[부동산] 4유닛 멀티홈 프로젝트

사과, 2021-08-26 16:15:06

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사는집까지 치면, 4호집 프로젝트 도전기 입니다. 

지역: 프로비던스, 로드아일랜드

매물: $399,000, 4 unit (3 residential + 1 commercial), 레지던셜 유닛이 1340 sqft의 방3개 화장실 1개 더블팔러( 거실이 두개), 부엌 인 구조입니다.

위치가 좋았습니다. 근처 PC사립대학 두블럭 거리이고, 커머셜 유닛은 이전에 피자가게 했다는 곳인데 900sqft 인데, 지하실이 잘 피니쉬되어 있습니다.

매물 나오자마자 바로 첫쇼잉날에 보러갔고, 보러간 자리에서 오퍼써서 $415,000에 싸인했습니다.

현재 렌트는 $1365 (섹션8), 1350, 1300(섹션8), 1100 (커머셜, 과거렌트, 현재 비어있슴).

 

분석:

*현재 레지던셜 3유닛 렌트 금액이 $4015 이고 커머셜까지 하면, 최소 $5000 이니 415k 구입가에 1% rule 은 해당.

*약간의 벽공사와 페인트, 바닥재교채, 코스메틱 터치업만 하면 되는 구조. 총공사비 2만불 이하 예상

*인스펙션에서 솔리드한 구조와 사이딩 지붕등은 괜찬다고 나옴.

*현재 3베드이고, 더블팔러 (거실이 두개)이니 거실 하나를 방으로 변경하면 방 4개의 기능을 함

*올해 엄청 오른 렌트로, 인근 대학가 시세 3베드 $1800-2000, 4베드 $2200-2400. 평균 $2000불로 계산.

*커머셜유닛은 코로나 상황에 언제나갈지 모르나, 레지던셜 3유닛 만으로도 모든 익스펜스 제하고 캐쉬플로우 상당히 예상됨

*ProForma: 2000불로 3유닛 렌트낼경우 계산으로, 일년 $72,000 인컴 - 커머셜 나갈경우: $84,400 인컴. 유닛 1,2를 $2200에 렌트낼경우 $91,200 맥스

*Operating expense: 택스 $9883, 보험 $2300, Water & Sewer $1800, House gas & electricity $300, Snow & Lanscaping & Annual cleaning: $1000 (몰게지는 NOI에 포함 안했슴), Maintenance repair: $2000

Initial Remodeling: $20,000 버짓 (벽2, 페인팅 3유닛전체, 바닥 바이닐 플랭크, 화장실 vanity 3, 샤워 faucets, 백 스플래쉬, 오븐 2, 블라인드, 문고리, 문짝교체 2)

*클로징 비용: 인스펙션 $685, 어프레이절 (없슴), 클로징비용 $2677

* 클로징

셀러가 여름휴가 해외로 다니느라 연락이 늦어져서 Fire certificate, House violation release  서류 준비되는데 2주 지연으로 

여차저차, 무사히 순조로이 8월 13일 클로징 했습니다.

추가 크레딧 

-셀러는 두유닛의 디파짓이 없다고 하길래, 개별 테넌트와 연락해서 리스 카피 받고, 섹션8에 다 연락해서 디파짓 확인하고 다 셀러에게 크레딧으로 받아냈습니다. 추가로 받아낸 디파짓까지 크레딧은 총 $4050. 확인 안했으면, 셀러말만 들었으면 $1300 불

셀러가 해외 놀러다니는동안 셀러 디스클로저를 대충 적었는데, 제가 꼼꼼히 보다가 워셔와 드라이어가 있다고 체크되어 있는걸 발견했습니다.

집보러갔을때는 분명 지하실에 없었거던요. Clear to Closing 알려주며, 제 변호사 사무장과 제에이전트 안젤라에게 디스클로져에는 세탁기 건조기 있다고, 파이널 웍뜨루 할때 없다고 해서, 부랴부랴 (타주 투자가에다가 현재 그리스에 휴가중인) 셀러가 셀러 에이전트와 설전을 벌이더니, 어쩔수 없이 새로 세탁기 건조기를 중고로 사다 주었습니다. -$1500

-셀러에게 초기에 인스펙션 온리 for informational use 라고 컨틴전시를 제거하며, 그대신 Home Warranty Insurance $2000불을 사달라고 오퍼를 넣었는데, 그건 반 깍아서 $1000불을 주겠다고 해서 받아냄.

 

* 테넌트

기존 테넌트는 클로징하며 세집 다 내보내고 싶었습니다. 새로 싹 고치고, 렌트 올려서, 제맘에 드는 테넌트 새로 싹 내야죠. 클로징전에, $2000불 새로운 렌트리뉴 아니면 나가달라고 written notice를 먼저 보낸후. 클로징후 리뉴하지 않는 세집다 모두 Termination Notice를 공식으로 다 보냈습니다.

