뉴저지에서 집을 싸게 사는 방법 - Affordable Housing

8/13 추가)

https://www.socialserve.com/dbh/ViewUnit/939141?ch=NJ&hm=zGNhDmI0

 

역대급 매물(?)이 하나 올라왔네요. 학군 좋은 동네에 3베드 17만 7천불이에요. 자격요건 되는 분들은 달리세요~

 

 

(주의사항) 반드시 아래 내용을 꼼꼼히 읽고 도전하실분만 도전하세요. 진입장벽도 꽤 되고, 인내심도 필요하고, 집요함도 필요합니다. 하지만 그 결과물은 달콤합니다...

 

항상 도움만 받다가 이렇게 정보글을 적게 되네요. 마일모아에는 고소득이신 분들도 많이 오지만, 저처럼 한푼 한푼이 아까운 분들도 많으리라 믿습니다. 저도 불과 4-5년 전까지만 하더라도, 통장에 월급에서 집세랑 공과금 내고, 장보는데 들어가는 돈 빼고 나면 200불 겨우 손에 떨어지던 생활을 했습니다. 오늘은 이런 분들을 위해 도움이 되고자 글을 씁니다. 이러한 주택 프로그램은 주로 Affordable Housing 이라고 부르는데요, 어떤 분들은 그런 집 있는 동네는 학군도 별로고 위험한 동네 아니야? 라고 생각하실 수도 있겠지만, 대답은 No 입니다. 학군 좋은 동네에도 매물이 은근히 많아요. 뉴욕이나 캘리쪽은 대기자도 많고 구하기 힘들다고 들었는데 뉴저지는 상대적으로 당첨률이 높습니다. 저는 처음 돈쓰는선비님 글 통해서 접했었는데요, 정말 큰 도움이 되었었고, 쪽지로도 많은 도움 받았었습니다. 여기에 제 경험을 더해서 조금 더 자세하게 적어보려고 큰맘먹고 글을 써 봅니다. (돈쓰는 선비님 원글 : https://www.milemoa.com/bbs/board/2495524 )

 

(주의사항 다시한번요!) 아래 항목중에 단 하나라도 해당이 안되신다면, 조용히 창을 닫아 주세요. 굳이 안되는 상황에서 만에 하나라도 발전산으로 당첨이 되어 버리면, 님께서는 주택 융자를 어차피 받을 수 없기에 다른 신청자분들이나, 빨리 주택을 팔아버리고자 하는 주택 소유주에게 큰 폐를 끼치는 겁니다.

 

어디까지나 뉴저지 기준~인거 기억하세요! 다른 주는 여러가지 조항이 다를 수 있으니 주의하세요~

 

1. 영주권자 혹은 시민권자

2. W-2를 받는 직업을 가지고 계셔야 합니다.(건별로 페이를 받는 직업, 소득이 낮은/높은 프리랜서, 일명 1099 직업 불가능.)

2. 연소득에 있어서 3인 기준 6만, 4인 기준 6만 7천을 넘지 않으셔야 합니다. 5인의 경우 7만 4천 정도가 상한선일 겁니다 

3. 최근 3년간 택스 보고 기록 있어야 함. 3년간 W-2 보관되어있어야 함(종이/PDF 상관 없음)

5. 최하 저축액 $15,000 이상, 또한 앞으로도 매달 최하 $300 이상 저축이 가능할것.

6. 부채가 없어야 합니다. 매달 내는 크레딧 카드비 납부나, 200-300달러 내외의 자동차 리스금액 정도는 괜찮음.

 

정리하면, 4인 가족 기준 연봉 6만 5천 정도에 렌트비와 생활비 제하고, 통장에 만오천불 가량 있고, 추가로 매달 $300-500달러 저축이 가능하신 분들이라면 지원해볼만 해요

 

 

4인 가족 기준 뉴저지에서 투베드룸 사시려면 적어도 월세가 1800달러, 많게는 3천달러까지도 나갈겁니다. Affordable Housing 에 당첨되면, 비슷한 수준의 집을 매달 1200달러 이내의 지출만으로 살 수 있습니다. 그것도 구입이라서, 모게지를 꾸준히 갚으시면 팔고 나가실 때 큰 목돈을 마련하실 수 있습니다. 말그대로 흙수저 탈출 절호의 기회입니다. 저도 이 주택에 당첨되면서, 저축액이 크게 늘어났습니다. 특히나 요즘처럼 모게지 이자율이 바닥일 때에는 저축액수는 더 늘겠지요.

 

 

 

자 이제 매물을 봐야겠지요?

