[질문] 집구입 - realtor 관련.....

사는 사람은 리얼터피를 안내고 파는 사람이 양쪽 측 피를 다 지불합니다만..저희 동네만 이런가요??

사는 사람은 리얼터피를 안내지만, 바이어 리얼터가 없으면 집값의 3%정도가 빠지니까, 그걸로 가격 네고하는데 쓴다고 많이 들었는데요. 실제로 그게 용이하게 될지는 잘 모르겠어서요. 

일단, 매물이 잘 안나오는 이유는, cash flow가 좋기 때문인것 같습니다 (항상 tenant가 있는듯). 

가끔 사서 직접 사는 사람들이 있는데, 그들이 빠질때만 매물이 나오는 거죠. 

말씀하신것 처럼,  셀러 리얼터가 같이 처리해주면서, 3%받을꺼, 4~4.5% 받고 둘다 처리해주길 바라는 건데. 

그냥 일반집이면 아니겠지만, 콘도라서 더 그쪽으로 마음이 가는것 같습니다.  

이런 경우, 셀러 바이어한테, 은근 슬쩍 한번 메일을 보내는게 좋은 시작일까요? 

1. 구매자는 무조건 리얼터를 이용하는 것이 좋습니다.

   - 대부분의 주에서 리얼터 비용은 판매자가 부담합니다. Redfin같은 경우에는 약간의 cashback까지 해줍니다. 리얼터를 이용하지 않을 이유가 없습니다. 아니 쓰지 않으면 아주 정말 어렵습니다.

2. 리얼터의 태도나 일처리가 맘에 들지 않으시면 바로 바꾸시기 바랍니다. 좋은 리얼터를 만나는 것이 집을 사실때 가장 중요하며, 보통 사람들보다도 훨씬 많은 다양한 부분을 확인합니다. 일례로, 보통 사람들은 아무리 봐도 페인트가 잘된건지 못된건지 몰라요. 특히, 글쓴이분이 '콘도라서 별로 볼게 없다'라는 것은 아주큰 착각입니다. 꼼꼼하고 열정적인 리얼터를 만나서 제대로 검증받으세요. 물론 고르는 것도 잘 도와주겟죠.

3. 셀러 리얼터에게 연락하기. 셀러 리얼터에게 연락하는 것은 그리 좋은 방법은 아닙니다. 얄팍한 생각에는, 바이어/셀러는 모두 담당하게 되면 자기 fee를 깍아서 뭔가 가격을 잘쳐줄 것이라 예상합니다만....대부분의 리얼터가 fee를 할인하는 것을 금기시 합니다. 구매시에는 무조건 별도의 '잘하는'리얼터를 고용하여 가격 협상을 하는 것이 좋습니다. 셀러 리얼터의 목적은 빨리 매물을 처리하는 것이지 구매자를 위해 가격을 조정해주는 것이 아닙니다.

마지막으로 말씀드리자면

구매자 입장에서 좋은 리얼터 고르는 방법은 간단합니다

a. 많은 매물을 추천해주고

b. 많은 매물을 showing 해주는

리얼터가 성실하고 잘하는 리얼터입니다. 

리얼터Fee 1%정도 캐시백 받는것에 집착하지 마시고, 좋은 리얼터를 통해 '좋은 집'을 사는데에 집중하세요. 그게 훨씬 큰 돈이 됩니다. 

사람들이 착각하는 것 중에 하나가 zillow나 redfin사이트 통해서 '우리도' 좋은 매물을 찾을 수 있다고 생각합니다. 하지만 그런 online 매물은 이미 "좋은 것들이 아닌" 2차 매물 들입니다. 좋은 매물들은 온라인에 올라오기 전에 이미 리얼터 레벨에서 해소됩니다.

좋은 의견 감사드립니다. 

일단, 매물을 추천하고 show해줄 필요가 전혀 없는 상황이라서 고민을 하는 것이구요. 

레드핀 에서 캐쉬백 500$ 준다는데, 그것 보다 셀러 리얼터랑 딜해서 1.5~2%까지 가격을 내리는게 더 좋은 방법이 아닌가 해서요. 

많은 집들 중에서 고른다면, 저도 당연히 리얼터분과 같이 일하기를 권합니다. 

제가 이번에 살짝 집을 보면서 느낀게..... 제가 2011년에 집살때와는 사뭇 분위기가 다르다는 건데요. 

저때는 Buyer's market이라서 정말 대접받으면서 집구경을 했던것 같습니다. 이번에는, 집보는데도 pre-approval을 요구하는 주인이 있더라구요. 

제가 집을 보던 timeline (1년반) 중에 세집이 나왔구요 (같은 건물). 한집을 market에서 빠졌고, 두번째 집은 팔렸구요. 세번째 집이 남았습니다. 대략 6개월에 한번 정도 매물이 나오긴 했는데, 말씀 드린것 처럼 렌트를 많이 놓아서 패턴이 있는것 같지는 않았습니다. 한명은 Law school졸업해서 집 팔고 나가는 것 같았고, 두번째 집은 주인이 목돈이 필요해서 빠지는것 같았습니다. 두번째 집은 tenant가 있는 상태였고, 내보내도 되고, 데리고 있어도 되는 상황이었습니다 (MS1 이어서 졸업할때까지 3년 정도 남은 상황). 두번째 집은 가격이 listing 가격에서 8.3% 빠져서 팔렸습니다. 세번째 집이 이후에 나왔는데, 리스팅 가격은 두번째 집과 비슷 합니다. 마찬가지로 tenant가 있는 집인듯 합니다. (세번째 집은 아직 redfin통해서 컨택을 안한 상황입니다. 이번에도 보여달라고 하면, 계약서 쓸것 같아서요).

