부동산 투자후기 (1)

수고가 많으심다

대단하십니다.

금쪽같은 노하우들을 굳이 심심할때 이 게시판에 무료로 올리고 있는게 저희 엄마가 보시기에는 한심해 보이시나 봅니다.

걍 너만 알고 열심히 해 라고 하시네요 --> 아무리 금쪽 같더라도 부지런하지않으면 안따라합니다. 백종원 아저씨가 그랬요. ㅋㅋ 이 레시피 다알려주면 장사 어케하냐고? 그랬더니 아무리 알려줘도 부지런한 사람만 따라한다군요

좋은 경험담 쉐어해 주셔서 감사합니다.

저도 예전에 살던 집 랜트 해 놓다가 얼마전 비우고, 곧 은퇴 하시는 부모님 들어 오게 하려고 이래저래 손 보고 있는 중인데..

세입자를 둔다는게 참 힘든 경험이더라구요.

절기마다 고쳐 달라는것도 많고, 나간 뒤 여기저기 살펴보니 데미지도 은근 많이 나 있고요. (바닥 타일 깨지고, 주방 케비넷 내려앉고... ㅠㅠ) 

한국인 테넌트여서 이정도였지, 타인종 테넌트였으면 얼마나 더 심란했을까 생각도 듭니다.

에휴ㅠㅠ 말해 뭐합니까 저도 지금 개고생 중인데 엄청 공감하며 읽었습니다.

그래도 오늘까지 렌트 내는 날이라 사람들이 디파짓 해주는 거 보며 위안삼고 있습니다유.. 좋은 후기 쉐어 감사합니다.

좋은 글 잘 읽고 고개 깊이 숙입니다...

감사 합니다

열심히 발품팔고 머리 아파가며 얻은 지식이실텐데 이렇게 나눠주셔서 감사합니다. 저도 1년 정도 관심이 있어서 공부도하고 그러다가 새로운 비지니스를 시작하게 되어 잠시 주춤하고 있지만 내년쯤 다시 도전해 볼까 합니다. 스크랩 했습니다!

저도 대학근처에서 렌트 주는데 이번 코비드19 으로 다 온라인 수업하니 테넌트들이 돈 없다고 집으로 다시 들어간다고 계약 깨달라고 사정해서 내보내고 지금 다시 렌트 내놨는데 보러 오는 사람들도 거의 없고 보여줄때 두명 제한으로 한그룹에게만 보여줘야 하니 제가 힘드네요. 예전에는 오픈 하우스 2번하면 어플리케이션 10개는 들어왔는데 지금은 모르겠네요. 

하지만 부업으로 렌트업 계속 할 생각이고 다른 좋은 매물 나오면 줍줍하려고 생각 중입니다. 저도 4 plex 로 시작했는데 렌트 들어오는건 그게 제일 나은데 테넌트들이 많으면 그 비례로 제가 해야할 일도 증가해서 이제는 제가 배가 불러서인지 싱글하우스 렌트로 전환했습니다. 돈은 덜 벌어도 할일도 줄어서인지 좀더 낫고 싱글하우스도 몇개있으면 그게 또 괜찮은데 지금처럼 테넌트가 하나도 없는 상황이면 좀 힘들긴한데 무리하게 하지를 않아서인지 버틸만은 해요. 근데 예전에 부동산 버블이 이래서 꺼졌구나 생각도 하게됩니다

대학가라 코비드 상황에선 예상치못하게 비게 되네요. 저희는 다행이 직장인이 많아서 80%는 차있고, 렌트도 잘 내고 있어서 고마울 따름입니다.

저도 시간이 지나면 수익률을 줄여도 할일이 줄어드는 쪽으로 가고자 합니다. 

무리하지 않으면, 어려운 시기 지나면 다시 회복하져. 