 

 

 

 

 

1. NJHMFA 웹사이트에 접속, For-sale 버튼을 클릭합니다.

https://www.nj.gov/njhrc/find/

 

 

 

 

2. 카운티 별로 매물이 등록되어 있습니다. 이중에서 원하시는 동네를 누르세요. 뉴저지에서 학군좋은 동네의 대표(?)인 버겐카운티에도 저렇게 선택권이 많습니다. 매물은 크게 두가지, 시공사에서 직접 분양을 진행하는 경우, 그리고 NJHMFA에서 직접 분양하는 경우입니다. 전자보다는 후자가 더 많은것같아요

 

 

 

 

 

3. 해당 매물에 적힌 주소를 클릭했을 때, 연락처와 홈페이지가 보인다면 시공업체가 분양하는 것이고, Pre-Application Deadline 이라고 찍히는 곳은 NJHMFA에서 분양해요

 

 

* 위 사진에 보시면 Pre-Application Deadline이 보입니다. 정부에서 내놓은 매물입니다.

 

 

 

5. Eligibility Requirements and Application Process 를 누르시면 정확한 연봉 제한이 보일겁니다. 그리고 연간 재산세 (Property Tax)를 얼마나 내는지 나와요. 그리고 당연한 거지만 방마다 최대 2인이 거주할수 있어요. 그러니까 투베드룸 집은 4인가족까지만 지원 가능하구요, 3베드 집은 6명 가족까지 지원 가능해요.

 

 

 

 

여기서 몇가지 전문용어들을 더 알아봅니다. 집을 사 보신분들은 다 아시겠지만 저는 처음에 하나도 몰라서 정말 힘들었거든요.

 

P&I : 주택융자 원금과 이자로 매달 나가는 돈

Homeowner’s Insurance: 주택 보험입니다. 집을 사면 보험을 직접 들어야겠죠?

Monthly Taxes: 위에서 나온 재산세는 1/12로 나눈 것

Monthly PMI: 융자 보험, 집 구매시 보통 20% 금액을 먼저 내고 나머지 80%를 십수년에 걸쳐 천천히 갚아나갑니다. PMI는 20% 이하로 원금을 내고 집을 살 경우, 모게지 납부자의 불성실함(?)으로부터 은행을 보호하기 위해 드는 2중 방어막입니다. 20% 이상 내고 집 사면 발생안합니다. 저는 5% 내고 샀었습니다. 대신 꼬박꼬박 갚아서 20% 도달하면 PMI도 없어집니다. 대신 좀 귀찮은 과정이 필요합니다. 글 말미에 설명할게요~

 

 

 

이 매물의 경우 $6,761.90이 집 가격의 5%라고 알려주고 있습니다. 즉, $6,761이 있으면 이 집을 살 수 있습니다. PMI를 안내려면 $27047.6을 내야 합니다. 3만불이 있으신가요? 그렇다 하더라도, 실제로 집을 사는 마지막 단계까지 가는데에는 추가 비용이 많이 나옵니다. 그러니 2만불 이하로 저축해두셨다면 여유있게 5~10%만 원금을 내신다 생각하세요. 4만불까지 저축을 해 두셨다면 당연히 20% 다운페이먼트 하고 들어가세요. PMI비용으로 매년 나가는 비용이 800달러가 넘습니다. 그걸 아끼실 수 있어요

 

그럼 이제 집을 사기 위한 정보는 대충 알았습니다. 이제 뭘 해야 할까요?

 

일단 주변 은행으로 가세요. CHASE나 Santander 같은 대형은행 말고 지점 10개 내외의 로컬 은행이 주로 잘 도와줍니다. 이렇게 정부 지원 프로그램으로 사는 주택은 Deed-restricted Property 라고 해서 각종 제약이 많아서 은행에서 싫어합니다. 주택 자체도 싸니까 은행에서 별로 이자 장사도 안되구요, 저도 7군데 넘게 퇴짜맞았다가 한군대에서 성공했었어요. 심지어 서류가 다 완벽했는데도요. 그러니까 우선 모게지를 해 줄 수 있는 은행으로 가셔서 ‘Mortgage Pre-approval Letter’ 를 받으세요. 여기서 은행구좌의 돈이 중요합니다. 은행에 갑자기 들어온 캐시 디파짓 없이 천천히 꼬박꼬박 쌓인 돈이 만불 이상 있고, 월급이 많지 않아도 그동안 W-2가 잘 쌓여 있고, 택스도 꼬박꼬박 잘 냈으면 은행에서 바로 레터를 만들어 줄겁니다. 다만 그걸 받았다고 융자가 나오는 건 아니에요. 하지만, 이런 레터는 기본적으로 금방금방 만들어 줍니다

