MileMoa
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미완성이라고 했는데도 굳이 보시는 분들이 있을 것 같아서 떡밥만 던지고 도망가 봅니다. 

 

한줄 요약: 하지마요.

 

한줄 요약(2): 이미 저질렀으면 혼자서 수습하려고 하지말고 팔던지 뭘 하던지 액션 취하기 전에 이런 거 잘 하는 CPA한테 달려가요. 

 

해야 하는 거: FBAR, FACTA, Form 1116. 국세청, IRS, 그리고 FTB (캘리세금 징수기관) 한테 세금 폭탄 맞기. 

 

시나리오: 한국의 부모님이 좋은 투자처가 있다고 미국의 사는 아무개의 이름으로 한국에 아파트 조합원 분양을 받음. 본인이 안하신 이유는 정확하게 모르나 이것은 무조건 들고 있으면 값은 오를 물건이고 대출도 받아서 목돈 들어가지도 않고 세금도 별로 안 나올 것이라고 강조. 평소에 게시판에 명의 빌려주지 마세요라고 강조했는데 부모님한테 말대답도 못하고 소극적으로 대응하다가 어어 해서 도저히 발을 뺄 수 없는 상황에 돌입 (했다고 생각했음... 차라리 위약금 물고 빨리 빠져나오는게 이득이 될 줄은 꿈에도 모름). 

 

 

=== 업데이트 된 부분 시작

 

결론: 물론 글 제목이 조금 낚시이긴 합니다만 실제 Capital gain의 92% 정도가 세금 + 각종비용으로 나가면서 건진것도 없이 쎄빠지게 고생만 하고 끝났다고 합니다. 개인적으로는 마이너스가 안난 것이 다행이라고 생각합니다. 조금 두서는 없을지도 모르겠는데 왜 이렇게 되었는지 정리해 보려고 합니다. 

 

왜 이렇게 됬는가

 

이 분양 매물에 계약이 된것이 2015년. 준공이 된건 작년이었습니다. 6년이라는 시간이 걸렸는데 그 기간 동안에는 많은 일이 벌어질 수 있는데 그런 리스크를 생각 하지 않고 접근한 것이 가장 큰 패인이라고 봅니다.  

 

1. 6년이라는 시간은 생각보다 긴 시간입니다. 한국은 미국과 달리 정부에 많은 정책적 재량권이 있습니다. 따라서 정부 정책에 따라 손익이 극명하게 갈릴 수 있습니다. 작년 제작년 부동산 가격폭등으로 인해 정부가 양도세를 급격하게 올렸습니다. 다행히 아무개씨는 최대 88프로 양도세 부과 시행 직전에 매각했으나 그래도 소유권 등기 직후에 매각을 했기 때문에 고액의 양도세는 피할 수 없었습니다. 그리고 양도세 올림과 동시에 대출을 조여서 예상 했던 대로 소액의 증여만으로 아파트 구매대금을 마련할 수 없었습니다. 

 

2. 미국 세법을 잘 모르시는 부모님이 gut feeling으로 된다고 생각하는 것과 실제 상황은 많이 달랐습니다. 미국의 세법상 거주자는 한국에서 부동산 거래를 하더라도 미국 세금을 내야 합니다. 흔한 한국인들의 착각인데 한국에서 거래가 일어나더라도 미국의 세법상 거주자는 전세계 소득에 대해서 미국 세금신고를 해야 합니다. 물론 조세협약이 있어서 이중과세를 피할 수 있다고는 합니다만 현실적으로는 완벽하게 이중과세 보호가 되지 않습니다. 이건 아래에 좀 더 자세히 설명하겠습니다. 한국에서 계좌 거래가 일어나는데 어떻게 미국 IRS가 그걸 아느냐고 하실 수도 있지만 그런 걸 방지하기 위해 FBAR 이나 FACTA가 있는 것 같습니다. 한국에서 소득이 없는데 부동산 거래를 해서 큰 소득이 나지 않았는데 잔고가 크게 찍혀 버리면 당연히 IRS가 이게 뭔가 뒤져볼 가능성이 높은 것 같거든요. 그리고 만불이상의 세금 탈루는 영주권자라도 추방대상이 되는 aggravated felony입니다. 

 

3. 아무개씨는 분양 매물 계약 당시엔 유학생 신분이었으나 세월이 흘러가다 보니 영주권을 필요로 했고 취득했습니다. 그러고 이제는 커리어상 한국으로 단 시일  내에 돌아갈 가능성이 없어졌죠. 이런 상황에서는 한국 세법상으로는 어지간해서는 비거주자를 벗어날 수가 없습니다. 단기로 한국 거주하는 것도 영주권자를 포함한 재외국민일 경우 어지간해서는 국세청이 태클을 거는 경우가 많다고 합니다. 세법상 거주자 비거주자 관련 조항은 애매하기 때문에 중간에 걸쳐있는 경우 국세청이 유리한데로 판단이 나는 것 같습니다. 

 

비거주자가 되면 증여세가 0원부터 부과됩니다. 그리고 안타깝게 영주권 취득후 3년후에나 아파트가 완공이 되었기 때문에 영주권 취득 2년내 비과세도 적용받지 못합니다. 공인중개사 자격증이 있으셔서 관련조항을 애매하게 아시던 부모님은 영주권자라도 주민등록이 되어있으면 세법상 거주자라고 본다는 생각을 완고하게 하셨습니다만 사실이 아닙니다. 세법은 복잡하기 때문에 해당 분야의 전문가가 아니면 정확하게 알지 못합니다. 그리고 제대로 된 전문가 상담은 비용이 비쌉니다. 