서브프라임처럼 부동산 버블이 확 꺼지지는 않을 거라고는 합디다. 경기가 전체적으로 나빠져서 그렇지

줍줍 하는 그 순간까지 화이팅

저는 싱글홈을 2018년에 샀는데, 직장때문에 이사를 가게되어서 렌트를 주려고 하는데,

장거리라 고민이 되는점이 많네요. 싱글홈이라 년단위면 괜찮을거 같기도 하고, 크게 해주는일 없다는데 매니지먼트에 맡길까 하기도 하고

이래저래 고민이 많습니다. 이런 케이스들도 좀 해보신분이 있는지 경험이 궁금하네요

저의 경우 그게 저의 처음 계획이었으나 도저히 감당이 안될 거 같아서 팔았습니다. 메니지먼트 회사는 돈만 받고 하는 일이 없다는 게 중론인 듯 합니다.

제 경험상 어떤 PM을 만나느냐에 따라 투자가 성공할지 실패할지 결정납니다. 주위에 알아보시고 리뷰좋은 사람으로 추려서 인터뷰 해보시는걸 추천드립니다. 많은 PM들이 전화만 받아주는게 전부일 확률이 높습니다. 핸디맨이나 프러페셔날 부를때 가격 상관 안하고 제잉 편한 방법으로 일을 해결할거고요. 그럼 전부 랜로드의 몫이 되는거죠...전 그래서 B class 이상의 프로퍼티는 제가 직접 관리할수있는 집근처 최대 1시간에 위치한것만 보고...C 또는 D class들은 직접 관리하기 좀 그래서 캐쉬플로우만 보고 PM에게 맡겼습니다. 

-윗분 글 굴비 댓글-

싱글홈은 처음은 매니지 먼트에 맡겨 보시구여. 8-10% 정도 수수료 냅니다.

장기적으로 투자집 하실 요량이면, 할만하면 경험삼아 그냥 직접 해보세요. 다만 주변에 핸디맨 컨츄렉터 플러머 리얼터 등등 믿을만한 일하는 분들 연락처를 잘 알아두시구요. 집에 문제가 생겼다하면, 전화만 하면 됩니다. 집 보여주는건 부동산 리얼터랑 하시구요.

저도 첫집을 그리 할걸 괜히 겁먹고 헐값에 팔았다 두고두고 후회했습니다. 그땐 젊었고 경험도 없었고 무서웠고.... 한번 렌트로 해보시라고 말씀드리고 싶고요.

근데, 지금 집의 위치나 가격이 좋으면, 얼른 좋은 가격에 파시고 현금을 쥐고, 지금 직장으로 가시는 곳으로 가셔서, 주변을 보시고, 부동산, 핸디맨도 인맥 정보 쌓으시고, 내년쯤에 싼매물 많이 나오면 본인 살며 세주는 멀티홈이나 투자집 하셔도 좋을듯

적어도 이건 제가 할 만한 분야가 아닌건 확실히 알거 같습니다. 죽었다 깨어나도 쉐어드 하우스 테넌트 관리는 못 할거 같아요. 저는 아주 쉬운 초보 레벨 하는데도 가끔 테넌트에게 연락오면 깜짝 깜짝 놀랍니다. 이번에는 뭘 고쳐줘야 하나.. 계속 후기 부탁드려요. 

좋은 경험 쉐어 해 주셔서 감사합니다.

많이 배우게 되는 글이네요.

저도 전에 맥주한잔님 글을 읽고 큰 도움 받았었어요. 용기내서 시작해 보니, 부동산은 제 성격에는 좀 맞는듯 합니다. 감사해요.

경험 공유 감사합니다 관심이 있었는데 재미있게 읽었네요!~~ 

후기 감사합니다. 관심이 많아서 스크랩했어요! 

수리할 때 contractor 들은 어찌 모으셨는지요? 대학가는 특히나 contractor 들이 상전인 경우가 많더라구요. 제 생각에도 올해 말이나 내년부터 숏세일 포클로져가 많이 나올거라 생각하는데 요즘 매물 구경 중입니다.

옥션, 질로우, 트룰리아 외에 특별히 pre-foreclosure 나 past due 가 있는 집 들을 알아보는 방법이 있을까요? 카운티 레코드로 알아보셨는지 아니면 옥션, 질로우, 트룰리아 이런 온라인 플랫폼을 이용하셨는지요? 온라인 플랫폼에 나오는 short sale, pre-foreclosure 등등은 이미 늦은 경우가 다반사인거 같아서요. 제 ideal 타겟은 모기지 내기 힘들어하는 사람들이 포클로저나 숏세일 가기 전에 FSBO 로구매하는건데 이 포인트를 딱 잡기가 힘들더라구요. 그래서 부동산 커미션 서로 세이브하고 owner 는 숏세일 피하고 양자 득 보는 경우가 가장 ideal 한거 같아서요.