한건물에 한 20-30가구밖에 없는 복층구조의 콘도입니다. 

주변에 구입이 가능한 아파트는 없고, 대부분 회사에서 리스를 하는 구조인데, 캠퍼스와 가까워서 monthly rent가 꽤 높은 편입니다.  

한번쓰고 읽어봤는데 원하시는 콘도가 정확하게 있으셨네요. 셀러리어터가 없으면 주인이랑 딜을 해보세요.

그리고 전에 먼저 변호사를 알아보시고 물어보세요 이것 저것 조언해줍니다. 계약할때는 변호사가 더 중요하더라고요. 

리어터 없이 하고 싶다면 셀러 리어터가 있다면 있어도 그냥 주인이랑 이야기한다고 생각하고 offer를 넣으셔야합니다. 

그럴경우 몇가지 개인적인 tip을 드리자면. 

대충 사시고자 하는 곳을 몇군데 정하시면 최근에 그 condo에서 사고 팔렸던 비슷한 평수의 집들과 사시고자 하는 집의 history report를 뽑아 보세요. 뭐 어디를 어떤 식으로 고쳤는지 특히 부엌과 화장실이 제일 중요한데 몇년도에 어떤 식으로 고쳤는지요 알려달라고 하세요. 혹시 realtor있으면 report를 뽑아 달라고 해야합니다.

최신 빌딩이 아니라면 계약하기전에 contractor대리고 가서 꼼꼼히 보고 고쳐야할것 견적을 쭉 뽑아보세요. 괜히 배보다 배꼽이 큰 경우도 있습니다. 간단히 하나 고치면 될것 같았는데 연결되있는 다른 것도 다 고쳐야 할수도 있거든요. 그리고 고쳐논 것도 대충 어느 정도 들여야 그정도 하는 지 물어보세요. 그런 것을 잘 아는 리어터도 있겠지만 대충하는 거고 어차피 정확한 금액은 contractor가 봐야압니다. 

보통 계약하고 loan받는 과정중에 하지만 혹시 loan을 안하시면 미리 appraisal을 받아보는 것도 나쁘지 않습니다. 집값에 비하면 몇백불은 정말 푼돈입니다. 

사실 알아서 다 잘해주는 리어터를 만나면 좋지만 그래도 보통 본인이 알아서 물어보고 알아보고 해야하는 경우가 더 많은듯하더라고요. 

저도 집을 구입해 봤지만, 사실 리얼터분이 조언해 주는데로 (혹은 추천하는 데로) 일을 진행해서, 사보긴 했지만 뭔가 실수를 할점이 있지 않나 하는게 가장 큰 걱정이네요 (lawyer 의 선택...). 그럼에도 불구하고, 리얼터로서 가장 손이 많이 가는 부분 (집 보여주기 등등)을 요구하지 않는 customer로서 가장 좋은 선택이 뭘지 고민하는 중입니다. 

이런경우에, 셀러 리얼터에게 deal을 요구하거나, 리얼터를 구해서 rebate를 받는게 (각각 1.5-2%), 과하지 않다고 생각이 되는데... 

일반적인 경우는 아닌가 보네요. 

옛날 글인데 뭍어가는 질문 하나 합니다. '미리 appraisal을 받아보는 것도 나쁘지 않습니다' 이건 왜 하면 좋은거죠?

제 생각도 바이어는 무조건 부동산을 끼시는게 좋습니다.

바이어 부동산이 없다구 그만큼 가격 깍아주지 않는경우가 허다하며

만약에 중간에 어떤 문제가 발생시 날 보허해주 사람이 없어지게 됩니다.

그리고 투자용 콘도의 경우 몇가지 확인해야할 사항들이 있습니다.

예를 들어

- 융자 부분

- Monthly HOA또는 Management Fee

- 또한 대부분 콘도는 랜트를 놀수 있는 ratio가 정해져 있습니다.

  제가 아시는 지인은 혼자 콛도 구입했다 이부분을 체크 안하고 사셨다가 1년정도를 랜트 못놓고 집 비워둔적 있었습니다.

이외에도 각종 문제가 발생할수 있으니 내 돈 드는것도 아닌데 좋은 에이전트 찾아보세요

그리고 윗분의 말씀중에 잘못된것 하나 말씀들이며

셀러 부동산이 있는경우 셀러와 직접 딜하실수 없습니다.

셀러와 직접 딜할수 있는경우는 Sell By Owner인경우만 가능합니다

의견 감사합니다. 제가 게름직하게 생각하는 부분을 정확히 찝어 주셨네요. 과연 seller 리얼터가 저를 fair하게 represent  할지 가장 큰 고민이겠지요. 

Redfin 리얼터도 융자 이야기를 했었는데, 콘도의 경우 (2nd home)의 경우 mortgage 주는 기준이 조금 까다로울수도 있다고 하더라구요. 

집사는 절차를 시작하는 순간부터 lander를 contact할까 생각 중입니다. 

매달 HOA는 알고 있습니다. 랜트를 놓는 ratio는 생각하지 못한 부분인데요. 랜트를 놓지 못한다면, deal breaker가 되겠네요.