 

4. 그래도 세금을 때려 맞게 된 가장 큰 원인은 아무개씨의 사정상 분양된 아파트 소유권을 받자마자 바로 팔아야 했기 때문입니다. 

 

시간이 널널했던 학생때와는 달리 취직을 한 아무개씨는 서류처리를 위한 시간을 내기가 너무 어려웠습니다. 회사 일도 해야하고 애도 키워야 하고. 예전과는 달리 까다로워진 서류 심사로 인해 모든 미국쪽 증빙서류나 위임장 같은 경우 영사관에서 공증을 받던지 미국 해당 주의 노타리한테 공증을 받고 주정부에 보내서 apostille 공증을 받아야 합니다. 근데 코로나사태로 인해 미국정부쪽 행정은 몇주씩 걸리기 십상이라 현실적이지 않았고요. 아무개씨는 영사관에서 차타고 두시간 거리에 살아서 서류 하나하나 공증 받기가 부담스러웠습니다. 특히 예약제로만 변경 되면서 예약 슬랏 잡는 것도 너무 힘들었고요. 대출승인도 위에서 언급한 것 과 달리 어려워져서 외국의 소득증빙으로 대출을 해주는 은행이 찾기 어려워 졌습니다. 

 

근데 그것 아니더라도 아무개씨는 대출을 끼고 해외 부동산을 가지고 있을 형편이 되지 않았습니다. 6년이라는 기간동안 아무개씨는 연애을 하고 결혼을 했어요. 근데 피투의 커리어가 security clearance를 요구하는 그런 직종이었습니다. 지금 당장은 아니라도 앞으로 올라가다보면은 꽤나 높은 등급의 클리어런스가 필요한 그런 직종이요. 아무래도 심사기준이 명확하게 드러나 있지 않아서 확실하지는 않지만 foreign financial/property interest는 네거티브 팩터 중에 하나래요. 아무개씨는 자기가 원하지도 않았고 배우자 장래를 막을 수 있는 그런 부동산 투자를 계속 하고 싶지 않았습니다. 그래서 최대한 빨리 팔아버리라고 부모님한테 강하게 얘기 했어요. 그리고 혹시나 세금관련으로도 문제가 될까봐 성실하게 세금을 신고하기로 했고요. 아파트 가격이 크게 오른건 아니지만 나름 6년전 대비 올랐기 때문에 그래도 손해는 안 보겠지라는 생각으로요. 

 

왜 아무개씨는 capital gain의 92프로 가까이를 비용으로 지불 했는가? 

 

아무개씨의 잘못이라고 보긴 힘들지만 이래저래 아다리가 안 맞은 부분이 많았다고 봐야겠네요. 아무개씨는 물가가 살인적인 캘리포니아 실리콘밸리 지역에 사는 엔지니어입니다. 다른 엔지니어들과 비슷하게 벌지만 연방기준으로는 매우 높은 월급을 받고 있습니다. 또한 월급의 반정도는 주식으로 지급되는데요. 하필이면 한국에서 아파트 완공 및 거래가 일어나기 몇 달전에 집을 사는 바람에 가지고 있던 회사 주식을 상당부분 처분해서 이 문제의 한국 아파트 거래 이전에 capital gain이 작년에 많이 잡혀있던 상황이었습니다. 

 

1. 이자비용 

 

목돈이 필요없다는 식으로 했지만 한국의 신규 분양 아파트는 기본적으로 아파트가 준공되기 전에도 계속 1차, 2차, 중도금 등으로 돈이 계속 들어갑니다. 물론 조합쪽에서 알선해준다지만 아무래도 1 금융권에서는 힘들고 캐피탈이라던지 금리가 높은 은행에서 빌릴 수 밖에 없었습니다. 완공후에도 LTI규제라던지 이런게 심해서 낮은 금리로 돈을 빌리기가 어려웠고요. 이것만 해도 양도차익의 33프로를 깎아 먹었습니다. 

 

2. 한국 양도세

 

한국에서 세무사들과 상담 결과 아무런 공제도 해당되지 않는 아무개씨는 양도 차익의 42프로를 양도세로 때려맞았습니다. 

 

3. 캘리포니아 주 세금. 

 

여타 다른 주와 비슷하게 캘리포니아는 Foreign tax credit을 인정하지 않습니다. 대부분이 그렇듯 양도차익의 9.3프로를 캘리포니아 세금으로 산정 되었습니다. 

 

4. 미국 연방 세금 #1: Net investment income tax

 

일정 소득 이상 (MFJ 기준 250k)인 사람들에게 미국은 net investment income tax를 부과하고 있습니다. 참고로 이 tax는 조세협약/foreign tax credit으로 상쇄가 되지 않는 택스입니다 (어떤 분이 소송까지 가셔서 판례까지 명확한 케이스 입니다). 물가가 높은 지역에서 월급을 받는 아무개씨는 기준을 넘어가기 때문에 3.8%를 추가 세금으로 산정되었습니다. 

