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안녕하세요.
저는 뉴저지에 거주하는 마모인입니다.
미국에 온 지 6년, 그동안 직장생활을 하다가, 현재 일하는 분야에서 제 오피스를 개업해야 겠다는 생각을 하게 되었습니다.
사실은 작년 초부터 그런 계획으로 이미 LLC까지 설립한 상태인데, 적당한 자리를 찾아 다니고 있었지요.
제 분야에서 한국 포함 경력이 20년 이상 되었지만,
이민자로서 낮선 땅에서 제 사업체를 시작한다는 막연한 공포심도 어태껏 자꾸 망설이는 이유이기도 합니다.
아무튼, 얼마 전 위치도 제 맘에 들고, 주차도 편리하며, 리스 비용도 제 버짓 안인 오피스를 발견했습니다.
Professional building인데, 마침 한인 한 분이 먼저 그 빌딩 안 다른 오피스를 사용하고 계시길래,
방문을 해서 은근히 건물에 대해 여쭤봤습니다.
그 분은 10년이상 그 빌딩에서 본인의 office를 운영해오셨는데, 말을 조심하시기는 하지만, 건물주에 대해서 그리 좋게 말하시지 않더라구요.
문제인 즉슨, 이 건물이 1970년대 지어지고 15년 전 쯤 리모델링을 해서 외관을 멀쩡한데, 배관이 노후되어 새는 일이 몇번 발생했답니다.
그런데, 건물주(2-3명이 공동소유를 하고 있다고 들었습니다.) 에게 수차례 찾아가서 고쳐달라고 해도,
아무 답변이 없더니 1년쯤 훨씬 지나서야 문제를 고쳐주었다더군요. 그 동안 배관 새는 곳에 박스와 물통을 놓고 지내 왔었다구요...;;
또한 겨울에 좀 춥다는 말도 곁들였습니다. (이건 그 분의 오피스 밑이 필로티 공간이라서 그렇다고 합니다.)
뭐 제 경쟁 업종도 아니고, 본인도 금년 3월에 리스계약이 해지되면, 근처의 다른 빌딩으로 본인의 오피스를 이전할 계획이시더라구요.
이런 저런 이야기를 듣고 좀 아닌 것 같아서 다른 곳을 계속 둘러봤는데,
사실 이모저모 이 빌딩만큼 제 상황에 맞는 곳이 없더라구요.
아내는 좋은 변호사 써서 계약서 잘 쓰면 문제 없다고 계속 진행해 나가자고 하는데,
세상에 법대로만 일이 잘 해결되는 건 아니잖아요?(미국은 그런가요?^^)
그래서 타인의 건물에서 사업을 하시는 분들께 고견을 여쭤봅니다.
오래된 건물이다 보니, 배관 뿐 아니라 다른 부분의 이상도 발생할 수 있을 가능성이 충분할 것 같습니다. (이건 어디나 그렇긴 하지요..)
물론 건물에 문제 이상시 건물주가 딱딱 고쳐주면 더할 나위 없겠지만,
그런 기대를 하기 어려운 경우에, 계약서를 잘 써서 혹시 강제할 수 있는 방법이 있을지요?
또한 경험상 계약서상 추가하면 좋은 문구도 알려주시면 정말 좋겠습니다. (아울러 평판 좋은 변호사님도 추천을 좀..;;쿨럭 (한인 아니어도 무관))
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6 댓글
bee
2023-02-19 01:10:44
변호사를 쓰셔도 건물주가 아쉬운 상황이 아니면 tenant 입장에 좋은 조건은 못 가지실 거에요.
다른 조건이 좋으시면 그냥 단기 lease하셔서 한번 경험해 보시고 별로면 언제든지 다른 오피스로 옮기시면 되니까요.
계약 전에 스페이스를 잘 둘러보시고 고쳐야 할 부분을 lease의 landlord's work에 포함 시키셔서 다 address하시고 계약하시고
Lease에서 명시하는 건물주 측의 책임인 부분을 잘 읽어보시고 그로 인한 피해를 입으실 경우에는 잘 document하셔서 처리 요청하시면 됩니다.
또 tenant로 써 책임져야 할 부분에 과한 건 없는지 hidden charge는 없는지 꼼꼼하게 읽어보시면 좋겠네요.
