집 리모델링비도 양도세 계산시에 구입가에 합할 수 있나요?

한문장으로 규명할 수 있는 문제가 아닌데 괜한 오해를 불러일으킬 답변을 했나봅니다. 삭제했습니다. 집사신거 부러운건 삭제 안합니다 ㅎㅎ 

2번은 틀린 정보 입니다. 집 팔기 전 5년 동안 2년을 살면 부부의 경우 50만불 exemption 받을 수 있습니다. 

https://www.irs.gov/taxtopics/tc701

감사합니다. 아직 절차가 완료된게 아니라 부러워하시긴 좀^^ 제가 궁금한건 집 구입가격에 리모델링비가 포함될 수 있는지 여부입니다. ^^

5년에 50만불 룰이 엄청나게 복잡한걸로 알고있습니다. 경험이 적은 회계사들은 잘 모를정도로 ㅎㅎ 물론 저도 정확하게 알고있지 못한데요. 얼핏 듣기로 지난 5년을 봤을 때 초반 3년이 렌트면 나머지 2년을 살아도 최대 20만불밖에 세금혜택을 못받는다고 하네요. 반면 초반 2년이 실거주면 나머지 3년이 렌트여도 혜택을 50만불 다 받을 수 있다그러구요. 여튼 이거 엄청나게 복잡한데 구매후 실거주 후 판매하는 경우는 가장 간단하긴 합니다. 아마 이 경우 2년 살면 50만불 다 받을 수 있다고 들었는데, 위에 미소우하하님은 아니라고 하셔서 저도 헷깔리네요. ㅎㅎ 여튼 만약에 프로래잇 하게되면 한도애서 프로레잇 하는게 아니라 "양도소득" 을 프로레잇 하게됩니다. 즉 2년 살아서 세금혜택은 20만불까지만 받을 수 있는 경우 (5년중 2년 거주) ... 실제 양도소득이 20만불이 생긴경우 (50만불에 사서 70만불에 판매) 이게 다 세금안내는줄 아는분들이 많은데요. 이게 아니라 양도소득의 2/5 즉 8만불만 면세.. 12만불은 세금 대상입니다.

터보택스로 쉽게 되고, 룰 자체도 아주 간단한건데요 ㅠㅠ위에 IRS 룰 올렸듯이 2년만 주거주지로 소유를 하고 있으면 50만 공제 입니다. 미국에서 2년만에 50만이 오를까는 다른 문제이고요. 한창 오를때  산호세도 그리 쉽지 않을거에요 

아...제가 질문을 헷갈리게 했군요. 당연히 2년만 살고 50만불의 차액을 남기고 팔려는 계획이 아니구요, 작은 아이가 고등학교를 마칠 때까지 최소 5년이상 거주 예정입니다. 그래서 혹여 10년정도 후에 집을 팔고자 할때 "운이 좋아서 집값이 올라있다면" 이라는 가정하에 올린 질문입니다. ^^ 

100% 확실하지 않지만, 투자용 주택이 아닌 이상 안될 거 같은데요 (물론 투자용 주택은 아예 50만불 면제 대상이 아니긴 합니다). 그런 식으로 택스 공제가 된다면 엄청나게 많은 꼼수들이 존재할 거 같은데, 별로 들은바가 없습니다. 

[이미 말씀하셨네요. 죄송.] [50만불 exemption은] 투자용은 안되고 주거주지로 쓸 경우만 가능합니다. 

주 거주지로 쓰는 경우에 리모델링비를 구입가에 포함시킬 수 있다는 건가요?  투자용일 경우에는 수리비로 감가상각을 할 수 있는 걸로 알고 있습니다. 

네 영수증 잘 보관하시면 basis 높이는 효과 (구입가 포함)를 볼 수 있습니다. 

명쾌한 답변 감사합니다. 저도 잠시 googling 해 봤는데, reapir나 maintanance가 아닌 permanent improvement는 가능한 듯 하더라구요.  구입 후 집 구조를 좀 바꾸려고 해서 improvement에 해당하는영수증은 잘 보관하고 있어야 겠네요.^^ 

아 저도 이렇게 하나 배워갑니다. 감사합니다.

이런 걱정 할정도로 집값 많이 올랐으면 그깟 세금 좀 내도 좋겠네요. 

걱정은 아니구요, 혹시라도 내지 말아도 될 돈을 안 내려는 거지요. 초과 납세가 자선도 아닌데요..얼마에님 예측대로 혹시 구입가보다 떨어지면 property tax 떨어지는거 위안 삼으려구요. ㅎ 

이건 연방세금이고 주 별 캐피털 게인 세금은 따로 내셔야

다른 주는 모르겠지만, 제가 살고 있는 state capital gains tax exemption은 연방과 같은 방식으로 jointly 50만달러까지 면제네요.^^

어딘데요? 그 주로 이사 가야겠네요. ㅎㅎ

income tax rate, property tax rate 높은 순서에서 최상위 랭크되어있는 NJ입니다. ㅎㅎ  

본인이 거주한 주택을 파시면 개보수에 들어간 비용은 파실 때 오른 집값에서 뺄 수 있습니다. 다른 조건 만족했다 가정하고 60만불 올랐는데 10만불 개보수에 쓰셨으면 양도 차액을 50만불로 줄여서 연방 세금 하나도 안낼 수 있습니다. 

한편 세 주시던 집은 개보수 비용을 매해 비용으로 털어내고 파실 때는 차액에서 못덜어냅니다. 매해 렌트 수익이 5만불이면 개보수로 3만 쓰셨으면 수익을 2만으로 내릴 수 있습니다. 대신 이미 털어먹었우니 팔 때눈 다시 디덕션을 못 쓰죠. 다만 렌트 집을 팔 때는 차액의 세금을 미래로 보낼 수 있습니다. 원래 렌트 집보다 더 비싼 집을 특정 기간 내에 사시면 그 비싼 집을 파실 때 차액을 이전 집에ㅡ대한 차익과 합해서 세금 내시면 됩니다. 가장 이상작인건 계속 이렇게 캐리오버하다가 자식들한테 물려주면 됩니다. 

제 개인적인 견해이니 사실과 다루거나 잘못된 내용이 있으면 다른 분들께서 보태주시면 감사하겠습니다!

깔끔한 정리 감사요.