 

5. 미국 연방 세금 #2: 92 - 33 - 42 - 9.3 - 3.8 = 3.9%????? 

 

숫자가 안 맞는데요. 나머지 3.9%는 어디서 온 걸까요? (참고로 이건 정확한 계산이 아닙니다) foreign tax credit이 있어서 대략적으로 max(한국 양도세, 연방세) + 주소득세 효과를 낸다고 하지만 완벽하게 그렇게 계산되지 않습니다. 기본적인 골자는 해외에서 세금을 냈으면 그 capital gain에 대해서 미국에서 부과될 세금만큼을 크레딧으로 준다고 되어 있습니다. 해외에서 세금을 많이 냈다고 다른 소득에서 낼 세금을 줄여주지는 않는 다는 겁니다. 

 

근데 이 미국에서 부과될 세금을 계산하는게 직관적으로 사람들이 생각하는 것과 달랐습니다. 미국 사람들 입장에서 보면 해외에서의 추가소득은 당연히 marginal tax bracket 세율로 부과되는 세금입니다. 그 추가소득이 생겼을 때 늘어나는 세금은 marginal tax rate으로 올라가거든요. 

 

근데 Form 1116을 보면 복잡하지만 대략적인 골자는 foreign tax credit = 당해 tax amount * (해외 소득/ 전체 taxable income) = 해외 소득 * tax amount / taxable income = 해외 소득 * effective tax rate 으로 계산이 됩니다. effective tax rate으로 크레딧을 준다는 겁니다. 따라서 어떻게 생각해보면 marginal tax rate - effective tax rate 만큼은 크레딧으로 인정이 안되고 세금을 내야 하는 겁니다. 

 

marginal tax rate으로 주면 뭔가 악용될 수도 있으므로 왜 이렇게 계산하는지는 알 것도 같은데 세금 내는 사람 입장에서는 억울 할 수 밖에 없는 것 같습니다. 

 

아 미립자 같지만 환 리스크도 있어요 작년 초중반 하고 연말 환율하고 차이가 많이 나죠???

 

자 그래서 세금 보고는 어떻게 해야 되는 건가요

 

한줄 요약: 팔기전에 세무사한테 가세요.

 

아래는 혹시나 세무사가 제대로 하는지 확인하고 싶으신 분들을 위해서 적어 봅니다. 이건 tax advice가 아니에요. 그냥 완성된 폼을 보고 커멘터리 던지는 거에요. 저나 아무개씨는 전문가가 아니라서 맞는지 틀린지 조차 확인할 방법이 없습니다. 인터넷에도 아무개씨가 겪는 상황은 매우 드문 케이스라 비슷한 예제를 인터넷에서 딱 하나 찾았습니다.  나는 마조키스트다 해서 혼자서 해보시겠다고 하시는 분... 굿럭임다. 

 

간단 설명:

  • Form 8949에 Box C체크해서 (1년 이상 보유하셨으면 Box F) 매도가액하고 adjusted basis 적으시고
  • Schedule D에 Box C 항목에 올리고
  • Form 1116 작성하시고
  • Form 6251 작성하셔서 혹시라도 line 8 계산하셔야하면 form 1116-amt 작성하셔야 하고. Carryover statement 작성하셔야 하고. 
  • 아마 부동산 매각하고 하시면서 FACTA threshold 치셨을 테니 FACTA (8938) 첨부하시고요
  • 세금보고하고 FBAR도 작성하세요. 
  • 환율: FACTA/FBAR 잔고 보고는 연말 환율로 다른 금액은 yearly average 환율 쓰시면 됩니다. (엘라엘라님 글 참조: https://www.milemoa.com/bbs/board/9175976) 

8949와 Schedule D는 주식투자 같은 거 세금보고 해보셨을 테니 그거랑 비교하시면 되고요..

 

최대 복병은 Form 1116입니다. 왜냐면 제가 개인용 택스 프로그램 몇개 트라이 해봤는데 우리가 원하는 기능이 버그 없이 구현 된 프로그램이 없습니다. Form 1116 instruction 보시면 진짜 설명이 최악입니다. 까만건 글씨요 하얀건 종이인가 나는 누구 여긴 어디 하기 십상입니다.

 

한국에서 때려맞은 세율이 미국 세금 최대 세율 (short term 이면 37프로 long term이면 20프로) 이하면 별 문제 안될 겁니다. passive category income 하나로 작성하시면 되고요. 한국이라고 기입되어있고 (주식 투자 하시는 경우 그 외에 RIC라는 나라가 기입되어있을 수 있음) 인컴 숫자 잘 들어가 있고 디덕션 금액 쭉쭉 워크시트대로 계산 해보시면 됩니다. 만약에 4b가 안 비어있으면 asset basis 맞는지 확인하시고요. 

 

만약에 한국에서 때려맞은 세율이 미국 세금 최대 세율 (short term 이면 37프로 long term이면 20프로) 이상이면 HTKO라는 나라가 passive category income 쪽에 하나 더 추가되어있어야 하고 line 1 과 line 6가 한국 금액의 마이너스 금액이 되어야 합니다. 그리고 line 13에 한국에서 낸 세금액수가 마이너스로 들어가 있어야 하고요. 그런다음 general category income으로 form 1116를 추가하고 HTKO나라를 추가하는데 line 1 / 6 / 13에는 앞서 passive income f1116의 htko섹션에 들어있던 내용을 그대로 positive number로 적으면 됩니다. 

