컴상항선은 꽤 낮아서 그 인컴기준에 해당하면서 집사려면 다운페이를 50-60%를 어떻게든 마련하고나서 인컴도 기준에 맞게 어떻게든 낮춰서 진행해야 했어서 포기했습니다. 그 인컴으로 다운페이 없이하려면 뭐 중가주 시골동네 정도에 있는 40-50만정도나 가능하듯 싶었어요.

사우스 엘에이 불에탄 조그만 집이 4-50만하니... 왠만한 다운페이 없이는 살 수가 없습니다. 

아니면 한인타운 조그만 콘도라도 사야되나 했는데 저도 애가 학교때문에 이사를 할 수 없는 상황이라... 포기요...

저는 집 모기지에 비해 렌트가 엄청 저렴하지 않은 환경이라, 어짜피 비싼 렌트 낼 바에야 모기지를 내지 싶어서, 약간 무리해서 집을 샀는데, 돈 들어갈 일이 조금만 생겨도 집안 경제가 휘청거립니다.. 왜냐면 한번 모기지를 받으면 모기지 갚는게 최우선이 되거든요.. 한달 미뤘다가 갚아야지가 불가능합니다.. 그래서 종종 경제적으로 힘든 일이 생기곤 하네요..

아마도 아이들 다 졸업시키고 나면 더이상 학군이 문제가 되지 않으니 그때는 선택지가 늘어나지 않을까 싶습니다. 그때 즈음 되어서 알아보셔도 될거 같아요..

저도 모기지가 렌트보다 저렴했으면 훨씬 결정이 쉬웠을 것 같아요. 그게 아니다 보니.

저는 웬만하면 집 사는게 돈 버는거라고 생각하는 사람이지만

- 이미 친구들을 많이 사귀고 그곳 고등학교에 진학하게 될 계획을 하고 있는 상황에 학교를 옮기는건 좀 아닌거 같고요. 집 사고 돈 버는것도 결국 아이를 포함한 가족의 행복을 위한 것이죠.

- 정부지원 프로그램은 이미 알고 계시듯, 구입 후 반드시 실거주 해야 하고 나중에 집 팔때 양도차액 일부를 뱉어내야 하는 등등 이런저런 제약이 많아서 그 혜택을 이용하기 위해 집을 사려는 건 비추고요. 어차피 집을 사려고 하는데 그 혜택을 이용할 수도 있는 경우가 되면 추천합니다.

그래도 집은 하나 사 놓는걸 추천하긴 하는데, 나중에 아이 학교 졸업 한 다음에 지금보다 집값이 싼 인근 외곽 지역에 집을 구입하시는 것 등등을 생각해보시면 어떨까 합니다.

맥주한잔님 의견에 동의 합니다! 아이들이 전학가서 학교 적응에 어려워하고 그럼 돈으로 계산이 힘든거 같습니다. 얼마남지 않았는데, 졸업하고 옮기시는게 좋을거 같아요. 

저도 맥주한잔님 의견에 동의하고요.. 결국 돈을 많이 벌거나, 좋은 집 사는 것이 가족의 행복과 안녕을 위해서인데, 10년이나 같은 지역에 거주하셨다면, 아마 아이들의 친구들이 대부분 초등학교부터 같이 지내며 올라왔던 친구들일터인데, 아이가 너무힘들어 하지 않을까 싶네요.. 가뜩이나 예민할 수 있는 청소년기에..   

저도 캘리에 살고, 애도 셋이나 있는 상황이고, 최근에 주위에서 집 구매도 많이 해서, 아내도 우리도 뭐라도 하나 사야 되는 것 아니냐?는 이야기를 가끔 합니다만,  집을 살만한 돈 자체가 엄청 부족하기도 하지만, 특히 제가 사는 지역의 집값은, 제 입장에서는 감히 엄두도 못 낼 가격이어서,  아주 아주 무리해서 집을 산다면, 원글님 상황처럼 아주 동떨어진 좋지 않은 동네로 갈 수 밖에 없는데, 그건 아닌것 같더라고요..  그래서 일단 막내가 대학교 가기까지는(약 4년 정도 남았네요.. ㅜㅜ), 어떻게든 렌트로 버틸 생각을 하고 있습니다. 

그나마 다행은 현재 아주 싼 렌트 가격으로 있다는 것인데 (사실 그래서 결정이 더 쉬웠던 부분도 크고요), 많은 분들이 언급하셨듯이, 렌트라는 것이 언제 오를지도 모른다는 불안감은 항상 가지고 있기는 합니다.

저와 거의 동일한 상황이네요. 지금 제가 이 집에 있은지가 11년이지만, 이 동네에 있은지는... 이미 17년 정도네요. 아이들은 자기들의 평생을 여기서 살았구요. 그러니 굳이 지금 저 가주 정부의 지원이 있으니 집을 무조건 사야한다...가 맞는 것일까. 일단 사고 나면 몇 년 안에 내가 좀 더 마음에 드는 곳으로 갈 수 있을까? 그게 아니라면, 조금 천천히 가더라도(물론 천천히 간다고 좋은 기회가 온다는 보장은 없습니다.) 제가 살고 싶은 환경을 보면서 가는게 맞을까...등을 고민하는 중인거죠.

뭐 나이드신분들이야 그때가보면 사실 지금보다 집을 구매하기가 좀 더 수월? 했지않았을까 생각하긴하지만... 

그냥 심플하게 생각해보면 

소유중인 부동산 가치가 완만하다던지 가파르게 상승하던지간에 우상향한 다는 전제하에 

몇 년후에는 내가 산 금액보다 가치가 올랐을것이라 생각하면 뭐 돈번다는게 당장 내지갑에 돈이 들어와야 돈을 번다는게 아닌이상 

집을 구매하는 것에는 투자가치가 상당하다고 개인적으로 생각합니다.

여기 마모에 투자를 전문적으로 하시는 분들도 계시고 랜드로드분들도 상당히 많으신걸로 아는데, 부동산의 가치를 실질적으로 따져보면 렌트는 진짜 내몸 내식구 거주하는 그 이상 그이하도 아니지않나 싶습니다.
다만 집구매에 대한 최소한의 (00%를 다운페이 할수 있는 현금 자산 / 지속적인 인컴 / 해당 지역의 부동산 시장 등등) 은 무조건 선행되어야 된다고 봅니다. 그리고 저는 렌트살다가 렌트비보다 모기지가 더 싼걸 알게되서 에라이 그냥 산 케이스 입니다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ;;; 

네 만고의 진리입니다

하지만 저는 집이 없...

무조건 집을 사야 돈이 모인다라는 어프로치는 좀 위험하죠. 생각보다 집 구매하고 신규 고정 지출이 많이 생깁니다. 갑자기 돈 나갈일도 생기고요 잘 계산해보고 접근하셔야 합니다.

집 구매가 가능하다면, 집을 구매 안할 이유가 없습니다. 문제는 원하는 지역에 원하는 집을 사는것이 어려운것이죠. 많이들 무리를 하시더라도 좋은지역에 좋은 집을 사려고 하는것은, 당장 거주하는 삶도 중요하지만, 미래의 가치상승을 기대하는것이고, 실제로 부동산을 자체로 생각해보면, 수요가 있는 곳이라면 분명 자산가치가 상승할 여지가 높은게 사실이고, 앞으로도 그럴겁니다. 

하지만 무리해서 좋은 자가집을 샀는데, 나의 현실과 다르게 비싼 몰기지를 내면서, 미래의 가치상승을 기대할 여유가 없다면, 그냥 렌트로 살면서 마음의 여유를 가지는게 나을거 같습니다. 자가집 구매도 결국 투자를 하는거고, 각자 가지고 있는 리스크는 다 다르다고 생각합니다. 집구매에 대한 리스크를 남들과 비교하지 마시고, 냉철하게 리스크를 판단해 보시길 권유드립니다. 리스크를 감내 할수 있다면 자가집 포함 부동산 구매를 권해드립니다. 