Contractor 구하기 힘들어서 우선은 fixer upper 로 수리 된 집들만 보는 중입니다. 발품팔면 ROI 괜찮더라구요. 발품을 "많이" 팔면요. ㅡ.ㅡ

원하시는 상황에 처한 셀러들을 찾으실려면 완전 투자자 모두로 들어가셔야 할것 같아 보입니다. 길거리 싸인 걸어 놓으시고 편지 몇백장씩 보내면 걸릴 확률있습니다...특히나 지금같은 시기면 더더욱...아니면 제가 사용했던 방법중엔 크레이그 리스트에서 렌트가 마켓에 오래 나와있는 프로퍼티를 골라 직접 연락했었습니다. 그러다 인베스터로 오래 활동하셨던 나이드신 분들이 힘들어서 못하겠다 하시며 파는 경우가 있었거든요. 발품 많~~이~~ 파셔야 할거예요. 

저도 그 단계를 고려중인데요, 일단 Craigslist 에 매물로 나온 곳 중 FSBO 를 몇군데 연락중입니다. FSBO 경우 현재 테넌트가 있는 집을 고르고 있는 아주 초보적인 단계이구요, 현재 풀타임 잡이 있는데 집 사서 고치고 할 자신이 없어서요. 아직 렌트 섹션은 찾아보지 않았구요, massive 하게 이멜 뿌리면 몇개 걸리는 그런 작전(?)인데 한 십년 전 즈음에 그렇게 해봤더니 working 하긴 하더군요. 타주로 이사 가는 분들이 예전에 한 번 연락이 와서 급하게 파느라 저에게 도움을 요청하더라구요. 이게 좀 발품을 많이 팔아야하는 전략이라서 지금은 집에서 일하니까 팟타임으로 저녁에 이멜 보내고 그런식으로 해보고 괜춘하면 풀타임으로 가볼까 생각중이에요. P2 는 물론 정신차리라고 하는 중이구요. ^^;;;;

저는 멀티 패밀리는 보통 랜드로드가 유틸리티 빌을 내는 거 같아서 싱글패밀리만 보고 있어요. 타운하우스가 2순위, 멀티패밀리가 3순위, 콘도가 4순위입니다.

부동산 라이센스가 지금 없는데 working from home 하면서 따볼까 싶기도 하구요. 라이센스 있어도 쓸 일은 없는데 왠지 집주인들하고 대화할 때 뭐랄까 아주 조금은 credibility 가 있지 않을까 싶어서요. 흙돌이님도 퐈이팅입니다!

general contractor - 저는 운좋게 귀인이 타운에 새로 오셨어요. 한국분이 대장이시고 일 잘하는 전문가 히스패닉 3-4명 총 4명이 팀을 이루어서 정말 잘해주십니다. 가격은 받을만큼 법에 정한대로만 받으시고, 늘 집고칠때 생기는 어려움이나 추가 사항에 추가비용없이 대부분 해주십니다. 

이분이 라이센스 나오기전에 타운에 있는 온라인 옐프 별 다섯개인 컨츄렉터와 잠시 일했는데, 와 정말 미치는줄 알았습니다. 계약서는 꼼꼼히 항목별로 초기에 써서 싸인하고, 비싸기도 하고, 일도 대충하는데 잠수는 어찌나 잘타는지. 그리고 마지막 순간에 꼭 이거 안하면 다음단계 안간다 하고 두배이상 금액이 들게하고, 배째라 식으로 잠수....대부분 그럽니다. 

Realtor - 일 잘하시는 리얼터분을 통해 첫집을 사서, 그분께 부탁해서 다음집을 사려고 하니, 제가 언지든 볼수있는 MSL 링크 를 열어달라고 해놨습니다. 

