부동산에 관련해서 예전에도 글을 쓴 적이 있습니다.
제목: 주식, 코인 말고 이제 부동산 이야기를 해볼까요?
https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591
금년에 2유닛(듀플렉스) 렌탈 프라퍼티를 새로 구입해서 렌트 줬습니다. 그 후기를 써 보도록 하겠습니다.
자세히 쓰려고 하다보니 글이 너무 길어지고 읽기 힘들어지는 거 같아서, 그냥 모든걸 간단하게 씁니다.
1. 돈 준비
일단, 집 쇼핑 하기 전에 돈부터 마련되어 있어야겠지요. 집 다운페이 마련하는 게 제일 큰 걸림돌이었어요.
결론부터 말하자면, 내돈 없이 100% 은행돈으로 집을 샀어요. Home Equity Line of Credit (HELOC) 과 401K 론을 받아서 자금을 마련했습니다.
제가 살고 있는 집이 하나 있고, 그 외에 렌탈 프라퍼티가 2개 있었어요.
살고 있는 집은 불과 1년전에 사서 에퀴티가 하나도 쌓이지가 않았네요. 아직까지도 LTV (Loan-To-Value 집값 대비 론 갚아야 할 금액 비율) 가 아직도 80%정도 입니다.
대부분의 은행은 HELOC 은 Primary residence 에 75-80% LTV 까지만 해주고 투자용 집은 안해주는 곳이 많습니다.
근처의 로컬 크레딧 유니온들을 하나씩 다 알아봤어요.
하나하나 다 알아보니 크레딧 유니온마다 조금씩 규정이 달라서 아주 가끔 이런 곳이 있더라고요.
크레딧유니온 A - Primary residence 에 대해서만 HELOC 을 열어주지만, LTV 100% 까지 해주네요..
크레딧유니온 B - Primary residence 외에 세컨홈, 렌탈홈 상관 없이 HELOC 해주더라고요. 단, 세컨홈, 렌탈홈은 LTV 70% 까지만.
그래서 지금 살고 있는 집 담보로 크레딧유니온A 에서 한도액 10만불짜리 HELOC 을 열고 (이자율 4.49%)
에전부터 갖고 있던 렌탈 프라퍼티 담보로 크레딧유니온B 에서 한도액 10만불짜리 HELOC 을 또 열었어요 (이자율 6.69%)
그리고 401K 계좌에서 5만불 론 꺼냈고요.
그러니까 최대 25만불의 자금이 즉시 동원 가능한 상태가 되었내요.
Pre-approval 을 받아보고 집 구입후 들어갈 수리비용 등등 고려하니까 max 80만불정도 까지의 집을 살 수 있겠더라고요.
2. 집 쇼핑
이미 렌트주고 있는 집이 두개 있었는데, 렌트 하다보니 배운게 있어요.
좋은동네 집은 절대 렌트줘서 수지맞을 수가 없다는 거.
그래서 엘에이의 사우스센트럴 이라고 부르는 지역 위주로 집을 알아봤어요. 수익이 얼마나 날지 계산해보는게 제일 중요하지요. 그래서 구글 Sheet 에 수익률 계산기를 직접 만들었습니다. 집값, 이자율, 예상 렌트수입등을 넣으면 매달 얼마가 남고 CAP 은 얼마 등등 계산해주는 걸 만들어서, Redfin.com 에서 보이는 집마다 다 여기에 숫자 넣고 돌려봤어요. 노란색으로 표시한 칸은 입력 넣는 칸이고, 나머지 칸들은 입력에 따라 계산된 값이예요. 그중에 중요한 칸은 초록색으로 표시한 거고요.
예상 렌트수익은 Zillow.com 에서 주변에 렌트 나온 집중 방갯수 같은 집이 얼마에 나와 있는지 참고하고, rent zestimate 참고하면 추정할 수 있고요.
이자율은 투자용 집은 내가 실거주할 집보다 넉넉잡고 1%정도는 더 높여서 계산해야 하겠더라고요 (현재 시세가 30년 fixed 가 3.75%라면 투자용집은 4.75%라고 가정)
그렇게 찾아보던 중, 60만불 초반대의 듀플렉스 (2유닛) 를 하나 발견합니다.
각각의 유닛이 4베드/2바쓰 라서 각각 2600불씩 = 합해서 5200불 렌트수입이 들어올 거 같더라고요. 모기지+세금+보험이 매달 3천불씩 나간다고 치면 월 2천불정도 수익이 나겠네요?
그래서 이거 오퍼 넣었습니다.
엘에이의 경우, 1978년 이전에 지어진 다세대 주택은 렌트컨트롤이 적용이 되어서, 매년 렌트를 3%까지밖에 올리지 못하고, 집주인이 마음대로 렌트계약을 해지할 수도 없게 되어 있어요. 그중에 어떤 집은, 지금 집 주인이 렌트 올리기 귀찮아서 20여년 렌트를 올리지 않아서 테넌트가 월 500불 내고 살고 있는데 새 주인이 맘대로 렌트 해지하지도 못하는 난감한 상황이 되기도 하니까, 렌트컨트롤 관련해서 꼭 확인해봐야 합니다. 제가 산 집은 다세대 주택이긴 하지만 2000년대에 지어져서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 집이예요.
3. 에스크로
에스크로 과정은 크게 어려운 건 없었어요.
융자를 진행 하다가, 융자 브로커가 마음에 안들어서 부동산 에이전트가 소개해준 브로커로 급하게 갈아타느라 시간이 좀 빠듯한거 말고는, 부동산 에이전트가 빠릿빠릿 하게 잘 해줘서 무사히 에스크로 끝냈습니다.
운이 좋았던 거는 2유닛이 모두 에스크로 끝나는 시점에 집이 비어있었어요. 한 집은 에스크로 들어가기 직전에 이사 나갔고, 다른 집은 렌트를 안내서 집주인이 강제퇴거 (eviction) 시켰더라고요.
4. 집 수리
에스크로 끝난 시점에 집 상태는 아주 엉망였습니다. 카펫은 아주 시커멓게 거의 썩은거같은 모양이었고, 벽은 얼룩덜룩 지저분하고, 키친 캐비넷과 카운터탑은 차마 내손으로 만지고 싶지 않을 정도로 지저분하게 사용했고요, 방마다 하도 담배들을 피워서 벽에 싯누렇게 니코틴이 끼어있고요, 천장에 달려 있는 팬에는 아주 시커먼 먼지 덩어리들로 덮혀 있고요, 블라인드는 다 부서져 있었습니다.
부동산 에이전트가 소개해준 한인 집 수리업체를 통해 2유닛 합쳐서 2만5천불에 집을 고쳤습니다.
- 바닥은 라미네이트로 깔끔하게 새로 깔고요.
- 벽과 천장 페인트 새로 칠했고요.
- 키친 캐비넷 세제로 박박 닦은 후 페인트 하니까 완전 새거같아지네요? 그리고 키친캐비넷 안쪽 바닥 옆면 등등은 새 나무 사서 새로 했습니다.
- 창마다 블라인드 전부 새로 달았고요.
- 천장의 전등과 팬도 새로 달았고요.
- 벽에 붙은 전등 스위치 전부 새로 갈았고요.
그러니까 완전히 새 집 처럼 깔끔해지네요.
5. 문제 발생
집 구입을 마치고, 돈 들여서 깨끗하게 수리도 끝내고 나니 문제가 생겼어요.
테넌트 구한다고 광고 내기 시작한지 며칠 후, 별 일 없는지 퇴근 후 들렀다가 깜짝놀랐습니다. 집으로 들어가기 위한 바깥 문에 모두 제가 채워놓은 자물쇄가 모르는 자물쇄로 바뀌어 있고 (그래서 제가 들어갈 수 없고) 마당에 제가 모르는 차가 파킹되어 있는 겁니다. 그리고 집 창문에 For rent 라는 간판과 함께 제가 모르는 어느 회사이름과 전화번호가 써 있어요. 자물쇄 때문에 들어갈 수도 없으니 그날은 일단 돌아왔고 다음날 다시 가봤습니다.
