MileMoa
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밑에 @강풍호님의 글을 보고 끄적이던 걸 올려봅니다. 쓰다가 말았는데 생각나면 다시 업뎃 하겠습니다. 

 

1. 베이지역 특화 내용이 아닌 한 인터넷 정보는 버린다. 

 

베이지역의 부동산 구매는 다른 지역에서의 기본원칙이 지켜지지 않습니다. 그냥 보지도 마라는 건 너무 쎈 표현이지만 주의하는게 좋습니다.

 

e.g., 

 

 * 모기지 페이먼트는 소득의 xx% => 집 사는 건 영끌이다

 * contingency는 보통 loan/appraisal/inspection 이런게 들어간다. => 컨틴전시 넣으면 요즘같은 마켓에선 오퍼 절대로 안된다

 * 어라 요런 집이 떴네 이번 주말엔 바쁘니 다음 주말에 보러갈까? => 핫한 집들은 목요일에 떠서 주말 사이에 오퍼 받고 월요일 되기 전에 끝난다. 

 * Conforming loan / PMI etc. => 베이지역은 어지간하면 점보론이니까 이런거 다 해당사항 없다. 

 

2. 다운페이만 필요한게 아니다. 

 

렌더마다 다르지만 요즘같은 세상에는 많은 경우 1년치 모기지 payment를 reserve로 갖고 있을 것을 요구합니다. 요 reserve는 401k 같은 구좌 잔고도 카운트 되지만 잔고의 일부만 인정이 된다. 이건 렌더마다 기준이 다르니 렌더와 미리 파악하는게 좋습니다. 

 

집 값의 20% 다운페이를 하면 PMI라는 걸 안 낼 수 있어서 모기지 이자율이 낮아진다는 건 보통 conforming loan 얘기같고요. 요새는 어지간하면 점보론은 20프로 맞춰야 되는 것 같습니다. 근데 '미친' 셀러 마켓에서는 20프로 다운페이 밖에 없으면 론이 꼬일 가능성이 높으므로 셀러들이 별로 안 좋아합니다 (=오퍼에서 떨어질 가능성이 있다). 

 

3. 모든 소득이 income이 아니다. 진짜 왠만하면 현 직장에서 2년 근속하고 집 쇼핑하는 걸 추천한다.

 

가장 안전한 건 base salary입니다. 보너스랑 RSU는 보통의 경우 2년 근속 이후에만 된다고 보는게 좋으며 (아니면 저처럼 무쟈게 렌더 찾아 삼만리 해야 합니다) 이것이 인정되는 비율은 렌더마다 기준이 다르고 심지어 COVID-19같은 사건이 터지면 매달 기준이 오락가락 합니다. 포닥 월급 같은 계약직 월급은 인정해주지 않았습니다.

 

4. 다운페이와 Reserve는 한 계좌에 몰아넣고 두달간 놔둔다. 그다음 돈 움직이지마라. 

 

돈이 거쳐간 모든 계좌의 두달치 statement를 요구하는 경우가 많습니다. 또한 오퍼넣을때 pre-approval letter와 잔고증명을 보통 첨부해야 하는데 여러곳에 퍼져있으면 너무 영끌하는 구매자 (= 론이 꼬일 수 있는 구매자)로 보일 수 있어 셀러들이 별로 안 좋아 합니다. 

 

5. 모든 신용카드 밸런스는 0으로 맞추고 두달간 대기한다. 그리고 프리어프루벌 전 90일간은 카드 아무것도 만들지 않는다. 

 

신용카드 밸런스는 현재 채무액으로 잡힙니다. 매달 보고가 되는데 0으로 맞추는게 좋습니다. 밑에서 얘기하겠지만 밸런스가 있는 신용카드의 minimum payment가 DTI 계산할 때 들어가므로 하나도 없는게 좋고 미리 크레딧 리포트에 들어가기전에 페이오프 해 놓는게 좋습니다. 차지카드는 전액 DTI 계산에 넣는 렌더도 있는 듯 합니다. 

 

불가피하게 써야 된다고 하면 신용카드 한장으로 몰아서 쓰도록 합니다.

 

6. 401k loan payment도 DTI 계산에 들어간다. 

 

401k 론 payment는 계산 안들어간다고 인터넷에 써있는데 제가 컨택한 모든 렌더들은 401k loan re-payment를 dti 계산에 넣었습니다. 

 

7. 첫 집 살 때는 레드핀 비추. 어차피 buyer realtor 비용은 셀러가 내준다. 

 

미국에서 집 사는 과정은 전문가의 도움이 필요하다고 봅니다. 인터넷으로 막 찾아봐도 잘 모르는게 많을 수 밖에 없습니다. 모기지 대출, 동네 설명, 로케이션 분석, 현재 마켓 상황 인지, 셀러 리얼터랑 정보 탐색, 오퍼 작성, 어프레이졀 꼬였을 때의 contingency plan, disclosure 및 inspection 분석, 집 구매후 뭘 고쳐야 하는지 파악 등등. 특히 베이지역의 경우 컨틴전시 웨이브 안하면 비딩에서 매우 불리해지는데 첫 집 구매자는 disclosure 보다가 멘붕 오는 수가 있습니다. 

 

8. 집은 무조건 buyer realtor랑 같이 보러가야 seller가 realtor 비용을 보전해 준다. (케바케인듯 합니다) 

 

혼자 무턱대고 오픈하우스라던지 레드핀 투어 예약해서 가는 거 아니에요. 그러면 셀러가 바이어 리얼터 비용 안 내줍니다. Builder한테 구매해도 마찬가지로 구경갈 때 리얼터 데리고 가서 얘가 내 리얼터에요 하셔야 합니다. 

