13. 부동산 친구와 세컨홈으로 베케이션 하우스 시작하기 (1)

• 부동산 친구 이야기

얼마전, 나의 젊은 부동산 친구 부부의 첫번째 에어비앤비 집에 초대받아 가을여행을 다녀왔다. 

30대 초반의 이 젊은 부부에게 몇년전 나의 좌충우돌 부동산 맨땅에 헤딩하기 마일모아 게시판 글들이 영감과 확신을 주어 부동산을 시작했다며, 쪽지와 댓글로 알다, 오프라인에서 만나게 되었다. 마음의 준비가 된 분들에게, 처음 시작의 힌트를 주었다니 이렇게 몇자 비루한 글들을 남기는데 보람도 느껴지고, 그분들의 시작이 너무 좋았다. 대부분의 사람들은 돈을 벌고 싶어하고, 자산을 늘리고 싶어하지만, 정작 수많은 이유들로, 부동산의 험난한 길을 시작하는 사람을 열에 하나도 안된다. 이분들은 누군가가 먼저간 발자취를 따라 용기를 내 본인들 만의 가능한 부동산 투자를 시작을 했고, 우리가 만났을때는 이미 이분은 이미 많은 경험을 쌓기 시작하신 때였다.

부동산 친구들의 모임에서 부동산 이야기를 할때는 시간이 어찌나 잘가던지. 경험에서 나온 부동산 이야기는 얼마나 재미있던지. 그렇게 온라인과 카톡등으로 다시 만날 기약을 하고 헤어지고난 후, 일년여가 흘러, 좋은 가을날 약속을 잡아 그분들의 첫번째 에어비앤비에 초대를 받았다. 

우리 부부는 설레는 마음으로 일주일전부터 막걸리를 담그고, 녹두를 갈아 빈대떡을 준비해서 업스테잇 뉴욕, Lake Placid로 향했다. 

 

• 숲속의 에어비앤비

첨에 이분들이 본인들 거주동네에서 2시간여 거리 숲속에 에어비앤비 집을 구입하신다고 했을때, 반신반의 했었다. 숲속에 과연 사람들이 얼마나 갈까. 나는 그때 베케이션 하우스에 대해 아직도 너무 무지했었다. 

단풍 울긋불긋한 Adirondack 산을 하이웨이로 한참 지나다보면 커다란 스키점프대가 나타나고 미러레잌과 레잌 플라시드가 나온다. 올림픽 컴플렉스와 읍내는 멋진 식당과 가게들이 가득이었고, 웨딩 이벤트도 있었다. 일단, 나름 유명한 로컬 맥주 브루어리를 찾아 맛난 Pumpkin Sour 맥주를 마시고, 맥주를 잔뜩 사서 숙소로 향했다.

비가 오고 있어서, 어디 산책하기는 좀 애매했다. 

스키장과 절벽을 낀 강을 따라 또 숲길을 지나자 나타난, 작은 숲속의 오두막집은 너무 예뻤다. 내부를 모던하게 화이트로 인테리어를 싹 개조해서, 아주 깔끔했다. 

 

첨에 수리 전에 사진을 본적이 있는데, 비포와 애프터의 깔끔함의 차이가 아주 크다. 모던하게 바뀐 아름다운 숲속의 작은 오두막 집들에 사랑이 빠지지 않을수 없다. 

저녁 내내, 맛난거 먹으며 그동안 각자 열심히 일궈온 미국 부동산 성장 수다로 즐거웠다.

다음날, 레잌 플라시드와 주변을 둘러보며 정말 매우 즐거운 시간을 보냈다. 사계절 수요가 있도록 봄에 강과 호수에 플라잉 낚시와 Adirondack mountain 하이킹부터 여름, 가을 단풍여행, 겨울 스키, 스케이팅과 스키점프등 동계스포츠의 중심답에 인프라가 훌륭하게 잘 갖추어져 있다. 