트룰리아 질로우는 너무 느리고요. 리얼터 쓰는 MLS 가 가장 정확합니다. HUD 담보집은 HUD.gov 에 나오고요. 포클로져는 옥션에 나옵니다 . auction.com 일반인이  온라인 비딩도 됩니다. 경매집은 Lien을 잘 살피셔야 합니다. 이건 city townhall housing authority department 에 직접 가면, 바이어라고 하면 알아볼수 있습니다. 이런걸 대행해주는 경매전문 리얼터도 있습니다. 

부동산 라이센스 - 부동산 수업을 이수했고, 시험도 봐 보았으나 아슬아슬 몇점 부족해서 다시 도전할까 했었는데요. 부동산 자격증을 따는 동시에 일단 돈을 내고 등록을 해야하고, 부동산 브로커 오피스에 등록이 되어야합니다. 그리고 브로커와 수수료를 나눠가지구요. 이래저래 따져보니, 풀타임좝으로 할 일이지, 이걸 직장다니는 사람이 심심풀이 파트타임으론 되지 않을 일이란걸 알았습니다. 부동산 기본 공부 한걸로 치고, 직장에서 은퇴하거나 그만둘때 다시 타기로 맘먹고, 잠시 접었습니다.  실제로 제집살때는 경험깊은 리얼터와 같이 일하는게 엄청 쉽다는걸 알았구요. 부동산 수수료는 아까와 하지 않기로 했습니다. 

와우. General Contractor 부분이 젤 부럽네요. 진짜 대박이에요!! 라이센스는 브로커 오피스에 등록만 해놓고 일 안해도 되는거 아닌가요? 브로커는 싫어하겠지만....저는 커미션을 보는게 아니고 그냥 나 라이센스 있다, 뭐 이런거 생각하고서 그런거거든요. 차근 차근 공부해보겠습니다. 사과님도 퐈이륑!

그동안 열심히 공부하신것 다 푸셨네요 ㅎㅎ 근데 북동쪽 그동네들이 생각보다 MF들이 그리 비싸지가 않군요. 좋은정보 많이 얻어갑니다~

렌트 집 고려할시 HOA가 없는 곳으로만 찾는지 그게 힘들다면 집 가격 or 렌트 인컴의 몇프로 상한선의 기준이 있는지 궁금합니다.

세입자 구하는 광고는 어느 루트를 통하는지, 계약서 작성은 어떻게 하는지 여쭤봅니다.

상세한 후기 감사드립니다!!

네 저는 타운홈 콘도 HOA가 있는 집은 아예 서치에서 unclick 해서 나오지 않게 필터를 합니다. 

집가격과 렌트인컴은 real estate investment calculator를 돌립니다. 제가만든 엑셀파일인데, 비슷한 것을 biggar pocket 이나 구글에서 찾아서 제게 맞게 변형했습니다. 

일반적으로 집가격에 렌탈 인컴이 1% 정도이면 해볼만 하다 하는 1% 룰이 있구요

70%룰 - 플리핑 할때 향후 시장 가격에서 70%정도를  구매 가격으로 하면 대충 이윤이 쪼매 남는 수준이다 하는 70% 룰이 있습니다. 이거는 전문가들이 계산한것으로 팔때가격-구입가격-익스펜스(집고친가격,프라퍼티 택스, 보험,유틸리티 기타등등, 팔고난 후의 세금 (보유기간/거주기간에 따라 다름)) 이렇게 계산합니다. 저는 해보니, 이목수님과 일할때 3유닛 1000-1500sqft 집의 경우 바닥,부엌,페인팅, 화장실, 문짝 등 내부공사를 할경우 한층에 만불에 할수 있다는 계산이 나왔습니다. 제가 발품팔아 바닥자재나 타일 문등은 세일할때 직접 고르고요, 3유닛집은 3만불이면 왠만하게 할수 있게 되었습니다. 4만불이면 가구와 기타 터치업, 어플라이언스와 럭셔리하게 보이는 데코 등까지 다 됩니다. 

EX1) 집구입을 25만-30만까지 짜리 2-3 유닛집에 공사 안하고 바로 세내는 집, 렌트인컨 $3500-3600 유닛렌트 또는 $4000-5500 -쉐어드 렌트

Ex2) 15-20만까지 낡은집 구입, 4만불 공사, 렌트수입 $3500-6500  

몇가지 다양성이 있습니다만, 대표적인 분석 케이스들입니다. 