다음날이 되니, 어느 가드너가 와서 가드닝을 하고 있는 거예요. (그래서 다행히 바깥 문은 열려 있네요) 그래서 그 가드너에게 누가 널 불렀냐고 물었습니다. 그랬더니 이 집 주인이 불렀답니다. 이집 주인은 난데 난 널 부른적이 없어 라고 하니까, 그럼 저 집 안에 사는 사람은 누구냐고 합니다. 그래서 그 집 문을 두드렸습니다. 문 절대 안열어주더라고요. 아무튼 내가 이집 주인이고 넌 왜 여기 들어가 살고 있는거냐 물으니, 자기는 정당하게 계약하고 렍트 내고 들어왔다고 계약서랑 영수증을 보여줍니다. 그래서 너 자물쇄 빨리 원래것으로 바꿔놔 하니까, 자기 안전을 위해 절대 그렇게 할수 없답니다. 그래서 락스미스 불러서 자물쇄 다 부수고, 새로 산 자물쇄를 채워놨습니다. 혹시 모를 법적인 문제가 생길까봐, 열쇄 카피를 걔네들한테 줄 수밖에 없었고요 (캘리포니아 법이 그렇습니다. 무단점유자라도 일단 무단 점유 해버린 상태면 집주인이 자물쇄 바꿀 경우 키를 내줘야 합니다).
또 그 다음날, 광고보고 저에게 연락 온 사람들에게 집을 보여주기로 한 날입니다. 한 유닛은 무단점유 되어 버려서 어쩔수 없지만 나머지 유닛이라도 렌트를 줘야하니 그 멀쩡한 유닛만 보여주려고 했습니다. 약속시간에 집 앞에 가보니... 집 구경하러 사람들은 와서 기다리는데, 바깥 문에 또 어제 내가 새로 채워논 자물쇄는 없어지고 이놈들이 새 자물쇄를 채워논 겁니다. 내가 집주인인데 내가 내집에 들어갈 수가 없는 상황이에요. 결국 집 보러 온 손님들은 모두 허탕치고 가고, 저는 집 보러온 사람들 앞에서 집 대문을 못열어서 못들어가는 개망신을 당했습니다. 화가 나더라고요.
경찰에 전화 했습니다. 제가 미국생활 하면서 경찰에 전화 해본건 처음인데, 이거 완전 매리엇 커스터머서비스 뺨치는 곳입니다.
- 911에 전화 하면 제일 먼저 life threatening 상황이냐고 묻네요. 아니라고 했습니다. 그러니 로컬 경찰서에 전화하라고 하고 그냥 끊습니다.
- 로칼 경찰서에 전화 합니다. 자동응답기가 받고 1번, 2번... 선택하라고 하는 끝이 없는 뺑뺑이를 돌립니다. 이렇게 화나게 만들어진 자동응답 뺑뺑이는 처음입니다. 한 40-50분 뺑뺑이 돈 후에 간신히! 오퍼레이터랑 얘기하는 옵션이 나옵니다. 그거 선택하니, 지금 모든 오퍼레이터가 바쁘니 음성메세지 남기겠냐고 묻습니다. 1번 눌러서 음성메세지 남기는 데로 가니까? 메일박스가 Full 이라고 하면서 전화가 끊어집니다. 와우! 미쳐버리겠네요. 다시 전화합니다. 40-50분 걸려서 또 똑같은 결과.
- 경찰서에 직접 운전해서 찾아갔습니다. 문열고 들어가니 창구에 홈리스같이 생긴 분들 한 20명 서 있네요. 줄서서 기다리다가 자초지종을 설명 했습니다. 그랬더니 전화를 걸지 왜 왔냐고 합니다. 그래서 전화 걸어도 안받는다 했더니 그럼 여기다 걸어보라고 하면서 종이에 전화번호 하나를 써 줍니다. 다른 번호네요.
- 새로 준 번호로 전화를 겁니다. 이번엔 자동응답 기계가 아니라 그냥 계속 기다리게 하네요. 한 30분 기다리니 사람이 받습니다. 와우! 그래서 상황 설명을 했습니다. 그러니까 경찰 보내줄테니 기다리라고 합니다.
- 한 1시간 반 기다리니 경찰이 왔습니다. 와 반갑네요.
경찰이 얘네들이 새로 채워놓은 자물쇄는 모두 부숴서 열어 줬습니다. 그런데 아무리 애네가 불법점거 하고 있어도 쫓아내줄 수는 없다고 하네요. 그게 캘리포니아 법이랍니다. 아무리 무단점거 라고 해도 일단 들어와서 살고 있으면, 경찰이 쫓아낼 순 없고 변호사 사서 법원에서 강제퇴거 (eviction) 명령을 받아야만 쫓아낼 수 있다고 합니다. 경찰이 해줄 수 있는건, 얘네들한테 다시는 자물쇄 채워서 집주인이 못들어오게 막지 말아라 라고 경고만 할 뿐이었습니다. 그나마 다행인건 그 이후론, 얘네들이 다시는 바깥 철문에 자물쇄 채워놓진 않더라고요.
경찰이, 자기들이 갖고 있는 bolt cutter 로는 그 큰 자물쇄를 부술 수 없다고 소방관을 불러다가 자물쇄를 부숴주는 사진입니다.
경찰 부르면서 중요한걸 배웠는데, 중산층 거주지역에선 조금만 무슨 일 있어도 금방 달려오는 경찰이, 저소득층 거주지역에선 일이 너무 바빠서 그런지, 경찰 인원이 부족해서 그런지 경찰 도움을 받기가 참 어렵다는 겁니다. 미국에 평생 살아도 중산층 지역에서만 살다보면 저소득층 지역의 현실은 모르고 살 거 같아요.
자물쇄 채워져서 못들어가고 무단점유자와 언성 높이고, 경찰 왔다 가고 하는 소동이 벌어지고 난 뒤, 경찰이 돌아가고 나서 제가 길가에 멍하니 서 있는데, 옆 건물에 사는 어느 흑인 아저씨가 와서 말을 겁니다. 무슨 일이냐고, 그래서 이러저러한 일이고 내집인데 저 사람들이 무단점유 하고 있다 하니, 이 아저씨가 다음에 자기가 도울 수 있는게 있으면 꼭 도와주고 싶다고 하네요. 그러면서 자기 전화번호를 알려줍니다. 그러면서 꼭 꼭 자기 도움 필요하면 자기를 부르라고 당부하네요. 알았다고 하니, 그래도 마음이 안놓이는지 나보고 잠깐 이쪽으로 오래요. 그래서 엥? 왜? 했지만 굳이 싫다고 하면 기분 상할 거 같애서 오라는 데로 쫓아가봤어요. 그랬더니 자기 차 있는데로 데려가네요. 그러더니 자기 차 뒷문을 열고 바닥에서 구두상자 하나를 집어듭니다. 그리고 그 구두상자 뚜껑을 살짝 열어서 저에게 보여주는데..... 헉!! 권총입니다. 그걸 보여주면서 자기 도움이 필요하면 꼭 도와줄테니 연락 달라는 말을 다시한번 하네요. 아 이런게 험악한 동네에서 살아가는 방식인가봐요.
아무튼, 변호사 사서 법원에서 강제퇴거 명령을 받아 내서, 결국은 강제퇴거 시켰습니다. 2달 넘게 걸렸고, 변호사비+법원 비용이 한 800불쯤 들었네요 (생각보다는 많이 안들었어요) 그런데 그보다 그 기간동안 받지 못한 렌트가 더 큰 손실어었지요.
결국 강제퇴거 스케줄이 잡혔고, sheriff department 는 강제퇴거 전에 또 무단점유자들에게 노티스를 줬습니다. 그리고 나서 강제퇴거를 하는 날.
2달이 넘게 무단점유 하고 있던 일가족을 쫓아내려고 sheriff officer 들이 그 집에 들이닥쳤는데...
그동안 무단점유 하고 있던 무단점유자 일가족은 이틀전에 이사갔다고 하고,
그 무단점유자가 집주인인 척 하고, 3개의 방을 따로따로 서브리스를 줘서 처음보는 사람들이 방마다 살고 있는 겁니다.
