[업뎃] Refinancing 질문.. 30yr 2.5% but?

보통 자세히 나와있는 론 에스티밋은 크레딧 조회 후 주는 경우가 많아요. 2주안에 하신 크레딧조회는 하나로 합쳐지니 론 에스티밋 받으시고 같은날 다른 랜더와 경쟁시켜서 클로징코스트 딜 하시면 되구요 3주안에 한다고 하니까 빨리 진행시켜야 해서 이것저것 달라는걸로 보입니다. Application안하면 정보를 줄이유가 사실 없죠 랜더들 입장에선;; 

감사합니다. 조건은 어떻게 보시나요? 2.5%에 $3000 closing cost.. 괜찮을까요?

에스크로가 포함된건지 포인트를 사는건지 estimate이 없으니 괜찮은 조건인지 알 수 없습니다;; 

대부분의 업체가 락 하기 전에는 론 estimate안주더리구요. 물론 베러처럼 주는 곳도 있지만요. 그리고 2.5%에 저 정도 조건이면 아주 괜찮아 보이는데요?

3주안에 다 마무리하고 클로징 하기는 쉽지 않을걸요...

원래 정식 application이 들어가야 loan estimate을 보내주는 경우가 많아요. 세부적으로 itemized 되어있는 그 loan estimate을 원하신다면요. 지금 모기지가 몇년 되었는지, 이자율은 얼마인지, 앞으로 이 집에서 몇 년 정도 더 살 예정인지 등 정보를 더 주셔야 아마 고수님들도 자세한 답변을 주실 수 있을것 같네요. 좋다 안 좋다 말하기엔 정보가 좀 부족해요. 클로징 코스트에서 prepaid는 얼마인지 escrow는 얼마인지 이런것도 알아야 하구요.

헛 저랑 똑같은 경로시군요. owning.com에서 현재 직접 처리하는 모기지가 있기나 한건지 의심이;;; 어쩌라궁님도 그러시겠지만 저도 LTV가 아주 여유있거든요. 근데 어프레이절이 필요하다는 게... 처음부터 이 경로를 위해 광고하고 있는 게 아닌가 싶네요. 저도 클로징 코스트 3천불 동일합니다.

전 처음 전화연결해줄 때 뭐 owning.com 직원이 특별히 잘 챙겨달라고 해서 해주는 거다 어쩐다 할 때 팍 의심이 들어서 얼른 검색해보면서 통화했는데 일단 최소한 사기 업체는 아닌 것 같아 그냥 "응, 응" 받아주면서 진행했어요. (어쨌든 이율만 낮게 나오면 장땡이니;;) 링크하신 owning.com 글에 어제 댓글 단 뒤로 더 진행이 됐는데 어프레이졀 fee 용도로 신용카드 정보를 요구하더군요? 좀 찜찜하긴 했지만 기존에 리파이낸스 할 때에도 신용카드 정보는 한번씩 알려줬던 것 같고, 한동안 그 카드 사용내역이랑 credit karma 지켜보고 있으면 되니 알려주고 더 진행 중입니다. 오늘 아침에 최종 숫자들이 명시된 loan disclosure를 보내준다고 했으니 그걸 보면 좀 더 확실해지겠죠.

Loan disclosure 사인 마쳤습니다. 최종 fee는 closing cost 3,000 조금 덜 나오고 어프레이절 520에 government fees가 $547 나왔습니다. 원래 government fees를 closing cost에 포함 안 시키는 거였나 살짝 헷갈리긴 했지만 어쨌든 이 정도면 만족할만한 수준인 것 같아 사인했습니다.

후기 감사합니다. 저도 loan estimate기다리고 있네요.

혹시 포인트 구매 하신건가요?

아뇨, 근데 어쩌라궁 님께서 올려주신 거랑 차이나는 부분 (크레딧) 얘기하다가 이자율 락을 안 하고 일단 하루를 넘겼는데 오늘 더 알아보니 더 싼 곳들이 있길래 고민 중입니다. AmeriSave라는 곳에서 계속 전화가 오길래 어차피 여기는 내 정보 다 갖고 있겠구나 하고 데이터 넣어봤더니 포인트 구매 좀 많이 하는 조건으로 APR이 2.421%도 나오네요. 상세 정보를 입력하니 2.532%로 높아지네요.