 

자, 이제 연봉이 얼마인지 보여줄 수 있는 서류들(3년치 택스보고, 최근 페이스텁, 은행 스테잇먼트 등)과 Download Pre-Application Form 을 눌러서 정확하게 내용을 기입해줍니다. 매물마다 고유의 HAS 넘버가 있으니 그것도 잘 적으시구요...그렇게 해서 우편으로 각종 첨부서류와 함께 보내세요. (매물마다 서류 접수 데드라인이 있으니 잘 보고 빨리 지원하세요.) 2-3주 안으로 답장이 올겁니다. 안되면 안되었다고, 되면 되었다구요. NJHMFA에서는 데드라인이 끝나면 신청자중 서류에 결격사유가 없는 사람만 뽑아 그중에서 로터리로 한명을 뽑습니다. 당첨 레터가 오면? 그때부터가 중요합니다. 시간이 정말 촉박해요.

 

당첨 레터에는 이제 엄청난 양의 추가 서류를 요구합니다. 은행 서류부터 영주권 사본, 이혼 경력이 있는지, 부양가족이 있는지 등등 온갖 서류에 다 대답을 해야 하고 공증까지 받아야 합니다. 이걸 다 해서 적어 내시면 힘든 거 50%는 해결하신 셈이에요.

 

이제 추가서류 검사가 통과되면, 웹사이트에 텍스트 몇줄로, 사진 두어장으로 보던 그 집을 직접 볼 수 있는 권한이 생깁니다. 이때 처음으로 해당 집의 주소를 알게 되고, 정부에서 지정해준 리얼터와 만나 방문을 할 수 있습니다. 구경이 끝나면 이 집 구매를 진행할지 안할지에 대한 사인을 합니다. 이제부터 과정이 진짜 집 사는겁니다. 이쯤에서 슬슬 변호사를 알아보셔야 합니다. 주택 변호사는 보통 수임료로 뉴저지 기준 1500-2000불 정도를 받는 것 같습니다. 아마 이때쯤에 집 클로징(구매자에게 집 인계) 날짜도 잡게 됩니다. 보통 현 시점에서 한달 반-두달 반 이후가 될거에요.

 

이제 융자를 받기 위한 긴 여정이 시작될거에요. 말씀드렸다시피 Deed-restricted Property는 융자가 잘 안나옵니다. 처음에 Mortgage Pre-Approval Letter 를 받은 은행에서 잘 도와주면 다행이지만, 만약 안된다면 다른 은행도 발에 땀나게 돌아다니셔야 할거에요. 혹시 이 단계까지 오셨는데 잘 안풀리면 저에게 쪽지 주시면 제가 아는 한에서 은행을 추천해 드릴게요. 참고로 한국계 은행들은 이런 제도 잘 알지도 못하고 진행 못도와주는 경우가 다반사입니다. 요즘은 바뀌었을지 모르겠지만요...

 

은행에서 론을 받는 과정에서 은행의 2-3개월치 스테잇먼트, 영주권 사본, 등등 다양한 서류를 요청합니다. 그밖에 최종 승인이 나기 전에 밟아야 하는 과정중에는 appraisal (주택감정), 그리고 inspection(검사)가 있습니다. 전자는, 은행이 이정도 돈으로 저 집을 매입해도 장기적으로 은행입장에서 손해는 안되는지 꼼꼼하게 주택과 주변지역의 가치를 검사하는 과정이구요, inspection은 주택 내부에 심각한 문제가 없는지 봅니다. Affordable Housing은 대체로 주변지역 시세보다 저렴하게 나오는 집이라 여기서 캔슬날 가능성은 제로에 가깝다고 보시면 돼요. 참고로, 일반 주택 거래에서 inspection은 막판에 집 파는 사람에게 더 가격 깎아달라고 하기위한 좋은 수단이 되지만, 사실상 로또에 가까운 이런 매물은 아주 심각한 문제 아니면 땡큐 하고 들어가시면 돼요

 

위의 두 검사가 끝났으면 이제 은행에서 Loan Officer, Underwriter 등등의 사람들과 Mortgage Commitment 도 만들어지고 여러가지 일들이 진행되지만, 크게 알 필요는 없습니다. 그냥 오케이 오케이 땡큐 하시고, 다만 모게지 이자율이 납득이 가는 수준인지 확인하세요.