물어보니 각각 방 하나당 디파짓 600+렌트 800씩 내고 며칠전 이사 들어와서 살고 있다는 거예요. 자기는 나한테 렌트 한푼도 안내고 살았으면서, 애꿎은 피해자들에게 방3개 합쳐서 4,200불 챙겨서 날라버린 겁니다. 피해자들은 어린아이가 있는 젊은 커플, 어린아이가 있는 싱글맘 등등이네요. sheriff officer 가 자초지종을 설명하고 너희들은 이제 당장 나가야 된다 하니까, 펑펑 울기 시작합니다. 아 진짜 마음이 아프네요. 보니까 가구들도 다 새로 산거예요.
이사람들이 이사짐 챙길 시간을 하루만 달라고 해서 고민을 좀 하다가 하루 시간을 주기로 했습니다. 그리고 나서 변호사하고 통화하고 부동산 에이전트하고 통화하니 하나같이, 절대 그러면 안된다 당장 내보냈어야 한다고 하네요. 강제퇴거 집행이 이루어진 후, 제가 허락해서 하루 더 살게 해줬다가 그들이 다음날 약속대로 안나가고 버팅기면 그 모든 절차를 다시 시작해야 할수도 있다는 거예요. 그런데 그렇게 하기엔 너무 마음이 아프죠. 아무튼간에 다행히도 그사람들은 다음날 약속시간이 되니 짐 전부 빼고 약속대로 나갔네요.
이 집을 사기 전엔 긴가민가 했던 게 렌트 시세예요.
안전하고 조용하고 학군좋은 동네도 렌트비가 비슷한데 (괜찮은 동네에도 렌트 주고 있는 집이 있는데 월 2700에 줬어요), 과연 이런 동네에 비슷한 돈을 주고 들어와서 살 사람이 있을까? 그 가격엔 아무도 렌트 안들어 오는 거 아닌가? 이런 생각였습니다.
결론은, 세상이 참 불공평해요.
직장이 좋고 돈이 있는 사람들은 비슷한 돈 내고 좋은 동네 사는데
직장이 변변치 않고 돈이 없으면 그보다 아주 못한 동네로 가야 하지만, 렌트는 비슷하게 내도록 되어 있네요.
일단, 이런 동네 테넌트 중에 큰 비중을 차지하는게 section 8 테넌트 입니다. section 8은 저소득층에게 정부에서 바우처를 주고, 본인은 렌트비의 10%정도만 내고 나머지 90% 정도는 정부에서 집주인에게 직접 페이 해주는 시스템입니다. 그런데 이 section 8 에서 정해놓은 렌트 가격은 그냥 그 도시의 평균적인 렌트 시세를 가지고 책정 하는거 같아요. 그게 괜찮은 동네에서도 충분히 렌트 할 수 있을만한 액수로 책정 되어 있더라고요. 그런데 좋은동네 집주인은 섹션8 테넌트를 꺼릴 것이고, 섹션8 테넌트는 어쩔수 없이 이런 후진동네에서 집을 찾을 것이고, 결국 이 후진동네 렌트비는 섹션8 테넌트들이 하도 많으니 집주인들이 그 가격에 맞춰서 내놓는 것이죠.
제가 렌트 준 테넌트는 섹션8은 아니지만, 다른 동네라면 집주인이 렌트를 잘 주지 않을거 같은 테넌트입니다.
2유닛 각각 테넌트가 9명식구예요. 부부 + 아이들7이 아니고, 두 집 모두 부부 + 부부의 동생 + 동생의 배우자/약혼자/동거인 + 또 그 배우자/약혼자/동거인의 형제자매 + 아이들 이렇게 구성된 9식구 가족입니다. 보통 괜찮은 동네라면 절대 그런 대가족에게 집을 렌트 주진 않는데 이동네는 집주인이 그걸 별로 문제삼진 않지요.
또 테넌트들이 소득증명이 어렵습니다. 공사장에서 일하고 청소일 하고 가드닝하고 등등 모두 캐쉬로 받는 사람들이 대부분이다보니 좋은 동네의 집주인은 소득이 렌트비 대비 어느정도 되어야 하는 경우가 많은데, 안좋은 동네 집주인들은 그런거 별로 상관 안하지요.
그러다보니 이사람들은 이 비싼 렌트비 내고 이동네에서 밖에 렌트를 할수 없는 상황인 듯 하더라고요.
괜찮은 동네에서 렌트를 주고 있는 집과 비교하면, 집 상태도 매우 달라요 (키친 카운터탑, 키틴 캐비넷, 변기/욕조, 바닥, 문 등등의 퀄리티가 안좋은 동네 집들은 정말 싸구려를 써요) 그러니 제 생각에도 이건 너무 사회적으로 불공평하다는 생각이 들더라고요.
7. 문제 해결 후 현재 상황
아무튼 우여곡절 끝에 두 유닛 모두 렌트가 나갔고, 렌트 잘 들어오고 있습니다. 처음 예상했던 대로 월 모기지+세금+보험은 3천불 정도 나가고 있고, 다운페이를 마련하기 위해 HELOC 에서 돈 꺼낸거에 대한 이자는 월 380불 정도 (오픈한 거에서 max 로 꺼내진 않았어요) 401K 에서 론 받은거 원금+이자 나가는 건 월1천불이 살짝 넘어가는 액수를 월급에서 원천징수 하고 있네요. 토탈 하면 한달에 지출이 한 4,500불 정도 될까요.
월 렌트는 유닛당 2600불=합계 5200불 들어오고 있고요. 100% 은행돈으로 산거니 내주머니에서 나간 돈은 0인데, 각종 지출을 모두 빼고도 순 cash flow 가 몇백불 정도 남는군요.
투자용 집 생각하시는 분들께 조금이라도 도움이 되면 좋겠습니다.
118 댓글
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티메
2019-09-06 19:57:44
아 무단점거가 흔한건가봐요. Business Law에서 교수님이 이런일 있으니까 나중에 집투자할거면 꼭 세큐리티 세워놓으라길래 설마 했는데 진짜네요.. 죄송합니다 교수님 다시는 의심하지않을게요.
맥주한잔
2019-09-07 01:11:58
그동네는 굉장히 흔한거 같아요.
집 사려고 집 보러 다닐때도 집주인도 아닌, 테넌트도 아닌 House sitter 가 살고 있으면서 집 보여주는 집도 꽤 있더라고요.
House sitter 는 빈집에 집지키라고 고용되어 거기서 먹고자고 하면서 집지키는 사람입니다.
사벌찬
2019-09-07 01:14:18
같은 미국 사시는거 맞나요? 와...신세계네요 ㄷㄷㄷ 버블안에서만 산 느낌..
맥주한잔
2019-09-07 11:30:23
같은 엘에이인데 정말 불공평하다는 생각이 들어요.
더구나, 저 험악한 동네도 서쪽으로 딱 30분만 운전하면 완전 핫한 별천지가 나오는데 제가 일하는 회사가 있는 곳이예요.
회사에서 동쪽으로 운전하며 가다 보면 진짜 30분 차이로 동네 분위기가 엄청나게 바뀌는 걸 보게 됩니다.
사과
2020-08-14 08:47:42
House sitter 좋네요. 굳 아이디어
얼마에
2019-09-06 20:01:10
2달이 넘게 무단점유 하고 있던 일가족을 쫓아내려고 sheriff officer 들이 그 집에 들이닥쳤는데...
그동안 무단점유 하고 있던 무단점유자 일가족은 이틀전에 이사갔다고 하고,
그 무단점유자가 집주인인 척 하고, 3개의 방을 따로따로 서브리스를 줘서 처음보는 사람들이 방마다 살고 있는 겁니다.
>>> 이놈들 법을 악용하는 머리도 좋고 추진력도 있는데, 개과천선하고 프라퍼티 매니지먼트 하먼 잘하겠네요
잔잔하게
2019-09-07 07:19:37
ㅋㅋ
푸른오션
2019-09-07 12:41:10
전문적이네요. 직업이 원래 이건거아니에요? ㅋㅋㅋ 아무나 저렇게 일사천리로 진행하지못할듯요. 직업: 프로페셔널 무단점유자
happilyever
2019-09-07 18:49:22
너무 법의 허술함에 대해 잘 알고 불법을 저지르네요... 글쓰신 분도 고생이셨고 사기꾼에게 돈내고 산 사람들을 보는 마음도 너무 안 좋았을 것 같아요. ㅠㅠ 어휴
우미
2019-09-09 12:23:43
결국 손해는 집주인이랑 서비르스로 들어간 더 힘없는 사람들이군요.