무조건 집을 사는게 돈버는 방법이다? 90% 이상은 맞는 말이라고 생각합니다. 근데, 그걸 몰라서 집을 안사나요? 사고 싶어도 못사는 사람이 아마 더 많을것입니다. 물론, 집사는거랑 다른 재테크랑 디테일하게 비교 분석해서 뭐가 더 좋고 나쁘고를 알만하신 분들에겐 무조건 집사라는건 어리석다고 생각할수도 있겠지만 대부분의 일반인들에겐 아무리 힘들어도 집사서 모기지 갚아나가다 보면 언젠가는 든든한 자산이 되어있게 되거든요. 어르신들은 디테일한것은 모르시더라도 본인들이 온전한 경험으로 취득한것이기 때문에 더 집 구매를 강조하시는게 아닐까요? 결론은 영끌이라도 집구매를 추천합니다만 모든것든 본인의 결정이라고 생각합니다. 이것은 직업의 종류 인컴과는 상관없는 순전히 개인 선택의 영역이며 6 figures 연봉이신분들도 자가없이 렌트로만 사시는 분도 꽤 많이 보았습니다.

+1

미국에서는 한국과는 다르게 경제적으로는 마이너스가 될 가능성이 꽤 큰거 같습니다. 집값이 막 오르는 것도 아니고 수리비랑 관리비도 장난이 아니죠. 하지만 집을 사서 재정이 타이트해지면 불필요한 소비가 줄어들게 되고, 강제로 저축을 하게 되는 효과 (모기지 갚기)가 있어서 결과적으로 순자산이 늘어나게 되는거 아닐까 생각합니다.

현재 렌트보다 30-40%지출이 늘어나는 집은 구입하지 않으시는 것이 좋을 것 같습니다.

Mortgage라는 단어의 어원은 불어에서 온 것인데 Mort은 죽음을 의미하고 Gage는 서약을 의미한다고 합니다. 결국 모게지는 죽을 때까지 갚으라는 뜻이랍니다. 무리해서 할 계약은 아니라고 생각합니다. 

Robert Kiyosaki도 Rich Dad Poor Dad에서 얘기했죠. Asset을 취득해야지 Liability를 취득하면 안된다. 집을 구입하시면서 지출이 더 늘어난다면 자산이 아닌 빚을 취득하시는 것입니다. 

댓글을 읽는 순간 "어우야" 라는 탄식이 육성으로 흘러나오며 무릎을 탁 쳐버렸습니다. ㅎㅎ 죽음의 서약(?)이라니 뭔가 폐부를 관통당한 느낌이랄까요? 

부동산(움직이지 않는 물건)의 영어 어원은 라틴에서 오는 것으로 알고 있습니다. Real은 왕을 뜻하며  Estate은 재산을 의미한다고 합니다. 결국 부동산도 나의 절대적인 소유물이 아닙니다. 내가 소유하기 위하여 재산세를 내야 합니다. 세금을 내지 않으면 나라의 소유가 되죠. 결국 나에게 이득을 주는 부동산을 취득해야지 이득이 없는 부동산은 절대 취득하면 안되는 것이라 생각합니다.

보통 집값은 렌트의 30-40%+ 지출이 아니라 거의 70-80%+ 아니면 그 이상 늘어나지 않던가요? 물론 HOA, tax 등등 포함해서 말입니다. 어떻게 집을 사나 궁금해 질 정도더라구요..

많은 분들이 집을 원하시는 이유는 2가지라 생각합니다. 내가 사랑하는 가족이 만족하며 살 수 있는 지붕을 마련하는 것이 첫째요. 둘째는 자산가치의 상승으로 인한 재산 증식이라 생각합니다. 집을 취득하므로 인하여 자산가치의 상승이 아닌 손실을 본다면 렌트를 선호하겠죠. 

거주지를 취득하는 것보다 렌트하는 것이 저렴하다면 렌트가 답이고, 집을 구입하는 것이 렌트보다 이득이라면 매입하는 것이 답이겠죠. 주식투자와 같다고 생각합니다. 좋은 회사의 주식이라고 꼭 좋은 투자는 아닙니다. 좋은 가격이어야 결국 좋은 주식이죠.

집을 한번 사면 모기지가 고정이죠. 특히 캘리에서는 한번 집 사면 택스도 최대 2프로만 오르니까.... 

약간 다른 이야기 인데,

아마 반지의 제왕-모르도르 의 모르도 같은 어원일 겁니다.

(톨킨 옹께서 북유럽언어, 산스크리트어 기전으로 언어들을 만드셨다고...)

지금은 그런말 안쓰는데,

제가 아는 선생님 (실험실 박사님) 께서

모가지를 죄는 거라고 ...

저도 렌트이지만 가능하면 사고 싶슴다.

No 재태크

Yes 아내와 아이의 편안을 위해

글쓴이 님께서 집을 사지 않고도 수입과 지출 관리를 잘 하시고 미래를 위한 투자를 하신다면 집을 굳이 살필요는 없다고 생각합니다.

만약 그게 아니시라면 집을 사서 억지로라도 모기지를 갚아나가시다보면 어느새 equity가 쌓이겠지요. 

공감합니다. 사실 이런 부분때문에 원글님의 지인도 집을 사는게 부를 쌓는 길이라고 말하는 것 같아요.. 

대부분은 돈이 남으면 써버리지만 집을 사면 적어도 모기지로 자산이 축적이 되기는 하니까요..

저도 이 부분은 분명히 공감을 해요. 당연히 렌트로 그냥 매달 얼마씩 흘려 보내는 것 보다야, 그래도 집에 투자를 하는 것이 큰 저축이죠. 

그걸 모르진 않는데, 다만 지금 현 시점에 그 다운페이 지원이라는 것 하나만 보고 무조건 사는 것이 과연 맞는 것일까. 집을 사서 몰기지를 통한 투자 또는저축을 하기 위해 포기해야하는 기회 비용이 그럴만한 가치가 있나? 하는 부분 같아요. 

요즘은 랜트비가 너무 올라서 다운페이 능력만 되시면 사는게 좋다고 생각됩니다. 저는 아직 능력이 없어서 쿨럭 .

2배드에 3000 내는거 너무 아까워요. ㅜㅜ

집살돈으로 주식에 묻어두는게 장기적으로는 훨씬 금전적으로는 이득일겁니다.

제가 이렇게 했는데 문제는 2021년 잡주에 하고 2022년에 빅텍 레버리지에 해서요...폭삭...ㅠㅠ

어이구 ㅠㅠ 심심한 위로의 말씀을 드립니다.. 곧 회복하실거에요 힘내세요

‎

그러게 말입니다. 어떻게든 돈 불려서 집 사보자는 생각에 했다가 어이쿠...진입시점이 너무 안 좋았네요.

단순히 30년 융자에 20프로 다운 넣고 집을 구매하면 이자만 원금에 가깝게 냅니다.

집값의 2배를 내고 사는거에 이거저것 붙으면...

모르지만 과거를 기준으로 미래를 예측하는 것은 잘 안맞더군요

돈을 버는 방법에 있어서 100%확실한 것은......... 은행예금 밖에 없어요. 그런데 은행예금 얼마나 주나요. 

누구든지간에 덜도 말고 더도 말고 딱 하루만 (특히 FOMC가 열리는 내일같은날) 100%의 확률로 S&P500의 closing 가격을 알수 있다면........ 풀포트폴리오로 옵션 지르고 하루만에 수익률 1000%+넘길수 있죠. 지난 1월 FOMC날에는 10달러하던 콜옵션(얼핏 기억에 4040C) 이 1000달러까지 갔습니다. (이때 콜옵션 만불 질렀으면 백만불이 됩니다. 뭐 요새 SPX 0 DTE옵션 거래금액이 1조달러를 넘는다니 그리 큰돈은 아니죠). 100%의 확률로 알면 만불만 지를까요? 있는돈 없는돈 다 땡겨와서 지르고 FIRE족 되겠죠. (문제는 사는 것도 어렵지만 파는 것도 어렵기에 100%의 확률로 Closing price를 모른다면 100배 다 먹기가 어렵죠.....)

단 하루도 100% 확실하지 못한데 뭔 미래일, 여기서 말씀하시는 집값이 오를지 떨어질지 사람이 어떻게 알겠어요? 다만 저 역시 다른분들과 마찬가지로 1) 사정상 집이 필요하고 2) 여러조건이 (학군-재정상황-커리어 등등) 맞으면 집 사시는 것을 추천드립니다. 집값이든/개별 우량주든/인덱스든 장기적으로 우상향한다는 것은 누구나 알지만 그 과정에 발생하여 해결해야될 여러가지 요인들을 종합적으로 분석해서 큰 문제가 없다면 사고, 아니라면 다른 대안을 찾아야된다고 생각됩니다. 