 

9. 집 보러가기 전에 budget부터 명확하게 하고 가라. 최대 지를 수 있는 금액을 알아야 비딩 붙었을 때 지를 수 있다. 

 

괜히 지를 수도 없는 가격의 집 보다가 현실적인 버짓의 집을 보면 괜히 마음만 상합니다. 아슬아슬하게 비딩이 붙었는데 최대 지를 수 있는 금액이 계산이 안되서 머뭇거리다가 비딩에서 지면 자다가도 벌떡 일어나서 욕을 하게 됩니다. 

 

집 보러 다니기 전에 렌더들과 얘기해서 얼마까지 론이 나오는지 Monthly mortgage payment + property tax + home insurance + HOA 등의 all inclusive payment가 감당가능한지 최소한 대충이나마 계산을 때려보고 가는게 좋습니다. 최대 론 금액 계산은 질로우에 affordability calculator가 있으므로 참고하시길. 

 

Pre-approval 받아보시면 대충이나마 얼마까지 론 가능한지 계산이 됩니다. 

 

10. 론 승인은 DTI + 다운페이 + reserve

 

여러가지 요인들이 있지만 대체로 요 세가지가 충족되면 론이 승인된다고 보면 됩니다. 승인 기준은 렌더마다 다르므로 렌더한테 물어보고 다녀야 합니다. 

 

DTI란 Debt to income ratio라는 건데 All-in cost (Mortgage payment + insurance + tax + HOA + 기존의 다른 loan payment등) / Gross income으로 계산합니다. 기존에 론이 있거나 401k 론을 할 예정이라던지 카드 밸런스가 남아있는 경우 DTI 계산이 더 높게 나옵니다. 

 

렌더마다 max DTI allowed 가 있기 때문에 그 리밋을 넘어가면 론을 승인해 주지 않습니다. 그런 경우는 빌리는 금액을 줄여서 mortgage payment를 낮추는 방식으로 DTI를 맞춰야 합니다. 특히 베이지역에서는 요게 중요한데 테크 기업들의 compensation structure가 일반적인 경우와는 다르게 base salary보다 stock (RSU/ESPP)이나 annual bonus의 비중이 큰경우가 왕왕 있고 그게 인정 되는 비율이 렌더마다 다르기 때문에 다운페이가 충분해도 DTI가 문제가 되서 안되는 경우가 있기 때문입니다. Zillow에도 Debt-to-income calculator가 있으니 한번 보세요. 좀 보수적인 은행들은 베이지역에서 대충 43프로 까지는 인정해 주고 좀 봐주는 데들은 50 정도까지. 이율이 1프로 정도 높은 렌더는 DTI 60까지 해준다고 하는 렌더들도 있었습니다. 

 

다운페이는 어지간해서는 20프로 넘어야 한다고 보는게 맞다고 봅니다. 20프로 미만이면 PMI (conforming loan의 경우)가 붙거나 아니면 이자율이 확 올라가는데 (특히 jumbo loan) 그러면 베이지역 특성상 DTI가 꼬일 가능성이 높기 때문입니다. 그리고 여기는 극단적인 셀러마켓이라 셀러들이 많은 다운페이를 선호하고 컨틴전시를 전혀 넣지 않는 경우가 많으므로 감정가가 적게 나와서 론이 꼬일 때를 대비해 25-30프로는 다운페이를 준비하는게 맞기 때문입니다. 

 

11. Pre-approval에도 등급이 있다. 그리고 Pre-approval받는다고 실제 론 승인이 안날 수도 있습니다.

 

Pre-qualification: 그냥 숫자만 넣어서 대충 이정도면 론이 나온다는 그냥 단순 계산만 해서 주는 레터. 

Pre-approval: 렌더가 서류까지 다 받아서 일단 검토한 후 이정도 론이 나올 것 같다는 레터. 

Pre-underwritten: 서류를 접수해서 검토했고 underwritting 팀에도 미리 체크 받았으니 우리는 이 조건에 론을 제공하는 걸 거진 guarantee 합니다. 

 

보통 베이지역에서는 최소 Pre-approval은 있어야 합니다. 렌더가 ㅂㅅ짓 하면 pre-approval까지 받아놓고 실제 론이 승인 안나는 괴랄한 일이 벌어집니다. 

 

12. 내가 원하는 지역을 찾자.

 

베이지역은 아시겠지만 동네마다 날씨도 다르고 분위기도 다르고 집값도 천차만별입니다. 자기가 어떤 분위기의 동네를 원하는지 찾아봅시다. 대체로 학군/커뮷/집값 중에 두개만 건져도 성공이라고 봅니다. 

 

코로나 시국이라 번화가 이런게 가기는 꺼림직 하지만 저희는 주말마다 동네의 공원들을 다녀보며 동네를 드라이브 하곤 했습니다. 

 
13. 같은 10점 학군이라고 비슷한 학교가 아니다
 
교육청은 돈이 없어서 학교 수준은 시궁창인데 모두가 사교육을 빠방하게 해서 시험성적을 끌어올리는 학교. 예전부터 백인들이 살던 부자동네라서 마약이나 성범죄 문제가 있는 학교. 등등. 아니면 특정인종이 90프로 이상인 학교 등등 종류는 다양합니다. 
 
To be continued...

63 댓글

강풍호

2021-05-08 02:16:21

8번관련 문의드립니다.

아시다시피 redfin은 투어예약 및 투어하기가 무척 편합니다. 클릭 몇 번만으로 원하는 시간대에 여러 매물 지정하면 한 큐에 다 보고오기도 쉽죠.

물론 리얼터를 사용해도 가능하겠지만 redfin의 저 시스템보다는 못할 것 같다는 생각입니다.