정말 저런놈들은 잡아다가 손해배상을 하도록 해야 하는데 말이죠.
저건 단순 무단점유가 아니라 사기죄 인데요.
Baramdori
2019-09-06 20:08:03
아오! 저라면 홧병났을거 같네요!! 역쉬 사우스센트럴 이름값하네요고진감래라 했으니 좋은 결말이 있으시기를...
맥주한잔
2019-09-07 01:21:42
저는 나름 짜릿하고 스릴있다 생각했는데 아내가 홧병이 나더라고요.
덕분에 부부싸움은 엄청나게 했어요. ㅋ
하늘향해팔짝
2019-09-06 20:14:46
와. 무슨 드라마 보는거 같아요. 무단점거하는것도 기가 막히게 말도 안도는거 같고 또 그걸 서브리즈 했다는것도 참. 도움 필요하면 연락하라는 사람 권총은 또 모래요?? 이야기 너무 재미있고 저도 부동산 보고 있어서 관심 많은데 한번에 쭈욱 읽었습니다.
HELOC 이율 잘 받으신거 같으세요. 투자 론 받으려고 은행들 이야기 해보면 안하는데도 있고 또 이율도 높던데 잘 하셨네요. 게다가 캐쉬플로우가 +라니 놀랍고요. 요즘 리파이넨싱 하는 사람들이 몰려서 프로세싱하는 기간이 많이 늘어났다고 하는거보면 이율이 많이 낮아지긴 했나봐요. 그래도 투자론은 비싼거 같아요.
생활여행자
2019-09-06 20:21:30
222 미드보는 줄 알았어요. 현실이군요 @.@ 투자용 부동산 살 돈도 없지만 이 소란을 어찌 다 감당할까 싶네요 저는
맥주한잔
2019-09-07 01:12:35
막상 경험해보면 은근 짜릿해요 :)
혈자
2019-09-07 09:49:34
우와! 이 대목에서 존경! 맥주한잔님의 대범함과 문제풀이 능력에 진심으로 감탄합니다!!
흡사 하드코어 디아블로 플레이어 같은 ㅋㅋㅋㅋ
히피
2019-09-06 20:22:27
와 잘봤습니다 재밌네요...
무단 점거라니 상상도 못할일이네요 싸우쓰 센트럴은 무서운 동네인가봅니다.
맥주한잔
2019-09-07 01:14:44
자주 다니다보니 이젠 익숙해졌네요.
랄라
2019-09-06 20:31:56
허헣.... 이 무슨 드라마 같은 이야기 인가요....? 갑자기 제가 학교다닐때 사우스 센트럴 모 병원 실습 했던게 생각났어요. 클리니컬 첫날 교수님이 애들 모아놓고 유닛 가기전에 그러시더라구요. 환자 방 앞에 경찰이 있어도 놀라지 말아라. 사회에서 어떤 범죄를 (!!!) 저질러도 병원에서는 환자다. 알고봤더니 동네가 그런지라 총으로 싸움나서 경찰 뜨고 부상당하면 이 병원으로 오는겁니다. 그런데 아무리 죄를 지은 자라도 법정에 세우고 죄를 심판받으려면 목숨이 붙어있어야 하는거잖아요? 그러니까 일단 병원으로 보내서 치료도 시켜주고 그동안 경찰이 감시하고 그래서 퇴원하면 감옥이던 법원이던 가는거죠...... 그러면 정말 환자는 살아나냐구요? 그럼요~ 이런동네는 겉보기엔 후져도 trauma unit level3 이라서 딴병원이면 다발성 장기손상과 과다출혈로 저승 넘어가는건데 여기는 팔다리 한두개는 잃어도 저승 문턱에서 멱살잡고 이승으로 끌고오는 의료진들이 일하십니다....
맥주한잔
2019-09-07 01:16:41
그동네 의료진들 대단하시네요.
그 동네는 총차고 있는 경찰이나 경비원들을 참 자주 보게 되더라고요.
edta450
2019-09-07 01:29:19
원래 우범지역/고속도로변 병원들이 TA와 총상 등 중증외상치료에 갑이죠..
Heesohn
2019-09-06 20:44:50
후기 잘 읽었습니다. 고생하셨고 정말 앞으로는
시큐리티 세우셔야겠어요. 약간 다른 경우지만
저도 한국에 집을 세 준 게 있는데 세입자가
버티고 안 나가서 명도소송까지 걸고 머리가
꽤나 아팠던 적이 있네요. ㅠㅠ
혹시 집리모델링 해 주신 분 괜찮으셨어요? 저도
리모델링 할 게 있어서 괜찮으셨다면
쪽지로 그 분 연락처 부탁 좀 드려도 될까요?
맥주한잔
2019-09-07 01:20:16
무단점유자 쫓아낸 후 테넌트 들어오기 전에 잠시 집 비어있을때 또 불안하더라고요.
그래서 저녁마다 매일 가봤어요. 처음엔 그동네 해 진 후에 꾀 무서웠는데 적응이 되니까 할만 하더라고요.
집 비워두는게 무서워서 침낭과 세면도구 싸들고 가서 그 빈집에서 자고 다음날 바로 출근한 적도 있어요.
확실히3
2019-09-06 21:32:41
후기 잘 읽었습니다. 그리고 세상은 불공평한 곳이다란 말에 백번 동감하구요. 저도 변변치 못할때 저소득층을 주 타켓으로 하는 인더스트리에서 일을 했었는데 마일게임을 하는 처지에서 보면 가관이었어요. 보너스 10불 더 받기 위해서 별짓을 다하던데, 마일게임 잘해서 5성호텔에서 공짜로 몇일 보내는 세상이니까요.
(그럴때마다 각종 자동차 딜러쉽에서 시승하면 50달러 준다고 거기 가서 돈 더 받아가세요 해도, 자동차 딜러에서 경찰불러서 영업방해로 신고할 남루한 행색입니다)
지금도 보면 대학타운에 있을때 샘스클럽에 가면 1갤론 우유가 2달러했는데 지금 있는 곳은 중서부에 있는 큰 대도시인데 샘스클럽가면 3.5불하네요. 꼭 우유가 아니고 다른 과일이나 채소 등도, 예전에 학교 다닐때 샘스클럽보다 한 30-50% 정도 더 비싼데 공산품 가격, 즉 TV나 가전제품은 가격이 같아요. 솔직히 가전제품이야 안 사면 그만, 버틸수가 있지만 당장 먹어야하는 식료품에서 그렇게 가격차이가 나면 대도시에 거주하는 저소득층에겐 불리하게 적용하겠죠. (당장은 가격차이가 2달러 하던 우유가 3.5달러 하니 1.5달러 밖에 차이가 안난다고 여길수도 있지만 우유뿐 아니라 다른 식료품을 다 합치게 되면 그만큼 돈을 더 지불하는거니까요)
궁금한데 혹시 그 불법점유한 분들은 경찰에서 조사를 하고 있는지, 아니면 저소득층 지역이라 경찰공권력이 닿지않아서 계속 그런 범죄를 저지르고 다니다가 맥주한잔님한테 민폐를 끼쳤는지, 괜찮으시다면 업데이트가 있을때 해주시면 감사하겠습니다
맥주한잔
2019-09-06 21:50:38
그게 저는 그들에게 민사소송만 할 수 있을 뿐이라고 해요. 그래서 민사소송 절차에 들어갔는데 얘네들이 주소도 일정치 않고 하니 별 희망은 없어요.
얘네들한테 사기당한 피해자 (3가족) 들은 얘네들을 경찰에 신고할 수 있다고 변호사가 얘네들 꼭 신고하게 시키라고 하더라고요. 그리고 eviction 집행하러 온 sheriff officer 도 얘네한테 꼭 경찰신고 하라고 했고요. 그런데 제가 경찰에 신고하라고 몇번이나 권유했는데 경찰에 신고 안하더라고요. 피해자들이 전부 남미에서 온 불체자들 이라 경찰 만나는 거 자체를 꺼리는 듯 해요.