결론은 결과도 중요하지만 과정도 중요하다고 생각해요. 사실 결과만큼이나 과정을 봐야하는데 과정은 생략하고 결과만 본다면 원하시는 결과가 기대만큼 충족하지 못할수가 있어요. 물론 결과도 중요하죠. 하지만 과정에 최선을 다한다면...... 결과도 결국엔 따라오게 된다고 믿습니다.  

네. 저도 그게 고민이에요.

내가 지금 집이 꼭 필요해서 사는게 아니라, 집을 살 수 있는 좋은 프로그램이 나왔으니 내 생활에 맞지 않는 집이라도 일단 구매해라...라는게 과연 맞는 이야긴가 하는거죠. 집이 좋은 투자 또는 저축의 방법인 것을 모르지 않지만, 이미 익숙한 여러 환경과 애들의 학교 타이밍 등등을 포기해야 할 만큼의 일인가 싶더라구요. 다운페이먼트 지원이라는 것이 정말 대단한 도움인 것도 맞기는 한데...좌우간 그렇습니다. 

모기지의 가장 큰 장점은 30년동안 동일한 금액이 나간다는 거죠. 물론 택스는 좀 오르겠지만요.

그에 비해 렌트비는 계속 오르는데 앞으로 15년후만 되어도 얼마나 오를까요??? 30년은??

이런 관점에서 보면 집 사는게 이익이긴 하다고 생각합니다.

흠 interesting idea이네요. 확실히 2020년에 lock하신분들은 2-3%에 빌리신 분들은

요즘 inflation이 6-7%이니까 공짜로 돈빌렸다고 생각해도되겠네요.

근데 이 관점에서 assumption은 집 값이 내려가지 않을거라는 assumption을 based로 하셔야할거같아요.

심지어 부동산은 technically leveraged investment라 집값내려가면 심하게 손해보는 구조라 ㅠㅠ

‎

일단 집을 살때 100%현금이 아니고, 보통 20% 다운페이로 시작하니까, 레버리지가 5배라서 연간 3-4%상승이면, 수익은 15-20%입니다.

그리고 집값에 따라 렌트비는 상승하는데, 내가 내는 월 비용 (이자 + 세금 + 보험 + HOA 등)은 거의 고정입니다. 모기지 이자는 시간이 지나며 원금이 늘어나며 줄지만, 세금, 보험 등이 증가하니, 전체적으로는 비슷 할 겁니다. 제 경우도 집을 처음 샀을 땐, 렌트비보다 월 비용이 컸지만, 지금은 주변의 비슷한 집 렌트비랑 비교해보면 꽤 낮습니다. (이건 그 동네의 집값 대비 렌트비, 그리고 집값 상승속도에 따라, 비용이 역전되는 시간은 다를 겁니다.) 그리고 여기선 일단 투자용 집이 아니라, 주 거주지를 얘기하는 거기 때문에 집을 팔때 수익에 대한 면세 혜택도 있습니다. 

말씀하신 것처럼 수리 한번 하면 몇만불이 나가긴 하는데, 흔하게 일어난다고 생각친 않지만, 내 집이라 집에다가 더 비싼 살림을 넣는 것에는 동의 합니다. 

제가 예전에 공부했던 예상이나, 현재의 결과를 보더라도, 적어도 제 집은 인덱스펀드 (SP500 추종이 연 8%대)보다 나은 결과를 보여주는 것 같네요. 

‎

네, 20% 다운하시고 80% 은행 돈을 빌리셔서 모기지 론을 받으셔서, 그 금액에 대한 큰 이자를 내시잖아요?

-> 집은 안사면 어디서 공짜로 살 수 있는건 아니죠...말씀 드린 것처럼 렌트비 vs. 집 소유시의 월 비용 (모기지 이자, 세금, 보험 등) 관점에서 비교한 겁니다.

제가 만든건 아닌데,

https://www.milemoa.com/bbs/index.php?search_target=title_content&search_keyword=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0+%EC%97%91%EC%85%80&document_srl=7972267&mid=board

여기 있는 엑셀로 금융 투자와 집 구매를 비교 할 수 있습니다.

예시로, 10만 다운하고 50만불 집을 사서, 연 집값 상승을 4%로 가정하고, 10년이 지나면 집값은 약 74만불 정도가 됩니다. 수익이 24만불, 원금 대비 수익률은 240%입니다. 그러나 주거지이기 때문에 저 24만불 수익에 대한 세금은 없고, 대신에 집 팔떄 부동산 수수료가 발생 합니다.

저 10만불을 인덱스 펀드에 투자해서, 연 8% 수익이 났다면, 10년 후엔 21만불이 좀 넘게 되고, 여기서 수익은 11만불정도니까 수익률은 110% 입니다. 근데 여긴 세금이 붙게 되니 결국 실 수익은 좀 더 낮을 겁니다. 

여기서 10만불 이상 차이 나는데, 10년동안 집수리 등에 10만불 넘게 쓰진 않을 것 같네요.

링크거신 집 사는거와 렌트 비교에서 모기지 이율이 낮다면, 예를들어 3%정도라면 5년 정도만에 역전되고요, 지금처럼 이율이 높으면 10년 이상이 걸립니다. 앞으로의 이율은 알 수 없지만, 이율이 낮아지면 리파이낸싱이 가능하니, 이 계산도 달라질 것 같네요

일단 수익에 대해서만 봐도 차이가 꽤 있고요, 

10만다운한 50만불집이 74만불이 되었다고 24만을 수익으로 잡는건 글쎄요. 그리따지면 백만불짜리 집 20만다운하고 그 집이 50%올라서 1.5밀리언이 된다고 내가 20만불투자해서 50만불 번게 되는건 아니라서요. 

10년이라는 시간이 흐른뒤에 남은 debt를 제외한 equity로 계산해야 더 분명한 그림이 나오지 않을까 하네요. 

50만짜리 집을 6.5%에 30년 빌리면 월페이먼트가 $2528인데 여기에 재산세+HOA+수리비+집보험 하면 가볍게 월3500이 되겠죠. 나중에 팔때 내는 6%는 아직 계산에 넣지도 않고서요.

근데 해당기간을 순순히 렌트로 살면서 10년평균 2500불에 산다면 여기서 년에 12000달러 10년이면 144000달러의 레버리지가 생깁니다. 그럼 현금 10만에+144000(이건 그냥 증식되는건 없다고 치고 원금만) 인데 현금 10만이 인덱스 8% 수익으로 21만이되면 equity는 21만+144000= 350000달러가 되어야 겠죠.

한편 50만에 사서 74만이 된 집은 현재이율로 모기지를 하면 10년을 내도 여전히 갚아야 할 principle이 34만정도 남네요. 그러면 74만에 집을 팔면 34만을 은행에 일시불로 내면 40만정도를 손에 쥐는데 74만짜리 집을 팔면 파는데만 비용이 최소 5만달러는 들어갈겁니다. 그걸 제하면 10년기준 렌트나 자가보유나 에쿼티 측면에서 크게 달라질건 없다고 봅니다. 

네 이퀴티 기준으로 잡아야 제대로된 수익이긴 한데, 대충 계산 한겁니다.

지금 이율이 높긴한데, 전 몇년전 낮은 이율에 대한 경험으로 대충 비교를 해보니, 적어도 부동산 쪽에서 손해 볼건 없다고 생각한 겁니다. 저를 포함해서 주변에 집 있으신 분들 인덱스 펀드보다 못 버신분들 못본 것 같네요. (물론 더 잘나가는 테크 주식은 제외...)

이렇게 2008년 서브 프라임 붕괴가 시작되었습니다.
그당시에도 다 이런 말들 했거든요.

워렌 버핏은 첫집 산 것을 후회했다는 말이 있고요.
그러면서도 인덱스 펀드 투자하라고 이야기를 하고 있거든요.

정부에서 많이 도와주기는 하지만 부동산 20% 다운하고 사는 것은 5배 레버리지 투자가 되는 것인데 위험성에 대해서는 간과하는 경우가 너무 많습니다.
2008년도에도 상당히 높은 이자율이었지만 그렇게 믿고 부동산 투자한 사람들이 많았을 겁니다.
이미 한 번 일어난 일인데 다시 오지 말라는 법은 없거든요.
이래서 영끌 투자는 좀 위험할 수 있다고 생각합니다.