그래서 요즘들어서 투어는 redfin을 통해 하고 막상 집살경우 제가 아는 리얼터를 데려갈까도 생각해봤습니다만, 말씀하신대로라면 나중에 데려가는 리얼터는 커미션을 못받게되겠군요? 엊그데 아는 리얼터하고 이야기하다보니 요즘 많이들 이런다고도 했거든요. @.@

bn

2021-05-08 02:21:45

이게 convention이라고는 합니다만 셀러 리얼터에 따라 다를 수도 있겠습니다. New construction 같은 경우는 저렇데 명시된 문구를 여러번 본적이 있습니다. 

PNW

2021-05-08 02:31:21

베이는 아니지만 많은부분 동감합니다. 참고로 회사에서 프로모션하는 은행있으면 그쪽으로 하시는게 편하구요(회사 salary structure를 알아서 인컴 설명할때 훨씬 편하더라구요. DTI에서 income을 다른 은행들보다 넉넉하게 잡아주는것 같았습니다. 저희는 BOA는 2년 이상 근속 안하면 RSU안쳐준다그랬는데 회사에서 프로모션하는 다른 은행은 그냥 계약서상 TC를 전부 인컴으로 잡아줬거든요)

 

그러고 집살때는 결국 버짓 맥스 근처로 사거나 맥스보다 살짝 더 올려서(다운페이 더 내면서) 사서 말씀하신것처럼 리밋을 알고 접근하는게 좋은 것 같습니다. 프리어플 벌 받을때 깔끔하게 떨어지더라구요 ㅎ 자기들이 인정해줄 수 있는 인컴이 얼마고, 갖고있는 돈은 얼마니까 자 이게 맥스네 하면서요.

킵샤프

2021-05-08 03:06:34

계약서라면 오퍼레터상의 TC를 전부 인컴으로 잡아줬다는 말씀이신가요ㅎㅎ

RSU이 소득의 절반 이상되는 분들도 많을텐데 좋은 정보 감사합니다.

bn

2021-05-08 03:14:32

저는 오히려 회사 연계 크레딧 유니언에서 RSU소득은 underwriter exception 필요하다고 그러더라고요. 

 

제가 전화 돌려본 결과 US Bank가 이율도 좋고 RSU 인정도 매우 잘해줍니다. 해당 인더스트리 경력이 총합 2년 일 경우 최근 2년간 Year end paystub에 찍힌 RSU 금액을 전액 소득으로 잡아줍니다. 

PNW

2021-05-08 03:46:25

네 이게 또 인더스트리 경력을 어떻게 카운트하는지따라 다를꺼같긴한데 전 대학원 졸업하고 2년 살짝 안되는 시점에서 이사했습니다 ㅎ 저희는 usbank가 회사 연계였습니다 ㅎ

bn

2021-05-08 03:49:04

Us bank가 대학원을 경력으로 쳐주더라고요 운이 좋으셨네요. 

PNW

2021-05-08 03:51:01

넵 그런가봅니다 ㅎ

빨간구름

2021-05-08 02:51:59

작년에 집샀는데 정말 확 와 닿네요.

아직도 그 때가 생각나네요. 어 코비드 터졌으니 잠시 집값이 떨어지겠지...??? 응 근데 집이 안나오고 집값은 왜 계속 올라가지??? 

 

1,2,3 번 격하게 공감합니다. 

3. 저는 Cash Long Term Incentive 도 인정하지 않으려고 해서 식겁했습니다. 나중엔 서류 엄청 내고나서 인정받았습니다. 

 

지금 다시하라고 하면 멘붕올 듯... 

 

Lanai

2021-05-08 02:58:03

저도 베이 지역은 아니지만 지난 달에 집을 사서 여러가지로 공감이 확확 되네요. 7번 정말 확 와닿습니다. 거기에 더해 실력있고 본인과 마음이 맞는 리얼터를 만나는 것이 정말 중요하다 생각했습니다. 특히 첫집일 경우에 더할 것 같아요.

Cherrier

2021-05-08 03:04:10

혹시 포닥이신 분들 중에 베이에서 집 사시려는 분들을 위해서 댓글 답니다. 저도 최근에 (한달전 클로징) 베이에서 집 구매했는데, 저희 렌더는 포닥 월급도 인정해 줬어요.( 물론 와이프 월급이 인컴의 대부분이긴 했습니다만.... 감사합니다 와이프님!) 두세군데 렌더 샤핑 할때도 다 포닥월급 인정해줬습니다. 

bn

2021-05-08 03:15:26

저희는 nsf fellowship 포닥이어서 더더욱 그랬던 것 같습니다. W-2로 월급이 찍히고 좀 오래 근속 하셨으면 얘기가 달려질 것 같기도 했어요. 

Cherrier

2021-05-08 03:20:55

아 그렇군요 ㅠㅠ 저는 2년 계약에 1년 반정도 지나서였어요. 저는 오히려 계약기간이 몇개월 안남았는데 괜찮으려나 걱정했는데그건 별 말 없더라고요... 당연히 재계약 해 주겠죠...?ㅋㅋ 

롤렉스

2021-05-08 03:06:15

최근 두달간 집 보러 다니고 모기지 관련 파악한 내용과 정확히 일치하네요

 

달파란

2021-05-08 03:23:57

13번은 아이 둘 고등학교 중학교 보내야 하는데 정말 홀랑 깨네요.

전자왕

2021-05-08 09:51:26

공교육에 실망해서 결국 다 사립 보내시는 분들도 많더라고요. 조금 싼 학군에 집사고 애들은 사립. 아렇게도 많이 하ㅅㅣ네요

달파란

2021-05-08 20:36:23

그게 모기지보다 비싸지 않을까요?