그리고 제가 암만 경찰한테 얘기해봐야 경찰은 신고가 들어오지 않으면 안움직이고요.
aculover
2019-09-06 22:05:12
좋은 정보를 공유해 주셔서 감사합니다 ^^
고생하셨고요~ 유용한 정보와 더불어 맥주한잔 님의 깊이있는 성찰에 많은 걸 배워갑니다
US빌리언달라맨
2019-09-06 22:30:11
좋은 동네에선 수지 맞추기 힘들다는거 맞는거 같아요. 계산기 몇번 안돌려봐도 금방 나오도라고요. 근데 공사비 포함 65만 잡고 cap 이 10프로나오는거 같은데, 엘에이서 놀랍네요...하다가 무단 점거 보는순간 상상치 못한 리스크에 또 놀라고 갑니다. 관리가 만만치 않겠어요...
맥주한잔
2019-09-07 01:24:19
네 cap 이 진짜 높죠.
리스크가 있는데, 무단점거 겪어보니 결국 돈과 시간이 들 뿐 굳이 내가 조바심내고 마음고생 하지 않아도 결국은 해결되는 문제더라고요.
리스크 관리는 그게 얼마만한 비용이 될지를 계산해서 넣는걸로 대비하면 되는거 같습니다.
땅부자
2019-09-06 22:49:06
와. 마음 고생하셨네요.
렌트로 돈 벌려면 좀 덜좋은 동네로 들어가야 하더라구요.
저도 한때는 렌트 받으려고 렌트집에 지키고 앉아있던 적이 있어서 공감가는 부분이 있습니다. 렌트가 늦어서 무슨일이야고 물어보니 오면 준다고 해서 받으러 가니 아이만 나와서 문 열어주며 부모 없다고 해서 그럼 올때까지 기다린다고 밖에 2 시간 앉아있던적 있었습니다. 결국 안갈꺼 같은니까 안에서 나오더군요. 그 전에는 체크 보냈는데 왜 못받았냐고 되려 난리치고 해서 결국 계좌이체로 바꾸었습니다. 비즈니스 계좌번호 주고 은행에 직접 디파짓하게도 하구요. 저는 거기서 렌트줄 당시 크레딧체크 따위 하지도 않았습니다. 소셜도 없는 경우가 많아서요.
한번은 플러머 아저씨가 고치러 가서 2베드룸 1 배쓰에 9명 산다고 하더라구요.
리모델링 해서 렌트비 올리게 계약끝난후 모두 다 나가라고 하니 P2 에게 울면서 매달려서 고생하고 자란 P2는 자기 옛날 모습 보는거같다고 마음 약해져서 결국 그렇게 하지도 못했습니다. 그러고 나서 한두달 조용하다가 또 불평이 넘치고해서 결국은 그 프러퍼티는 팔아버리고 1031 exchange 로 좀더 좋은 동네로 왔는데 좀더 편하기는 하네요.
아마도 다음에 또 기회되면 4plex 나 듀플럭스 다시 들어가려고요. 거기서 배운게 많아서 다음에는 더 잘할수 있을것 같습니다.
맥주한잔 님도 더더욱 번창하세요.
맥주한잔
2019-09-07 01:26:39
그래도 일단 테넌트 들어와서 일단 궤도에 오른 후엔 그다지 신경쓸 일이 많지 않은거 같아요.
대부분의 달은 난 아무것도 하지 않았는데 월초에 돈이 따박따박 들어오는, 그게 렌트의 재미인거 같네요.
사벌찬
2019-09-06 22:56:04
와 완전 강도네요. 누구한테 렌트를 내고 영수증은 어디서 난건가요? 전 집주인??? 위조? 기가 막히네요. 캘리 법이 그러라고 만든 법이 아닐텐데 악용 지대로 하네요....
맥주한잔
2019-09-07 01:29:04
이건 제 추측인데, 빈집을 전문적으로 찾아서, 무단점유자에게 소정의 수수료를 받고 (물론 정식 렌트비에 비교하면 턱없이 낮은 액수) 문 따고 무단점유자 집어넣어주고 가짜 계약서 만들어 주는 전문적인 히스패닉 조직이 있는거 아닌가 하는 생각이 듭니다. 그리고 나서, 나중에 집주인에겐 어떻게 대응해라 경찰에는 어떻게 대응해라 같은 가이드도 해주고요. 그렇게 의심할만한 정황이 꽤 있었어요.
사벌찬
2019-09-07 01:39:24
무섭네요....저같으면 쫄것 같아요 저런 상황에서
토랭이
2019-09-06 22:58:26
와.. 존경스럽습니다.
글로만 전해들어도 이정도인데 당시 상황은 얼마나 더 힘드셨을지 상상도 안되네요.
멋지십니다.
헐퀴
2019-09-06 23:05:58
세상에... squatting 말로는 많이 들었고, 유튜브 비됴도 몇개 본 적 있지만 정말로 자주 일어나는 모양이군요. 정말 고생 많이 하셨습니다. 그나마 위안을 드리자면, 저도 부동산 투자에 관심이 있어서 사례를 좀 봤는데 그래도 이 정도면 빨리 무탈하게 해결되신 편인 것 같아요.
생생한 경험담 나눠주셔서 정말 감사합니다. 큰 도움이 됩니다. 앞으로도 가끔 업뎃 해주시면 감사히 읽겠습니다!
노릇노릇
2019-09-06 23:40:57
허.... 읽다 보니 제 뒷골이 다 땡기네요;;;
홧병은 안 걸리셨는지 조심스레 여쭤봅니다..
맥주한잔
2019-09-07 01:30:39
저는 나름 흥미진진하고 짜릿해서 재미있었어요 ㅋ 랜드로드가 제 천직인가봅니다.
대신 아내가 홧병이 나서 매일 부부싸움이었지만...
크레오메
2019-09-07 18:12:00
ㅋㅋㅋ 이거 진짜 공감가네요... 저도 그런편임다요
이슬꿈
2019-09-07 00:09:41
정말 욕보셨네요.....;;
덜쓰고좀더모아
2019-09-07 00:21:51
다수의 마모인들은 겪어보지 못했을 경험을 공유해주셔서 감사합니다.
큰 회사가 관리하는 곳에서 렌트로 살아야겠다는 생각이...
스얼
2019-09-07 00:49:50
오래간만에 정말 한자도 빼놓지 않고 손에 땀을 쥐고 읽었습니다.. 그래도 해결되서 다행이예요 ㅠㅠ 마음고생 얼마나 심하셨을까요.. 저는 집도 없는데 감정이입되서.. ㅠ 앞으로 내내 꽃길만 걸으시길 바래요~
다트
2019-09-07 01:12:11
소중한 후기 감사합니다. 나중에 큰 도움이 될거 같네요... 저런거 보면 부동산 관련되서 재산 불리는것도 쉽지 않아 보이네요;; 역시 쉽게 버는 돈은 없다는걸 또 느끼고 갑니다
맥주한잔
2019-09-07 01:31:41
그래도 생각해보면 회사에서 일해서 버는 것 보다 쉽다는 생각이 들어요.
문제가 생기면 이렇게 뛰어다니며 해결해야 하지만, 또 대부분의 달은 문제 없이 돈만 따박따박 들어오거든요.
yasuo
2019-09-07 01:19:49
예전부터 맥주한잔 님의 경험에서 우러 나오는 글들을 보면서 많은 도음 받았습니다.
이번 글은 특별히 반갑네요. 저도 2017 년에 South LA Central ave & jefferson 근처에 에 2 units 구입했습니다.
전 처음에 운이좋게 좋은 테넌트가 들어와서 지금 까지 쭉 ~ 아무문제 없이 잘있어줬네요. 물론 렌트를 5~7일 정도 늦는건 애교로 생각하고 있습니다. ㅎ
맥주 한잔님이 써주신 글을 보니 다른 새로운 유닛을 구입하고 싶은 맘이 다시 생기네요. ㅎ
좋은글 항상 감사합니다.
맥주한잔
2019-09-07 01:33:18
와우 반갑습니다.
Central 과 Jefferson 근처라면, 거긴 꽤 좋은 (앞으로 점점 더 좋아질) 위치네요.