투자는 어디까지나 개인 소신에 의해서 해야 된다고 생각하고요.
절대적으로 성공하는 투자 대상은 없는 것 같습니다.

네 절대적인 것은 없다는 것에 동의 합니다.

댓글 시작이 집을 사는 것이 큰 손해를 감수하는 것이라고 하셔서, 전 그렇까지 큰 손해는 아니라 생각해서 부동산의 장점만 나열했네요. 게다가 이건 투자용 집이 아니라, 주거주지니까요.

사실 부동산으로 돈을 벌었다고 말하기도 그런게 부동산 자산을 그야말로 부동산인건죠. 유동적이지 않습니다. 저도 어느정도 다운페이생기고 집 산 수많은 소시민 중에 하나지만, 지난 6-7년의 경험이 모든 사람들의 "원형체험"이 되는건 매우 위험하다고 봅니다. 

사람들이 한집에 평균적으로 10년정도 살지도 않을 뿐더러, 년 4-5%씩 부동산이 오르는 것도 스탠다드가 아니고 특히 지난 몇년은 역대급 부동산 버블이었는데 앞으로 5년은 그 반대가 될 가능성이 현재는 더 높거든요.

전 그래도 한곳에 오래살 계획 있다면 집 사라 말하는 사람입니다. 돈으로 환산못할 안정감이 분명 있다고 보고 말씀하시는것처럼 이건 어느쪽이 덜 "이득"을 보는지 알아보는거지 어느쪽이 손실이 더 많은지 알아보는게 아니라서요. 

다만 집에 숨만 쉬어도 들어갈 돈을 제외하고 생활에 쪼들림이 있다면 적어도 앞으로 몇년은 스스로 하우스푸어를 만들필요는 없다고 봅니다. 은행도 돈만 예치해도 수익률이 5%인지라. 

하나더.. 여기저기 귀동냥 하면 전문가들 공통적 견해가 이제 물가상승률을 2%로 잡겠다는건 수정해야 한다는 겁니다. 즉 3.5-4% 물가상승률이 뉴노멀이 된다는거고 FOMC가 물가잡는 임무를 포기하지 않는한 앞으로 초저금리는 우리 기억에서 지워야 할지도 몰라요. 이게 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지는 뭐... 각자가 생각해볼 문제라 봅니다. 

네 현재같은 상황에서는 부동산이 불리하고 앞으로도 그럴지도 모르겠네요. 지난 경험이 앞으로도 모든 사람에게 통용될거라는 생각이 위험하다는 것에도 동의 합니다. 그리고 저도 모르게 장기거주를 가정해버렸는데, 하우스 푸어는 곤란하겠지만 아니라면 집은 사는게 장기적으로 좋다는 생각이긴 합니다.

저도 이 관점에서 보고 집을 샀습니다. 최근 몇년간 렌트비가 오른것에 비해 모기지는 제산세 때문에 1800에서 1900으로 올랐습니다. 방 3개짜리 렌트하면 못해도 2500(버리는돈...) 언저리인데 앞으로도 이 갭은 계속 커지지 않을까 싶습니다.

정중히 차단하시는게 좋겠어요. 그렇게 집을 사도 마음에 들지도 않을거 같고, 내 집에 모기지빚만 붙는 게 아니라 주정부 지분까지 얹혀지잖아요. 

4, 5 년 사이에 이사할 계획이면 살집사는건 별로인듯 하고요.

다만 집 보시고 계신 지역에 mortgage payment 대비 rental 가격차가 어느정도인지 궁금하네요. 집을 구입하신다면 현재상황에서는 차라리 세를줄 investment property 를 고려해보는게 더나을수도 있지않나 싶습니다. California 라고 하시는 보유세율이 상대적으로 낮아서 차이가 꽤될수도 있겠네요.

오늘아침 출근길 라디오에서, 집 살때를 기다리지 말고, 집을 사놓고 기다려라, 하더군요.

돈을 벌려면 어디든 투자를 해야 한다는 맞는 것 같습니다.
그 대상이 부동산이든 주식이든 말이죠.

어디든 너무 지나치게 한쪽으로 몰리면 안좋은 것 같고요.
한국 부동산 성공 사례가 많아서 미국에 사는 한인들도 부동산 열기가 강한 것은 맞는 것 같습니다.

부동산은 자신이 사는 집 이후에 사는 부동산으로 벌 수 있는 것 같고요.
렌트한 집과 같은 종류/사이즈의 집을 구매할 때는 대체로 렌트보다 나은 것 같습니다.
문제는 집을 구매할 때는 대체로 더 큰 사이즈의 집을 사게 된다는 점 같습니다.

지금 사시는 곳에서 4~5년 후에 이사나가실 예정이고 알려주신 경제상황이면 당장 집을 사진 않을 것 같습니다만, 

가족이 같이 거주할 수 있는 집은 꼭 필요한 것 같긴 합니다. 

다음은 그냥 제 개인적인 생각입니다. 

우선 저는 가족이 안정적으로 거주할 수 있는 집은 최우선이라고 생각합니다. 

집값의 변화나 비용등을 떠나서 가족이 안정적으로 지낼 수 있는 집은 굉장히 중요하다고 믿고 있습니다.

이 경우, 경제적 여유가 충분치 않다면 좀 불편하더라도 작거나 오래된 집을 사더라도 지역을 우선시했습니다. 

생활에서 약간의 불편함은 집이 없어서 생기는 불안함보다는 버텨내기에 더 나은 것 같습니다. 

이후에 살면서 경제적 여유가 생기면, 더 큰 집이나 더 나은 지역으로 이사를 하실 수 있겠죠. 

물론 그 이후에는 투자용으로 보유를 하실 수도 있겠고요. 

(집 사도 돈 못모으는 1인 여기 쿨럭쿨럭)

정말 간단하게 생각하면 렌트는 계속 오르지만 (코비드동안 오른 렌트 생각하면 엄청나긴 하죠) 집값은 내가 주고 산 값 그대로, 30년간 내는거고 equity라는게 쌓여서 쓸수있고 hopefully 이자율이 내려가면 더 감사하죠.

그치만 집사면 정말 돈 들어갈데가 많은거같아요. 한번에 목돈 훅훅 들어가고 택스도 무시 못하고, 택스도 조금씩 오르죠 해마다.

그래도 지금 집을 사는게 무리인데 현재 렌트 사는게 문제가 없다 하시면 굳 이 집을 살 필요는 없을거같아요.

단, 앞으로 렌트가 많이 안오른다는 전제 하에요.

코로나 시기 오른 렌트는 아웃라이어이니 빼야죠. 이 때 오른 집값 자산가격 상승도 가급적 빨리 우리 기억에서 지우는게 상식적 판단을 하는데는 훨씬 도움됩니다. 

2010년에 1500불에 렌트를 시작한 사람이 9년뒤 2019년 1991달러를 내는게 시장트렌드였죠. 32.78퍼센트입니다. 아마 compounding으로 계산한 평균물가상승률과 거의 같을겁니다. 즉 실제로 그렇게 많이 오르지 않았습니다. 그런데 미국에 사는 한인들은 다르게 판단할 수 있겠죠. (1) 한국의 미친 집값이 부동산자산을 판단하는데 영향을 주거나 (2) 미국에서도 소위 한인들이 선호하는 지역 (다시말해 거대도시)의 경험자들이 절대적으로 많으니 이지역의 젠트리피케이션이 판단의 근거가 되거나요. 

그리고 30년 고정된 돈을 낸다는 것도 실제로는 실현확률 거의 0%에 수렴합니다. 미국인들 특히 1st home buyer들이 평균적으로 같은 집에 거주하는 기간은 생각보다 훨씬 짧아요. 실제로는 첫 5-6년 은행에 내는돈중 80-90%에 달하는 이자를 부담하고, 그 기간동안 렌트는 약 10-15%정도 오르는데, 5년뒤 이사할 일이 생겨서 이자만 85%정도 낸 모기지를 정리하고 6% 부동산 피 내고 또 다른 모기지를 일으키는 경우가 현실세계에서는 더 많이 일어나는 시나리오입니다. 

https://www.officialdata.org/Rent-of-primary-residence/price-inflation/2010-to-2019?amount=1500

Prices for Rent, 2010-2019 ($1,500)

Rent priced at $1,500 in 2010 → $1,991.64 in 2019

According to the U.S. Bureau of Labor Statistics, prices for rent of primary residence were 32.78% higher in 2019 versus 2010 (a $491.64 difference in value).