명이
2023-02-19 02:49:01
네. 한번 둘러보기만 하고 자세한 인스펙션은 못했습니다. 만일 마음의 결정을 하고 계약서 작성시 세세한 부분까지 주의하도록 하겠습니다.
Treasure
2023-02-19 01:54:10
보통 건물주가 여럿이면 일처리가 늦더라구요. 건물주들끼리 합의를 봐야하는 일들이 delay되다보니까요.
아무리 리스를 잘쓰셔도 일어날 수 있는 일들을 전부 다 예상할 수는 없다보니 아무리 100점 만점 변호사를 쓰셔도 air tight한 리스를 만들기는 힘들어요. 배관문제도 리스상의 건물주 책임이었을텐데 건물주가 계속 미뤄왔잖아요. 처음 리스받으실때 꼼꼼하게 생각할 수 있는 부분 고쳐달라고 하시는 것이 최선같아 보입니다.
근데 리스 받으실때 repair는 되려 minor한 issue고 가장 중요한 것은 rent값, annual rent increase rate, option to renew등인데, 이 부분에서는 마음의 준비(?)가 되신거죠? 너무나 기본적인 물이 새는 문제조차도 (아마도 돈 아끼려고) 1년넘게 지나서야 고쳐주는 건물주라면 쉽지 않아 보입니다.
명이
2023-02-19 02:57:04
네. 조언 감사합니다. 천장이 commercial답게 많이 높고, 대부분의 배관이나 전선들은 천장과 벽에 숨겨져 있기 때문에, 꼼꼼히 찾을 수 있을지는 모르겠네요.^^;; 여기저기 stain된 drop ceiling은 보입니다. 월 rent비용은 sq을 토대로 계산이 되었고, annual rent increase rate는 landlord쪽 리얼터가 3% 남짓이라고 했는데, 이 부분도 계약서 상에 문서화 해야 하는건지요? landlord가 동의한다면, 2+2yr로 계약하려 생각중인데, renew 옵션은 상황이 어떻게 될 지 몰라서 사실상 크게 중요하게 생각하고 있지는 않습니다.(비지니스가 좀 더 발전하면 조금 큰 공간으로 갈 수도 있구요..) 근데 저도 건물주가 건물 관리에 돈을 너무 아낀다는 느낌을 받아서 영 망설이고 있는 중입니다. ^^;; 이유가 뭔지 정확히 모르겠지만, 3층은 풀로 차 있고 제가 들어가려는 2층은 모두 비어있는 상황이더라구요(제가 컨택한 한인분의 오피스가 나가면), 오피스가 한 층에 6,000sq인 중형 빌딩인데요. 이 부분도 많이 망설여지는 부분이네요.
Treasure
2023-02-19 03:35:37
월 rent는 sq ft당 제시된 가격 그냥 받지 마지고 너무 비싸다, 다른 곳은 얼마더라, 나 첫 비즈니스라 손님도 없는데 어떻게 감당하니.. 등등의 사유를 보내 1불이라도 깍으시면 좋을 것 같아요. 게다가 지금 텅비어있으면 더 강경하게 깍으셔야죠. 건물주들도 급할텐데. 말이라도 한번 건네보셔서 깍으시면 좋을 것 같아요. (이 부분이 변호사가 들어가도 그들은 장사하는 사람이 아니여서 간곡하게 깍아내지를 못하더라구요) 3% annual increase면 평범하고요, 그 increase에 따라 올해 얼마, 내년에 얼마라고 리스에 들어갑니다. 옵션이 상관없다고 하셨지만, 어떤 업종인지 모르겠지만 일이 잘되면 권리금을 받고 팔 수도 있으니 옵션이 있으시면 좋죠.
첫 개업이시니 2 yr + 2 yr 괜찮은 것 같아요. 근데 업종이 변호사 혹은 의사라도 횡한 자리에 덩그라니 있는 오피스면 좀 그렇네요. 왜 비어있는지.. 그게 렌트값문제일수도 있고, 건물자체에 문제가 많을 수도 있고 (춥다고 하셨는데, 겨울에 heater를 full로 틀어도 추운 곳이면 난감하죠), 혹 location자체가 그렇게 좋지 않은 곳일 수도 있고. 많이 research해보시고 좋은 결과 얻으시길 바랍니다!
명이
2023-02-19 05:21:14
네 상세한 조언 정말 감사합니다. 좀 더 둘러보는 것도 고려를 해 봐야겠어요. ^^