 

이제 클로징 날이 다가올겁니다. 아마 전까지 렌트를 사셨다면, 집주인에게 양해를 구하고 대신 렌트를 이어갈 사람을 구하시던가, 페널티를 내시고 집을 빼셔야겠죠. 그리고 이사짐센터도 알아봐야 할거에요...

 

클로징 비용을 깜박했네요. 클로징 비용에는 변호사 수임료를 비롯해, 첫달 모게지 비용, 재산세, 보험료 등등 다양한 비용으로 구성됩니다. 저는 만 이천불 정도 들었던 것 같아요. 위에서 예로 든 집을 기준으로 하면 만이천불+5% 다운페이 해서 2만불 정도가 통장에 있어야 하는거죠. 즉, 글 서두에서 적어도 만 삼천불 저축을 해두어야 하는 이유가 여기에 있어요 이 단계까지 오시는데 적어도 석달은 걸리기 때문에 처음에 보유했던 현금이 $13,000 정도였다면, 지금쯤 아마 $20,000 정도가 모이셨을 겁니다. 렌트를 살고 계셨었다면 집주인과 잘 이야기하셔서 시큐리티 디파짓을 마지막달 렌트비로 대신하신다면 그달 렌트비가 굳으실테구요.... 15만불 내외 집을 사신다면 대략 클로징 한달전까지 2만불 마련하시면 집을 구입하는데 별 문제 없어요

 

이쯤 읽으신 분들 중 머리가 좋으신 분들은 다음과 같은 생각을 하실 수 있을거에요.

 

“여기 살면 매달 내는돈도 적고 좋은데? 여기 렌트나 줄까?”

“여기서 살면서 나중에 연봉 많이 오르면 여기는 렌트 주고 난 집이나 하나 더 살까?”

 

둘 다 안됩니다. 이 집은 반드시 신청자와 그 가족이 거주해야 한다고 Deed에 다 명시되어있고 사인도 해야하고요, ‘안걸리면 되지요!’ 라고 생각하시더라도 결국 해당 아파트/타운하우스에 같은 조건으로 입주한 사람들중에 신고정신 투철한 사람이 신고하면 결국 들킵니다. 무엇보다 도덕 문제. 다른분들도 애타게 기다리는 이런 기회를 잡으셨다면, 잘 쓰시고, 이제 나는 됐다, 살림살이 나아졌다, 혹은 큰집 가기위한 다운페이 많이 모았다..싶으면 나와주시는게 예의에요...

 

 

모쪼록 이 글이 도움이 되어 많은 분들이 저렴하게 내집마련을 하실 수 있었으면 좋겠어요.

 

추가)

 

위에서 설명한 PMI를 내고 집을 살다가 어느순간 원금 20% 납부에 도달하시면 PMI 없애달라고 요청을 하실 수 있습니다. 다만, 행여 모게지를 너무 빨리 내셨다면 PMI를 아직 못 없앨 수도 있어요. PMI를 없애려면 모게지를 최소 2년 이상 내왔어야 합니다. 이 조건들이 모두 충족되면, 은행에서 제 사비를 들여 또 Inspection을 받게 합니다. (은행이 뭐뭐를 해야 하는지 알려줍니다.) 아무 문제가 없는걸로 나오면 PMI가 사라집니다. 저는 한달에 PMI가 77불이었어요. 이걸 없애기위해 한 500불 정도 들었는데, 결국 장기적으로 엄청난 절약이 되었어요.

 

이 집을 언젠간 파실 예정이라면 반드시 모게지만 딱딱 갚으시고, 남는 자금은 꾸준히 모으세요. 그 이유는, 나중에 다른 집으로 가려면 통장에 돈이 많이 필요합니다. 만약에 모게지를 열심히, 더 빨리 갚아버리고 통장 잔고를 간당간당하게 만드시게 되면, 나중에 이사갈때 힘들어집니다. 왜냐하면, 이 집이 팔려야 그 돈으로 새 집에 클로징 비용도 내고, 다운페이먼트도 할 수 있는 것인데, 이 집은 초반부에 ‘신청자 선별 과정’이 오래 걸려서 맘에 드는 이사가고 싶은 집이 있어도 그 집과 날짜를 맞춰서 팔고, 사고 들어가는 과정이 생각보다 까다로워집니다. 그러니 모게지만 적당히 갚아서, 나중에 집을 팔아서 나오는 돈은 별로 큰 금액이 아니더라도, 언제든지 새 집을 살 수 있게끔 통장 잔고만큼은 넉넉한것이 백배 유리해요~

 

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