집구매 vs. 렌트+sp500 

비교하는 영상/글들을 그간 봐 왔는데, 대부분이 렌트비 상승률을 시장렌트비 상승률로 놓고 계산하더군요. 

실제는 전혀 그렇지 않습니다. 어지간히 주인 잘 만나지 않는 이상, 살고있는 집 렌트비 상승률은 시장상승률보다 훠얼씬 높습니다. 그만큼 올려도, 이사하기 귀찮고 이사비용이 더 많이 드니까 돈 더 내고 눌러앉아있겠지 생각하고 그렇게 올리는거 같아요. 그렇게 덤탱이 맞기 싫으면 매년 렌트계약 끝날때마다 이사를 다녀야 합니다.

그러니까 저런 단순한 계산으로 비교하려면 매년 이사비용 + 디포짓에서 깎이는 청소비용을 같이 계산해 넣어야 하고, 아니면 렌트비 상승률은 시장상승률보다 1.5배~2배 높게 잡아야 합니다.

글/영상 많이 봐 왔는데 저거 생각하는 사람 한명도 못봤어요..아마 대부분 집 구매해서 사시는 분이라 그러신듯..ㅎㅎ

글쎄요. 저는 이것마저도 시세보정, 지역보정, 기억보정을 해야 한다고 생각합니다만. 참고로 저는 시드머니 있고 after monthly mortgage payment내고 서바이벌가능하고 한지역에서 5년이상 살것 같다면 집사자 주장하는 1인입니다. 

2010년부터 15년까지만 해도 제가 그 기간동안 적어도 3개 다른도시에서 5번정도의 새 렌트계약을 했는데 3지역모두 어렵지 않게 1st month free오퍼하는곳 찾을 수 있었고 렌트도 그렇게 많이 올랐던 기억 없습니다. 월 천달러가 이듬해 1040달러 되는 이 정도 수준이죠.

렌트에는 하우스렌트도 있지만 미국인들의 상당수는 렌탈 에이전시가 운영하는 한국으로 따지면 대단지 apartment complex (연립주택형)에 거주하죠. 이런곳은 악덕 랜드로드짓 못합니다. 소문나면 사람들이 외면하고 그럼 공실생기고 바로 손실발생이니까요. 

이사시 발생하는 디파짓에서 까이는돈은 뭐 제가 지금 살고 있는 싱글하우스 관리비용하고 비교하면 그야말로 꼬맹이들 용돈쥐어주는 수준이라.. 요즘 잔디깍고 약치는 서비스만 1년에 1200달러 간단히 charge됩니다. 

물론 다양한 가정이 들어가는 계산입니다만, 내 집 마련은 부의 증식이란 측면에선 Financially 그리 도움이 되지 않는다고 생각합니다.

간단히 계산해보면 (50만불 집, 20% 다운.  이자율 5% 30년 고정), 30년 후 집값 2배 인상 처분.  월 payment와 rent비 같다고 가정.  기타 유지 비용 (유틸리티, property tax 등 미포함).  물론 집값이 비싸지면 itemize시 deduction이 커지겠지만, 여기선 standard deduction으로 간다고 가정.

* 집 구매 후 30년 후 처분시 현금: 1,000,000 (2배인상 매매가) - 60,000 (부동산 에이전트 비, 6%) - 100,000 (down payment) - 200,337 (융자 이자 지불금: Mortgage 총지출 - loan 금액) = 639,663

* Downpayment 100,000 투자 (6% 수익률) 30년 후 수익: 571,349

7만불 정도 이득이지만, 각종 유지비용 계산하면 최종 손해일 확율이 많죠.  (물론 집값이 3~4배 오르면 다른 이야기입니만.)

그러나 집 구매시 각종 마음의 평화 등 금전적으로 환산할 수 없는 가치가 있는 점도 무시 할 수는 없더군요.

제 결론은 투자의 개념으로 접근하기보다는 그냥 누릴만큼 누리는 게 남는 거라는 마음으로 접근하시는 것이 좋을 듯 합니다.

사실 지난 30년간 미국 전체 집값 상승 (case-shiller기준)은 4배정도 되긴해요^^

와우, 생각보다는 많이 올랐네요.  그럼 저에게도 희망이...  ㅋㅋ

지난 30년간 outperform 했다는 것은 앞으로 underperform할 가능성이 높다는 것입니다. 미국에서 장기적인 부동산 가격상승은 인플레와 비슷하거나 1%정도 차이를 보였다고 합니다. (Between 1890 and 2015, after accounting for inflation, U.S. home prices rose less than 1% annually).

사실 렌트로 그냥 나갈 돈이 어쨌든 모여서 저축이 된다는 것만으로도 꽤나 매력적인 부분이라고 생각은 합니다.

하지만, 그게 당장의 손해, 고생을 감당해야 할 만큼 필요한 것인가에 대한 계산을 하는 중이라서요. ㅎㅎ 30년을 살 집을 살 상황이면, 사실 이런 식의 고민은 하지 않을 것 같아요. 고민의 내용이 크게 달랐을 것 같다는...ㅎㅎ

렌트비 모은 돈이 저축이 되는 것 같이 보이지만, 이자가 또한 나가는 것이고, Equity는 증가하지만 최종 Cash Flow는 렌트하고 downpayment로 투자하는 경우랑 별로 차이가 없습니다.  또한 집값이 단기간 오르지 않는다면, 5년정도 살다가 다른 곳으로 구매 후 이사 가는 것은 (이자율이라는 변수가 있기는 하지만), Mortgage 초반의 경우 이자부분이 많은 부분을 차지하기 떄문에 경제적으로 생각보다는 유리한 것도 아니죠.

저도 경제적으로 크게 메리트가 없다고 판단했지만 집을 샀고, 여러 측면에서 마음의 평온함을 가져준 것에 대해서는 긍정적입니다.

강제저축 효과가 있다는 것은 맞는 것 같은데요.
401k로 강제저축하는 것도 괜찮은 효과가 있긴 하거든요.

마음이 약해져서 401k 론하는 사람도 많지만, 집도 이퀴티 빼서 쓰는 사람도 많아서 그 어느쪽도 완전 강제는 아닌 것 같고요.
그래도 401k 론이 조금 더 힘들다고 보긴 해야 되겠네요.

제 의견을 피력하는 것보다, 제 경험을 얘기하는 것이 좋겠지요....

저도 RENT FEE가 상대적으로 싸서 집을 구매할 생각이 없었으나, 장모님께서 강력 요청하시고 LANDLOAD 가 집세를 무지막지하게

올린다고 싸운후에, 집을 사야겠다고 맘 먹었읍니다. 즉, 악덕 LANDLOD를 만나야 집이 생깁니다.ㅎㅎㅎ

1. 2002. 7월에 373,000 에 집을 계약해서 20% DOWN 6.5% 로 30년 MORGAGE로 샀습니다. - NY QUEENS 입니다.

2. 2003. 7월 4.75% 로 REFINANCING 하였음. 월 MORGAGE가 200.00정도 싸졌음.

3. REFINANCING 하면서 HOME EQUITY를 $100,000 를 받았음. -> 집값 상승으로 $135,000으로 LIMIT 조정

4. 2007년도 부터 두딸을 대학 보내면서 학비로 6년간 HOME EQUITY 에서 120,000.00를 빌려 썼음. ( 가장 큰 혜택이었음 )

5. 2012년도에 HOME EQUITY DEBT를 갚기 위해 3.625% 370,000 로 30년 REFINANCING 하였음. - 100 정도 월 PREMIUM 절약

6. 2022년도에는 주택가격이 MARKET PRICE $ 850,000 정도 였음 ( REDFIN ) 지금은 조금 떨어졌겠지요...

   MORGAGE 금액은 현재 $300.000 임.

7. 모두 생각하기 나름이겠지만, 집도 투자의 일환이므로 집값이 잘 오르는 지역 (환경, 학군 등.. ) 에서 집을 구해야 합니다.

8. 집의 노후에 따라, 수리등으로 추가 비용이 들어가지만, 집값 상승에 비해 거론할 정도는 아님.