 

본인이 회계사 검산하고 싶으신 분들은요. 터보택스로 웹 버젼으로 시간낭비 하지마시고 데스크톱 버젼으로 숫자 넣은다음 form mode 가서 form 1116 필요한 부분 override 하셔야 제대로 계산 해줍니다. 일반 모드로는 지원이 안되는 계산이라고 터보택스에서도 공지하고 있으니 그냥 질문 답변만 해놓고 왜 회계사랑 내 계산이 틀리냐 따지지 마세요. 

 

결론

 

음. 이 글도 결론을 내야하네요. 그냥 좀 하지마요. 끗

 

한국 부동산 가격 올라가는 거 보면 very tempting 합니다. 근데 아무래도 부동산 투자라는게 장시간을 봐야하는 투자고 세법상 복잡한 부분이 있으니 미국 거주자 입장에서는 capital gain을 실제로 현실화 시키기는 어려운 점도 있습니다. 특히 젊은 세대의 경우 인생에 많은 새로운 일이 일어날 가능성이 높으므로 단순하게 달려들었다가는 아무개씨 처럼 고생만 쎄빠지게 하고 돈은 많이 못 건지는 경우가 생길 수도 있습니다. 나이드신 분들이라도 아무래도 다른 나라에서의 목돈 투자에는 리스크가 있으므로 제대로 아는 전문가의 조언을 받아 진행하시는 걸 추천합니다. 

 

말이 길었네요. 그냥 401k 맥스하시고 VTSAX가 진리입니다. 

 

끗.

53 댓글

poooh

2022-03-23 23:16:38

이게 아마 캘리포니아라서.. ㅎㅎㅎ

bn

2022-03-24 08:03:06

생각보다 연방세도 나옵니다. 특히 평균 세율과 marginal tax bracket세율 차이가 나면요. 

poooh

2022-03-24 19:32:10

그렇긴 하겠습니다만,  1년이상 hold 했다는 가정하에  연방세율 15%는  한국의 양도 소득세등에 비하면 낮지 않을까요?

저는 비거주자라서  양도 소득세 계산 해보니 꽤 될거 같거든요.   

bn

2022-03-24 21:37:39

사정상 단기 보유 했어서 더 차이가 클 것 같은데요 무조건 max(연방세, 한국 양도세) 되는 게 아니에요. 실제 크레딧 계산은 복잡하게 돌아갑니다. 다른 분들한테 물어봐도 한국 양도세를 많이 냈어도 연방세가 추가로 나가는 경우가 많은 것 같습니다. 

poooh

2022-03-24 22:43:47

단기 보유 (1년 미만 보유)라면은 연방 40% 텍스내셔야 하는데, 이정도면... 그런데 한국에서 2년미만 보유 양도소득세 꽤 되지 않나요?  

뭐... 자세히  알려 주세요.. 기다리겠습니다.

 

 

어쨌든  저도 첨으로  1순희!

코리얼티

2022-03-25 17:45:27

저도 한국부동산 팔고 한국에 납부한 양도세에 대해 Foreign Tax Credit이 나왔지만 다 소진하지 못했어요. Form 1116에 보면 매년 적용할 수 있는 크레딧 한도가 있습니다. 이 한도를 넘은 크레딧은 다음 해로 이월할 수 있고, 최대 10년까지 넘길 수 있다고 하지만, 막상 10년 동안 FTC 한도 때문에 사용하지 못한 채 대부분 소멸된다고 보시면 됩니다. 이게 단순히 한국에 납부한 세금은 연방세에서 다 돌려받을 수 있다고 생각하고 있다가 뒤통수 맞는 부분이기도 하죠. 

 

참고로, 쌓여있는 FTC를 사용할 수 있는 방법이 있긴 한데.. 계산이 좀 복잡하긴 하지만, 대충 따져보면 미국보다 세율이 낮은 나라에서 소득을 얻고 세금을 내면 됩니다. 개인별로 차이가 있겠지만, 한국 소득은 대부분 해당 안되는 것 같고요. 관련해서 Foreign Tax Credit 한도를 참고해보세요.

bn

2022-03-25 20:12:50

네 세금 낮은 나라에서 사용하면 되긴 합니다만 저 같은 경우 high tax knockout 에 걸려서 passive income도 아닌 general category income으로 넘어가서 사용하기가 참 애매한 것 같더라고요. Passive로 남아있으면 한국에서 주식투자라도 할텐데 말이에요. 

memories

2022-03-24 00:30:49

떡밥 감사합니다. ㅎㅎㅎ

Platinum

2022-03-24 08:48:07

오.. 금요일을 기다리게 만드는 떡밥이군요. 금요일 집에 오면서 팝콘 사서 들고 들어오겠습니다.^ ^

짠팍

2022-03-24 13:00:16

이거... 잼나겠는데요... (지송합니다, 상황은 답답하시겠지만 ㅠㅜ)

포트드소토

2022-03-24 17:13:41

예고편이 알차네요. ㅎㅎ 금요일이 기다려집니다

스시러버

2022-03-24 17:31:38

큰 돈이 통장에 들어오는 거 자체가 스트레스더군요... 그래도 잘 마무리하셨으니 게시판에 올리시게 되지 않았나 추측해 봅니다...