전자왕

2021-05-15 02:07:44

십이년 하면 훨씬 비싸겠지만 당장 낼돈은 낫겠죠 ㅎㅎ

스시러버

2021-05-08 03:48:47

세금도 비싼데 교육청은 왜 그럴까요....

bn

2021-05-08 04:15:05

Prop 13 때문에 계속 살거나 상속 하면 (요건 요새 바뀐것 같기도) 집값이 아무리 올라도 property tax는 2프로 인상이 최대입니다. 오래사신 분들의 실질 세율은 매우 낮다고 합니다. 

스시러버

2021-05-08 18:12:52

아... 그런 법이 있군요.... NJ에도 비슷한 법이 있나 한번 알아봐야겠어요... 

poooh

2021-05-15 02:38:08

없어요.  뉴저지는  나이 먹거나 인컴이 얼마 이상 안되거나 하면  그 뭐냐... 무슨 프로그램 있어서 프라퍼티 택스를 어느정도 리펀 받아요.

 

그런데 문제는 뉴저지 지역에  애키우는 집에서 프라퍼티 택스를 리펀 받을 정도로 인컴이 적은 경우 집을 살 수 없는 구조라...

결론은  나이 먹어야 프라퍼티 택스가 조금 줄어 듭니다.

스시러버

2021-05-15 23:12:02

감사합니다.. 찾아봤는데 역시 뉴저지에는 적용안돼더군요... 테너플라이도 작년에 비해 올해 업청 올랐더라구요...  이 동네는 돈 없이 살기 힘드네요...

전자왕

2021-05-08 09:50:27

소득세를 교육에 썼으면 엄청 좋았을거예요. 세금을 떠나서 선생님 월급이 베이에서 살수 없는 월급이라 잘하시는 샘들은다 떠났요

스시러버

2021-05-08 18:15:01

월급을 생각 못했네요... 생활수준에 맞춰 월급을 올려주지 않으면버티기 힘들겠어요.

전자왕

2021-05-15 02:09:41

작년에 주식 붐으로 세금이 많이 걷혀서 만4세 일년간 무료 교육 늘린다 하네요. 갠적으로 이런거보다는 (나이 늘리기) 교육 퀄에 더 신경 쌌으면 ㅠ

bn

2021-05-15 02:44:05

2222 ㅠㅠㅠ

폭풍

2021-05-08 03:56:55

아주 유명한 말이 있습니다.

"어떤 게임에서 주위를 둘러보아 아무 희생자(victim)이 보이지 않으면, 바로 자신이 victim이다."

 

집을 사고 팔때, 많은 사람이 개입하여 게임을 합니다. seller, seller agent, title company, escrow, lender, lending broker, inspecter, appraiser, buyer agent, buyer, home warranter, county등등. victim은 딴 한명입니다. 누구일까요, 당연히 buyer입니다.

 

무슨말이냐면, buyer가 직접 지불하지 않더라도 모든 돈은 직/간접적으로 buyer주머니에서 나갑니다.

Seller가 buyer agent fee를 지불하는 관행은 buyer를 위해서 만들어 진것이 아닙니다. victim을 바보로 만들어서 게임을 하는 주변사람들이 돈을 더 뺏어가도록 하는 장치입니다.

 

일단 오퍼를 내면, buyer agent는 buyer에게 말하지 않고 seller나 seller agent와 계약을 합니다. Fee받는 계약을 하죠, 절대 buyer에게 계약내용 안보여줍니다. 당연히 fee는 집이 비싸게 팔릴 수록 더 받습니다. 이런 buyer agent가 정말 buy를 위해서 싸게 집을 살 수 있게 노력할까요? 상상에 맡깁니다.

 

Buyer가 buyer agent에게 직접 fee를 주면, 집값에서 약 2-3%뺄수 있습니다. Seller가 buyer agent fee만큼 빼고 deal를 할수 있으니까요. County에 집값이 3%적게 등록되면, 예를 들어 1M$집에 1.5%Tax (CA)라면 20년 사는 동안 약 1만불이 절약됩니다. (그리고 당연히 agent fee영수증을 집팔때 세금계산때 집에 들어간 비용처리 됩니다.)

 

저는 buyer agent fee을 집값에 비례해서 주지 않습니다. 그렇게 하면 agent가 집값을 올리려고 하거든요. 보통 fixed price로 계약합니다. (지난번에는 5천불) 이렇게 하는 agent로 찾아보면 꽤 있습니다. 이외에도 팁이 너무 많은데 나중에 하죠.

강풍호

2021-05-08 04:11:33

buyer agent를 fixed price로 계약할 수 있는건 또 몰랐습니다.

제가 알아본 로컬 에이전트중에는 fee를 저와 반띵까지는 나왔었습니다.

마아일려네어

2021-05-08 04:43:57

글쎄요. 제가 제가 베이에서 경험하고 주변에서 본 결과 리얼터가 정말정말 중요합니다.

일단 20년동안 1만불이면 큰돈 아닌거 같아요. 베이에서는 집 잘사면 1년에 10만불씩 오르고 있는 실정이잖아요.

그리고 경력 많고 실력있는 리얼터 일수록 리베이트도 없던데 누가 fixed fee를 해주려고 할지...

buyer agent가 집을 싸게 살려고 노력하는 마켓이 아닙니다. "진짜" 살려고 "빨리" 살려고 노력하는 마켓이에요.

이동네에서 집사려고 알아만 보다가 1-2년 훌쩍 지나는 사람 여럿 보고 들었습니다.
20년에 1만 불이요? 집못사고 있으면 손해보는건 2년에 10만불+a입니다..

폭풍

2021-05-08 08:58:09

리얼터가 정말 중요하죠.

재산세 1만불은 리얼터를 내가 고용할때 장점중의 하나로 추가해 드린거구요, 당연히 더 큰 장점은 "정말로" 나를 위해 일한다는 점입니다.