    현재까지 여유돈이 없어 ROOFING 2번 REPLACED ( $20.000 ), DRIVEWAY AND WOODEN DECK REPLACED ($13,000 ), KITCHEN 일부 수리 ($2500)

    물론 창문, SIDING, HEATING등 수리할 곳이 있으나, 금전문제로 미루고 있음. MAYBE, AS IS로 팔계획도 있음.

9. RENT FEE는 버리는 돈이지만, MORGAGE 비용은 일부 원금이 상환되므로 HOME INSURANCE, PROPERTY TAX 등을 충분히 COVER 됩니다.

   현재 저희 지역 2 BED ROOM RENT가 $2000 이라고 가정하면 년 $24,000 비용 발생합니다.

10. RENT FEE 는 상승으로 인하여 매년 인상되지만, 자가 주택은 30년간 고정 비용으로 LUXARY 한 생활을 할 수가 있음

     ( LANDLOADER로부터 STRESS 없음 )

11. 은퇴후에는 은퇴자금으로 사용하거나, 유산으로 자식에게 물려줄 수도 있음. 미국 생활 35년에 집한채 가지고 있음.

12. 장기 투자 수익율 6%는 될 수도 있겠지만, 상황에 따라 MINUS 수익률이 될 수도 있는 점을 상기 시켜드립니다. 

집을 구입하는 이유는 많이 있겠지만, 구입후에 힘이 많이 들겠지만, 나와 나의 가족에게 주는 많은 이점이 있습니다.

주택을 단기간 소유로는 느낄수 없지만, 30년 장기적으로 볼때는 경제적으로나, 심적으로도 많은 혜택을 줍니다.

너무 무리하지 말고, 본인이 부담할 수 있는 정도의 가격으로 집을 구매하시기 강추합니다. 

그후에, 열심히 살면서 집을 늘려 갈 수 있으면 더 좋구요.... 힘내세요....

저도 지금까지 비슷한 경험이고, 주변에서 봐온바도 비슷한데, 아닌 것 같다는 분들도 있으신 것 같네요. 제가 생각하는 것처럼 여행자한달살자님의 집같이 되는게 일반적인건지, 아니면 렌트가 유리한 곳이 더 많은건지 잘 모르겠네요. 

아무래도 부동산이다 보니, 위치가 제일 중요 할 듯한데, 여기서 비교하는 금융투자도 SP500같은 우량주 위주이니, 부동산도 학군, 환경 괜찮은 곳 위주로 비교해야 맞을 것 같다는 생각도 드네요.

그 경험이 역대급으로 낮은 이자율과 집값 상승을 동반한 시기에서 나온 것이니까요. 극단적으로 비교하자면 5년전에부터 2년전까지 비트코인으로 부자됐으므로 당신도 지금 똑같이 할 수 있다라고 말할 수 있을까요?

렌트가 돈을 버리는 것이지만 반면에 다운페이먼트도 돈을 묻어놓는 것이고 다운페이먼트 금액을 CD로 저축해서 그 이자 금액이 렌트 상승분보다 적다면요. 혹은 내가 렌트하는 지역이 rent stablized 지역이라 상승율에 제한이 있다면요.  마음의 안정을 위해 재산세와 메인테넌스를 내는게 그래도 낫다고 말할 수 있을까요?

결국 운과 케이스바이케이스 같습니다 ㅡ.ㅡ

그런데 S&P는 집값이 2배조금 오르는 동안 5배가 넘게 올랐거든요. 결국은 개인의 선택의 문제라고 봅니다. 한집에 20년 사는것도 그렇게 흔하지 않은 경우고 20년동안 우량주에 돈을 묶어두는 것도 생각보다 쉽지 않죠. 워렌버핏 펀드가 역사적인 수익률을 올렸지만 거기에 돈 맡긴 개인투자자중에는 손실본 사람도 한트럭이라는 이야기를 귀동냥으로 들은적이 있네요. 

S&P 500: $74000 in 2002 → $404,260.64 in 2023

전 이제 개인적으로 저런 주식/부동산 시장 동반 상승은 앞으로 별로 안올것 같다는 데 한표 겁니다. 

첫 집 평균 거주 기간이 4-5년 정도인가 그렇던데...그래도 자꾸 장기거주를 가정하고 계산하게 되는데요.

SP500: 74,000 -> 404,260

부동산: 74,000 -> 550,000

2012년에 37만불 3.625%에 리파이낸싱 했으니, 월 비용이 이것저것 합쳐서 2000불 좀 넘을테고, 원금 감안하면 현재는 렌트보다 이득일 것 같네요. 언급이 없으신걸로 봐서 다시 리파이낸싱해서 2%로 낮추진 않으신거 같은데, 어쨋든 토탈로 쳐도 초반 몇년만 렌트로 돈이 남아서 추가 투자를 고려할 수 있겠지만 나중엔 오히려 렌트가 더 비싸니, 월 비용적인 측면이나 추가 투자 측면에서도 렌트가 더 나은지 모르겠네요.

처분하는 측면에서는 부동산은 리얼터 피가 붙을테고, 프라이머리 레지턴트고 충분히 오래사셨고, 이득이 가족이니까 50만 이하라 면세가 되겠네요.

SP500 ETF라면 realized gain에 대한 tax를 내야 할 것이고요, 얼마인지는 정확히 모르겠지만 리얼터랑 퉁칠 수도 있겠네요. 

부동산은 처분하기 어려운 측면도 있지만, 반대로 부동산 때문에 이퀴티론을 받을 수 있는 기회도 있었으니, 결국 주거주 부동산은 (투자용X) 오래 살게 되면 더 나은거 아닌가요? 여전히 전 오래 산다는 가정을 하고 있긴 합니다.

워렌버핏님이 가장 후회되는 일이 젊었을때 집 산것이라고 했죠.  그걸 떠나 애들이 고등학생이면 한참 예민할 때인데, 애들 생각도 들어보시고 존중하셨으면 합니다. -> 사실 이게 최우선이 되야 할 것 같습니다.  부동산 업자야 자기한테 이득이 남는거니 부추기는 걸테니 그냥 무시하시구요.  

애들 다 고등학교 졸업시킨 뒤에 (4년이면 그리 멀지도 않았네요) 가고싶은 곳 골라 사도 늦지 않아요.  그때까진 인덱스 추천드리고, 요새 머니마켓에만 넣어놔도 이자가 높아서 쏠쏠하니 불안하시면 섞는 것도 추천합니다.  저도 8:1:1 정도로 하고 있는데 (마지막 1은 스탁... 처참히 아작난 내 스탁... ㅜㅜ 비추) 

집구매에 대해서는 다들 각자의 의견이 있겠지만 가장 안좋은 투자는 이자 없는 체킹/세이빙에 넣어놓는 것이라는 것은 다들 동의하실거라 믿습니다.  

인플레가 있기때문에 망할것만 사지 않으면 왠 만하면 오릅니다. 집값은 거의 안오르다가 갑자기 점핑하는 시기가 있는데 그때마다 나오는 말이 집샀어야 한다애기고, 주식이 갑자기 폭등할때는 그때 주식샀으면 지금 몇배다라는 애기가 나오죠. 집은 망할일이 거의 없지만, 오르는 속도는 다른 자산에 비해 높다고 볼수 없어요. 흔히 말하는 S&P500 투자가 평균적으로 더 높죠. 하지만 많은사람들이 고점일때 욕심으로사서 저점일때 공포에 팔죠. 집은 사고 파는 비용, 이사비용이 만만치 않아서 존버하기 때문에 버는 사람이 더 많을 뿐입니다.

부동산을 사면 장점 단점, 상황에 맞게 시기에 맞게 가족들 의견에 맞게 다 달라서, 긴 댓글 쓸데없어보여, 자진 삭제 ^^

자세한 내용 감사드려요. 네 투자용으로 부동산을 구매하는 것과는 지금 전혀 다른 상황이라서요. 하하.

부동산에 넣는 돈의 장점도 이해하지만, 그 장점이 지금 이를 위해 포기하는 것만큼이나 아주 극단적으로 좋은 것인가에 대한 고민을 계속하는 중이겠지요.다시 한 번 조언 감사드립니다. 