이분들이 유툽으로 또한 핫하게 성장하고 계셔서, 긴 이야기들과 이분들의 스토리는 간략하게 유툽 링크를 걸어보니, 관심있으신 분들은 좋댓다구 (좋아요, 댓글, 다시보기, 구독) 잊지 마시라.

https://youtu.be/1OUjjNA-wFU?si=TvPM4Re7g673NaO_

이 영상일때는 이미 막걸리를 다 비우고, 사온 맥주도 상당히 마신 뒤라, 거의 취중토크라 깨고 다시보니 좀 많이 민망해진다.

 

나는 개인적으로 이분들의 에어비앤비 성장 스토리를 가장 좋아한다. 

https://youtu.be/e5bQzxgi9ro?si=xrULPwZPMmHZ_rU1

 

그리고, 돌아오는 길에, 버몬트의 스키장 세곳을 둘러보며 내려왔다. 킬링톤, 스트래톤, 마운트 스노우 모두 유명한 스키리조트였고, 가을 단풍이 아름다왔지만, 레잌 플라시드와는 다르게 타운이 매우 조용했고, 딱 겨울 스키시즌만 핫하다는 느낌이 들었다.

이래서, 부동산은 임장이 제일 중요하다. 거리가 차로 5시간 거리라 많이 망설였지만, 직접 돌아보니 작정하고 아침 일찍 나서면, 휴가 며칠 가는데 3시간 이건 5시간이건 크게 다르지 않다. 가장 중요한것은 관리가 편하고 가까운거리보다도, 수익률이다. 가까운데 수익률을 많이 주면, 금상첨화지만, 세상엔 공짜가 없다. 

약간의 운전거리를 허용하고나니, 훨씬 좋은 숫자를 만나게 된다. 

 

• 세컨홈 몰게지로 베케이션 하우스 사기 준비단계

고금리동안 일년정도는 기존 멀티홈 유닛들 수리와 안정화에 힘쓰고, 올해는 집을 사지 않았다. 

핫하던 부동산 마켓은 고금리를 버티지 못하고 이제 슬슬 꺽어지기 시작했고, 매물이 쌓이고 가격이 내려오기 시작했다. 

여전히 금리는 높지만, 몰게지를 잘 찾아보자면, 분명 이안에도 투자가치 있는 물건들이 많을 것이다. 

트윙클님네 에어비앤비에 다녀오며, 계속 망설이던 베케이션 홈을 세컨홈으로 사는 방법과 매물을 서치하기 시작한다. 

 

Second Home Mortgage Requirement 세컨홈몰게지 필요사항

• Borrower: 크레딧 스코어 680 이상을 보통은 요구하고, 640-679 사이에서는 다운페이를 25% 이사 요구한다. A debt-to-income ratio (DTI) 는 45% 이상을 요구한다.
• Property: 사려는 집이 한유닛의 콘도, 타운하우스, 또는 싱글하우스이어야 하며, 타임쉐어 콘도는 안되고, 일년 내내 오너의 컨트롤이 가능하여야 한다. 몰게지 borrower가 오너여야 한다. 
• Residency: Occupied by the owner for a portion of each year and not rented full-time. 석달 이상은 반드시 오너가 지내야 한다. 나머지 기간은 에어비앤비를 내줘도 괜찮지만, 90일 이상의 owner occupancy를 원칙으로 한다. 하지만, 일단 몰게지를 내고나서 은행이 이 날짜를 체크한다는 소리는 들은바가 없다.AYOR 
• Down payment: 최소 10% 이상은 다운페이를 요구한다. (Good credit score more than 680)
• Cash reserves: 2-6개월 정도의 몰게지 캐쉬 리저브 (여유분)이 통장에 있어야 한다. 여기서 캐쉬는 개인브로커리지의 주식도 포함한다.
• Credit score: 미니멈 640, 보통 680 이상 
• Income: DTI debt-to-income ratio 45% 이상

 

그렇게 철철이 마일모으는 카드를 만들어 대도, 최근에는 비지니스 카드가 대부분이라 대충 크레딧도 780, 800 정도 유지가 되고있고

다운페이준비는 일전에 HELOC 열어두었고, 비상시에는 401k 403b에서 각각 5만불은 빌릴수 있다. 주식은 아직 때가 아니니 팔지 않기로 하고,

내 다운페이 버짓에 맞는 집을 찾아봐야 겠다.

 

진행 사항은 (2)편으로 계속됩니다.