빨리 사는 방법은 너무 간단합니다. 계속 비딩하면 되죠, 리얼터도 필요없어요.

주위에서 리얼터를 직접 고용하지 않았을때 않 좋은 경우를 정말 많이 봤지요. 리얼터를 직접 고용한 케이스는 거의 100%만족이었구요.

이건 당연히 상식적인 거지요, 매매가격이 비쌀수록 fee를 더받는 상황에서 누가 더 싼집을 찾아주겠어요, 계속 더 비싼집을 보여줍니다. 나한테 딱 맞는 집을 찾는 것은 관심이 없어요.

강호는 넓고 고수는 많습니다. (저도 고수에서 배워서 소개받은 리얼터였습니다. 그 리얼터가 사준집도 silicon valley에서 두배이상 올랐구요.)

마아일려네어

2021-05-08 09:37:39

이 지역에서는 왠만한 동네 아무집이나 사도 계속 올라왔죠. 딱히 리얼터가 일 잘하는 기준도 안되고요.

저는 생각이 좀 다른게, 고정 fee받으나 비율 적용해서 받으나 buyer agent는 맞는집 골라줘서 빨리 사게 하는게 무조건 이득입니다.
다른 직업들도 마찬가지인게 많겠지만, agent들은 시간이 돈이나 마찬가지죠. 

오히려 계속 더 비싼집만 보여주는 그런건 리얼터를 잘못 고용한 케이스 같네요.

제가 보고 들은 바로 판단해보건데, 일반적으로 일 잘하는 리얼터들이 굳이 고정 fee를 왜 받느냐 하는거죠.

일잘하는 리얼터한테는 preapproval 들고와서 오늘내일 당장 비딩할 손님들도 이미 넘치거든요.

 

고수는 많다고 하셨는데 동의합니다. 근데 제 생각에는 고수들은 아무 리얼터나 끼고 집 사도 상관 없죠.

이미 집을 보러가면 얼마나 비딩해야 좋을지 판단이 서거든요. 주변 동네들 장단점도 잘알고 있고.

반대로 처음 집 사고 그런분들은 (여기서 고민하시는 대부분의 분들은 여기에 속한다고 봐요.) 집을 봐도 어떤점이 좋고 나쁜지도 모르고 괜히 리얼터 잘못만나서 고생만 합니다.

이런 분들은 fee에 너무 연연할게 아니라, 집 관련 장단점 설명 잘해주고 잘 이끌어주는 리얼터가 더 좋다고 생각해요. 

 

저보다 경험도 많으신 분 같은데, 주제넘게 이견을 제시해봤습니다. 원글이나 좋은 댓글들이 집 구매하시는 마적단들한테 도움이 되면 좋겠네요.

전자왕

2021-05-08 09:57:27

와 정말 새로운걸 배워갑니다. 솔직히 리얼터가 잘해서 싸게 샀다고 주장하는 사람들도 많이 보고 리얼터가 잘해서 잘 팔았다고 주장하는 사람들도 많이 봤는데요... 전 솔직히 잘 모르겠어요. 그냥 집이 좋은데 있고 크면 비싸요. 샐러마켓에선 하자 있다고 깎으려 해봐야 어차피 더 크게 부르는 사람이 있어서 의미 없는거 같네요. 닉 기억했다 나중에 꼭 문의 드릴게요 닉 바꾸지 마셔요

soomba

2021-05-15 06:43:14

"셀러 마켓"에서는 바이어 리얼터의 역할이 큽니다. 리얼터의 소속된 회사 규모나 인맥의 힘을 빌릴 수 있습니다. 예를 들어 비딩 전쟁을 시작할때 셀러 리얼터가 최고가격을 안알려주고 블라인드로진행을 많이 합니다. 이때 바이어 리얼터가 셀러 리얼터을 알고 있으면 남들의 숫자를 알아보고 그에 맞춰 전략을 세울 수 있습니다. 예를 들어 중국 리얼터가 셀러면 바이어도 유명한 중국 리얼터면 서로 도움을 주지요. 국적의 인맥이고요.. 리얼터 20명 가진 큰 회사도 비슷하고요.. 이 회사에서 리스팅된 물건을 구입하면 dual효과를 보실 수 있습니다..  결국 내부정보를 누구랑 쉐어하냐니깐요

빨간구름

2021-05-15 07:50:56

제가 생각하는 좋은 셀러 리얼터는 비딩후 카운터 오퍼를 열심히 쓰는 사람일 것 같아요. 

어차피 최고가가 나왔으면 그가격으로 최대한 많이 카운터 오퍼를 써야 더 올려받지 않을까 해서요. 보통 카운터 오퍼에서 결정날테니...

같은 중국 리얼터에게만 알려준다면 저라면 그 리얼터 안 쓸 듯 하네요. ...이상 집을 팔아본적 없는 초보였습니다. 

soomba

2021-05-15 08:37:38

20명 이상되는 멀티오퍼의 경우 예를 들어 top 5에게만 카운터 오퍼를 주는 경우도 있습니다. 처음에 분위기 모르고 약하게 들어가면 카운터도 못받고 그냥 끝나기도 하고요. 분위기를 알면 그만큼 전략세우기도 편합니다. 이 경우 본인이 그 누구보다 5천불이라도 더 높게 쓴다는 가정입니다..  그냥 혼자만 밀어준다는건 당연히 아니지요. 다른 예를 들면, 바이어가 에스크로 도중 어떤 이유에건 론을 못받아서 포기하는 경우가 생기는데 (거의 대부분 appraisal 낮게 나오는.. 특히 오버 비딩이 심한 셀러마켓에서요) 이때 셀러는 다시 마켓에 리스트하면 history가 남기때문에 (어프리잘이 낮다는 정보.. 바이어들이 물어보거든요 왜 마켓에 다시 나왔는지) 그 가장 높은 가격으로 쓴 오퍼를 누군가 맞춰주기만 하면 마켓에 안내놓고 off market으로 바이어를 찾기도 합니다. 셀러 리얼터는 본인의 인맥으로 이 정보를 다 돌리죠.. 그때 본인의 바이어 리얼터가 loop안에 들어 있으면 이 기회도 이용할 수 있는거고요. 어쨋든 셀러 마켓에서는 바이어 리얼터가 단순히 서류만 작성해주는 사람보단 본인에게 어떤 방식으로던 도움을 줄 수 있는 사람이 좋지 않을까요. 오퍼가 30개 이상 오는 동네라면 더욱이요.