네.. 제 이야기는 상황이나 시기나 너무 다른 이야기라 조언조차 될수 없는것 같아 지우려고 다시 왔습니다.  하찮은 댓글이니 그냥 흘려주세요. 처음에 어떤 투자건 시드머니는 사는 집 에퀴티를 꺼내는 경우가 많아서, 조심스레 프라이머리 홈을 사면 그런 경우가 생긴다, 그리고 거기서 시작해서 투자부동산으로 늘려간다 라는 이야기인데, 투자쪽이 너무 길고 장황하게 가서 논점이 흐려졌네요. 

어, 아니에요. 너무 좋은 이야기였는데, 왜 지우셨는지...

저뿐 아니라, 관심있는 여러 사람들이 함께 볼 수 있는 좋은 내용이었다고 생각했는데...

사과님 저는 실거주 뿐만 아니라 투자용 부동산도 관심있게 알아보고 있는데 혹시 원래 적어주신 댓글을 다시 달아주실 수 있으실까요? 작성자분의 질문상황에는 딱 맞지 않도라도 다른 상황에서는 게시판의 다른 분들께도 도움이 될 것 같아요

^^ 그러면  그냥 몇자 다시 끄적여 봐요. 

1. 프라이머리 홈은 중요해요. 가족이 느끼는 심리적 안정감이 렌트집과는 비교할수 없어요. 필요할때 좋은곳에 살수있으면 사는게 좋다고 생각해요.

다만, '과하지 않게' 이게 포인트 같아요. 사는집에서 나가는 돈들은 다 liability에 속하기 때문에 그래요. 허세를 빼고, 꼭 필요한 곳에 적당한 가격일때 사는게 가장좋고요. 

지금은 이자율도 고점, 서부는 집값 버블도 끼어있고 하락장이 예상되니 잠시 관망하고 원하는 지역을 눈여겨보며 준비하는것도 좋다고 생각합니다.

2. 지나온 제 스토리는

프라이머리 홈의 장점은 일정 시간이 지나면, 그 집의 가격상승이 왔을때 (장기적으로 대부분 우상향 이었서요. 2008-2013년 서브프라임 사태 이후 빼고)

집을 팔지 않고, 그집의 HELOC, Home Equity Loan, Cash Out Refinance 등을 해서 목돈을 땡길수 있다는거예요.

저는 2013년에 동부 작은 도시에와서 살 집을 340k에 샀고, 2019년에 아이들이 대학갈즈음 목돈이 필요할때 이자율도 3.5정도일때라 캐쉬아웃 리파이낸스를 해서, 에퀴티의 일부를 캐쉬아웃 했어요. 어프레이절 가격 540k, 기존몰게지 갚고, 250k 정도의 목돈이 생겼서요. 

3. 2의 목돈으로 다운타운 직장근처 대학가 옆에 3유닛 멀티홈을 275k에 샀어요 (2019년). 집수리 좀 많이 하고, 새로 렌트내고 캐쉬플로우 들어오고, 진상 테넌트들도 만나고, 모 이래저래 골치아픈 사연과 바쁜 주말이었지만, 또 늘 바쁘지는 않았고, 본업 유지하며 그럭저럭 유지하다가 (투자 2-3년차 수익률은 coc 27% 정도 였어요. 투자 1년차 캐쉬플로우는 다 수리비로 썻서요)

4. 3년이지나 3의 집을 2022년에 580k에 리파이낸스해서, 투자한 원금보다 더많은 금액을 캐쉬아웃해서, 투자한 원금을 모두 회수했어요.

3의 집은 투자금을 모두 회수하였으므로, 투자 수익률의 분모는 0 이 되었고, 회수된 투자금은 주식/다음 부동산에 나눠 재투자 했서요.

5. 2022년 옆동네의 6유닛 집을 53만불에 샀어요.  (25%다운페이, 몰게지 이자율 4.75%. 이집은 3베드 3개 2베드 3개 있는 건물 두개인데, 판데믹에 정부지원 렌트릴리프 받아서 안정화 시키고, 하나 나가면 또 수리하고 1년이 지나 지금은 섹션8으로 테넌트로 바꾸어서 일년에 10만불 정도 렌트 그로스 인컴이 나오고, 작년엔 수리를 많이 해서 캐쉬플로우 대부분 재투자 했지만, 집수리를 안하면 5만불 캐쉬플로우가 남는 구조예요. 

6. 2021년 중간에 부모님이 주신 목돈 8만불이 생겨서 제돈 5만불을 합쳐 34만불짜리 4유닛 집을 또 다운타운 허름한 동네에 샀어요. 기존 세입자 내보내는데 판데믹이라 좀 오래 걸렸지만, 정부보조로 렌트를 받아서 손해를 피할수 있었어요. 이집은 2022년에 5만불어치 바닥 화장실 부엌 갈아없는 수리를 하고 새로 싹 세입자를 다시받아 1년에 8만불정도 그로스렌트인컴이 들어오고, 작년엔 수리비로 캐쉬플로우를 다 썼고, 올해는 4만불 정도가 캐쉬플로우가 생겨요. 집가격이 65만불정도로 올랐지만, 기존 이자율이 2.65%로 너무 좋은 상태라 리파이낸스 하지 않고 그냥 낮은 이자율 유지중이라 몰게지가 작아요.

대충 몇개더 다른 프라퍼티 스토리가 다 있지만, 요점은, 프라이머리 홈 1번집을 학군좀 괜찬은데 적당할때 사서 아이들 잘 키우고 잘 살다가, 시간이 지나고나면, 이자율이 적당할때 (지금은 아니예요) HELOC, 홈에퀴티론, 캐쉬아웃 리파이낸스 등을 해서, 캐쉬아웃해서, 투자집으로 투자를 시작해요.

주식은 W2 인컴 있으면 은퇴연금 부지런히 부으며 하고, 푼돈 생기면 줍줍해도 되지만, 집으로 리파이낸스해서 목돈생기면 주식보다 부동산을 하면 크게 자산을 불릴수가 있어요.

그 2번집을 또 세입자 관리 해가면서 법률 세무 집관리 노가다 등등 배워가며 몇년 관리하다가, 또 운때가 와서 부동산 상승장이 오면, 때를봐서 투자 다운페이와 수리비 원금을 리파이낸스해서 회수해요. 리파이하거나 힐락 하거나 자금을 꺼낸집을 몰게지등 비용이 올라가긴 하지만, 투자금이 0원이 되엇으므로 수익률 %는 더 좋아졌어요. 렌트는 계속 매년 올라가요. 물론 집수리도 해야하고, 상식적이지 않은 테넌트와 씨름해야 하는건 논외로 할께요. (이거 싫어서 주식으로 가시는 분들이 대부분 이시니까요. 하지만, 배우면서 멘탈 관리해가며 하면 또 할만해요. 저는 은근 적성에 맞는듯)

그렇게 회수한 자금을 또 3번집에 투자해서 몇년 또 자산을 키워요. 

부동산 싸이클 지날때마다 리파이낸스를 잘하고 투자집을 잘 사면, 스노우볼처럼 자산이 불어나게되요.

(**. 추가: 하지만 이런게 되려면, 집가격도 적당하게 추가 몰게지를 감당할수 있어야 하고, 그러려면, 반드시 투자집의 렌트가 충분히 나와서 비용을 넘어 캐쉬플로우가 나는 집을 사야해요. 흔히 한국 어르신들이 말하는 콘도투자는 HOA 비용이 복병이고, 일부 대도시 빼고는 가격이 많이 오르지 않아요. 저는 멀티홈 유닛수 많은 저소득층 지역의 집을 골랐서요. 무조건 수익률 나는 숫자계산 하고 들어갔서요. 매달 나오는 캐쉬플로우를 가장 중심에 두고 투자집을 골랐어요 )

세상 모든일에 "무조건" 이라는건 없습니다. 본인이 처한 상황에 따라 더 좋다고 보이는 판단이 있을뿐이죠. 수많은 댓글에 집 사는게 좋다, 렌트하는게 좋다, 나는 이런 경험이 있다, 이런 가정하에 저런 결정이 좋다, 하는건 참고만 할 뿐이지 모두에게 적용 가능한 정답은 아닙니다. 

원글님의 현재 상황 (소득/지출, 원하는 지역/학군, 가족 상황/의견, 실거주/투자용, 등) 을 정확히 알고 미래 상황 (집값/렌트비 전망, 거주 기간, 학업/직장 이동, 나중에 판매 혹은 렌트 주기, 등) 을 어느정도 짐작해야 어느 결정이 더 이득일 "가능성" 이 높은지 생각해 볼 수 있습니다.