루루라임

2022-03-24 17:38:47

이렇게 하는 분들이 생각보다 많을거라 생각합니다. 일단 한국에 있는 통장으로 사용하니까 IRS가 추적할 방법도 없지 않을까요? 어떤 일이 있었는지 너무 궁금합니다. 금요일 기대합니다~

poooh

2022-03-25 06:30:12

아뇨 한국은행에서 미국 irs에서 보고를 한대요.

미국 영주권, 시민권 갖고 있는 경우에는 한국에서 구좌 만들때에 소셜시큐러티 번호 물어봐요. --;

Opeth

2022-03-24 18:19:42

어익후 이건....

콴수르

2022-03-25 11:04:16

아... 이런 고생을...ㅠㅠ (묵념)

AQuaNtum

2022-03-25 12:25:41

ㅠㅠ 비앵님 고생 많으셨네요... 풀 스토리 잘 봤습니다... 눈물 없이는 볼 수 없는 ㅠㅠ

CaptainCook

2022-03-25 15:38:59

토닥토닥... 저도 비슷한 알아서ㅠㅠ 그래도 손해는 안 보셨다니 다행입니다.

blueribbon

2022-03-25 15:45:20

저도 한국의 아파트가 있어서 언젠가는 팔아야 하고 해서 꼼꼼히 읽어 봤습니다.   사실, 저도 자의가 아니게 불어난 양도차액이 너무 커서 어떻하면 세금을 줄일 수 있을지 늘 고민 대상 1순위거든요.  오래 전 구입한 재건축 아파트라 양도차익만 30억이 넘어요.  (요즘 많은 강남 아파트 국평 크기가 30억이상 합니다). 근데 말씀하셨듯이 세법상 한국에서는 비거주자라서 1주택 공제 (11억)뭐 이런 것도 안되고 아주 이주 복잡하게 이것 저것 다 떼서 실제로 손에 별로 남는거 없게 세법을 만들어 놨더라구요.  투기도 아니고 달랑 1채 뿐인데..ㅠㅠ  결론은. bn님이 내신 것과 같습니다.  이 분야 전문가 회계사와 상의하는 것이고 세금을 줄이려면 장기플랜을 가지고 접근해야 그나마 몇 푼 건지는 거 같아요. 

빛 좋은 개살구라는 말이 왜 있는지 알겠더라구요.  양 국 세법 완전히 빠삭한 회계사가 정답이예요.  요즘 한국 부동산양도세법이 하도 자주 바뀌어서 부동산 양도세 취급 안하는 회계사/세무사도 있다고 들었어요.  까닥 잘못하면 돈 물어줄 일 생긴다고 하더라구요.  

또 중요한게 미국에 어느주에 사는 냐고 한 몫합니다.  한국에서 세금 폭탄 바가지 맞고 미국에서는 안 내겠지 하겠지만 말씀하시는 것 같이 이중조세 어쩌구 법이 다 해당 안되고 (연방세), 주 세는 또 다른 카다고리 더라구요.  그렇기 때문에 장기 플랜이 중요가 한 줄 포인트 같아요.  

다행히 오랫동안 알고 지낸 실력 좋은 회계사가 있어서 얽힌 실타래 한 개씩 풀고 있어요.  그 분 항상하는 말이 "일 저질러 놓고 찾지 말고 저지르기 전에 먼저 상의해라" 예요.

 

bn님께서도 언급하셨듯이 이쪽 분야 전문가들 상담비도 비싸고 수수료도 엄청나게 비싸요.  그래도 세금으로 다 뺏기는 것 보다 훨 나으니까 아까와 말고 해야죠.  

 

bn님께서 이 문제 처리하느라 고생 많이 하셨는데 골치덩어리 해결하셔서 별로 남는 것은 없어도 마음은 홀가분 하실 것 같네요.  배우자분의 앞길에 잠재 걸림돌도 제거하구요.  그 동안 고생많으셨어요!!!

Aeris

2022-03-25 19:34:09

조심스럽지만 혹시 가능하다면 지인 회계사분 성함 과 연락처를 쪽지로 혹시 보내주실수 있을까요?  만약 조금이라도 불편하거나 부담스러우시면 주시지 않으셔도 괜찮습니다. 

하레딩동

2022-03-25 19:46:53

혹시 저도 조심 스럽게 부탁 드려도 될까요? 저희 부모님께서한국 부동산을 처분 하고 싶어 하시는데 여러가지로 난관이 많네요 ㅠㅠ 

blueribbon

2022-03-26 20:41:07

요즘 이 분야 전문가들 꽤 있습니다. 한국에서도 내놓으라하는 유명한 회계사들 여럿 있구요.  세금이 몇 억 단위로 왔다갔다 하니까 실력있는 사람 찾는게 일단은 포인트구요. 팁을 좀 드리면 요즘 바뀐 내용을 유튜브같은데서 먼저 본인이 좀 공부하고 접근하시길 추천드려요. 옥석을 가려야 하니까. 안그러면 상담비만 깨집니다.  그리고 지금 모든 회계사가 텍스 보고 때문에 바쁠 겁니다.  4월18일 지나서 약속 잡으셔서 하시면 어느 회계사하고 상담받으셔도 여유롭게 받으실 꺼예요. 경험 많은 2-3분께 상담 받아 보세요~

그래도 필요하시면 쪽지 주세요.  