빨간구름

2021-05-15 08:41:41

무슨 말씀인지는 알겠어요.

그렇다면 현실에선 30개 이상 오퍼가 오면 5개만쓰지 말고 30개 다 카운터 오퍼 써 주는 리얼터는 없을까요? 아무래도 욕심이 생기네요. -_-;;;

그런데 위에 말씀하신 경우 처럼 론을 못받아서 포기하게 되는 상황이면 정말 셀러 멘붕오겠네요.  

랑펠로

2021-05-18 05:47:42

그런 이유로 다운페이가 낮으면 선택을 잘 안하는거죠. 론 문제만 없으면 다운페이가 얼마든 셀러야 무슨 상관이겟어요. 그리고 집 팔아본 경험으로는 카운터 해도 처음에 낮게 쓴 사람이 가격 엄청 올리는 경우는 별로 없는것 같아요. 어차피 높게 쓴 사람들 끼리 경쟁

뷰티플라이프

2021-10-13 21:11:56

폭풍님, "Buyer가 buyer agent에게 직접 fee를 주면, 집값에서 약 2-3%뺄수 있습니다" 딱 이와 같이 제가 집을 샀습니다. Agent fee 영수증이란게 뭔가요? 이걸 집팔때 세금계산시 집에 들어간 비용처리로 할수 있나요? 저는 agent fee를 check로 줬고 따로 영수증을 받지는 않았습니다. 어떤 형식의 영수증을 받아야 하나요? 

제가 이 부분에 대해서 전혀 무지해서 알려주시면 정말 감사할게요!

폭풍

2021-10-14 03:18:47

Check으로 주었으면 은행에서 check clear한 transaction이 scan한 사진으로 나올거예요. 이거 프린트하셨다가 영수중으로 쓰시면, 집 팔때 소득계산시 비용으로 떨어낼수 있습니다. 늦었지만 영수증 청구하셔도 될꺼 같구요.

뷰티플라이프

2021-10-15 04:49:58

이런 방법이 있었군요! 프러퍼티택스 세이브 부분만 생각했었는데 집 팔때 비용으로 떨구는건 미처 생각 못했던 부분입니다. 체크 스캔 또는 리얼터에게 받은 영수증 둘다 가능한 거죠? 추가로 한가지만 더 여쭤볼게요. 집 구입후 페인팅, 보수 등을 위해 업자에게 체크로 비용냈던 부분도 집 팔때 비용으로 떨어낼 수 있나요? 그리고 제가 직접 집 보수를 위해 자재와 도구 등을 구입한 금액도 몇천불 되는데 이또한 영수증을 모아뒀다가 비용으로떨어낼 수 있나요?

덕분에 행복한 저녁입니다. 폭풍님 정말 감사합니다!! 

폭풍

2021-10-17 09:03:58

집을 매매/유지/보수하기 위해서 구입한 재료/자재, 업자를 고용한 비용, 도구/공구, 나무 심은 것 등등 합리적인 레벨에서 전부 다 집 가치를 유지/상승시키기 위하여 쓴것으로 집 팔때 비용으로 처리할 수 있는 것으로 압니다. 집에 들어간 영수증은 몽땅 다 잘 보관하면 좋습니다.

뷰티플라이프

2021-11-01 01:19:11

글을 이제야 확인했네요. 말씀하신대로 몽땅 잘 모아서 보관하겠습니다. 답글 정말 감사합니다! 행복한 할로윈 되세요 폭풍님!

 

비엔님! 자꾸 댓글 울리게 글 올려서 죄송합니다. 좋은 글 올려주셔서 덕분에 좋은 정보 알았습니다. 감사합니다!

바람의기억

2021-05-08 04:57:16

우선 집 사신거 축하드립니다. 많은 부분이 맞는 내용이고 기본적인 내용도 처음 집사는 사람 입장에서 잘 설명해주셨네요. 이왕 베이지역이라고 한정해서 써주셨으니, 대전제가 빠진듯 합니다.

베이 지역은 수요와 공급의 측면에서 싱글 하우스의 공급은 절대적으로 제한되어 있는 반면, 싱글 하우스의 수요는 전세계에서 유입되는 인력의 두꺼운 수요층으로 항상 불균형입니다. 

저도 IT회사 다니는 사람이지만 이지역 high tech 인력들의 샐러리는 심하게 고평가 되어 있다는 느낌입니다. 그리고 샐러리도 계속 증가할것으로 예상되구요. 점점 이 지역 양극화가 더 심해지는게 느껴집니다. 매년 신입들의 샐러리 인상폭이 작년에 들어온 신입보다 더 증가하고 RSU, 보너스 등도 더 증가하고 있습니다. 이게 맞는냐 아니냐를 떠나서 이런 인력들의 유입이 지속된다면 더 비싼 주택을 사려는 바잉파워가 높은 수요는 더 많아질거라고 보여집니다. 이런 이유들로 아직도 밸리 집값은 성장 여력이 있다고 보여집니다. 최근에는 서울보다 집값이 더 저렴합니다.