나중에 기회가 되면 오프라인에서 만나서 부동산 이야기 나눠도 좋을거 같아요.
yasuo
2019-09-07 14:43:43
네!! 맥주 한잔!! 하면서 이런 저런 것들 공유 할수 있을수 있으면 너무 좋겠네요.
참고로 저도 맥주를 너무 너무 사랑합니다. ㅎ
모구
2019-09-07 01:31:29
우와 무단점거라니.. 그사람들은 어떻게 알고 무단점거한건가요? 렌트광고보고 온건가요?
맥주한잔
2019-09-07 01:34:00
아무래도 렌트광고 같은거 보고, 빈집 전문적으로 찾아서 무단점유자에게 수수료받고 알선해주는 조직이 있는거 같다는 생각이 들어요.
wunderbar
2019-09-07 01:42:03
우와.... 생생한 현장감도 느껴지고.... 캘리의 법은 누굴 위한 것인지...
불법 무단점거... 게다가 서브렌트까지....혀를 내둘르게 되네요...
앞으로 더 번창하시고 또 소식 전해주세요...
사벌찬
2019-09-07 01:48:40
와...이런경우는 거의 없겠지만 무단점거자가 오래 살면 소유권도 무단점거자한테 넘어가나보네요;;;; 완전 로또네요;;
https://www.latimes.com/business/la-fi-associations-squatters-20170715-story.html
맥주한잔
2019-09-07 01:52:17
이 기사 저도 읽었어요. 집주인 입장에서 참 무섭네요.
clarebear
2019-09-07 02:21:36
와 무서운 세상이군요 소중한 후기 잘 읽고갑니다
재마이
2019-09-07 02:37:00
훈훈한 렌트후기에서 스릴러 강제퇴거 명령 후기로 바뀌는군요. 좋지 않은 경험이라도 이렇게 공유해주셔서 감사합니다.
흙돌이
2019-09-07 06:32:06
매주한잔님의 부동산 후기를 너무나 기다렸습니다 ㅎㅎ 잘 읽었습니다. 글에서 답글에서 부동산 투자에 푹빠진 맥주한잔님의 부동산 사랑이 느껴지네요 ㅎㅎㅎ 저도 같은 상황이라 말씀하시는게 이해가 정말 잘되네요. LA지역은 컴튼과 싸우스 LA지역이 핫하다고 얘기는 들었지만 역시 LA네요 ㅎㅎㅎ 집 가격에 놀라고 렌트비에 또한번 놀라게되네요. 저도 요즘 HELOC과 캐쉬아웃 리파이낸스를 시간내서 알아보러 다니고 있었는데 제가 받은 딜과 비교를 하면 정말 잘 받으셨네요. 제가 거주하는 곳의 메이져 은행들에선 HELOC in Investment Property는 아예 안된다고해서 로컬은행을 돌고있었는데 비교할만한 샘플이 있어서 도움이 많이 될것 같습니다. Investment Property에서 HELOC Term 은 얼마나 받으셨나요? 한군데 로컬 은행이 LTV 70%이지만 텀을 3년밖에 안줘서 필요하면 3년마다 어프레이절 다시받고 피좀더 내고 리뉴하는 조건으로 주더라고요. 그래서 크레딧유니언이 답인가하고 가볼려고 하거든요. 어떻게 받으셨나 궁금해서요...
이번 후기에는 저도 좋아하는 플립&렌트도 하시고 정말 재미있게 읽었습니다 ㅎㅎ 근데 C클레스 지역의 집이 너무 좋은데요. 저는 저정도 퀄리티까지는 안나오거든요. 저정도 퀄리티에 사이즈가 꽤되는 Duplex인데 한인업체에서 가격도 잘 받으셨고 물건도 정말 잘 나온거 같아요. 너무 훌륭한데요.
이번에 정말 고생 많이하셨네요. 원래 C 클레스 지역의 프로퍼티들이 이런 긴장감이 있습니다. 근데 투자자들이 이런 C 클레스를 공략하는 이유는 여기만큼 렌트가 잘나오는 곳이 없기때문에 그런거죠...그중에서도 Section 8은 정말 캐쉬 플로우가 장난이 아니더라고요. 그래서 Section 8만 전문적으로 하는 투자자도 만나고 해봤는데 Proforma보여주면서 어찌나 추천을 하던지...저도 혹해서 지금 열심히 알아보고 있는중이예요 ㅎㅎ 근데 어두워지고 나면 그동네 다니지마세요. 저하고 친한 흑인 PM도 좀 터프한 지역인 D클레스도 관리하는데 아침엔 자기도 흑인이라 Occupied되어있는 집에 들어가고 클라이언트들 집 보여주는덴 문제 없지만 꼭 자기가 먼저 확인하고 난 뒤에 클라이언트들 데리고 안으로 들어간다고 하더라고요. 가끔 총들고 나오는 테넌트들이 있다면서...그리고 자기도 저녁엔 이런동네 못온다고...그런 동네가 아침과 저녁에 분위기가 너무 달라지니 진짜 조심하세요~저는 A&B 그리고 굳이 표기하자면 C+클레스까지만 제가 직접 관리 수리하고 그 밑으로는 PM쓰거든요. 게시판에서 마일관련된 글도 정말 재미있게 읽고있고 부동산 투자에 관련된 글도 맥주한잔님 때문에 정말 재미있게 읽고 있습니다. 오늘도 좋은 정보 얻고 갑니다. 감사합니다~~
맥주한잔
2019-09-07 11:14:37
HELOC 은 메이저 은행들에선 정말 건질 게 없더라고요.
조금 트라이 해 보다가 그다음부터는 로컬 크레딧 유니온 들만 일아봤습니다. 제가 받은 HELOC 은 둘다 draw period 가 10년입니다. 일단 10년동안은 이자만 내면 되는데, 그 이후엔 모기지를 리파이낸스 하면서 돈을 빼서 HELOC 을 다 갚아버릴 생각 하고 있습니다 (10년 후엔 집 가격이 꽤 올라 있을테니)
안좋은 동네에서 테넌트를 찾으면 section 8 테넌트들이 정말 많이 오더라고요. 렌트비를 정부에서 직접 내주니까 렌트비 못받을 걱정 없다는게 장점인데, 처음 테넌트 넣을때 절차가 복잡한 거 같았어요. 첫달 렌트를 처리하는게 한 두달쯤 걸리는데, 그래서 첫달 렌트가 두번째 달 렌트랑 거의 같이 들어온다는 말 듣고, 섹션8 아닌 테넌트 중에 적당한 테넌트 있으면 섹션8 아닌 테넌트를 우선적으로 넣었습니다.
무단점유자에게 한번 크게 데인 후로는, 강제퇴거 후에 테넌트 이사 들어오기 전까지 집 비어 있을때 불안하더라고요. 그래서 매일 저녁 빈집에 들러서 한두시간 시간을 보내다가 해 지면 집으로 돌아왔습니다. 심지어는 침낭이랑 세면도구 챙겨서 빈집에 가서 자고 아침에 바로 출근한 적도 있고요.
어두워 진 다음에 배가 고파져서 근처 주유소에 붙어 있는 편의점까지 운전해서 간 적이 있어요. 주유소 편의점인데, 흑인 경비원이 총 차고 서 있더라고요. 핫도그를 사서 계산을 하려고 하는데, 인도인 주인이 날 보더니 눈이 뚱그래지며 "와. 이동네에서 장사한지 몇년 됐는데 한국인은 처음본다!" 하면서 신기해 하더라고요.
그런데, 그런 동네 살고 있거나 돌아다니는 동양인은 정말 안보이는데, 알게모르게 렌트 주는 집 주인이 동양인인 경우는 은근 많은 거 같아요. 제가 그 집에 있으면 길 건너편 어느 8유닛짜리 건물이 눈에 띄는데, 하루는 그 건물에서 어느 흑인 아저씨가 나와서 저에게 와서 하는 말이, 자기가 그 건물 프라퍼티 매니저인데 혹시 프라퍼티 매니지먼트 필요하면 자기가 해줄수 있다고 하면서 자기네 건물도 주인이 한국인이라고 하네요. 그래서 제가 와, 정말? 하니까, 길가에서 다른 집들을 가리키며 저집과 저기저쪽 저집도 주인이 한국사람이야. 하는데 은근 놀랍더라고요.