제 개인적인 생각으로는 이자가 혹시 내려갈 수도 있기 때문에 포인트 및 기타비용을 직접 부담하시는건 좀 아깝습니다. APR 이 어떻게 되나요? 

2.56으로 나오네요

이 정도면 나쁘지는 않다고 생각합니다. 클로징 비용이 한 푼도 없으면 더 좋겠지만 그런 렌더를 찾으려면 더 발품팔아야 되서요; 

의견 감사합니다

앗, 클로징 비용을 론 안에 포함시킬 수 있다면 결국 APR만 보면 되는 걸로 생각하고 있었는데... 클로징 비용이 있으면 다른 단점들이 있을까요?

네 클로징 비용을 론에 포함시킨다는건 어쨌든 본인이 직접 부담하는거나 마찬가지니까요. 차라리 클로징 비용 전체를 렌더 크레딧으로 받는게 가장 이상적이죠. 제가 오닝에서 받은 loan estimate 한 번 참고하시면 좋겠네요. 

제가 이해하고 있는 건 최종적으로 내게 되는 월 페이먼트를 원래 loan 규모에 비교한 rate이 APR이니까 결국 APR만 비교하면 되는 거라고 하던데요.

예를 들어 원래 loan이 계산하기 좋게 $100k, 그리고 30년 fixed일 때:

클로징 비용 0, rate 2.5% --> 월 페이먼트 $395.12, APR 2.5%

클로징 비용 1k, rate 2.4% --> 월 페이먼트 $393.84, APR 2.475%

이렇게 되기 때문에 클로징 비용을 론 안에 포함시킬 수 있다면 그걸 내더라도 후자가 더 나은 거라고 알고 있습니다.

물론 이걸 다시 리파이낸스할 때 애초의 론과 비교를 하고 싶다면 비용 계산을 좀 더 세심하게 해야겠지만, (근데 그냥 어쨌든 outstanding balance를 가지고 다시 APR 비교만 하면 갈아탈지 여부를 알 수 있으니 그것도 필요없죠) 어쨌든 제가 놓치고 있는 부분이 있나요?

제 개인적인 생각입니다만 모기지를 30년 만기될 때까지 중간에 상환하지 않고 끝까지 갖고 가는 경우가 흔치 않아서요. 중간에 재융자하거나 집을 팔게 되면 클로징 비용을 부담하고서라도 APR 을 낮춘게 소용이 없지 않을까 싶습니다. 때문에 단순히 APR 만 가지고 모기지를 비교하기에는 놓치는 점이 있구요. 

아, 원금이 많이 남아있는 상태에서 팔게 되면 손해가 발생하는 건 맞는 것 같아요. 근데 리파이낸스를 또 하게 되는 것은 상관 없는 것 같구요. 일단 APR 기준 비교 후에 이번 리파이낸스를 마치고 나면 그 다음 리파이낸스는 남은 원금 기준으로 현재 rate vs 향후 APR을 비교해서 샤핑하면 손해볼 일은 없는 것 같습니다.

제가 중요시 보는건 D. Total Loan Costs (A+B+C) + E. Taxes and Other Government Fees 입니다. 나머지 F, G는 나중에 어차피 내야할 돈을 미리 내는거라 크게 중요치 않습니다.

현재 올려주신 바로는 이 부분이 $3,530 + $547 = $4,077 인데요. Lender Credit이 $2,500 이니 나머지 $1,577의 비용을 refinance함으로써 지출하시는겁니다. 이 부분을 lender credit을 더 받음으로써 줄일수 있으면 좋죠. 지금도 나쁘지는 않아보입니다.

의견 감사합니다.

묻어가는 질문... 보통 재융자 시 프로세싱에 얼마나 걸리나요? 저는 한 3주 째 아무 소식이 없는데 (추가 서류 요청도 없고, follow up 해서 물어봐도 심플 프로파일이라 별 문제 없을 것 같다고만 하고는 말이 없네요) 저보다 이틀 뒤에 락 한 친구는 다른 렌더랑 벌써 클로징 했구요... 

빠르면 열흘 늦어도 한달 이내에 되는것 같아요. 저는 개인 사정이 있어서 3주 안에 끝내야하는데.. 그다마 appraisal waiver 로 3주 안에 가능하다고 하네요. 더 알아보고 싶긴한데 시간제약때문에 그냥 이대로 진행하려구요