개인적으로는 실 거주 집은 1. 필요하고, 2. 충분히 감당 가능할때, 사는것이 좋다고 생각합니다. 

원론적인 애기는 이미 많은 분들이 해주셨으니 rlambs26님 현 상황에 대한 답변만 해드릴게요.

지금 알려주신 숫자들과 현재 모기지 마켓 상황을 대충 적용해보면

-집 가격 50만불 (Down Pay 10만불- CA Government Program) -> 40만불 대출

-모기지 이율 7% 로 가정

-지역은 LA (Zip Code 90001) 

이 정보들을 이용해서 Mortgage calculator 에 넣어 보았습니다. Home insurance는 얼마가 될지 몰라서 일단 $100으로 넣고 Bankrate닷컴 모기지 계산기에서 돌려 보았어요.

매달 payment 하는 $3090 에는 4가지의 구성 요소들이 있는데요, PITI 라고 합니다.

Principle - 원금

Interest - 대출 이자

Tax - 재산세

Insurance - 집 보험금

흔히들 렌트는 없어지는 돈이고, 모지기는 쌓이는 돈이라고 하시는데, 일부는 맞고 일부는 틀린 말이에요. 모기지 PITI중에서 원금 (P) 부분만 쌓이고, 나머지 3부분 (ITI)은 비용입니다. 위에서 계산할때 세금은(T) $329, 보험은(I) $100 이라고 가정했으니, PITI 에서 나머지 부분인 PI (원금+이자)를 볼게요. 4월부터 모기지를 낸다고 하면 아래와 같습니다.

첫달은 원금 $327.67, 이자$2,333.33 -> 결국 전체 모지기 금액 $3090중에 약 10%에 해당하는 $327 만 쌓이는 금액이고 $2763 은 없어지는 돈이에요. 시간이 지날수록 원금을 조금씩 갚아 나가게 되니까 매달 나가는 $3090에서 원금의 비중은 점점 커지고, 이자는 줄어들게 되죠. 4월 ~7월의 숫자가 매달 조금씩 달라지는 이유가 그거에요.

이제 필요한 숫자들은 다 나왔으니까, 원글님의 질문 [집을 구입후 5년 살고 더 좋은 곳으로 이사간다고 했을때 렌트 vs 구입] 에 대해 각각 비교를 해보면 됩니다. Monthly payment 가 $3090 인데, 현재 렌트비 대비 30~40% 증가한다고 하셨으니까, 지금 렌트가 $2300 이라고 해볼게요.

5년간 렌트 비용 

$2,300 X 60 = $138,000

5년간 모기지 비용

$3090 X 60 = $185,400 

렌트에 비해 모기지 비용이 34% 높으니까 말씀하신 상황 (30~40% 인상) 에 대충 맞게 시뮬레이션이 된거 같아요. 그런데 현실에서는 시간이 지남에 따라 렌트가 오를거고, 집 세금, 보험료도 조정될 수 있으니 이 부분은 원글님께서 생각해보셔야 합니다. 렌트는 저게 대충 끝일텐데, 집을 구입하실때와 팔때는 각각 closing cost 가 발생합니다. 구입시 1%, 판매시 7% (buyer agent 3%, seller agent 3%, etc 1%) 라고 가정하면 4만불 (50만불의 8%)이 소요 됩니다. 

들어가는 돈을 계산해 보았으니, 집 팔고 남는돈을 비교해봅시다. 위에서 말씀드릴때 모기지 PITI 에서 P 만 쌓인다고 했던거 기억하시나요? 5년동안 아래와 같이 진행됩니다. 

이제 더하기 빼기를 신나게 해봅니다.

5년간 렌트 비용 $138,000 (5년 후 남는돈 없음, 팔 집이 없으니까)

5년간 모지기 비용 $185,400 + Closing Cost $40,000 - 집 팔고 남는돈 $22,081 = $203,319

결국 5년간 렌트 vs 구입(5년후 판매)  이 둘의 차이는 $64,519 입니다. 그런데 집을 팔았을때 집값 상승분의 20% 는 주 정부에 돌려줘야 된다고 하셨으니까 집값의 16% (8만불)가 손익 분기점이 될거 같아요. 집값 상승분이 16% 이상이면 구입하는것이 이익, 16% 이하는 렌트가 이익이네요. 이사가서 아이들이 겪을 스트레스나 실망감 등은 계산에 안 들어가 있으니 그 가치를 원글님께서 판단하셔야 해요.

여기까지는 그냥 계산을 해본거에요. rlambs26님께 말씀 드리고 싶은건, 본인이 이런 계산을 하실 수 있어야 한다는 거에요. 우리는 앞일이 어떻게 될지 모릅니다. 집값이 오른다는 사람도 있고, 떨어진다는 사람들도 있지만 사실 5년후 정확하게 무슨 일이 벌어질지는 아무도 몰라요. 인터넷에서 혹은 주변에서 여러가지 이야기들이 오고 가겠지만, 이익을 보던지 손해를 보던지 결국 책임을 지는 사람은 rlambs26님 이에요. 

그렇기 때문에, 집 구입과 같은 큰 결정을 하기 전에 전체적인 숫자가 어떻게 돌아가는지 정확하게 계산을 하실 수 있도록 본인이 공부하고 준비 하시는게 먼저라고 생각해요. 그래야 다른 사람들 말에 휘둘리지 않고, 본인이 중심을 잡으실 수 있을거에요. 그렇게 공부하신 후에는 다른 사람들이 왜 구입을 추천하는지, 렌트를 추천하는지 이해할 수 있고, 내 상황에 맞게 적용할 수가 있거든요. 아무튼 열심히 알아보시고, 좋은 결정을 하시기 바랍니다.

+111 원글에 부합하는 가장 좋은 댓글 같네요. 댓글쓰시는데 쓴 시간과 정성 생각하면 참 이래서 마일모아가 좋은 곳이라는 생각이 듭니다. 쓰신 말씀 하나하나 동의안되는게 없구요. 

좋은 댓글 감사드립니다. 저도 도움이 많이 될것 같네요.

여기에 좀더 정확하게 할려면, 다운페이먼트한 돈 + 매달 내는 P 만큼의 금액이 5년간 인덱스펀드 등으로 불어나는 액수만큼을 추가로 고려하면 좋을것 같은데.. 제 생각이 맞나요?

Downpayment만 계산하셔야 합니다.  P는 렌트비 대신 내는 거니까요.

앗. 그렇겠네요. :)

지나가다가 정성 댓글에 감사인사를 남깁니다! 사는 지역과 집 크기 등 고려하면 전혀 다른 계산 결과를 얻게 되니, 당연히 원글님이 본인 상황에 맞는 계산을 해 보고 결정해야죠. 이렇게 시범 계산까지 해서 보여주시니 정말 좋네요.

한가지 덧붙이자면 집구매후 유지보수비용도 생각하셔야 합니다. 새집이면 들어갈 돈이 별로없지만 la에서 50만불 집이면 20-40년은 된 집일가망성이 높고..  그러면 매년 5천 정도는 유지보수로 들어간다고 보면 5년 2만 5천정도는 생각하셔합니다. 지인이 5년도 안됩집 삿는데 거라지문 2번이상 고장났고 바람불어 팬스넘어졌고, 수도물이 안나와서 공사도 했고.. 등등 2년사이에 만불이상 썼어요..

사실 LA에서 50만불 집이면...20-40년이 아니라 거의 40-60년...이 아닐까요? 유지보수비용이 엄청나게 들거 같아요. 대신 콘도나 타운하우스면 고쳐야 할 것들이 적어지긴 하겠지요.

오... 정말 좋은 말씀 감사드립니다.

이렇게까지 정성스러운 글이라니...큰 도움이 되었어요.

저는 무리해서도 사는 게 낫다 입니다.  렌탈 홈을 하시는 분들은 계속 렌탈 홈을 삽니다. 왜냐하면 렌트 인컴이 크니까요, 특히 캘리에선요.  아주 큰 위험부담을 갖고 집을 사는 경우가 아니라면 빨리 사세요 라고 전 생각합니다. (물론 집수리 비용은 미리 대비하시고).  전 정부에서 지원받는 렌트가 아니라면 렌트 마시고 좀 무리해서도 집을 사세요 입니다. 내 집 장만은 잘 사는 길에 첫발걸음이라고 전 생각합니다.