그럼에도 불구하고 지난 5년간 베이지역도 슬로우한 시즌이 있습니다.(16년말, 18년말, 19년말, 20년 4월)  실제로 슬로우한 시즌에는 컨틴전시 넣고 집 살수 있습니다. 개인적으로는 바이어 입장일때 인스펙션 컨틴전시 한번, 론 컨틴전시 한번씩 경험이 있습니다. 개인적으로는 집값이 계속 오르기만은 할수 없습니다. 슬로우 시즌이 언제 올까 예측하기는 힘들지만, 이자율 인상시점 근처에 집을 보시는것도 좋은 방법입니다.

 

8번 내용은 아닐 수도 있습니다. 코비드 전에는 혼자 오픈하우스 가서 집보고, 자기 리얼터 연락해서 오퍼만 쓰는 경우도 많았습니다. 에이전트 커미션은 이미 MLS에 바이어 에이전트 몇프로라고 명시되어 있고, 오퍼쓸때 바이어측을 represent하므로 오퍼가 승락되면 바이어 에이전트가 커미션 받을 권리가 생깁니다.

 

 

전자왕

2021-05-08 10:00:53

제가 코비드 직전 집보고 코비드 중국 뉴스 즈음에 클로징 했는데 리얼터 없이 많이 보러다녔어요. 요즘은 인원재한 있고 그래서 좀 달랐나보더라고요. 그리고 제가 알기로도 바이어 리얼터는 무조건 돈 받는걸로 알아요

Opeth

2021-05-08 05:08:28

선 스크랩 후 감상

신세계77

2021-05-08 07:10:27

공감되는부분이많네요. 저도 집을보고있는데 베이지역은아니지만 참 "미쳤다"라는말이 저절로나오네요. 보통 10-15%  많게는 20%... 예를들어 싱글하우스 괜찮은집이면 쇼잉을 하루 이틀만 하는집도있구요. 그래서 보러가기도힘들고 가격이 1밀리언이면 최소 1.1후반되어야하고 결국은 1.2-1.3사이에...  어떤셀러는 2-3개월 프리렌트도 요구하구요. 그래도 금방금방나가네요.. 아깝게떨어진게 두달사이에 몇개있는데 집들 가격은 그때보다 더오르구요. 집사기가 많이힘드네요.. ㅠㅠ

여행벌

2021-05-08 10:01:12

집사신거 축하드립니다~ 저도 오랫동안 고민만 하고 이동네(베이지역) 집값 올라가는걸 소득이 따라가질 못해서 감당이 안되 거의 포기중입니다만....아직도 희망의 끈을 놓지 못하고 있네요....좋은 내용 저장해 둘께요~~~

AQuaNtum

2021-05-08 10:49:35

좋은 글 감사합니다 ㅎㅎ 다음 집 살 때 꼭 다시 읽어보는걸로 :)

에타

2021-05-08 14:25:52

배이 지역은 정말 딴 나라 이야기 같네요 ㅎㅎ;; 차후 베이 지역으로 이직할 가능성도 있는데 앞으로 집값은 어찌될지 걱정이군요;;

poooh

2021-05-15 02:45:54

제생각에는 seller market에서는  buyer agent를 쓰시는 것 보다는 그냥  dual로 가시는게  여러모로 유리 합니다.

즉, 집은  레드핀에 리스팅 된지 1분 안에 바로 올라 옵니다.  alert걸어 놓으면, 집 나오자 마자 바로 이메일 옵니다.

 

그럼 바로 그 집에 가서 겉에서 딱 보고  감 잡고 무조건 listing agent 한테 바로 전화 걸어,   지나가다 봤는데, 이집 마음에 들어 보고 싶다

나 buyer agent 없다.  니가 그냥 dual로 해서  이 집을 내가 살 수 있도록 해줘라.

 

라고 하셔야 합니다.

 

물론 상황에 따라서는  public listing 안하고 agent가 exclusive 하게 갖고 있는 에이전트가 있을 수도 있는데,

그건  정말 복걸 복 이라...

Lanai

2021-05-15 03:29:04

좋은 전략이네요. 동네를 잘 모르거나 first-time home buyer일 경우가 아니면 여전히 buyer agent의 도움이 엄청 크긴 하지만요. 제가 바이어로서 당해본 다른 전략은, 경쟁 바이어가 non-refundable deposit을 셀러한테 100k를 건 거였어요. 저희는 오퍼 데드라인까지 기다렸다 막판에 competitive offer를 넣으려 준비중이었는데 갑자기 레드핀에서 pending으로 바뀌어서 얼마나 당황했던지요...;;;

땅부자

2021-05-15 20:08:54

제가 보니 동네에 리스팅이 많은 큰회사 소속 에이전트랑 일하면 그 회사 리스팅 매물들에 대한 인포가 많더라구요. 회사에 집이 나왔는데 얼마 쓰면 그냥 내게 준다 하는 경우 꽤 있었습니다. 

경쟁이 치열하면 원하시는 동네에 리스팅 많이 하는 회사도 보세요. 

Pajae

2021-05-18 08:53:42

이번에 베이에서 싱글 인컴으로 영끌해서 하우스를 산 1인으로서 appraisal에 관련되어서 자세하게 언급해 주시면 좋을거 같습니다. 

다운페이 타이트하게 잡아서 오퍼 넣었는데 마켓이 과열되면서 실제 appraisal에서 오퍼한 가격보다 낮춰 나오면 그만큼 갭을 다운페이에 포함해서 넣어야 하는걸 몰랐는데. 나중에 오퍼 억셉되고 렌더가 알려주어서 그때 알게 된 후 appraisal 낮게 나올까봐 심장 쫄깃했던 경험을 한 1인으로서. 버젯을 잡으실때 다운페이 + appraisal 갭 가능성의 비용 + 집 고치는 비용을 꼭 고려하심을 추천합니다. 