섹션8이 관련되어 있어서 RI Housing section 8 담당자에게 Termination 관련 가이드를 받고,  30일 이상의 노티스를 보내고, 담당자에게도 서류 보내고

9월 한달 렌트 받는데, 다시 서류 다 써서 내고 9/30일까지 순차적으로 모든 유닛을 비우기로 진행중입니다.

 

---업데이트 09/03/2021

공사견적 받으며 클로징후 매주 짧게 방문중인데,

-APT1의 테넌트는 나갈곳을 구했습니다. 시큐리티 디파짓 미리 주어야 새로 가는집에 디파짓하고 나갈수가 있다고 해서, 한발 양보하고 디파짓을 미리 돌려주기로 했습니다. 이사비 얹어주지 않고, 곱게 빨리 나가주는게 고맙습니다.

-APT2: 이집은 문제의 섹션8인데 아이6+어른노인4+펫1. 섹션8 담당자외에도 홈리스 House of HOPE 담당자가 있어서, 일단 공식 노티스는 모두에게 굴비 주렁주렁엮어 보내고, 대화는 홈리스 담당자와 하고있습니다. 집은 매우 더럽고 망가지고 문제가 많은 상태입니다. Termination Notice 기간이 지나면 바로 코트에 이빅션 파일 할거다라고 이야기해논 상태라, 기한안에 나가겠다고 합니다. 섹션 8은 이빅션경력이 있으면, 그 자격을 잃게 되므로, 자격유지를 위해 꼭 나가야만 한다는 사실을 알았습니다. 

-APT3: 제법 깨끗하지만, 이집도 섹션8. 렌트금액은 낮게 책정되어 있어서 리모델링 해야해서 한달안에 나가야 합니다. 

-Commercial unit: 아직 비어있는데, 본격적으로 렌트를 내야합니다. 집사주는 부동산 없자가 리스는 또 안해서, 리스 전문 에이전트를 구하거나, Loopnet.com 에 사진찍어 올려볼까 합니다. 

 

* 공사

한국 컨츄렉터가 너무 유명해 지셔서 바쁘십니다. 로컬 핸디맨들 여러명 전화돌려 그중 가능한 분들을 미리미리 섭외했습니다. 

공사 경과 비포 앤 애프터는 나중에 추가하겠습니다. 

-공사견적 APT1: Room divider & Painting

-Contractor A: Room divider 드라이월 설치-더블팔러 거실사이에 드라이월과 문달기 (방이 추가됩니다.) 스터드와 구조 $1800, 쉿락과 머드 $850, 페인팅 (1350sqft 방8, 천정, 트림 몰딩, 문, 윈도우 다 포함) $2650 재료포함 총 $5300

-Contractor B: 한국분, Room divider $3077 (레이보 $2352, Material $725 ), Painting: $5,000, 총 $8077

 

-Bathroom floor tiling: 5X6ft 타일 바닥 교체, Vanity 교체

A: 

B:  Labor $1568, Dumster $500,Material $232~, = $2300

 

 

347 Douglas 2.png

 

25 댓글

땅부자

2021-08-26 16:39:53

축하드립니다. 집사진 너무 예쁘게 나왔네요. 저 자그마한 곳이 커머셜 가게인가요? 동네만 좋으면 작은 커피숍으로도 좋겠네요. 

사과

2021-08-27 11:39:24

이쁜 커피숍 오면 정말 좋겠어요. 대학근처 큰길가라 커피랑 맛난 빵 팔면 잘될텐데...

남쪽

2021-08-26 16:40:39

우와! 대단 하십니다. 벌써 4채!

사과

2021-08-27 11:40:01

하다보니 어느새 해마다 하나씩 느네요. 

shilph

2021-08-26 17:02:58

오오 좋네요. 부럽습니다.

나이 먹고 저런 곳에서 살면서 옆 가게에서 카페나 작은 학원(?)이나 가게 같은걸 하는게 꿈인데 말입죠 ㅎㅎㅎ

사과

2021-08-27 11:40:52

그꿈이 이루어지길 응원합니다.

오대리햇반

2021-08-27 13:00:30

오 저도 나중에 커서 사과님 처럼 되고 싶어요! --경험과 지혜가 묻어나는 사과님 후기 보면서 꿈을 키우는 부린이 올림. 

사과

2021-09-03 08:46:18

젊으시다면, 주식/코인도 공부해 보세요. 저는 주식 잘하시는 분들이 부러워요

맥주한잔

2021-09-03 09:56:29

축하드립니다. 우와, 수익률 대박이네요.

사과

2021-09-07 09:48:34

감사합니다. 저게 목표 수익률이고, 현실은 아직 갈길이 좀 남아있습니다. 열심히 굴려서 목표수익률 실현 도전해보겠습니다.