얼마에
2019-09-07 15:11:40
프라퍼티 매니지먼트 비용, 얼마예요?
흙돌이
2019-09-07 16:30:23
보텅 렌트비에 10% PM Fee로 가져갑니다. 종종 8%로 하는곳도 있고요. 지역마다 좀 다룬데 8%-10%가 일반적이예요. 근데 PM들이 뭘해주는지 잘 알아보셔야 합니다. 그냥 전화만 받아주면서 PM피 차지해가는 곳도 많아서 하나마나인 곳도 많아요.
얼마에
2019-09-07 16:43:06
10%면 할만 하네요.
맥주한잔
2019-09-07 16:30:28
보통 테넌트 찾아서 넣어주는 비용 따로 (보통은 첫달 렌트)
매달 관리 해주는 비용 따로 (엘에이처럼 렌트비가 높은 동네는 월 렌트의 5%정도)
인것 같은데, 큰 업체는 그보다 좀 더 받는 경우도 많은거 같습니다.
그런데 사실, 운전해서 갈 수 있는 거리면 직접 해도 할만 해요.
얼마에
2019-09-07 16:42:43
저는 사람 만나는게 워낙 스트레스 라서요.
이메일로 일해라절해라만 하고. Pm이 테넌트 전화만 받아주고, 뭐 고치는가 스케쥴링만 해줘도 직접하기보다는 남 시키는게 좋습니다ㅋ
맥주한잔
2019-09-07 17:10:17
매니지먼트 비용이 10%라고 치면, 매니지먼트 맡길 경우 그게 실제 수익이 10%만 주냐 하면 그게 아니라
렌트 받아 모기지+택스+보험+수리비용으로 렌트 받은거에 85% 나간다고 치면, 매니지먼트 비용 10% 절약하면 수익이 3배가 늘어나지요.
대부분의 달은 한달 내내 전화 한번도 안오고 렌트만 따박따박 들어오니 매니지먼트 비용 내는게 좀 아까워요.
그리고 뭐 고장났다고 해도 제가 직접 가서 사람 만나는게 아니라, 전화 걸어서 고치는 사람에게 가서 고치라고 하고 저는 그냥 돈만 내니까 스트레스 받을 일도 없고요.
또 매니지먼트 회사 고용해도 어차피 일 생기면 어느정도는 내가 직접 전화 해서 해결해야 하기도 하고요.
얼마에
2019-09-07 17:22:32
이거는 그냥 타고나는 체질인것 같아요.
저도 소싯적에 살던 후진동네 첫집 렌트 돌렸는데, 결국 도저히 귀찮아서 팔아버렸어요. 직장 일 바쁠때 무슨 사소한 일로 테넌트 연락 받는기 너무 귀찮더라구요.
사과
2020-08-14 09:22:47
PM 10%가 마음의 평안을 주는 수수료라 생각하면 그리 비싼것도 아니예요.
테넌트중에 집 잘고치고 관리 잘하는 분 계시면, 그분 렌트비를 좀 깍아주고 고용하는거도 방법이예요. 자기가 살며, 다른 테넌트 관리하고 집고치고 다 하게. 근데, 전문 PM 처럼 하지는 않지만, 그래도 관리가 한결 수월해져요
흙돌이
2019-09-07 16:25:39
주유소 인도 주인이 놀랄정도면 어느정도인지 짐작이 가네요ㅎㅎㅎ HELOC 10년 term 받셨으면 잘받으셨네요. 저도 크레딧유니온으로만 돌아봐야겠네요. 요즘 남캘리 한인분들 투자 스타일이 많이 변해서 예전 학군좋은 오렌지 카운티에서 Appreciation만 보고 투자하셨던분들이 그쪽 프로퍼티 정리하고 컴튼과 사우스 LA쪽에 투자 많이 했다고 하더라고요. 저도 작년에 그동네 좀 알아봤었는데 저에겐 덩어리가 너무커서 엄두가 안나더라고요 ㅎㅎㅎ 아무튼 이제부턴 별문제없이 꽃길만 걸으시길 바라겠습니다
무지렁이
2019-09-07 06:41:02
손에 땀을 쥐면서 읽었습니다. 별일들이 다 생길 수 있군요. 그것도 조직이라니...
아마도 강제퇴거스케줄까지 2달 정도 걸리는 것 알고 단기간으로 치고 빠지나보네요.
버티지도 않고 스케줄 딱 맞춰서 쿨하게 이사 나가는 스킬이 프로급이예요.
고생하셨습니다. 그래도 결론은 해피엔딩이네요!
잔잔하게
2019-09-07 08:38:50
이거 거의 영화네요. 흥미진진하게 봤습니다. 처음절반은 아. 나도 랜드로드 하고싶다. 뒤는 .. 어렵겠군 으로 마무리네요 ㅎㅎ
강풍호
2019-09-07 10:37:34
만프로 동감합니다. 나성 주민으로서 이렇게 해도 되겠구나했다가 아 나는 못하겠다로...@.@
맥주한잔
2019-09-11 13:46:20
전혀 어렵지 않아요. 저같은 사람도 하는걸요^^
람보누구니
2019-09-07 09:28:52
맥주한잔님 글에서 고생과 보람이 느껴집니다. 그리고 가격과 캐쉬 플로우에 너무 놀랍고 부럽네요. 북가주는 아무리 찾아도 그 정도 CAP은 나오지 않습니다.
Investment도 Local에 따라 HELOC가 나온다는걸 처음 알았습니다. 로컬 크래딧 유니온등은 DTI나, 심사가 상대적으로 대형은행보다는 느슨한가요?
맥주한잔
2019-09-07 09:54:12
그게 대부분의 사람들은 자기 주변엔 그런 곳이 절대 없다고 생각하는 거 같아요. 엘에이도 마찬가지고요.
북가주도 반경 2시간 이내에 분명히 그런 cap 나오는 곳 있습니다. (오클랜드 라든지..)
모기지는 보통 은행에서 또 다른 곳으로 팔아버리는 데 (Fannie Mae, Freddie Mac.. 그래서 그곳 기준에 맞춰야 해요) HELOC 은 은행에서 자기네 자체 자금으로 꾸어주는 것이기 때문에 심사가 느슨한 거 같아요. 그래도, 엘에이에 수많은 크레딧 유니온 중에 Invest property 에 대해서 HELOC 열어주는 곳은 딱 한군데 발견했습니다.
람보누구니
2019-09-09 11:49:53
오클랜드도 이미 많이 올라서 매물 가격은 비싼데, 렌트비가 너무 낮습니다. 렌트 컨트롤도 있구요.
HELOC을 다운페이로 사용할때 Lender에서 2~3개월치 은행 잔고를 달라고 하지 않나요? HELOC은 미리 은행잔고로 Transfer없이, 신규 모기지 Closing할때 바로 Fund로 사용가능한가요?
맥주한잔
2019-09-09 12:03:57
엘에이 사람들은 엘에이 사우스센트럴에 대해서도 똑같이 얘기 하는데, 그래도 잘 찾아보면 (수익이 나면서 괜찮아보이는 매물은 100-200개중 하나쯤 뿐입니다) 괜찮은 것이 있습니다.
오클랜드 최근 3개월 팔린걸 얼른 검색해보니 이런것이 어렵지 않게 찾아지네요.
https://www.redfin.com/CA/Oakland/9510-Plymouth-St-94603/home/531148
70만불쯤에 팔렸으니 모기지+세금+보험이 월 3500불정도 될거라고 생각되는데, 3유닛의 렌트 합계는 그보다 훨씬 높을 것입니다. 더 잘 찾아보면 이보다 나은것도 있을거 같고요.
그리고 오클랜드 외에도 투자하기에 적당한 싼 곳이 분명 있을것입니다.
HELOC 을 다운페이로 사용할 때 Lender 에서 내 체킹어카운트에 돈이 들어와 있는 걸 보자고 하고, HELOC 스테이트먼트도 보자고 했습니다. 제 경우엔 론 심사하기 2-3주 전에 Max 로 Transfer 했는데, 설명을 잘 하니 크게 문제삼지는 않았습니다. 아마 렌더마다 다 다를거 같습니다. 그렇게 체킹으로 옮겨논 자금으로 다운페이 에스크로 등등에 사용하고 에스크로 끝난 후 남은 금액은 바로 다시 HELOC 으로 옮겼습니다.