Platinum

2022-03-26 02:59:54

저도 막연하게 한국 부동산 필요할 때 팔면 되겠지 생각하고 있었는데 알아볼 수록 보통일이 아니더군요. 정말 장기 프로젝트에 돌입해야 겠습니다. 문제는 이걸 도대체 언제 시작해야 할지 알 수가 없다는... 사실 여기 삶도 중요하니까요. 거의 은퇴할 때까지 기다려야 하는 거 아닌가 생각하고 있습니다. 

 

여러가지 경우가 있겠지만, 제가 알아본 바로는 결국 한국에서 '장기보유특별공제'를 받을 수 있는가 아닌가가 포인트가 아닌가 싶더군요. 미국에 있는 분들은 거의 한국 세법상 비거주자이고 거의 어떤 종류의 장기보유특별공제를 받을 수가 없더군요. 장기 프로젝트의 가장 큰 부분이 한국에서 1, 2년이라도 살다가 파는 것으로 보이고, 거기에 더해서 캘리포니아 같은 악독한 주의 주민이라면 주세를 피하는 것이 그 다음이 아닐까 생각합니다.

 

그리고 저도 조심스럽지만 회계사 분 정보를 부탁드려도 될까요?

Platinum

2022-03-25 16:05:23

자세한 내용은 나중에 다시 읽어보고요, VTSAX 가 답이라는 마지막줄을 보고 요즘 인덱스 펀드, 혹은 ETF 장기 투자한다면 뭐가 좋은가 알아보다가 막연한 생각과 다른 사실을 우연히 발견하고 혼자서 놀랐던 기억이 나네요.

저는 장기 투자라면 S&P 500 추종하는 거라고 들었고 상위 500개 기업을 고른 거니 당연히 주식 전체 추종보다 성과가 좋을 거라고 생각했는데 백테스팅을 해보니 전혀 그렇지 않더군요. 시기에 따라 조금씩 다르지만 둘이 거의 비슷하고 오히려 전체 추종하는 ETF 가 오히려 실적이 더 좋은 경우도 있더군요. 물론 차이가 그리 크지는 않은데 어떨 때는 SPY와 VOO 도 비교하는게 사람인지라...  

사실 이게 아직도 이해가 잘 안되요. 그럼 S&P 500 의 의미는 뭐란 말인가요....

쌤킴

2022-03-25 19:27:19

어익후.. 맘 고생 많으셨슴다, 비엥님.. 이제 시트콤 연재 안해도 되는 날이 오기를 바래봅니다.

라이트닝

2022-03-25 19:57:49

Foreign tax credit이 세액 공제 개념이 아니었나요?
전, 해외 소득, 국내 소득 따져서 tax credit을 받을 수 있는 한도 이내에서는 그냥 세액 공제로 알고 있었거든요.

Form 1116을 자세히 봐야 되겠네요.

bn

2022-03-25 20:09:02

세액공제 맞습니다. 해외소득 국내소득 따져서 택스크레딧주는데요 (해외에서 세금 많이 냈다고 다른 미국세금을 탕감 할 수 없도록요). 근데 한도를 정할때 effective tax rate으로 국내소득 해외소득 비중 맞춰서 정한다는게 문제인 것 같아요. Net investment income tax하고 주 소득세 문제는 별개고요. 

인사이트

2022-03-25 20:07:02

bn님. 너무 귀한 정보 나눠 주셔서 감사합니다. 한국 부동산도 없지만, 노후에 거주 목적으로 전세 끼고 하나 사두면 어떨까 고민만 했었는데, 많은 분들께 도움될 것 같아요.

이카루스123

2022-03-25 20:29:30

취득당시 조정지역이었나요? 취득당시 비조정지역 매매당시 조정지역이면 2년 거주의무가 없고 2년 이상보유만해도 비과세일텐데요?

bn

2022-03-25 22:00:46

취득권 등기 한다음 얼마 있어서 팔았어야 했고요. 어지간한 유망한 지역의 투자대상이면 조정지역으로 지정되는 듯합니다. 

Platinum

2022-03-26 03:00:31

항상 궁금하던 점인데요, 취득 당시 조정지역인지 아닌지는 어떻게 알 수 있나요? 

셀린

2022-03-25 21:22:15

아... 아무개씨.... 

평소에 게시판에 명의 빌려주지 마세요라고 강조했는데 부모님한테 말대답도 못하고 소극적으로 대응하다가 어어 해서 도저히 발을 뺄 수 없는 상황에 돌입 

잠깐 웃었네요 lol

땅부자

2022-03-25 22:31:46

아무개씨 고생 많으셨습니다. 읽기만 해도 너무 머리 아픈데 당사자는 어쨌을까요 ㅠㅠ 

다잘된다

2022-03-25 23:47:25

정보 감사합니다. 비슷한 케이스가 될 것 같아서 열심히 읽었네요. 그럼 한국에 재개발 매물을 샀다고 치면, 물론 케이스 바이 케이스에 따라 좀 다르겠지만, 대충 베스트 매수 시기는 영주권을 받고 해외 거주 보고를 한 2년 이내 (한국 비과세 혜택) + 아파트 완공 후 1년 이후 (미국 연방정부 혜택)이 되는 건가요? 완공시기를 제가 어떻게 할 수는 없겠지만 영주권 받는 시기는 조금 조절할 수 있을 것 같아서요..