흙돌이

2021-09-03 20:50:07

사과님은 정말 MF를 좋아하시고 플립하시는거에 거침이 없으신것 같습니다. 수익률 너무 좋네요. 축하드립니다~

사과

2021-09-07 09:50:55

흙돌님. 빙고!. 저도 이제 1년기한 플립쪽으로 해보려고 합니다. 낡은거 사서 고치고 턴키매물로 만들어 내놓고 팔고.

테넌트가 너무 많아지니 관리가 점점 힘들어질거같습니다. 흙돌님 글도 잘 일고 배우고 있어요. 저도 일하다 급전 안되면 포기해서, 눈앞에서 아까운 매물들 많이 놓칩니다. 자주 알려주세요

왕부자

2021-09-04 00:47:06

사과님 또 레전드 글 작성해주셨네요. 하나하나 스크랩하며 배우고 있습니다. 다시한번 축하드리고 항상 좋은 글 이렇게나 꼼꼼하게 써주셔서 감사합니다!!

사과

2021-09-07 09:52:00

좌충우돌 실수 투성인데, 길어질까 실수부분 많이 뺀거예요. 언넝 왕부자님 프라퍼티도 멋지게 변신하는 날, 멋진 글 하나 올려주세요. 기대할께요

Gasboy

2021-09-04 07:49:33

사과님 글 보고 로드아일랜드로 이사갈까 심각하게 고민중입니다. ^^

사과

2021-09-07 09:53:01

ㅎㅎㅎㅎ 오세요 오세요... 이동네 첨와선 모이런 후진도시가 있냐 라고 후회하실지도 몰라요.

근데 바닷가 경치는 좋아요.

Hope4world

2021-09-05 15:01:38

거침없는 추진력 정말 짱이시네요! 레노 잘 마치시고, 맘에 꼭 드는 테넌트 구하시길 응원할게요. 

사과

2021-09-07 09:53:17

응원 감사합니다.!

B797

2021-09-05 20:46:24

와우 이 이시국에 멋지십니다 ㅎㅎ

추후 실내 리모델링 사진도 궁금합니다~

사과

2021-09-07 09:54:12

그러게나 말입니다. 이 시국에.... 상투 잡는거 아닌지 고점매수2 되는거 아닌지..ㅎㅎ 살짝 떨립니다. 일단 캐쉬플로로 버텨는 보아야 할텐데

진행형

2021-09-06 11:07:13

추진력이 멋지세요! 미국 처음와서 살았던 곳이 프라비던스라 어쩐지 고향같은 반가운 마음이 들어요. 자녀분  DIY SAT 준비도 스크랩햇어요. 주옥같은 글들 감사합니다.

사과

2021-09-07 09:54:44

동네주민 --- 친근하네요. 저도 응원 감사드립니다.

Peacemaker

2021-09-06 17:20:54

와 정말 실력자시네요 집도 예쁘고 제가 사는곳은 저런 수익률이 나올수가 없는데 부럽습니다. 

궁금한 부분이 있는데요 디바이더 설치하시는건 퍼밋을 받아야하는거죠? 과정들이 오래걸리나요?

그리고 테넌트 찾으실때 리스는 직접쓰시는거예요?

사과

2021-09-07 09:47:28

룸디바이더는 원칙상으로는 엄밀히 퍼밋 받아야 하지만, 플러밍도 없고 용도 변경도 아니고 화재소방법 등 큰 메이저룰에 크게 관여되지 않아서, 많이들 그냥 거실에 문다는 정도로 생각해서 굳이 퍼밋을 넣을 필요 없을거 같습니다. 이미 방3개유닛이고 렌트낼때 방3개, 플러스 보너스 오피스/거실 이라고 하면 됩니다. 오래된 동네에 전산화도 다 안된터라 기존 도면이 무엇인지 기록도 없습니다. 컨츄렉터가 이정도는 그냥 해도 된다고..

 

그리고 공사과정은 딱 1-2주 잡습니다. 스터드및 구조 2-3일 플라스터 머드 2-3일, 페인팅 3일 인건비 잡아줬습니다.

 

테넌트는 zillow rental management를 통해 광고내고 어플리케이션 받고 원하는 조건의 사람 찾고

리스는 기본 nolo등 법룰 사이트에서 찾을수 있는 일반 standard lease form 에서, 저희주의 tenant landlord handbook의 법률을 좀 조정하고, 처음에는 구글에 있는 여러 폼을 짬뽕해서 원하는 조건을 넣고, 해마다 조금씩 수정해 갑니다. 

해마다 수정하다보니, 페널티부분이 길어지고, 테넌트 responsibility 부분이 강화되고, 나가는 조건, 집주인 방문, 집관리 부분, 시큐리티 디파짓 까는 요건을 강화하게됩니다. 지금은 19페이지 입니다.

유리날개

2021-09-07 10:23:27

올려주시는 글 항상 잘 보고 있습니다! 동네에서 능력자분의 이야기를 보니 뭔가 가까이있는 연예인 (그 집고치는 프로의 쌍둥이 형제라던지...)을 보는 기분이에요ㅎㅎ

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