찐돌

2021-10-14 00:24:01

저도 베이 지역에 집을 가지고 있고, 다른 지역에서도 집 구입을 해 본 경험에 따르면, 베이 지역에 돈이 여유있는 사람들이 많아서 정말 집 사기 힘들죠. 전체적으로 맞는 말을 해 주셨지만, 에이전트 부분은 정말 힘듭니다. 경험하신게 다 맞지 않거든요. 결국 에이전트 따라 다 다릅니다. 전 회사 에이전트랑도 일해봤고, 새 집도 구입해 봤고,레드핀과도 일해 봤지만, 전문성은 레드핀 에이전트가 제일 좋았지만, 그 어떤 에이전트도 저보다 집에 대해서 더 잘 알지 못했습니다. 아마, 집 구조나 세금 구조 같은건 제대로 알려주는 사람들이 없더군요. 바이어 에이전트도, 셀러 에이전트와 같은 사무실에서 있는 경우도 있고, 여러 가지 경우가 있어서 절대로 제 편이 아니었습니다. 무조건 계약을 진행시키려고만 하지, 레드 플래그를 제대로 주지 않았습니다. 집 수리가 필요한 경우도 있었고, 심각한 구조적인 결함이 있었는데, 에이전트는 무조건 고라고 말하는 경우도 있더군요. 

그리고 말씀하신대로, 집이 마켓에 나오기도 전에 바이어 에이전트들이 인맥으로 낚아채는 경우가 많은데, 저도 그런식으로 구입을 했습니다. 셀러의 요구 조건 다 들어주고 말이죠. 큰 회사의 좋은 에이전트랑 일하는게 중요한데, 그런걸 참 알기 힘들죠. 근처 부동산 거래 기록을 보면 동네 사람들 대부분이 계약을 맞기는 에이전트가 있는데 그런 사람들에게 맏기면 일단 매물은 잘 찾아 줍니다. 

어떠카죠?

2022-01-12 08:51:38

앗...  좋은 포스팅이네요! 혹시 가성비 좋고 살만한 지역도 다음번에 한번 리뷰해주시면 안될까요? 산마테오, 포스터시티, 데일리시티 이런곳들이 궁금합니다.

땅부자

2022-01-25 01:44:16

가성비는 모르겠지만 아는 동네라서 리뷰해 드립니다. 

산마테오는 동네가 넓고 중산층과 아파트 등이 막 섞여있어서학군을 보신다면 근처 San Carlos 와 Belmont 랑 비교해서 덜 좋습니다. San Carlos 도 Redwood City 랑 섞어서 안좋다고 불평하는 학부모들이 종종 보긴했습니다. 만약 아이가 special needs 라던가 ESL 이 필요하다던가 하면 Belmont 은학교에 돈이 없어서 그런 서포트 없습니다. 하지만 주민들이 모두 중산층이고 공부를 중요시 해서 면학 분위기는 좋습니다. 코비드전 프리런치 비율이 .5% 

산마테오가 101 기준으로 바닷가 쪽은 땅이 물러서 집을 꼭 가보셔야 합니다. 어떤집은 드레서가 균형이 안맞아 2인치 나무로 괴어놓은 곳도 봤습니다. 그런 집도 팔리긴 하더군요  포스터시티쪽도 비슷하긴 한데 땅자체는 좀더 단단한듯합니다. 두곳 모두 flood insurance 필요합니다. 하지만 포스터 시티는 들고나갈수 있는 통로(?)가 한정되어 코비드 전에는 트래픽시간에는 엄청 막혔습니다. 코비드 나중에 어찌될지는 모르겠지만요. 

데일리시티는 길도 좁고 오래된 집들이 많아서 파킹이 프리미엄입니다. 집에 운전하는 식구들 많으면 파킹이 확보된 곳으로 하시길 바랍니다. 데일리 시티 쪽은 가라지를 리빙유닛으로 바꾼곳들도 많습니다. 

어떠카죠?

2022-01-25 23:08:00

감사합니다.. 참고하겠습니다.

bn

2022-01-25 01:54:15

각자의 상황에 따라 천차만별로 갈리는 부분이고 특히나 저는 남쪽 위주로 집을 봐서... 페닌슐라 쪽은 잘 모르겠네요. 

 

근데 경험상 가성비와 살만한 지역은 같이 쓰이는 단어는 아닌 것 같습니다... 

어떠카죠?

2022-01-25 23:09:12

감사합니다..! 남부쪽도 사실 관심이 많아요! 산호세, 유니언 시티, 헤이워드, 듀블린, 밀피타스, 산타클라라 쪽도 관찰하고 있습니다. 

로레나

2022-12-02 20:12:32

좋은 경험담 올려주셔서 감사합니다. 마모님들 댓글도 잘 읽고 갑니다요 ^^ 꾸벅

bn

2022-12-03 11:47:51

작년과 올해는 마켓 분위기가 아예 다른 놈이니 참고만 하시는 게 좋을 것 같습니다. 역시 앞으로 벌어질 일은 아무도 모르는 것.

futurist_JJ

2022-12-03 16:41:32

좋은 글 감사합니다. (bn님도 베이셨군요)

VA에서 사려고 맘먹었다가 VA에서 Bay로 오게 되어 매수는 미루고 있습니다. (Tri valley 지역에서 San Jose on-site출근)

P2는 본인집이 있어야 한다고 노래하다가, 아이들 학교 끝날때까지(한 6년)만 버텨보자는 이야기 하고 있구요.

기나긴 기다림속에 NIW 받아, 이젠 다른 곳을 쳐다보고 있었는데 2년은 버티는게 좋다는 3번 말씀에 어쩌지 하고 있습니다. ㅠ

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