흙돌이
2019-09-09 20:38:49
와~역시 캘리는 가격자체가 저에게는 넘사벽이네요 @.@ 이번주 금요일 오프라 금토 동네 크레딧유니온 돌아볼 계획입니다. 잘되면 좋겠네요 ㅎㅎㅎ
슈스마일
2019-09-07 10:47:54
와우, 저는 읽으면서 중간에 스트레스 엄청 받기 시작했는데 나름 스릴있다고 하시니 충분히 랜드로드 자격이 되십니다. 저는 몇 년 세 주다가 제명에 못살고 스트레스 받아 죽을 것 같아 다 팔고 정리했는데 맥주한잔님 글을 보니 그저 대단하다는 생각밖에 안드네요. 모쪼록 테넌트들이 속 안썩이고, 렌트비 제때 내고, 집 망가뜨리지 않고 잘 유지해주길 바랍니다.
푸른오션
2019-09-07 12:50:46
와 진짜 너무 흥미진진하게 읽었어요. 후기감사합니다 몇십년후겠지만 요기 나온 교훈들 잘기억하고있을께요!
천재고파
2019-09-07 14:51:00
너무 재밌게 잘읽었습니다. 아직 제집도 없지만 사우스 엘에이에 관심많아서 더 흥미로운글이었어요. 앞으로도 이런 경험들 많이나눠주심 너무감사하겠습니다!
얼마에
2019-09-07 15:14:25
발뭐 위험한 동네에 싼집 많던데... 어떤집을 사야 되는지 좀 ... 굽신굽신.
HappyJenny
2019-09-07 15:48:32
후기 감사해요. 안그래도 진행상황이 궁금해서 기다리고 있었는데 그런 우여곡절이 있으셨군요. 제가 그상황이면 너무 당황스러웠을 것 같은데 그래도 잘 해결되서 다행이에요!
좋은 후기 나눠주셔서 감사해요.
vj
2019-09-07 16:26:47
와 영화 같은 이야기네요...
정말 그런일이 있긴 있에요...
제가 요즘 투자홈에 대한 관심이 있어서 글한자 안빼고 열공해서 읽었네요,,,,
이쪽 방면으로 전무해서 무엇부터 시작해야할지 감이 없지만 동부쪽에 이런 공부? 관심있는 분들과 맘나서 서로 공부도 하고 정보도 교환하고 싶어요....
글 넘 잘 읽었습니다...
연두부
2019-09-07 16:43:43
아... 저소득층 neighborhood에서 일어나는 일을 생생하게 들으니 여러가지 생각이 드네요. 좀더 공부해보고 싶다는 생각도 들고요. 귀한 경험 나눠주셔서 감사합니다!
티모
2019-09-07 16:46:42
으아아아아
제이유
2019-09-07 18:34:47
뭔가 할말이 많으신듯...?
으아아
2019-09-09 14:07:32
저는 랜드로드는 커녕 홈리슨데 왜 소환하십니까!
꾹꾹
2019-09-07 17:54:09
조물주 위에 건물주는 역시 아무나 되는게 아니였네요!
저도 LA 지역에 곧 집을 사야 하는데 리얼터 괜찮으셨다면 소개 부탁드립니다. :)
준효아빠(davidlim)
2019-09-09 11:08:21
저도 예비 바이어인데, 혹시 LA나 근처 집사실분들 함 모여서 스터디좀 해볼까봐요...맥주한잔님 모셔서....치맥 대접하면서....강의좀 부탁드려도.....ㅋㅋ
맥주한잔
2019-09-09 11:28:59
앗 준효아빠님. 반갑습니다.
제가 마일모아에 가입 후 썼던 첫번째 댓글이 준효아빠님 글에 대한 것이었습니다.
https://www.milemoa.com/bbs/board/794145#comment_804873
(그때는 아직 투자용 집을 하나도 갖고 있지 않을 때였어서 저도 뭘 잘 모를 때였습니다. 그떄 제가 했던 말을 지금 다시 보니 완전 헛소리같아서 부끄럽네요)
진짜 언제한번 모일까요?
준효아빠(davidlim)
2019-09-09 12:32:10
저글 보니 제가 다 부끄럽네요. 그때 어디에든 집을 샀어야 했었는데...ㅋㅋ
근데 요즘 다시 집을 알아보면서 생각해보니, 그때 집을 샀으면 지금 아마도 그집을 유지하지 못했을것 같습니다.(중간에 좀 아팠거든요.)
더 창피한것은 그때나 지금이나 상황은 거의 같다는거....ㅋㅋ 모아둔돈도 그때랑 거의 같다는거....
준효만 건강하게 잘 자라주었네요....
정말 농담아니고, 강의한번 해주세요.
찾아보면 이근처 저처럼 집 알아보고 있는분들 꽤 많습니다.
저혼자라도 치맥대접하고 모시고 싶네요...
크레오메
2019-09-09 12:34:43
맥주한잔님 저도 뵙고싶어요! 근데 11월쯤 되야 갈거 같은데... 그때 삐삐쳐도 되겠슴까?!?
카리스마범
2020-08-16 02:49:48
혹시 모임 성사 되었나요??ㅎㅎ
삐약이랑꼬야랑
2019-09-09 13:17:03
저도 스터디 모임에 관심 많습니다. 껴주시면 감사하겠습니다!
TAXFREE
2019-09-09 13:36:54
저도 줄서봅니다.
으아아
2019-09-09 14:09:09
저도 꼭 참석하고싶습니다!
참을성제로
2019-09-07 18:26:45
업뎃 너무 감사드립니다 - 제가 머리로만 항상 상상하고 시나리오 돌리고 ROI 계산해보고 하는 것들을 맥주한잔님은 직접 하고 계시니 부럽기도 하고... 저희 내외도 길게는 프로퍼티를 살 생각인데 전 북가주 “근처” c class, 남편은 캘리말고 out of state 만 생각중이라며.... 여튼.. 공유 너무 감사드립니다
맥주한잔
2019-09-09 11:31:55
저도 out of state 관심 있어서 한동안 들여다봤는데,
제가 겼었던 저런 일이, 관할 경찰서 법원등이 2시간 운전해서 갈만한 곳이면 할만 하지만 저런 일이 out of state 에서 생겼다면 정말 감당하기 힘들었을 거 같아요.
jjmom2000
2019-09-07 18:41:35
투자대비 렌트비가 높다고 생각했었는데, 저런 무서운 리스크가 있었네요. 맘 고생이 심하셨겠어요. ㅜㅜ
언젠가세계여행
2019-09-07 19:18:46
와 이게 진짜..ㄷㄷ 딴 세상이야기같습니다. 그리고 이렇게도 돈을 벌수 있구나 느낍니다. 대단하세요.
일생이여행
2019-09-09 09:25:56
대단하세요.. 남편이 작년부터 bigger pockets 를 많이 공부하고 부동산 책을 섭렵하고 잇어서 맥주한잔님 전글도 잘 읽었는데 이런일이 있으셨군요.. 저도 와이프님의 마음이 이해가 가요 ㅠㅠ 침낭들고 거기서 주무셧다니... 대단하세요.!!
shilph
2019-09-09 09:53:16
파란만장한 후기 잘 봤습니다 ㄷㄷㄷㄷ
원래는 줄 서려고 들어왔는데이건 뭐 소설 한 편 같네요 ㄷㄷㄷ 그래도 다른 것보다 아무도 다친 사람 없고, 그래도 잘 해결되셔서 다행입니다보리보리
2019-09-09 11:04:29
아.... 저도 혹시나 렌트 생각하고 있었는데 전 못하는걸로...글로만 읽어도 머리가 지끈지끈...없던 병도 생길 것 같네요...
OP맨
2019-09-09 11:08:26
저도 이글 보면서 정말 어려운 일 해내셨구나 느꼈습니다.예전에 쪽지로도 문의도 드렸었지만....내공이 엄청 나시네요..스크랩하고 잘 배워보겠습니다.
118 댓글
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