bn

2022-03-26 00:06:35

회계사 분과 상담해 보시는게 좋을 듯 해요. 한국 양도세 비과세도 좀 애매한 조항들이 있고 미국 세금처리도 부동산의 성격에 따라 처리방법이 갈릴 수 있는 걸로 알고 있습니다

다잘된다

2022-03-26 21:01:47

넵! 두 분 다 감사합니다. 세법은 알수록 어렵네요. 한국은 진짜 촘촘하게 되어있는 것 같아요. 나중에 팔 때 되면 전문 세무사와 상담해볼게요. 

blueribbon

2022-03-26 20:45:10

저도 bn님 의견에 한표 던집니다.  전문회계사와  상담 먼저 받아 보시고 진행하세요.  국내거주자에게 적용되는 많은 부동산 관련 혜택이 비거주자한테 적용되지 않는 것들이 의외로 많습니다. 

꽃등심

2022-03-26 02:04:36

이게 6년 걸린 일이지만 새 아파트 완공후 등기친지 얼마 안되서 파는 바람에 숏텀이 된 거죠? 

어마무시하네요. 게다가 캘리는 원래 capital gain도 regular income으로 보니 세율이 높고. 

재개발되고 등기치면 반드시 일년은 묵혀놨다가 팔아야겠네요. 

bn

2022-03-26 02:18:43

네 그런듯 합니다. 근데 계산식 보시면 사실 대부분이 한국양도세 + 이자 비용이긴 하더라고요. 

꽃등심

2022-03-26 02:34:45

그렇긴 하네요. 특히 이자가 어마무시하네요. 한국에서 사대보험 납부 기록이 없는 사람이 대출 받기가 하늘에 별 따기라고 하더라구요.  부동산 담보는 상관 없이. 저희 할아버지도 사시던 집이 재개발 되었는데 1금융권에서 대출이 전혀 안나와서 완공까지 지낼 전세집 구하는 데 고생했어요. 

poooh

2022-03-27 09:22:50

보통 이럴때에는  주택조합에서 전세 대출 해줘요. 재개발 하는 경우, 워낙에 이익이 커서 주택조합에서 그냥 돈 가져다 쓰라고 해요.

한국에서는 사대보험이 없어도  부동산이 있으면  부동산 담보대출이 비교적 쉽게 나옵니다.

꽃등심

2022-03-28 01:32:10

그렇게 생각했었는데 안 나 왔어요.  

주택조합에서도 보증만 해주지 최종적으로 대출은 은행에서 해주는 상황이었거든요. 당시엔 2주택이고 근로 소득없는 노인에겐 대출 0% 였어요.(주택담보도 신용대출도 안되는..) 주택 담보가 전혀 안되어서 말이 많았고 지금은 법이 바뀌었다고 들었어요. 당시엔 결국 가족들이 돈 모아서 자금 마련했어요. 

somersby

2022-03-27 08:12:43

안녕하세요 읽고도 조금 복잡하여 다시 질문을 올려봅니다. F1비자 홀더이고 미국에 나온지 좀 되어 세법상 거주자 신분입니다. 한국에 아주 작은 부동산을 소유하고 있고 전월세를 주어 1년에 7천불 정도 되는 임대소득이 발생하고 있습니다. 이 경우 제가 미국에 세금 신고를 해야 할까요?

그리고 당분간 부동산을 매각할 계획은 없습니다(향후 3년간은요) 이 경우 양도소득이 발생하지 않을테니, 괜찮을 까요?

bn

2022-03-27 08:32:22

세법상 거주자시라 한국의 임대소득은 무조건 보고하셔야 합니다. 전세는 deposit이라 상관 없는데 임대소득은 신고및 과세대상입다. 

somersby

2022-03-27 19:03:50

임대소득은 천만원 아래인데요 전세자금 디파짓이 큽니다. 전세자금은 상관이 없나요?

bn

2022-03-27 19:20:10

전세자금은 상관 없습니다만 임대소득에서도 미국 세금이 내야한다고 결론이 나면 이자는 실시간으로 붙고 있을 겁니다

poooh

2022-03-27 09:28:50

일단  F-1 가지고 있으시면,  세금보고를  굳이 하실필요 없으시면 하지 마시고,  하셔야 한다면, 굳이 반드시 거주자로 하실 필요 없습니다. 

거주자로  하시는 순간, FBAR, FATCA 보고 의무와 함께  한국의 월세 소득에 대해서 미국에 세금을 납부 하셔야 되는 경우가 생길 수 있습니다.

 

득보다 실이 많으므로,  F-1이 굳이  거주자 세금보고를 왜할까요  (F-1의 경우  거주자 세금 보고 예외 조항이 있는걸로 앎니다.)

그런데,  혹시라도  작년, 제작년 돈받으시려고  이미 거주자 세금보고를 시작 하셨으면,  계속해서 하셔야 할 겁니다. 한번 거주자가 본인한테 불이익이라고 비거주자로 바꾸는건  조금  애매한 사항이 될수 있거든요. 

bn

2022-03-27 09:32:51

예외조항이 있긴한데 보통은 standard deduction이 가능해져서 세액이 확 줄거든요. NR 세금보고는 무조건 itemized라서 personal exemption도 없어진 지금은 시궁창이 되었습니다. 한국에서 소득이 크게 나고 있는게 아니면 standard deduction으로 인한 이득이 더 클 가능성도 있으니까요. 