세입자 광고 - zillow rental 에 등록하시면요 공짜고 hotpad, zillow, trulia 에 모두 광고를 내줍니다.

craigslist 에 내면요, 스캠이 많이 오긴 하는데, 대충 타주에서 온다고 하거나 틀에박힌 자기 소개가 장황하게 긴거는 짜릅니다. 직접 오겠다고 스케줄 잡는 사람만 믿구요. 전화 받기 싫어서 텍스트로 스케줄 정하자 합니다.

세입자 스크리닝 - 이게 무지 중요해요. 일단 학생이면 크레딧 체크 보다는 부모를 코사인으로 하라구 해서 부모의 백그라운드첵 크레딧을 찾습니다. 젊은이들이면, Paystub 2 cycle을 반드시 확인하고, 레스토랑이나 카페 등의 시간당 알바 직장은 짤릴확률이 놓아서 얼마나 일했나를 반드시 체크합니다. 

그리고 젤 중요한게, 바로 이전 집주인 번호를 reference로 대라고 해서, 직접 전화통화를 하는겁니다. 이게 제일 확실.

그외에, 돈내구 해주는 테넌트 첵크 별루여서 이거저거 해보다, 크레딧은 본인이 제공하면 크레딧첵 가격 면제해주고, 법원의 eviction/court record는 각 법원에 가면 무료로 보실수 있습니다. 법원에 대충 소송기록의 서머리를 보시고, 이빅션이나 개인파산 기록이 있는 인간은 절대 들이면 안됩니다. 아주 빠꼼이라 집주인을 가지고 놉니다. 대학가 옆은 대학생들인데, 학교 이메일 반드시 대라고 하고, 학생증하고 면허증등 라이센스 반드시 카피해 놓습니다. 

application에 백그라운드 authorization 서류를 한장 쓰게 해서, 이 모든걸 합법적으로 뒤져봅니다. 구글에 이름하고 주소치면 페이스북 sns 등도 나오면 확인합니다. 개인적으로 w2 있는 직장인과 대학원생 선호합니다. Gender는 섞지 않는게 좋습니다. 

특히 여성의 경우 긴 머리카락으로 하수구 자주 막히구요. 여성이라 더 깨끗할거라는 착각은 하지 않으시는게 좋습니다. 

쉐어드 하우스는 정기적으로 하수구 관리, 청소 아줌마 보내기 등의 서비스를 제공하고 있습니다. 

노하우 공유 감사합니다. Asset allocation 차원에서도 부동산 투자에  마음도 관심도 있는데, 저는 아직은 부지런함과 머니가 부족한 경우네요. 승승장구 응원하겠습니다.

#REIT

개별 투자보다 나을 것 같아 찾아보긴 했는데, 대충 봐서 그런지 고르기가 쉽지 않더라고요. 

골프 안했을 때 선수들이 치는거보고 나도 연습하면 그까이꺼 이런 오만방자한 생각을 했는데요. 비스무리하게 저도 렌탈해보니 너무 대단하십니다. 좋은 정보 너무 감사합니다. 

소중한 노하우 감사드립니다. 저도 계속 느끼는 건데 주식에만 몰빵하면 제 은퇴자금이 살짝 불안하겠더라구요. 결국엔 주식+부동산 이렇게 가는게 맞는 것 같아요. 저도 최종적으론 멀티홈을 바라고 있지만 우선 돈도 없고ㅠ 경험도 없고 해서 저렴한 싱글홈으로 시작해보려고 열심히 Bigger pocket보면서 공부중입니다.

지난주 열어보니 제 401k에서 일년이상 알뜰살뜰 모은 금액을 누가 다 훔쳐갔더군요. 

주식이 떨어지니 401 403 은퇴계좌 박살나는게 두번째 입니다. 저는 더이상 이런 적금식 은퇴계좌만 믿고있단 늙어서 은퇴 못하고 계속 일해야 할것 같아서

부동산으로 갈아탔습니다.