 

예외조건에 대한 링크: 

https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/the-closer-connection-exception-to-the-substantial-presence-test-for-foreign-students

 

somersby

2022-03-27 19:07:20

거주자로 이미 신분이 바뀌었어요. 비거주자로 바꿀순 없고...만약 세금보고를 안하면 어떻게 되는건가요? 그래도 탈루는 아니니 나중에 문제는 안생길까요?

bn

2022-03-27 21:54:36

계산 해봐서 세금 내셔야 하는데 신고안하셔서 안내시게 되면 나중에 탈루로 간주 될 수 있죠...

Platinum

2022-03-27 14:25:15

글을 차분히 다 읽어보니 이거 참 소중한 경험담 올려주셨네요. 저도 미래에 한국 부동산 처분 때문에 이리저리 알아보고 있는 상황인데 (그러고 보니 다른 글에서 bn 님 도움 받은 거 같기도....?) 이 경험담은 거의 모든 상황의 종합버전이라고 해도 될 거 같습니다. 다시 말하면 생각할 수 있는 모든 경우가 다 일어난, 정말 운이 없었던 케이스이네요. 다시 위로의 말씀을 드립니다. 

 

기본적으로 비거주자의 비애이죠. 비거주자로 부동산 거래를 하는 순간, 한국의 모든 세제 혜택은 하나도 받을 수가 없으니... 정말 말씀대로 어지간하면 비거주자로 한국 부동산 거래를 하는 건, 특히 투자를 시작하는 건 정말 피해야할 일이 아닌가 생각합니다.

 

그 와중에 다시 복기를 해보면 한두가지 상황은 마음 먹기에 따라서는 피할 수도 있지 않았나 하는 생각이 들기도 합니다. 예를 들어, foreign property 가 네거티브 팩터가될 수 있다는 상황은 알겠는데 한 1, 2년만 기다렸다가 팔면 세금을 줄일 수 있지 않았을까 하는 생각도 드네요. 제가 한국 부동산 관련 세제를 잘못 이해하고있는 건지도 모르겠고, 이건 선택의 문제라서 하나를 위해서 다른 하나를 절대 희생할 수 없는 상황이라고 생각이 되기도 합니다만 92%라는 숫자를 보니... 

 

- 연방세금 계산식은 봐도 모르겠네요. 잘 스크랩 해 두었다가 나중에 필요할 때 다시 연구해 봐야 겠습니다.

 

- 환율은 미립자가 아니라고 생각합니다. 최근 3개월 정도 기간 동안 환율이 거의 5%가 올랐는데 부동산 처분 같은 큰 돈이 오갈 때 5%면 결코 작은 돈이 아니지요. 정말 한국 부동산 처분은 신경쓸 일이 너무 많습니다.

bn

2022-03-27 20:11:44

정확하게 보셨습니다. 제가 생각해도 이건 생각없이 접근하다가 운 나쁜 요소들이 겹쳐서 안 좋게 끝난 케이스 같아요. 

 

1년을 넘겨서 long term이 됬으면 많이 나았을 것 같기는 합니다만. 아무개씨도 설마 이정도로 폭망일 것이라고는 생각 못한듯 합니다. 아무개씨가 해외거주자라 발생한 온갖 서류처리가 도저히 감당이 안되서 어차피 가지고 있어도 계속 귀찮기만 할꺼 빨랑 정리해 버리세욧 던져버린 것에 가깝거든요. 이렇게 손해볼 줄 알았으면 좀 귀찮더라도 보유쪽으로 가닥을 잡았을지도요. 

 

그리고 빌린돈으로 투자가 아니라 본인 돈으로 했으면 많이 나았을지도 모릅니다. 이게 중도금 대출은 조합쪽에서 어떻게 해줬다고 하도 잔금 치룰때 담보대출로 갈아타야 하는데 미국처럼 ltv 80 으로 돈 빌려주는 나라가 아니라서 애로사항이 있었습니다. 이자비용이 어마무시한데 근본적으로 1 금융권 대출이 아니라서 그런 것 같더라고요

Platinum

2022-03-28 00:59:28

말씀대로 빌린돈이 아니고 본인 돈이었으면 또 달랐겠지요. 그런데 이건 사실 어떻게 할 수 있는 문제가 아니라서... 아마도 한국에서는 이런 기회가 있다면 빌려서라도 하는게 당연히 남는 장사라는 컨센서스가 있을 겁니다. 실제로 거주자인 경우에는 그렇게 될 거구요.

 

한국에서 대출이 너무 힘들어졌다는 말씀, 정말 전적으로 공감합니다. 이건 정말 정책 실패가 꼬이고 꼬여서 그렇게 된건데 이렇게까지 대출을 막아놓으면 실수요자는 어떻게 하라는 건지 모르겠더군요. 빈대 잡으려고 초가삼간 태운다던데 실제로 얼마나 영향이 있을지 모를 다주택자 잡는다고 일반 실수요자까지 힘들게 만들었어요. 

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